臺灣苗栗地方法院民事判決111年度重訴字第47號原 告 劉珮芳
劉玲芳劉郁芳劉庭芳
劉郁秀共 同訴訟代理人 饒斯棋律師
甘眞綝律師羅偉恆律師被 告 何素丹上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣345,205元，及其中新臺幣332,192元自
民國111年7月8日起、其中新臺幣13,013元自111年10月14日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴均駁回。
訴訟費用由被告負擔千分之27，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣345,205元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠訴之聲明第一項：原告於民國110年4月1日以遺囑繼承登記為
原屬訴外人劉湯瑞年所有之苗栗縣○○市○○段○○○○○○○○○○○段○000○000地號土地（下稱系爭土地）共有人，而被告於107年2月間即向訴外人邱文光購入坐落系爭土地之門牌號碼苗栗縣○○市○○路00號未辦理保存登記建物（下稱系爭建物），惟系爭建物未經原告被繼承人劉湯瑞年或原告同意即占用系爭土地，亦無占用系爭土地合法權源；又前租地建屋之邱文光有與劉湯瑞年約定每年地租新臺幣（下同）25萬元，被告亦自承知悉該約定，然被告自107年2月間購得系爭建物並承繼該租地建屋契約（下稱系爭租約）後，即未繳納地租超過4年，爰依土地法第103條第4款規定，以民事起訴狀繕本送達方式對被告為終止系爭租約之意思表示，倘法院認未合法終止，被告收受起訴狀繕本後對於欠租逾4.3年乙情顯已知悉，且於起訴後近5個月均未繳納租金，爰依同規定，再以民事更正訴之聲明暨辯論意旨狀繕本送達方式，對被告為終止系爭租約之意思表示，故系爭租約既經合法終止，被告亦屬無權占有。爰依民法第767條第1項前、中段規定請求被告拆除系爭建物，並返還占用之部分系爭土地等語。
㈡訴之聲明第二、三項：（先位聲明）被告無權占用系爭土地
，受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，而系爭土地坐落頭份市最精華路段，生活、交通、休閒機能均屬完善，應以占用之系爭土地申報地價總額年息10%計算不當得利，爰依民法第179、181條規定請求被告給付自107年2月1日起至111年4月30日止之不當得利，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還訴之聲明第一項所示系爭土地之日止，按月給付27,816元；（備位聲明）倘認兩造間系爭租約關係仍存續，爰依系爭租約請求被告給付自107年2月起至111年5月19日起訴時，以每年25萬元計算之租金1,075,000元，又系爭土地現值較86年8月5日劉湯瑞年取得時已有大幅升漲，且被告占用系爭土地之面積非小，倘以86年約定之租金數額顯屬過低，爰依系爭租約及擇一依民法第442條、第227條之2第1項規定，請求調整租金為每月4萬元，並請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至系爭土地租賃關係終止日止，按月給付原告4萬元等語。
㈢並均聲明：
⒈被告應將坐落317地號土地上如苗栗縣頭份地政事務所111 年
8月29日土地複丈成果圖（即附圖）編號A、B、C、D、E 、H、I(其中占用317地號土地面積共計97.97平方公尺) ，及315地號土地上如附圖編號G、I(其中占用315地號土地面積共計42.24平方公尺) 之地上物拆除，並將上開占用之土地騰空返還原告。
⒉（先位聲明）被告應給付原告1,418,626元，及自民事起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；（備位聲明）被告應給付原告1,075,000元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊（先位聲明）被告應自民事起訴狀繕本送達翌日起至返還第
一項聲明所示占用土地之日止，按月給付原告27,816元；（備位聲明）被告應自民事起訴狀繕本送達翌日起至兩造就315地號土地如附圖編號G、I，317地號土地如附圖編號E、I、H之租賃關係終止日止，按月給付原告4萬元。
⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：我於106年間與劉湯瑞年商量後，得其同意購買系爭建物，於107年2月間給付定金，並於同年6月13日完成過戶取得系爭建物，我知悉劉湯瑞年與邱文光間有每年地租25萬元乙事，我於107年購入系爭建物後，即有給付25萬元予劉湯瑞年，然劉湯瑞年退還5萬元，並表示其後毋庸給付，故我之後即未給付地租等語，資為抗辯，惟未提出答辯聲明。
三、兩造協議簡化爭點如下（本院卷第156至158頁、第425至426頁）：
㈠不爭執事項⒈315、317地號（重測前：頭份段四小段168、166地號）土地
（即系爭土地），原為劉湯瑞年單獨所有，嗣劉湯瑞年於109年10月10日逝世，系爭土地即於110年4月1日以遺囑繼承為由移轉登記為原告共有（應有部分各1/5），土地面積分別為55.10、101平方公尺，使用分區、使用地類別均為空白（本院卷第27至30頁、第101至110頁）。
⒉315地號土地於107年1月、109年1月、111年1月之申報地價均
為每平方公尺8,702元，而317地號土地於107年1月、109 年1月、111年1月之申報地價均為每平方公尺30,319.2元（本院卷第27至29頁）。
⒊系爭建物係未辦理保存登記建物，稅籍登記納稅義務人（房
屋稅籍編號：00000000000 、00000000000 ）原均登記為邱文光，嗣於107年6月13日移轉予被告，並於同年8月30日辦理變更登記（本院卷第75至79頁、第111至123頁、第101 頁）；系爭建物現部分出租經營營養銀行頭份門市（本院卷第37至39頁）。
⒋原證13係原告劉玲芳與被告之通訊軟體「LINE」對話紀錄（本院卷第139至141頁）。
⒌原告劉玲芳有於111年4月26日以存證信函（台南中正路郵局
存證號碼：000121）向被告表示：被告所有系爭建物分別坐落系爭土地上而屬無權占有。被告既認與原告並無租賃關係，請於文到7日內將系爭建物拆除，如被告願承租系爭建物，亦請於文到7日內向劉珮芳、劉玲芳、劉庭芳、劉郁秀等人提出願意承租方案等語（本院卷第143至144頁），該存證信函有送達被告。
⒍被告自107年6月13日買受系爭建物。
⒎原告依民法第450條第2項、土地法第103條第3、4、5款規定
，以民事起訴狀繕本送達對原告為終止兩造間系爭租約之意思表示，而民事起訴狀係於111年7月7日送達被告（本院卷第17至18頁、第91頁）。
㈡爭執事項⒈系爭建物有無占用系爭土地之合法權源？如兩造間就系爭土
地具有不定期租賃關係，被告是否積欠租金額達2年以上？原告依民法第450條第2項、土地法第103條第4款規定，以民事起訴狀繕本送達方式對被告為終止系爭租約意思表示，是否生合法終止效力？原告依民法第767條第1項前、中段規定，請求被告拆除系爭建物占用系爭土地部分，並將該部分占用之土地返還原告，有無理由？⒉兩造間就系爭土地是否具有不定期租賃關係？原告先位依民
法第179、181條規定，備位依兩造間租賃關係租金請求權，先位請求被告給付自107年2月1日起至111年4月30日止之系爭建物占用系爭土地之相當於租金之不當得利1,418,626元，備位請求被告給付自107年2月起至111年5月19日止之租金1,075,000元，有無理由？⒊兩造間就系爭土地是否具有不定期租賃關係？原告先位依民
法第179、181條規定，請求被告給付自民事起訴狀繕本送達翌日起至返還上開占用土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利27,816元，有無理由？如無，則原告備位依兩造間租賃關係租金請求權及擇一依民法第442條、第227條之2第1項規定，請求被告給付自民事起訴狀繕本送達翌日起至租賃關係終止日止，按月給付租金4萬元，有無理由？租賃範圍為何？
四、本院之判斷：㈠爭點一：
⒈按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人
財產上之一切權利、義務，而繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有（民法第1148條第1項本文、第1151條）；另遺囑自遺囑人死亡時發生效力，被繼承人之遺囑，定有分割遺產之方法者，從其所定（同法第1199條、第1165條第1項）；而出租人於租賃關係存續中死亡，其出租人之地位及租賃物所有權，於遺產分割前，固由其繼承人全體承受。惟民法關於遺產之分割係採移轉主義，由繼承人全體相互移轉其應繼分，使各繼承人就分得之遺產取得單獨所有權，故遺產分割後，除別有約定外，即應類推適用民法第425條第1項規定，租賃契約僅對於分得租賃物所有權之繼承人繼續存在（最高法院91年度台上字第1064號判決意旨參照）；又租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在（民法第426條之1）。經查：
