臺灣苗栗地方法院民事簡易判決112年度苗簡字第124號原 告 李惠軒訴訟代理人 李文生
張淑瑾被 告 李明遠上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院於中華民國112年5月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告於民國111年3月3日與訴外人冠穎開發股份有限公司（下稱冠穎公司）簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定由原告以總價新臺幣（下同）836萬元，購買冠穎公司名下位在苗栗縣○○鎮○○段000地號土地（權利範圍1316/100000），暨坐落其上同段1553建號房屋（權利範圍全部；門牌號碼竹南鎮科專三路31號4樓之5）（以下合稱系爭不動產）。雙方並同意委由被告處理買賣過戶程序，而因出賣人冠穎公司、被告均稱訴外人苗栗縣卓蘭鎮農會（下稱卓蘭農會）在系爭不動產設定之抵押權均可辦理塗銷，故原告遂依系爭買賣契約履行價金交付義務。嗣原告向訴外人華南商業銀行股份有限公司(下稱華南商銀)申辦貸款，並申請華南商銀直接撥款予系爭不動產第一順位最高限額抵押權人卓蘭農會，以清償該抵押權所擔保訴外人董明翰積欠該農會之抵押債務，作為買賣價金支付方式後，經原告會同出賣人、被告前往卓蘭農會欲申辦系爭不動產抵押權塗銷證明之際，卓蘭農會則以系爭不動產上尚存有由董明翰提供設定之第二順位最高限額抵押權(下稱系爭第二順位抵押權)所擔保之貸款債務40萬9,404元尚未清償(下稱系爭第二順位抵押債務)為由，而拒絕發給抵押權塗銷證明，原告為取得系爭不動產抵押權塗銷證明，以利另行向華南商銀申貸，僅得代為清償系爭第二順位抵押債務40萬9,404元。然被告為受買賣雙方委任之專業資深地政士，理應秉持專業查證義務及負有查驗責任，以確保不動產交易之安全性，避免交易糾紛，並負有將不動產實際貸款狀況查明後通知買賣雙方之義務，惟被告對於系爭不動產尚存有系爭第二順位抵押權及債務未清償一事，竟未詳查、告知原告，其處理委任事務顯有過失，且有蓄意與賣方共同隱瞞情事，並造成原告受有上開代償債務之損害。為此，爰依民法第544條、第227條、第184條等規定，就原告所受損害負賠償責任。
㈡、並聲明：被告應給付原告40萬9,404元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：伊係受系爭買賣契約雙方當事人委託，其中受買方委託辦理事務之具體內容為辦理過戶、買賣價金貸款之抵押權設定、通知買方依買賣契約給付各期款項；受賣方委託辦理事務之具體內容為通知賣方準備過戶文件、徵詢賣方是否將抵押權塗銷事宜交辦等，伊均係依受託內容辦理事務，並無任何違反義務情事存在等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證理由：
㈠、關於原告以被告處理委任事務有過失為由，請求被告依民法第544條、第227條等規定負損害賠償責任部分：
按民法第227條第1項規定，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。同法第226條第1項規定，因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。故債權人請求債務人賠償損害，首應證明債務人對於債權人負有給付義務之事實。又損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，若損害之發生及有責任原因之事實，二者之間欠缺相當因果關係，即難謂有損害賠償請求權存在；次按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第544條有所明定。故據此請求被告賠償其損害，原告之損害賠償請求權，必須被告有違約之過失行為，且其行為與損害之間，有相當之因果關係存在，始足成立。本件原告主張被告受託辦理系爭不動產買賣登記相關事宜，系爭買賣契約簽訂時，該不動產仍存有系爭第二順位抵押權，該抵押權所擔保債務人董明翰積欠卓蘭農會之貸款債務40萬9,404元尚未清償，並經原告代償完畢等情，業據提出系爭買賣契約、土地建物登記第一類謄本及代償證明書等件為憑（見院卷第27至51、65至73頁），且未據被告爭執，是此部分事實，固堪認定。至原告主張:被告受託辦理上開事務，就系爭不動產存有系爭第二順位抵押債務負有查證、查驗及向買賣雙方報告義務，因被告疏未注意及此，造成原告受有代償上開抵押債務之損害等情，則為被告所否認。因之，本院所應審酌者，厥為被告受託辦理事務範圍，是否包括就系爭不動產抵押權設定情形負有查證、報告義務。經查:⒈原告固主張被告受託辦理上開事務，就系爭不動產存有上開
