臺灣苗栗地方法院民事簡易判決112年度苗簡字第640號原 告 葉飛訴訟代理人 柯鴻毅律師被 告 尤英美訴訟代理人 謝文明律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年11月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼苗栗縣○○鄉○村00鄰○○巷00號房屋騰空返還予原告。
被告應自民國109 年12月10日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）8,000元。
原告之訴其餘駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以7,500元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告自民國109 年9 月14日向訴外人葉天榜購得門牌號碼苗栗縣○○鄉○村00鄰○○巷00號房屋（下稱系爭房屋）之事實上處分權，惟系爭房屋遭被告無權占用，被告並因而自109 年9 月14日起受有相當無租金之不當得利，爰依民法第962 條及第179 條之規定，提起本訴。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還予原告。㈡被告應自109 年9 月14日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）8,000元。
二、被告則以：系爭房屋為未經保存登記之建物，被告於104年間取得該屋之事實上處分權。又被告於105年間曾因無法清償對訴外人蔡玲波即蔡鑫波之債務，乃與葉天榜合意由被告以160萬元出售系爭房房屋予葉天榜，再由被告向葉天榜承租系爭房屋，被告與葉天榜並簽有買賣契約及租約，惟葉天榜並未給付系爭房屋全部價金，故被告並未交付系爭房屋予葉天榜，葉天榜亦未取得系爭房屋之事實上處分權。另原告就被告未交付系爭房屋占有予葉天榜乙事知之甚詳，並非善意第三人，故葉天榜嗣將系爭房屋出賣予原告，原告亦不得主張善意取得。從而，原告既非系爭房屋事實上處分權人，且被告亦非無權占有，故被告之主張並無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願預供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院為行集中審理，協同兩造協議並簡化爭點整理如下：㈠兩造同意下列不爭執事項為真實，法院得逕採為判決基礎：
⒈門牌號碼苗栗縣○○鄉○村00鄰○○00號房屋即系爭房屋為未辦理第一次所有權登記（即未辦理保存登記）之建物。
⒉系爭房屋於104 年6 月份由被告取得事實上處分權。系爭房
屋的納稅義務人其後更改為葉天榜，葉天榜嗣與原告簽立買賣契約，以100萬元出賣系爭房屋之事實上處分權，現有原告登記為系爭房屋之納稅義務人。
㈡兩造所爭執事項：
⒈原告是否為系爭房屋之事實上處分權人？（葉天榜是否有取
得事實上處分權後讓與原告？）⒉原告請求被告遷讓系爭房屋，有無理由？⒊原告請求被告給付相當租金之不當得利，有無理由？
四、法院之判斷：㈠原告為系爭房屋之事實上處分權人：
⒈按未辦保存登記之建物，因不能移轉登記致不能為不動產所
有權之讓與，惟非不得為交易之標的，由受讓人因受領交付而取得事實上處分權（最高法院108年度台上字第1210號判決意旨參照）。而占有之移轉，依民法第946條第2項準用第761條之規定，移轉占有並不以現實交付為限，簡易交付、占有改定或指示交付，均生移轉占有之效力。又買受人於買受房屋後，出租與原出賣人居住，則依民法第946條第2項準用民法第761條第2項之規定，既已取得間接占有以代交付，即應以租賃契約成立之日期，為系爭房屋移轉占有之日期（最高法院48年台上字第611號判例意旨參照）。如買賣標的物由第三人占有時，出賣人得以對於第三人之返還請求權，讓與買受人以代交付(最高法院32年上字第5455號裁判足參）。
⒉本件被告對其於105年間有以160萬元出賣系爭房屋予葉天榜
，渠等並有簽立買賣及租賃契約乙節並不爭執，惟否認有收取全部價金，未移轉占有予葉天榜等語。經查，證人葉天榜於本院審理中證述：買賣系爭房屋之價金全部都有給被告，當時買房子有說好再租給被告，價金後來有扣掉一年房租，也有簽租約等語（見本院卷第197頁），另證人曾春華亦證述：我的職業是做土地買賣，系爭房屋是我介紹葉天榜跟被告購買的，因我得知被告跟蔡玲波借款無法負荷想賣房子，便詢問葉天榜，葉天榜表示有意願購買，而以160萬元成交，當日就請被告到我家，葉天榜也付訂金給被告，之後款項分二或三次給被告我不記得了，都是現金交付給被告收受，最後一期尾款有扣除租金，葉天榜買賣的價金已全部支付給被告，我都有在場等語（見本院卷第201至202頁），另觀之渠等所簽立之買賣契約，其中第2條即約定「㈠本約簽訂時，甲方（即葉天榜）應付乙方（即被告）價款之一部分計新台幣壹佰萬元正（含定金），乙方亦即日親收足訖…㈡第貳次付款：於甲報契稅、契稅單核下二日內完稅後交付尾款新台幣陸拾萬元正。㈢交付尾款之同時雙方簽訂本買賣標的之租賃契約，由買方出租給賣方，雙方簽訂租約兩年期限，若雙方同意時可延長壹年租期。每月租金新台幣捌仟元正，每次付壹個月之租金。…」（見本院卷第107頁），是故，依前開約定足見，渠等租約簽立之前提係葉天榜付足價金始簽約，而渠等既已簽立租約，且被告亦已預付一年租金予葉天榜，有該租約在卷可憑（見本院卷第135頁），復參以證人前開證述，足見葉天榜實已給付全部買賣價金予被告，並將系爭房屋出租予被告使用。而葉天榜既已向被告購得系爭房屋之事實上處分權，渠等復又簽立租賃契約由被告向葉天榜承租系爭房屋，承前所述，足認被告與葉天榜間已依民法第946條第2項準用民法第761條第2項之規定，即占有改定之方式，由被告使葉天榜取得間接占有以代交付，故葉天榜於租賃契約簽立後，已受領被告之交付而取得系爭房屋之事實上處分權，已堪認定。⒊又葉天榜嗣於109年11月14日與原告簽立買賣契約，復以100
