臺灣苗栗地方法院民事判決112年度訴字第149號原 告 林凱旻訴訟代理人 陳世男被 告 陳建君訴訟代理人 羅健瑋律師追加被告 王姿立共 同訴訟代理人 張智宏律師
黃建誠律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於112年6月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造同為遠雄新苑大樓住戶，原告為苗栗縣○○鎮○○段○○○段○○
○○0000○號建物之所有人，而2940建號建物及其共用部分即3174建號權利範圍3/281[即編號平205、206、292號停車位（權利範圍各1/281）]為被告2人共有，應有部分比例各1/2，被告前於112年2月9日於遠雄新苑住戶line群組發文表示其欲出售其所有之停車位，因原告工作長期日夜顛倒，故委請父母即原告訴訟代理人陳世男及訴外人林香代為處理購買停車位相關事宜，經林香與被告洽談後，雙方於112年3月4日於line上達成合意，以115萬元之價額向被告購買編號平205號停車位（下稱系爭停車位），林香並於當日隨即匯款5萬元訂金，嗣於112年3月13日匯款110萬元予被告。㈡詎料，被告事後反悔，稱原告所買受之停車位係編號平206號
停車位，因一時口誤方將編號平206號停車位稱為系爭停車位，又辯稱買賣契約係成立於林香與被告間，因林香非遠雄新苑之區分所有權人，故買賣契約無效云云，惟觀原告提出之錄音譯文可知，被告明確知悉系爭停車位係原告父母替原告接洽購買，然被告係因另有其他區分所有權人出價135萬向其購買系爭停車位，其欲以更高價出賣以獲取更高利益，故以口誤來否定與原告間之買賣契約，被告所為實不可取。又因被告與追加被告為配偶，買賣發生時被告與追加被告應有討論停車位買賣事宜，被告方將買賣價金設為115萬元，若被告於買賣時未取得追加被告之同意即出售系爭停車位全部權利，被告恐有詐欺嫌疑。另依公寓大廈管理條例第58條規定及苗栗縣竹南地政事務所（下稱竹南地政）回函，原告為區分所有權人，被告出售並移轉登記系爭停車位予原告，與現行規定無違。爰依兩造買賣契約，提起本件訴訟。並聲明：⒈被告及追加被告應將系爭停車位移轉登記予原告；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告及追加被告答辯：㈠系爭停車位之買賣契約係成立於被告與林香間，且買賣契約應屬無效：
⒈被告前於112年2月初於「遠雄新苑群」、「遠雄新苑(事務)
」line群組發文表示欲出售所有之停車位時，係陳世男(line名稱為大衛杜夫)、林香與被告聯繫洽談，於締約磋商過程中，其等皆未表明係以原告名義買受系爭停車位，且林香於支付訂金5萬元及尾款110萬元時，均係以自己名義為之，由此可認，林香並非以原告代理人之身分與被告締約，兩造並未就系爭停車位成立買賣契約。縱認被告與陳世男間之對話曾提及「因為這個房子是我兒子買的拉」，然被告斯時並未知悉陳世男與林香為夫妻，亦不知林香與原告之母子關係，是並不得將被告與陳世男、被告與林香間之對話混為一談，是以，林香自始均未有向被告表示代理原告磋商、成立買賣契約之外觀，足認林香並未以原告代理人身分與被告締約，故買賣契約應成立於林香與被告間。
⒉又林香與被告口頭締約時並非遠雄新苑之區分所有權人，依
最高法院86年度台上字第1655、1656號判決意旨，地面建物專有部分所有人不得將地下室停車位單獨出售於對建物無區分所有權之第三人，林香應無向被告單獨購買系爭停車位之權利，縱認林香與被告於112年3月4日達成買賣系爭停車位之合意，被告亦未曾同意林香可將系爭停車位登記予其所指定之第三人，亦未有與原告洽談關於買賣系爭停車位等事宜，縱認被告與林香間之買賣契約為有效，惟買賣契約之當事人係被告與林香，基於債之相對性，原告既非買賣契約之當事人，自不得請求被告移轉登記系爭停車位。
⒊縱認林香已將買賣契約之權利移轉予原告，惟本件買賣契約
係以不能之給付為契約之標的，其契約效力係自始、當然無效，則林香自無從將無效之買賣契約相關權利義務移轉予原告，被告與林香間之買賣契約既屬無效，是原告主張被告及追加被告應將系爭停車位之所有權移轉登記予原告，依法自屬無據，並無理由。
㈡倘若本院認為兩造間就系爭停車位成立買賣契約，被告亦主
張民法第88條第1項之規定，撤銷出賣系爭停車位之意思表示，蓋被告一共有3個停車位出售，因平時工作忙碌總有出錯可能，衡情被告將號碼相鄰之系爭停車位及編號平206號停車位兩相混淆，難認有違反與處理自己事務同一之注意義務。
