臺灣苗栗地方法院民事簡易判決
112年度苗簡字第422號原 告 鍾宏志被 告 許登博上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告主張：
㈠、被告於民國108年6月25日向原告承租原告所有之門牌號碼苗栗縣○○鄉○○村○○00鄰00號之1房屋（下稱系爭房屋），迄至租期屆滿後，兩造復再度簽立書面租賃契約，約定租賃期間為自109年8月1日起至110年8月1日，每月租金新臺幣（下同）8,000元，並應於每月25日前繳納當月份租金，押金16,000元，同時簽訂書面租契約(下稱系爭租約)。詎料，被告自110年6月25日起即未繳納租金，迄至110年8月1日租約到期日為止，共計積欠租金16,000元，並經原告以租金扣抵完成。
㈡、惟於上開租期屆滿後，被告自110年8月2日起仍繼續占用系爭房屋迄今，故原告自得依民法第767條第1項規定、系爭租約第6條約定請求被告搬離系爭房屋；又被告於租約屆期後，仍繼續使用系爭房屋而拒絕返還，則被告每月可獲得相當於租金8,000元之不當得利，並使原告受有損害。依此，原告自得依民法第179條規定，請求被告應自110年8月2日起至實際遷讓交屋日止，按月給付相當於租金之不當得利6,000元予原告。為此，爰依系爭租約第6條、民法第767條第1項及第179條等規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自110年8月2日起至遷讓交屋日止，按月給付原告6,000元。
二、被告則以:
㈠、兩造於110年8月1日系爭租約期滿後，業已另行口頭約定以月租金6,000元續租，且並未約定租期。
㈡、除因受疫情影響之故，原告業已口頭允諾免除110年8月份租金外，伊分別於下列時間清償租金予原告，並未積欠租金:⒈於110年7月23日匯款24,593元至原告之第一銀行帳戶（帳號0
0000000000000) ，以清償110年5至7月份租金24,000元及瓦斯費593元。
⒉於111年1月10日匯款共計20,053元至中華郵政原告之配偶帳
號（00000000000000000)，以支付110年9月到111年1月份租金、水電費。
⒊於111年5月28日匯款25,936元至中華郵政原告之配偶帳號（0
0000000000000000)，以支付111年2月至同年5月份租金、水電費。
⒋於111年11月1日匯款24,824元至中華郵政原告之配偶帳號（0
0000000000000000)，以支付111年6月至同年9月份租金、水電費。
⒌於112年5月15日匯款30,000元至中華郵政原告之配偶帳號（0
0000000000000000)，以支付111年10月至112年2月份租金、水電費。
⒍於112年6月30日匯款26,000元至中華郵政原告之配偶帳號（00000000000000000)，以支付112年3月至同年6月份租金。
㈢、並聲明:原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項:
㈠、被告於108年6月25日向原告承租系爭房屋，租期於109年6月25日屆滿後再度簽立系爭租約，約定租賃期間自109年8月1日起至110年8月1日，每月租金8,000元，並應於每月25日前繳納當月份租金，押金16,000元；嗣於系爭租約租期屆滿後，兩造口頭約定以每月租金6,000元續租，且未約定租期。
㈡、因疫情影響，原告口頭允諾免除被告給付110年8月份租金義務。
㈢、系爭房屋迄今仍由被告占有使用。
四、本院得心證之理由：按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第421條第1項、第439條前段、第440條第1項、第2項前段、第455條前段及第767條第1項前段分別定有明文；次按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。…三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。」，土地法第100條第3款亦定有明文，該規定於定期或不定期租賃均適用之(參見院解字第3238號解釋文)；又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如於其期限內不為支付者，出租人固得終止契約，惟承租人如於其終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人縱有聲明，亦不生終止之效力(參見最高法院46年度臺上字第1508號判決意旨)。查:
㈠、原告主張被告於108年6月25日向原告承租系爭房屋，迄至租期於109年6月25日屆滿後再度簽立系爭租約，約定租賃期間為自109年8月1日起至110年8月1日，每月租金8,000元，並應於每月25日前繳納當月份租金，押金16,000元等情，業據提出書面租賃契約為憑(見院卷第23至37頁)，且為被告不爭執，固可認定；然系爭租約於110年8月1日租期屆滿後，兩造業已口頭約定以每月租額6,000元續租，且未約定租期一節，既為原告不爭執，則雙方於110年8月2日起即另行成立不定期租賃關係之事實，當可認定。基此，原告以系爭租約租期屆滿後，被告係無權占用為由，依民法第767條、系爭租約第6條約定請求被告返還系爭房屋，及依民法第179條規定，請求被告應自110年8月2日起給付相當於租金之不當得利，自均屬無據。
㈡、其次，原告於本院審理期間雖復以被告積欠租金為由，請求被告應返還系爭房屋。然原告除曾口頭允諾免除被告給付110年8月份租金義務外，被告復確實先後於110年7月23日匯款24,593元至原告之第一銀行帳戶（帳號00000000000000) ，以清償110年5至7月份租金24,000元及瓦斯費593元；於111年1月10日匯款共計20,053元至中華郵政原告之配偶帳號（00000000000000000)，以支付110年9月到111年1月份租金、水電費；於111年5月28日匯款25,936元至中華郵政原告之配偶帳號（00000000000000000)，以支付111年2月至同年5月份租金、水電費；於111年11月1日匯款24,824元至中華郵政原告之配偶帳號（00000000000000000)，以支付111年6月至同年9月份租金、水電費；於112年5月15日匯款30,000元至中華郵政原告之配偶帳號（00000000000000000)，以支付111年10月至112年2月份租金；於112年6月30日匯款26,000元至中華郵政原告之配偶帳號（00000000000000000)，以支付112年3月至同年6月份租金等情，除據原告於本院審理時當庭自承外(見院卷第173、180頁)，並有卷附第一銀行苗栗分行存摺存款客戶歷史交易明細表、自動櫃員機交易明細表、中華郵政客戶歷史交易清單、被告與原告配偶間之簡訊對話內容等件可佐(見院卷第127至145頁、第149至165頁)。基此，縱認被告於上開各期租金給付時程確有延誤之情發生，然於原告提起本件訴訟為終止兩造間不定期租賃契約關係之意思表示前，被告既早已將各期租金清償完畢，揆諸首揭說明，原告仍不得以被告遲延給付租金為由，逕自終止不定期租賃契約關係。故原告以被告遲延租金為由，請求被告應返還系爭房屋，洵屬無據。
㈢、至原告嗣於本院審理期間時，雖翻異前詞而否認被告有清償上開租金之事實，然其除未能舉證憑以推翻上開經其自認之事實外，經本院多次闡明後，其復未能具體敘明被告積欠租金之具體期間為何。故此部分主張，自仍不足採為有利於其之認定。
五、綜上所述，原告依系爭租約第6條、民法第767條第1項及第179條等法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，及自110年8月2日起至遷讓交屋日止，按月給付原告6,000元，均為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 10 月 27 日
苗栗簡易庭法 官 鄭子文以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 112 年 10 月 27 日
書記官 周煒婷