臺灣苗栗地方法院民事簡易判決112年度苗簡字第67號原 告 吳亭亭被 告 吳昭燕上列當事人間請求返還租金等事件，本院於民國112年3月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：原告向被告承租位於苗栗縣○○鎮○○○街0號之房屋（下稱系爭房屋），並簽署房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），雙方約定租賃期間為民國111年8月3日起至112年8月2日止、每月租金新臺幣（下同）1萬7,000元、押金3萬4,000元，原告於111年8月22日已將全額租金及押金給付被告。嗣原告因故無法繼續承租系爭房屋，依系爭租賃契約第11條第2項、第3項之規定，於111年11月29日通知被告終止契約，被告雖告知不得提前終止契約，但系爭租賃契約第11條第2項後段、第3項應為保留契約終止權之約定，原告已提前終止租約，則依系爭租賃契約第11條第4項之約定，被告應返還預為給付之剩餘7個月（即自112年1月3日至同年8月2日）租金共11萬9,000元，爰依系爭租賃契約第11條第4項之規定提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告11萬9,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、得心證之理由
㈠、原告主張其向被告承租系爭房屋，並簽署系爭租賃契約，雙方約定租賃期間為111年8月3日起至112年8月2日止、每月租金1萬7,000元、押金2個月3萬4,000元，並由原告於111年8月2日繳付全部租金及押金共計23萬8,000元予被告之事實，業據原告提出系爭租賃契約書為證（見本院卷第29頁至第41頁），而被告對原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項準用同條第1項之規定，視同自認，此部分事實，應堪認定。
㈡、租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第450條第1項、第453條定有明文。準此，定期租賃契約除有「於期限屆滿前，得終止契約」之約定者外，依民法第453條反面解釋，當事人當無期前終止契約之權利。而觀諸本件系爭租賃契約書第11條之約定：「（第1項）本契約於期限屆滿前，租賃雙方☐得☑不得終止契約」、「（第2項）依約定得終止契約者，租賃之一方應於☐一個月前☐＿個月前通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方＿個月（最高不得超過一個月）租金額之違約金」、「（第3項）前項承租人應賠償之違約金得由第四條之擔保金（押金）中扣抵」、「（第4項）租期屆滿前，依第二項終止租約者，出租人已預收之租金應返還予承租人」（見本院卷第34頁至第35頁），自文義以觀，系爭租賃契約第11條第2項至第4項係在規範同條第1項租賃雙方約定得提前終止契約之情形，然本件兩造既已明文約定承租人即原告「不得」於租期屆滿前終止租約，自無該條第2項至第4項之適用，是原告主張依系爭租賃契約第11條第2項提前終止租賃契約，並依同條第4項請求被告返還已預收之租金云云，自無足採。
四、綜上所述，原告依系爭租賃契約第11條第4項之約定，請求被告給付11萬9,000元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告請本院依職權宣告假執行，僅在促使法院為此職權之行使，本院不受其拘束，不另為准駁之諭知。
五、本件事證已臻明確，原告其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 3 月 23 日
苗栗簡易庭 法 官 何松穎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 23 日
書記官 劉碧雯