㈢並聲明：⒈如主文第1項所示；⒉如受不利判決，願供擔保請准
宣告免為假執行。
三、本院為行集中審理協同兩造整理及協議簡化爭點如下（卷第123至124、329至330頁)：
㈠兩造不爭執事項：
⒈2940建號建物為被告2人共有，應有部分比例各1/2，該建物
含共用部分3174建號權利範圍3/281，即停車位編號平205、
206、292號停車位之權利各1/281。⒉依被告與林香之LINE對話紀錄，112年3月4日，被告與林香於
LINE上達成合意，林香向被告購買系爭停車位，買賣價金115萬元，林香於當日匯款5萬元定金至被告國泰世華苗栗分行帳號00000000000號帳戶，嗣於112年3月13日匯款110萬元至被告上開帳戶。
⒊原告為3049建號建物所有人，竹南地政函覆本院，系爭停車位可移轉登記為原告所有。
⒋原告所提錄音譯文與錄音檔案內容相符，確為陳世男、林香、被告、追加被告等間之對話內容。
㈡爭點：
⒈本件買賣契約是否係以不能之給付為契約之標的，依民法第2
46條第1項、第71條規定應為無效？⒉本件買賣契約效力是否亦有及於追加被告？⒊被告得否依民法第88條第1項規定撤銷出售系爭停車位之意思
表示？⒋原告之請求有無理由？
四、法院之判斷㈠爭點⒈⒈以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形
可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項定有明文。又89年1月6日修正刪除前之土地法第30條規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限。倘承買人無自耕能力而竟承買私有農地，即係以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前段之規定，其契約為無效（最高法院86年度台上字第3171號判決意旨參照）。關於農地之買賣，倘承買人係無自耕能力人，而約定得由承買人指定登記於第三人時，必須明白約定指定登記於任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，始能認非民法第246條第1項以不能之給付為契約之標的，其契約方屬有效。兩造買賣契約第8條僅約明：「關於不動產權利名義人得由乙方自由選擇之」，並未約定指定登記於任何有自耕能力之第三人或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，依前揭說明，系爭土地買賣即不能認非民法第246條第1項以不能之給付為契約之標的，其契約自始無效（最高法院85年度台上字第40號判決意旨參照）。且契約所約定之給付能否給付，應以契約成立時決之。若斯時所約定之給付已屬不能，縱嗣後該不能之情形得以除去，亦不得謂契約非以不能給付為標的 (民法第246條第1項但書、第2項之約定，其契約依法仍為有效除外) 。系爭土地買賣契約成立時之土地法第30條，雖規定私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限。然上訴人於該買賣契約成立時，並無自耕能力，且未約定移轉於具有自耕能力之第三人，依前說明，即不得以上訴人或其所指定之登記名義人，在承受後即移轉所有權登記時取得自耕能力，而謂該契約並非以不能給付為標的。是上訴人提出國民身分證為證，主張其嗣後已取得自耕能力為由，而認系爭土地買賣契約，並無不能給付之情形，自不足採（最高法院86年度台上字第507號判決意旨參照）。另專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔 ，公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文。而同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，但若有部分區分所有人不需使用該共同使用部分者，得予除外；而該共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，並不得單獨移轉於非區分所有人，此觀84年7月12日修正前之土地登記規則第72條第1款、第2款（修正後為第75條第1款、第80條）之規定自明（最高法院86年度台上字第1655號判決意旨參照）。