臺灣苗栗地方法院民事簡易判決
112年度苗簡字第353號原 告 呂易鴻訴訟代理人 呂智嚞被 告 陳佑霖
紀侑廷上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經本院於民國112年6月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告陳佑霖應將門牌號碼苗栗縣○○鎮○○里00鄰○○街000號樓下店面房屋騰空遷讓返還原告。
二、被告陳佑霖、紀侑廷應連帶給付原告新臺幣87,836元，並自民國112年2月16日起至遷讓房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣38,500元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告陳佑霖負擔。
五、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣371,336元為原告預供擔保得免為假執行。
事實及理由
一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告呂易鴻於民國108年12月12日與被告陳佑霖租人）向被告承租門牌號碼苗栗縣○○鎮○○里00鄰○○路000號1樓房屋，約定租期為6年，自109年3月1日起至115年2月28日止，每月租金新臺幣（下同）35,000元，訂約時交付押租保證金為80,000元，被告於111年11月16日起積欠租金，及租屋處之111年11月至112年1月水費3,965元111年11月至112年2月電費23,280元（12,381+10,899=23,280）停電後復電之設備維持費191元、接電費400元，以上合計27,836元，連同租金扣除押租金後尚欠87,836元，經原告催告後仍未給付，原告終止租賃契約，經以押金抵償後，並請求其遷讓房屋並給付積欠租金。另系爭租約已終止，被告仍繼續占有使用系爭房屋而未騰空返還予原告，已獲有每月租金35,000元之利益，並使原告受有相當於租金之損害，故併依民法第179條規定及租約第6條第2項規定，請求被告按月給付相當於租金之不當得利35,000元及及依照契約請求每月租金5倍的違約金。另紀侑廷為系爭租賃契約之連帶保證人，亦應負連帶賠償之責。並聲明：被告應將坐落於苗栗縣○○鎮○○里00鄰○○街000號樓下店面房屋全部遷讓返還原告。被告應給付原告87,836元，及自112年2月16日起至遷讓之日止按月賠償175,000元。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
四、本院之判斷㈠原告主張之事實，有租賃契約、111年11月28日竹南郵局第
324號存證信函112年2月6日竹南郵局第23號存證信函等在卷可憑，而被告已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項規定，視同自認。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。另按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。原告為系爭房屋之所有權人，且被告於上開租賃契約於112年2月16日終止後，本應自系爭房屋遷出，惟迄今仍未為之，亦未舉證其占有系爭房屋具有合法正當權源，自屬無權占有系爭房屋，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，為有理由，應予准許。
㈢按承租人應依約定日期，支付租金，為民法第439條所明定
。系爭租約第3條約定「租金每個月35,000元，乙方（即承租人）不得藉任何理由拖延或拒納」；第4條約定「租金應於每月1日以前繳納，每次應繳1個月份，承租人不得藉詞拖延」被告自111年11月16日起至112年4月16日止租金14萬元未付，扣除押租保證金8萬元，則原告請求被告給付欠租60,000元，自屬有據。
㈣依系爭租約第15條後段約定「…乙方（即承租人）水電費及
營業上必須繳納的稅金自行負擔」，可知系爭房屋之水電費應由被告負擔，被告應繳付水電費，而原告主張被告欠繳111年11月至112年1月水費3,965元、111年11月至112年2月電費23,280元（12,381+10,899=23,280）停電後復電之設備維持費191元、接電費400元，以上合計27,836，業據提出水電費帳單為憑，堪認為真實。則原告請求被告給付欠繳水電費27,836元，洵屬有據。
㈤系爭租約第6條末段約定「…乙方（即承租人）如不即時遷
讓房屋時，甲方（即出租人）得向乙方人請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止」。系爭租約於112年2月16日終止後，被告未即時遷讓交還系爭房屋，自應負自112年2月16日起之違約金給付責任。另按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條規定甚明。
本院審酌系爭租約每月租金35,000元，被告於租期屆滿後未即時遷讓交還系爭房屋，原告所受積極損害及所失利益，通常為租金之收入與租金轉投資之收益，以及被告不依約遷讓交還，致原告需耗費勞力、時間、費用追討與喪失其他利用機會等不利益，因認原告請求按月以租金5倍計算之違約金顯屬過高，應酌減為按月以租金1.1倍計付違約金方為適當。則被告應自112年2月16日起至遷讓日止，按月依租金1.1倍即38,500元計付違約金。
㈥經以押金80,000元抵償後，原告得請求給付總額為87,836
元（計算式：140,000+27,836元－80,000元）；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
㈦被告紀侑廷為連帶保證人，就前開積欠之租金債務及賠償違約金部分，應負連帶清償之責。
五、綜上所述，原告依系爭租約及租賃、連帶保證等法律關係，請求被告陳佑霖應將門牌號碼苗栗縣○○鎮○○里00鄰○○街000號樓下店面房屋騰空遷讓返還原告。被告陳佑霖、紀侑廷應連帶給付原告87,836元，並自112年2月16日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告38,500元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件係依簡易訴訟程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；並依同法第392條第2項規定，依職權為被告如預供擔保，得免為假執行之宣告。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 112 年 6 月 27 日
苗栗簡易庭 法 官 張珈禎以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 6 月 27 日
書記官 林岢禛