萬元出賣系爭房屋之事實上處分權予原告，並將系爭房屋之納稅義務人變更登記為原告（見不爭執事項㈡），有系爭房屋稅籍證明書、稅籍紀錄等件在卷可憑（見本院卷第39、141至145頁），復據本院調閱臺灣苗栗地方檢察署112年度偵字第5613號偵查卷宗（下稱偵卷）所附葉天榜與原告間之買賣契約合約核閱無訛。而葉天榜於審理中證述：我有跟原告說系爭房屋由被告使用，之前有出租給被告，我把系爭房屋賣給原告就有把系爭房屋的權利都移轉給她的意思等語（見本院卷第198頁），另觀之渠等買賣契約已約定就被告占用房屋之問題由原告自行處理等語，足見系爭房屋固為被告所占用，惟因葉天榜與被告所簽立之租約早於107年7月26日已屆至，葉天榜自得向被告請求返還系爭房屋，而葉天榜出賣系爭房屋後，既已將對被告請求返還房屋之權利讓與原告，足見葉天榜已依民法第946條第2項準用民法第761條第3項規定，以指示交付之方式，由原告取得系爭房屋之占有以代交付，又參以原告與葉天榜所簽立之買賣契約中已約定於109年12月10日點交，足見葉天榜係於該日使依指示交付之方式移轉占有予原告，堪認原告自109年12月10日已受領葉天榜之交付，而取得系爭房屋之事實上處分權。㈡原告得向被告請求遷讓返還系爭房屋及相當不當得利之租金：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。是否該當不當得利之成立要件，應以「權益歸屬」為判斷標準，亦即倘欠缺法律上原因，而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利。又未為所有權登記之建物之占有利益，應歸屬於享有事實上處分權之人，第三人未經事實上處分權人同意而占有該建物，受有占有之利益，致事實上處分權人受有損害，且無法律上原因時，該事實上處分權人自得依民法第179條規定，請求返還其占有（最高法院106年度台上字第187號民事裁判意旨參照）；無法律上之原因而受利益，致他人受損害，應返還其利益，民法第179條定有明文；而無權占有他人房屋或土地，可能獲得相當於租金之利益，此復為社會一般通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。
⒉本件被告於105年間已將系爭房屋之事實上處分權讓與葉天榜
，其與葉天榜雖簽有租賃契約使其繼續占用系爭房屋，然依該租賃契約約定可見渠等間之租賃關係已於107年7月26日屆至，故被告於前開租約期間屆滿後，已無合法占用系爭房屋之權源，屬無權占用。是被告於原告取得系爭房屋事實上處分權後，仍無法律上原因繼續占用系爭房屋，已受有相當於租金之不當得利，致原告無法就系爭房屋為使用收益，受有損害，原告自得請求被告騰空返還系爭房屋，並於自取得系爭房屋事實上處分權之日即109年12月10日起，向被告請求返還該利益。又參酌被告與葉天榜簽立之租約每月租金為8,000元，堪認被告每月受有相當於租金之不當得利以8,000元認定為適當。從而，原告請求被告騰空返還系爭房屋，並應自109 年12月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元，即屬有據。
⒊至原告固主張其向葉天榜購屋時點為109 年9 月14日，請求
依該時點起算不當得利等語，惟其取得系爭房屋事實上處分權之日為109年12月10日，如前所述，故其此部分請求並無可採，應予駁回。另原告固依民法第962條請求被告遷讓系爭房屋，然占有物返還請求權之行使，以占有人之占有被侵奪為要件，所謂占有之侵奪，係指違反占有人之意思，以積極之不法行為將占有物之全部或一部移入自己之管領而言，若承租人於租賃期間屆滿後，未將租賃物返還者，因租賃物原係基於出租人之意思而移轉占有於承租人，其後承租人縱有違反占有人意思之情形，既非出於積極之侵奪而占有租賃物，出租人尚不得對之行使占有物返還請求權（最高法院最高法院83年度台上字第2311號判決意旨參照），本件被告占用系爭房屋原係向葉天榜承租占用至今，並未以積極之方式侵奪原告之占有，故原告此部分主張並無可採，併此敘明。
五、綜上所述，原告依民法第179條規定請求被告騰空返還系爭房屋，並應自109 年12月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427 條第1 項規定適用簡易程序之訴訟，所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1
項第3 款規定，本院應依職權宣告假執行。另被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 11 月 30 日
苗栗簡易庭 法 官 黃思惠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 30 日
書記官 洪雅琪