臺灣苗栗地方法院民事判決
112年度訴字第119號反訴原告即被 告 李建儒訴訟代理人 林裕家律師反訴被告即原 告 捷報不動產仲介經紀有限公司法定代理人 陳展謀訴訟代理人 趙鴻毅上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國112年4月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、本件本訴於民國111年9月6日判決，反訴原告於111年7月7日提起反訴，經本股於111年8月23日裁定駁回，反訴原告不服提起抗告，本院合議庭於111年11月24日以111年度簡抗字第8號廢棄原裁定，合先敘明。
貳、反訴原告主張：
一、本件反訴被告就新竹市○○路00巷0號3樓房屋（下稱系爭房屋）刊登之廣告資訊，不僅未依法提供房屋現況說明書向被告據實說明，更稱租約可取消而以不帶租約之方式出賣，藉此不實廣告及資訊瞞騙被告簽約，不僅違背經管條例第21條第
2 項之規定廣告不實在先，其仲介人員為迅速成交獲取報酬，更違背經管條例第23條、第24條第1項之規定，刻意不提供不動產現況說明書向反訴原告解說系爭房屋應有之權利狀態以讓反訴原告明暸，卻反利用反訴原告之不知，多所眶騙及隱瞞，致使反訴原告於誤認之情況下簽訂系爭買賣契約，嗣無從履約遭屋主求償61萬元而受損害，又上開經管條例第23條、第24條第1項之規定，核屬保護他人之法律，並無疑義，反訴被告既有違反，且其處理委任事務亦違背據實告知及善良管理人之注意義務，從而自應依上開民法第184條第2項、第188條第1項、第 544條及經管條例第21條第3項、第26條之規定，對反訴原告負損害賠償之責，併依消保法第51條之規定，併為請求損害額一倍之懲罰性賠償金。
二、反訴原告之聲明：反訴被告應給付反訴原告122萬元及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。訴訟費用由反訴被告負擔。
參、反訴被告之答辯
一、反訴原告是看591廣告來電洽詢，廣告坪數是權狀坪數23.87坪，並非反訴原告於解約協調不成後另行在網站上所找的我家網廣告。且我家網廣告總坪數並非單指權狀坪數，而其中包含主建物坪數和其他使用坪數（如陽台和頂樓加蓋等）計算在内。因此可知反訴原告所稱反訴被告故意欺瞞之事實不存在。
二、591廣告内容中關於是否帶租約一欄寫「否」之情事，因為反訴被告認為租約可以隨時解除，不是必要帶租約的買賣條件，所以勾選『否』。而且當下即有告知反訴原告目前房屋現況是出租中有人住，租約到111年3月底，但買方若有需要用屋可以提前二月通知承租方解除租賃合約。再者，因為出租的關係，賣方要求買方能有一定的了解環境和（用照片和影片)屋況後，確定有購買意願並先出價到一定的價格水準後再來安排現場看屋。以此避免過於打擾到承租房客。此乃賣方要求之售屋委託方式和條件。反訴被告確遵執行，絕無故意欺瞞之意。看屋時反訴原告及其家人多次詢問承租方一些相關房屋屋況和鄰居環境等問題並獲理解和接受，決定購買並簽名於不動產買賣契約書中。所以，反訴原告明確知曉本物件現況為出租中，絕無廣告不實引誘被告作不利購屋之決定。
三、本案交易的過程是屋主要求先出價再看屋。所以，當反訴原告看 591廣告來電詢問時就先明確告知這個購屋洽談程序。
並且已先給地址讓他了解環境，再傳屋況内部的照片和影片給反訴原告。後經由反訴原告親自去看過環境，並來電表示要下要約或斡旋洽談，到簽立要約，安排見面談，直至洽談成功，於正式簽約時代書已充分先說明買賣契約内容和產權坪數、頂樓加蓋的增建不在坪數範圍之内、還有附帶租賃契約為附件等重要内容。再由屋主先簽名，安排看屋，反訴原告及其家人再來看屋二次，最後再由買方簽名完成交易。整個過程反訴被告皆充分顯示各項資訊，包含頂樓是加蓋，目前屋況不佳，便宜租人中，屬於從物的法律性質也詳細告知反訴原告。絕非反訴原告所稱，仲介向其佯稱2房位於頂樓可合法使用之情形。也絕無詐欺或引誘反訴原告作錯誤判斷之意思。反訴原告曾另起訴訟賣方和反訴被告等人詐欺一案也經法院判定敗訴，經不服上訴仍被駁回維持原判。以此 ，可證明反訴被告絕無詐欺之事實。
