臺灣苗栗地方法院民事判決112年度簡上字第36號上 訴 人 李惠軒訴訟代理人 李文生
張淑瑾被上訴人 李明遠上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，上訴人對於民國112年5月31日本院苗栗簡易庭112年度苗簡字第124號第一審判決提起上訴，本院於112年8月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊於民國111 年3 月3 日與訴外人冠穎開發股份有限公司（下稱冠穎公司）簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定由伊以總價新臺幣（下同）836 萬元，購買冠穎公司名下位在苗栗縣○○鎮○○段000 地號土地（權利範圍1316/100000），暨坐落其上同段1553建號房屋（權利範圍全部；門牌號碼竹南鎮科專三路31號4 樓之5 ）（以下合稱系爭不動產）。雙方並同意委由被上訴人處理買賣過戶程序，而因出賣人冠穎公司、被上訴人均稱訴外人苗栗縣卓蘭鎮農會（下稱卓蘭農會）在系爭不動產設定之抵押權均可辦理塗銷，故伊遂依系爭買賣契約履行價金交付義務。嗣伊向訴外人華南商業銀行股份有限公司（下稱華南商銀)申辦貸款，並申請華南商銀直接撥款予系爭不動產第一順位最高限額抵押權人卓蘭農會，以清償該抵押權所擔保訴外人董明翰積欠該農會之抵押債務，作為買賣價金支付方式後，經伊會同出賣人、被上訴人前往卓蘭農會欲申辦系爭不動產抵押權塗銷證明之際，卓蘭農會則以系爭不動產上尚存有由董明翰提供設定之第二順位最高限額抵押權（下稱系爭第二順位抵押權）所擔保之貸款債務40萬9,404 元（下稱系爭第二順位抵押債務)尚未清償為由，而拒絕發給抵押權塗銷證明，伊為取得系爭不動產抵押權塗銷證明，以利另行向華南商銀申貸，僅得代為清償系爭第二順位抵押債務而受有損害。被上訴人既為受買賣雙方委任之專業資深地政士，理應秉持專業查證義務以確保不動產交易之安全性，避免交易糾紛，並負有將不動產實際貸款狀況查明後通知買賣雙方之義務及責任，此為地政士法第2條、第26條及民法第535條所規定之義務，惟被上訴人對於系爭不動產尚存有系爭第二順位抵押權及債務未清償一事，竟未詳查、告知伊，其處理委任事務顯有過失，並造成伊受有上開代償債務之損害，應就伊所受損害負賠償責任，爰依民法第544條規定提起本件訴訟，求為判決：被上訴人應給付上訴人409,404元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被上訴人則以：伊在系爭買賣契約中係受雙方當事人委託，其中受買方委託辦理事務之具體內容為辦理過戶、買賣價金貸款之抵押權設定、通知買方依買賣契約給付各期款項，另受賣方委託辦理事務之具體內容為通知賣方準備過戶文件、徵詢賣方是否將抵押權塗銷事宜交辦等，伊均係依受託內容辦理事務，並無任何違反義務情事存在等語，茲為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人409,404元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造同意下列不爭執事項為真實，法院得逕採為判決基礎：㈠上訴人於111 年3 月3 日向冠穎公司購買系爭不動產，約定
價金為836 萬元；上訴人及冠穎公司均委任明遠地政事務所地政士即被上訴人處理系爭不動產買賣移轉及設定、塗銷抵押權事宜。
㈡系爭不動產前為董明翰所有，嗣於109 年12月間賣予冠穎公
司。董明翰於持有系爭不動產期間，曾於108 年7 月10日以系爭房地設定兩次最高限額抵押權予卓蘭農會，設定金額各為800 萬元（次序1）、120 萬元（次序2），並以其為借款人，及邀同訴外人黃羽彤為連帶保證人向卓蘭農會借款，於111年8月15日止尚積欠卓蘭農會借款債務（含本金、利息及違約金）共計409,404 元。
㈢上訴人於111年8月15日代償董明翰為借款人、黃羽彤為連帶保證人對卓蘭農會之前開債務共計409,404 元。
五、上訴人主張被上訴人有查證系爭不動產所擔保之抵押權餘額之義務，其疏未查證致上訴人受損等情，惟為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭執要點厥：上訴人依民法第544 條請求被上訴人負賠償責任如聲明所示，有無理由？本院得心證之理由如下：
㈠按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己
事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第535條、第544條有所明定；另按地政士應精通專業法令及實務，並應依法誠信執行業務；地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務，地政士法第2條、第26條分別定有明文。
㈡本件上訴人固主張被上訴人受託辦理系爭買賣契約事務，就
系爭不動產存有系爭第二順位抵押權債務乙節，有查證及向買賣雙方報告義務等情，然查，地政士依法得執行之業務為：「一、代理申請土地登記事項。二、代理申請土地測量事項。三、代理申請與土地登記有關之稅務事項。四、代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。五、代理申請土地法規規定之提存事項。六、代理撰擬不動產契約或協議事項。
七、不動產契約或協議之簽證。八、代理其他與地政業務有關事項。」，此據地政士法第16條規定甚明，是故，地政士所得執行之法定主要業務範圍，應僅係單純受託代為申請辦理土地登記、測量、提存及登記相關稅務、公證、認證等事項，至申請標的是否經設定抵押權、抵押債務金額為何、是否經清償完畢等相關事項之查證，本非法定執行業務範圍，自無從認定被上訴人負有此部分查證、報告義務。又上訴人所指地政士法第2條規定「依法誠信執行業務」及同法第26條所指之「義務」，亦均係地政士在前開同法第16條法定執行業務範圍所生之職業義務，本件被上訴人既無上訴人所指之查證義務，則難認其有何違反善良管理人注意義務之情事，故上訴人依民法第544條規定請求被上訴人給付損害賠償，尚屬無據。
㈢況且，系爭買賣契約之立約當事人僅為上訴人、冠穎公司，
依該約第4條約定：「賣方因債務關係提供本買賣標的物設定之抵押權，其所擔保之未償債務，依下列約定方式處理:應由買方就交屋款代為清償，並將債務清償證明之相關文件交付承辦地政士塗銷抵押權」，益徵被上訴人僅係收受賣方之債務清償證明並代理賣方辦理塗銷抵押權，只負有依賣方提供之上開文件辦理抵押權塗銷事務之義務。倘買賣標的存有抵押債務未經清償，致無從辦理標的物抵押權塗銷情事發生，至多僅係出賣人因違反上開買賣契約義務而負有債務不履行抑或權利瑕疵擔保問題，仍難僅憑上開約定內容，遽以認定被上訴人有何違反義務之過失情事存在。
六、綜上所述，上訴人本於民法第544條規定，請求被上訴人給付409,404元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 9 月 27 日
民事第一庭 審判長法 官 顏苾涵
法 官 賴映岑法 官 黃思惠以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 9 月 27 日
書記官 洪雅琪