抵押債務負有查證及向買賣雙方報告義務云云，然觀諸地政士法第16條規定:「地政士得執行下列業務：一、代理申請土地登記事項。二、代理申請土地測量事項。三、代理申請與土地登記有關之稅務事項。四、代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。五、代理申請土地法規規定之提存事項。六、代理撰擬不動產契約或協議事項。七、不動產契約或協議之簽證。八、代理其他與地政業務有關事項。」，可知，地政士所得執行之法定主要業務範圍，應僅係單純受託代為申請辦理土地登記、測量、提存及登記相關稅務、公認證等事項，至申請標的是否經設定抵押權、抵押債務是否經清償完畢等相關事項之查證，本非法定執行業務範圍，故自無從認定被告負有此部分查證、報告義務。
⒉至原告於審理中雖復稱:依據系爭買賣契約所揭示買賣雙方應
繳交貸款及抵押權塗銷文件等相關內容，足以認定被告受託辦理事務應負有查驗買賣標的抵押權現況之義務云云。然細繹系爭買賣契約前文約定:「房地產買賣雙方應具備文件:…買方辦貸款應備文件:⒈戶口名簿影印本或戶籍謄本⒉本人及配偶國民身分證影本⒊扣繳憑單⒋薪資轉帳存款⒌在職證明、識別證。…抵押權塗銷應備文件:⒈戶口名簿影印本或戶籍謄本⒉原抵押權設定契約書⒊他項權利證明書⒋債務清償證明書⒌印鑑證明書」等內容(見院卷第29頁)，再佐以該契約第4條「貸款處理之一」項下約定:「賣方因債務關係提供本買賣標的物設定之抵押權，其所擔保之未償債務，依下列約定方式處理:應由買方就交屋款代為清償，並將債務清償證明之相關文件交付承辦地政士塗銷抵押權」(見院卷第35頁)，可知，系爭買賣契約之立約當事人僅為原告、冠穎公司，而上開約定內容亦係課予買賣契約當事人雙方負有提供貸款、抵押權塗銷、債務清償等相關文件義務，而被告則僅負有依雙方提供之上開文件申辦貸款、抵押權塗銷、債務清償等事務之義務。依此，倘買賣標的存有抵押債務未經清償，致無從辦理標的物抵押權塗銷情事發生，至多僅係出賣人因違反上開買賣契約義務而負有債務不履行抑或權利瑕疵擔保問題，仍難僅憑上開約定內容，遽以認定被告有何違反義務之過失情事存在。
⒊此外，原告復未能舉證證明兩造間就被告應針對買賣標的之
抵押權設定情形、抵押債務是否清償等事項進行查證及報告義務之相關約定存在，則原告以被告違反上開義務為由，主張被告處理委任事務有過失致其受有損害，應依民法第544條、第227條等規定負損害賠償責任云云，自屬無稽，而非可採。
㈡、關於原告依民法第184條規定請求被告負損害賠償責任部分：按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條固定有明文，然本件無從認定被告於處理委任事務過程中，有任何違反義務之過失情事發生，且亦無違地政士法相關執行業務規定等情，俱經本院認定如前；其次，參諸證人即冠穎公司執行長吳玟頡到庭後證述:冠穎公司登記負責人黃子容是我的配偶，系爭不動產買賣均是由我代表公司出面處理，系爭不動產最初是由我購入並登記在我女婿董明翰名下，供我女兒及董明翰居住，當時董明翰有辦理貸款及設定抵押權，後來他們夫妻感情不好，所以我就將系爭不動產再登記回公司名下，但因為其他因素而未一併處理貸款，系爭不動產出售予原告時，我有向原告告知貸款及抵押權存在，並約定由原告向華南銀行申貸去清償抵押債務，但當時我不知道有第二順位抵押權存在，所以僅清償第一順位抵押債務，後來原告去卓蘭農會代償系爭第二順位抵押債務後，我也有將此部分款項開立面額41萬元之本票予原告，但嗣後因我無力償還票款，所以本票尚未兌現等語(見院卷第142至143頁)，可知，系爭買賣契約簽訂之際，系爭不動產固仍存有系爭第二順位抵押權及抵押債務，然此係因出賣人冠穎公司疏未依約清償抵押債務所致，難認被告與冠穎公司有何共謀刻意隱瞞而故意訛詐原告之情存在。故原告主張被告蓄意與賣方共同隱瞞上開抵押權及抵押債務存在云云，顯屬無據。此外，原告復未能舉證證明被告有何故意或過失不法侵害其權利或利益之事實存在，則其主張被告應依民法第184條規定負侵權行為損害賠償責任，自非有據。
四、綜上所述，原告依民法第544條、第227條及第184條規定，請求被告應給付原告40萬9,404元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 5 月 31 日
苗栗簡易庭法 官 鄭子文以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 5 月 31 日
書 記 官 周煒婷