四、本案反訴被告代理人從事不動產仲介30年，一直信譽良好。始終秉持居間仲介之責任搓和交易。其間當反訴原告與家人爭執時，反訴被告還曾向賣方代理人請求不要勉強交易，如果買方家人反對就讓他們好好商量，最壞就返還原狀之請託，並獲賣方代理人同意。後來反而是反訴原告自行以電話通知賣方代理人已完成簽名要履約的意思表示聯繫。經過二天後反訴原告太太和母親登門來仲介公司表達因為要爬樓梯，對母親較不合適，想要反悔違約的事實。反訴被告代理人也曾向賣方代理人溝通表達他們的意見，包含違約賠償8,000元之意思，但因金額過小未獲同意。後來回報給反訴原告，他自行與賣方聯繫溝通產生嚴重爭執，以至於導致衍生後續的訴訟程序。由此可見，本案明顯就是反訴原告之因素而違約。反訴被告實屬於被動狀態，無法改變雙方的決議，且本案於賣方通知反訴原告完成解約程序後，屋主很快的又以更高之價格超過新台幣610萬而成交。且承租方提前於租約到期前解約搬遷。以此可推知，反訴被告實無需要用詐術或欺瞞滿等方式來逼迫反訴原告購買。
五.依據反訴原告針對屋主執行本票裁定之判決内容可知 (可參考臺灣新竹地方法院民事判決111年度簡上字第68 號與110年度竹簡字第343號），本買賣交易過程，無論產權内容說明、頂樓加蓋使用現況及其權屬條件、買方簽名與簽立擔保本票的過程、違約處理過程等，皆顯示反訴原告在充分的自由意志和自主行為中所做出的履行此標的不動產買賣契約或解除契約之意思表示。該行為意思表示反訴被告皆屬被動，也無法影響反訴原告。在違約處理過程中，反訟被告代理人曾多次向反訴原告建議繼續履約，且本案件成交取得價格不算高，即使過戶後再拿出來出售都不會損失，但不為反訴原告所採納接受。顯見反訴原告有充分自主的決定行使，該任何行為自然與反訴被告無關。
六、依不動產買賣習性，不動產現況說明書雖為買賣契約之一部分，但是不動產說明書内容所載在委託期間中房屋標的現況等條件有變化之情形，是可以於簽立買賣合約時修正的。所以有關現況為出租，也可以經過買賣雙方確認修正勾選的。本案因為反訴原告事後的反悔違約，所以沒有補正現況說明書，這是因反訴原告因素所造成，與反訴被告無關聯。
七、反訴原告沒有執行契約審閲期，主因洽談時間急迫，且發生違約行為的部分乃反訴原告和屋主買賣雙方的買賣合約的契約問題，此項與反訴被告簽立的要約書條文無關。
八、反訴答辯之聲明：反訴原告之訴駁回。訴訟費用由反訴原告負擔。
肆、兩造不爭執事項
一、反訴被告於某網頁刊登出售門牌號碼「新竹市東區建美路」之廣告，內容記載社區仁愛國宅、格局為五房、總坪數為43.87坪，主建物面積23.87坪、總價為698萬、樓別/樓高：3樓/4樓，屋齡38年、法定用途住家用、形式/類別：住宅/公寓。
二、新竹市政府於110年10月15日以府地價字第000000000號函記載：有關台端（即反訴原告）於內政部民眾信箱反應本市捷報不動產仲介經紀有限公司網路廣告不實，違反不動產經紀業管理條例一案，經查屬實，並依法對該經紀業者裁處在案等語。
三、反訴原告於110年6月29日與系爭房屋之屋主簽訂不動產買賣契約書（系爭買賣契約書），由反訴原告向其購買系爭房屋，其內容記載：系爭房屋層數3、面積78.9平方公尺。
四、從反訴原告與反訴被告之仲介人員間之LINE通訊內容可知，仲介人員於110年6月27日傳送要約書及承諾書請反訴原告簽名，反訴原告隨即於同日填寫資料並回傳反訴被告，並未給予反訴原告3日之審閱期。