⑴原告先主張劉湯瑞年與邱文光間就系爭土地具有租賃關係存
在，惟因時代久遠而不確定是否為租地建屋契約等語（本院卷第154頁），然其後業已主張被告有承繼邱文光之租地建屋契約等語（本院卷第465頁），且證人邱文光亦於本院具結證稱：我父母親於36年向劉太田購買日式建築，其後有增建後院，增建時有得地主即劉湯瑞年之夫劉漢源之同意，我父母親過世後，系爭建物登記為我名下，劉漢源有向我表示要每年付地租25萬元，我每年都給付，待劉漢源逝世後，我亦每年給付租金25萬元予劉湯瑞年，且係於農曆過年前一個星期一次給付，我給付之租金即係承租系爭建物占用之地主土地等語（本院卷第540至545頁），且證人邱文光亦提出70年9月10日土地使用權同意書，上載劉漢源同意將重測前頭份段四小段166地號土地（即317地號土地）面積99平方公尺全部、168地號（即315地號土地）面積57平方公尺中44.7平方公尺，供證人邱文光建築4層RC建築物1棟（本院卷第487頁），核與系爭建物經測量後占用317地號土地將近全部、占用315地號土地一部之情形相符（本院卷第387頁土地複丈成果圖，即附圖）。足認劉湯瑞年與邱文光間，就系爭建物占用系爭土地部分，具有租用土地建築房屋之租地建屋契約（即系爭租約），地租每年25萬元，而邱文光均於每年農曆過年前一星期一次給付。
⑵則依不爭執事項⒈，原告於110年4月1日以遺囑繼承為由移轉
登記為系爭土地共有人，而劉湯瑞年曾以經公證之自書遺囑將系爭土地分配予原告各繼承5分之1，並於109年10月10日逝世（本院卷第135至138頁公證書正本、自書遺囑、第161頁個人基本資料查詢），依上開所述，該自書遺囑係於109年10月10日生效，而系爭土地之分割方式並以該遺囑定之，再類推適用民法第425條第1項規定，原告亦自109年10月10日起繼承系爭租約；又依不爭執事項⒊、⒍，被告於107年6月13日向租地建物之邱文光購得未辦理保存登記之系爭建物，審酌事實上處分權與所有權應同受保障，應類推適用同法第426條之1規定，被告亦自107年6月13日起繼受系爭租約，故渠等間即為系爭租約之主體，被告所有系爭建物就所占用系爭土地部分，即具有系爭租約作為合法占用權源。
⒉次按租用建築房屋之基地，非因承租人積欠租金額，除以擔
保現金抵償外，達2年以上時，出租人不得收回（土地法第103條第4款）；而建築房屋基地之出租人，依土地法第103條第4款以承租人積欠租金額達2年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約（最高法院110年度台上字第1566號判決意旨參照）。經查：
⑴依本院上開認定，原告自109年10月10日起繼承系爭租約，而
被告自107年6月13日起繼受系爭租約，而原告雖主張被告欠租超過4年等語（本院卷第17頁），惟被告抗辯其自107年6月13日起取得系爭建物後，僅繳納該年地租25萬元，並經劉湯瑞年退回5萬元，係劉湯瑞年表示毋庸給付地租等語（本院卷第155頁）。
⑵而證人劉映良於本院具結證稱：劉湯瑞年是我奶奶、被告是
我母親，我知道被告有於107年間購買系爭建物，系爭建物占用之土地係劉湯瑞年所有，劉湯瑞年知悉且同意被告購買系爭建物，並未反對，亦未就購買系爭建物或地租有何爭執，被告購買系爭建物後，我未曾聽聞劉湯瑞年要求被告給付地租，亦未曾向被告表示積欠地租未付，被告亦未曾表示須給付地租予劉湯瑞年，或積欠地租未付，我有印象日常對話中，被告曾表示劉湯瑞年於其購買系爭建物後，有向其表示毋庸給付地租，被告與劉湯瑞年同住至劉湯瑞年逝世，關係不錯，平常沒有爭執等語（本院卷第551至555頁）；證人邱文光亦於本院具結證稱：我之前有住在系爭建物，劉湯瑞年住隔壁，被告有與劉湯瑞年同住，渠等平常相處狀況溫順，沒有過爭執，我當時出售系爭建物時係先告知劉湯瑞年，劉湯瑞年同意由被告以400萬元購買等語（本院卷第542至545頁）；證人陳菊蘭亦於本院具結證稱：我是被告30幾年朋友、同事，有路過時就會去被告及劉湯瑞年家中拜訪，被告結婚後即與劉湯瑞年同住，迄劉湯瑞年逝世，渠等相處很融洽等語（本院卷第547至548頁）。
⑶則依證人上開所證，被告與劉湯瑞年乃婆媳關係，並同住至