可知公寓大廈中屬於共同使用部分之地下室停車位，固得為買賣之標的物，但須與區分所有建物所有權隨同移轉於同一人，如區分所有人買受停車位後，因故不需停車位者，依土地登記規則第75條第1款及第80條關於「不需使用共同使用部分者得予除外」之規定，僅得單獨移轉予同一公寓大廈之其他區分所有人，足認購買該共同使用之地下室停車位者，必須係區分所有人，否則不得單獨購買停車位（最高法院90年度台上字第605號判決意旨參照）。則依前開法律規定與最高法院判決見解之說明，可知公寓大廈中屬於共同使用部分之地下室停車位，僅得單獨移轉予同一公寓大廈之其他區分所有人，若買賣契約成立時，買受人並非同一公寓大廈之其他區分所有人，且未約定移轉於為同一公寓大廈其他區分所有人之第三人，即係以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前段之規定，其契約為無效。倘承買人並非同一公寓大廈其他區分所有人，而約定得由承買人指定登記於為同一公寓大廈其他區分所有人之第三人時，必須明白約定指定登記於為同一公寓大廈其他區分所有人之第三人，或具體約定登記於同一公寓大廈其他區分所有人之特定第三人，始能認非民法第246條第1項以不能之給付為契約之標的，其契約方屬有效。且契約所約定之給付是否可能，應以契約成立時決之，不能以嗣後辦理所有權移轉登記時之狀態決定。
⒉依兩造不爭執事項⒉，依被告與林香之LINE對話紀錄，112年3
月4日，被告與林香於LINE上達成合意，林香向被告購買系爭停車位，而該LINE對話紀錄之內容為「陳建君：000000000000國泰世華。林香：遠雄新苑車位205號雙方議價為1,150,000今日先匯訂金五萬元，麻煩一個星期內過戶完成」，之後林香即轉帳5萬元至被告前開國泰世華銀行帳戶，並備註遠雄新苑205車位定金（卷第55頁)，可知於買賣契約成立時，林香並未表明係代理原告與被告訂約，故買賣契約關係係存在於林香與被告之間，應堪認定。且依上開對話內容，林香並未明白約定指定將系爭停車位登記於為同一公寓大廈其他區分所有人之第三人，或具體約定登記於同一公寓大廈其他區分所有人之特定第三人，則依前開說明林香與被告間之買賣契約，即係以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前段之規定，其契約為無效。該買賣契約既為無效，原告即無從繼受取得買賣契約之權利，並據以向被告及追加被告請求給付。
⒊至依陳世男與被告間111年3月2日之對話，陳世男雖曾提到「
這個房子是我兒子買的拉」（卷第233頁），及陳世男、林香與代書間111年3月4日之對話，雖曾提及「代書：你要買誰的名字？陳世男：是我兒子的」（卷第239頁)，另提及「林香：到時候我們要準備什麼？代書：要準備兒子，兒子會來簽約嗎？如果沒有就要授權書。」（卷第245頁），然陳世男與林香間為夫妻關係，被告在與林香於111年3月4日訂立買賣契約時並不知情[依原告所提陳世男、林香與被告111年3月5日之對話紀錄（卷第249至263頁），及111年3月5日被告與林香間之line對話紀錄中被告表示「原來你跟大衛是兩夫妻...」（卷第113頁），可知被告應係於111年3月5日於line中向林香表示弄錯出售之車位，被告出售的是206號車位（卷第113頁），兩造並進而以電話聯絡溝通後，被告方知悉陳世男與林香間為夫妻關係]，陳世男、林香與代書間談話時，被告亦不在場，被告於締約時，顯然無從知悉林香購買系爭停車位係欲移轉登記為原告所有，故此等譯文內容尚無從據為有利原告之認定，併此敘明。
㈡前開買賣契約既為無效，其餘爭點即無再予贅述之必要。
五、綜上所述，林香與被告間之買賣契約係以不能之給付為契約之標的，依民法第246條第1項前段規定為無效，原告無從依無效之買賣契約請求履行，故本件原告之請求為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻防方法與所舉證據，核與判決結果無影響，爰不另贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 6 月 16 日
民事第二庭 法 官 王筆毅以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 16 日
書記官 劉家蕙