劉湯瑞年逝世，平時相處融洽並無爭執，核與被告提出之出遊、共餐等照片截圖內容相符（本院卷第505至525頁），且證人劉映良、邱文光亦證稱劉湯瑞年知悉被告購買系爭建物，證人劉映良另證稱被告曾表示劉湯瑞年於被告購買系爭建物後，曾向被告表示毋庸給付地租，被告與劉湯瑞年間亦未曾就地租有何爭執等語。本院審酌被告係於77年1月30日與劉湯瑞年之子劉肇恭結婚，而劉肇恭於106年8月20日逝世（本院卷第83頁被告戶籍謄本），其後被告於107年6月13日購得系爭建物後，迄劉湯瑞年於109年10月10日逝世時（本院卷第161頁個人基本資料查詢）均同住，渠等既具有婆媳關係，且長期同住、相處融洽，劉湯瑞年生存時亦未曾向被告催討地租，故劉湯瑞年基於婆媳情誼、為早逝兒子照顧妻小之考量，於被告107年6月13日取得系爭建物，並給付該年地租後，即免除被告給付地租之債務，實與常情相符，故被告上開抗辯，足堪採納。
⑷原告雖主張劉湯瑞年係因被告擅自購買系爭建物方以自書遺
囑將系爭土地指定由原告繼承，而不願賦予被告所生女兒代位繼承權；又劉湯瑞年生存時，被告曾口頭允諾日後會繳納地租，劉湯瑞年並告知原告，被告亦自承其知悉地租為25萬元，且曾於107年提出25萬元予劉湯瑞年繳納地租，而劉湯瑞年於107年時為將近90歲之人，該25萬元地租為維繫生活之部分收入來源，豈會免除被告繳付租金義務等語（本院卷第430至431頁）。然劉湯瑞年上開自書遺囑並未記載將系爭土地指定由原告繼承之原因（本院卷第138頁），且卷內亦無劉湯瑞年生前曾向被告催討地租之證據，難認原告上開主張可採。
⑸綜上，被告自107年6月13日購得系爭建物時，亦因而繼受系
爭租約，而應負按年給付地租25萬元之義務，然其後業經系爭租約之出租人劉湯瑞年免除給付地租之債務，故迄劉湯瑞年於109年10月10日逝世當年，被告並無遲付租金之情事；而原告雖自109年10月10日繼承系爭租約，惟該年地租業經劉湯瑞年免除被告給付義務，故被告僅負有給付自110年1月1日起每年地租25萬元之義務，從而迄原告於111年5月19日起訴時（本院卷第13頁），被告雖自承均未給付地租（本院卷第155頁），然積欠原告之地租總額尚未達2年以上；且依不爭執事項⒋，原告雖曾委由原告劉玲芳於110年10月13日催告被告限期於同年11月底給付地租25萬元（本院卷第140頁通訊軟體「LINE」對話紀錄），然就111年度地租並未催告被告定相當期間給付，僅依不爭執事項⒌由原告劉玲芳以存證信函催告被告自行拆除系爭建物。故被告積欠地租總額既未達2年以上，且部分未經原告合法催告定相當期間給付，依上所述，原告自無從依土地法第103條第4款規定終止系爭租約。故原告先後以民事起訴狀繕本、民事更正訴之聲明暨辯論意旨狀送達方式，依民法第450條第2項、土地法第103條第4款規定，對被告終止系爭租約，即屬無據，應認系爭租約仍有效存續。
⒊綜上所述，兩造間就系爭建物占用系爭土地部分，既仍具有
系爭租約存在，被告所有系爭建物即有占用部分系爭土地之合法權源，故原告依民法第767條第1項前、中段規定，請求被告拆除系爭建物，並將占用之系爭土地騰空返還原告，即屬無據，應予駁回。
㈡爭點二：
⒈依本院上開認定，被告所有系爭建物占用部分系爭土地，既
以系爭租約作為合法權源，即非無法律上原因，故原告先位依民法第179、181條規定，請求被告給付自107年2月1日起至111年4月30日止之系爭建物占用部分系爭土地之相當於租金之不當得利1,418,626元，即屬無據，應予駁回。
⒉原告訴之聲明第二項先位聲明既經本院駁回，備位聲明審判
條件已成就，本院即應就備位聲明判斷。則依上所述，原告係自109年10月10日因遺囑繼承系爭土地而繼承系爭租約，而109年當年地租業經劉湯瑞年免除被告給付義務，原告自不得依系爭租約請求被告給付自107年2月1日起至109年12月31日止之地租；另依上開認定，被告自110年1月1日起負有給付地租義務，且原承租人邱文光先前於當年度農曆過年一星期前即給付，故原告依系爭租約，請求同年月1日起至同年12月31日止之地租25萬元，及請求111年1月1日起至同年5月19日止共139天之租金95,205元（計算式：25萬元×〈139÷365〉≒95,205元，小數點後4捨5入），合計345,205元為有理由，應予准許，逾此範圍之請求即屬無據，應予駁回。
⒊又原告先以民事起訴狀請求107年2月起至111年4月之租金（
本院卷第20頁），該民事起訴狀依不爭執事項⒎於111年7月7日送達被告，再以民事更正訴之聲明暨辯論意旨狀追加請求111年5月1日至19日之租金，該書狀於同年10月13日送達被告（本院卷第463、465頁），從而原告請求就上開345,205元，其中332,192元自民事起訴狀繕本送達翌日即同年7月8日起、其中13,013元（計算式：25萬元×〈111年5月中19天÷365天〉≒13,013元，小數點後併入上開111年1月1日起至同年4月30日止之地租）自民事更正訴之聲明暨辯論意旨狀送達翌日即同年10月14日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦屬有據，亦應准許，逾此範圍之請求即屬無據，亦應駁回。
㈢爭點三：⒈依上所述，原告所有系爭建物既具有系爭租約作為占用部分
系爭土地之合法權源，從而原告依民法第179、181條規定，先位請求被告自民事起訴狀繕本送達翌日起至返還占用土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利27,816元，為無理由，應予駁回。
⒉又原告訴之聲明第三項先位聲明既經駁回，本院即應就備位聲明判斷。經查：
⑴復按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有
效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果（民法第227條之2第1項）；又租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限（同法第442條）；再城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，此規定於租用基地建築房屋準用之（土地法第105條準用第97條第1項）。
⑵則317地號土地於86年7月之公告土地現值為每平方公尺98,71
4元，而111年1月之公告土地現值為111,444元（本院卷第48頁公告土地現值及公告地價查詢、第105頁土地登記公務用謄本），另315地號土地於86年7月之公告土地現值為每平方公尺29,300元，而111年1月之公告土地現值為33,914元（本院卷第103頁土地登記公務用謄本），足認系爭土地經過約25年時間，公告土地現值僅上漲約10分之1；又經本院囑託測量後，系爭建物分別占用317地號土地97.97平方公尺、315地號土地42.24平方公尺（本院卷第387頁土地複丈成果圖，即附圖），以317、315地號土地於86年7月之申報地價每平方公尺29,829元、8,520元計算法定地租上限為每年328,223元（計算式：〈29,829元×97.97＋8,520元×42.24〉×10%≒328,223元），另以不爭執事項⒉中317、315地號土地於111年1月之申報地價每平方公尺30,319.2元、8,702元計算法定地租上限為每年333,794元（計算式：〈30,319.2元×97.97＋8,702元×42.24〉×10%≒333,794元），經過約25年僅相差5,571元，並未明顯提高；再縱被告自承有將系爭建物一部分出租，每月租金3萬元，扣除稅負後實拿26,000元等語（本院卷第156頁），惟系爭租約既係出租系爭土地一部供建築房屋，其地租之數額應以租地建屋關係判斷是否允當，而被告係將系爭建物出租他人方獲致租賃收入，而非直接將系爭土地出租他人，自不得以被告出租系爭建物所獲租金數額，遽認系爭租約原約定之地租數額過低。
⑶綜上，系爭租約成立後，系爭土地價值並無明顯升高之情事
，且法定租金數額亦無高度調升，難認系爭租約成立後，有何情事變更致原約定租金數額顯失公平之情事，亦無因系爭土地價值高度升降，而有調整租金之必要，故原告備位請求依兩造間租賃關係租金請求權及擇一依民法第442條、第227條之2第1項規定，請求被告自民事起訴狀繕本送達翌日起至租賃關係終止日止，按月給付租金4萬元，亦屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後核於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，故原告此部分假執行之聲請僅係促請本院為之，爰不另為假執行擔保金之諭知，併依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保相當之金額，得免為假執行。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失其依據，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 111 年 11 月 30 日
民事第二庭 法 官 劉奕榔以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 30 日
書記官 郭娜羽