五、反訴原告於110年6月29日晚上7時許至系爭房屋看屋，當時系爭房屋內僅有3房且有租客使用，反訴被告之仲介人員向反訴原告稱另2房位於頂樓可合法使用且租約可隨時取消。反訴原告並於當晚於系爭買賣契約書上簽名。
六、反訴被告之訴訟代理人於111年8月23日111年度苗簡字第345號審理時稱：「標的物現況說明書有給被告（即反訴原告）了解，當時合約書在簽約時有先跟被告（即反訴原告）稍微說明，等他看完房屋再簽名，但那天看完房屋已經比較晚，所以打算被告（即反訴原告）到時候來公司繳交服務費時再請他補簽。」
伍、本院之判斷
一、有關反訴被告在某網頁刊登出售門牌號碼「新竹市東區建美路」之廣告，內容記載社區仁愛國宅、格局為五房、總坪數為43.87坪，主建物面積23.87坪、總價為698萬、樓別/樓高：3樓/4樓，屋齡38年、法定用途住家用、形式/類別：住宅/公寓。」及新竹市政府發函查證捷報不動產仲介經紀有限公司網路廣告不實，違反不動產經紀業管理條例一案屬實，並依法對該經紀業者裁處。另反訴原告於110年6月29日與系爭房屋之屋主簽訂不動產買賣契約書（系爭買賣契約書）記載由反訴原告向屋主購買系爭房屋、系爭房屋層數3、面積7
8.9平方公尺。反訴被告之仲介人員於110年6月27日傳送要約書及承諾書請反訴原告簽名，反訴原告隨即於同日填寫資料並回傳反訴被告，並未給予反訴原告3日之審閱期，但反訴原告於110年6月29日晚上7時許至系爭房屋看屋，當時系爭房屋內僅有3房且有租客使用，反訴被告之仲介人員向反訴原告稱另2房位於頂樓可合法使用且租約可隨時取消。反訴原告並於當晚於系爭買賣契約書上簽名等情，有廣告文宣（345號卷第33頁，被證一）、新竹市政府於110年10月15日以府地價字第000000000號、Line對話等在卷可憑，且為兩造所不爭執，堪認為真實。另反訴被告亦在於591售屋網刊登出售門牌號碼「新竹市○區○○路00巷0號3樓」之廣告，內容記載系爭房屋之格局為五房4衛2陽台、權狀坪數為23.87坪、總價為698萬、且不帶租約，屋況特色並記載『6.頂樓還有2套房免費附贈給您，3樓可住，頂樓又可收租金，機會難得，絕對是勿超所值！』」等廣告，亦有591線上賞屋廣告文宣可憑，堪認為真實（苗簡345號卷第111-112頁）。
二、依照反訴原告於110年7月13日填寫之「消費爭議申訴調解資料表」記載：「6/28在591看慶東光刊登5房未出租物件，聯絡後是永慶趙鴻毅，他說此房有租客不先看，未提實價登錄就叫我喊價，達目標就簽要約書，未給三天審閲期，我疏失未細看，兩小時内回覆要約書，趙當下約我明天中午到永慶清華店與屋主及陳姓合夥人談價（當時想先看屋被拒，6/29
11:30依約到永慶時趙說屋主不滿意價格，要我再提高，至雙方同意價格後就開始寫買賣契約書（我不清楚下就陪寫，跟趙說想早點看屋，但他只約到晚上七點，當晚我妻看到該房有諸多違法，妻與我父堅持不買憤而離場，趙則無視繼續與我陪母及弟看屋以都更利誘催促我在暗巷未能看內容簽完契約書及61萬本票兩張，我當晩回覆可購買，6/30母親告知我看屋後因100公斤體型爬三樓腳抽痛無法住此屋，7/1妻和母告知趙不能買此屋，趙則在賣方立場說與其賠款本票61萬兩張，倒不如買屋當投資，之後我受到陳恐嚇，找黑道斷我腿，認識警官要我勿報警，使我和家人多日恐懼，請消保官幫我伸張正義」等情（卷31頁），可知反訴原告在見到仲介人員即永慶趙鴻毅之後即知系爭房屋因「出租中」無法看屋，其自認「疏失未細看兩小時内回覆要約書」，經過買賣雙方協商價格，雙方同意價格後，在「不清楚下就陪寫買賣契約書」，在當晚反訴原告妻子和其父看屋後堅持不買憤而離開後，反訴原告仍「與其母及弟在都更利誘催促，在暗巷未能看內容簽完契約書及61萬本票兩張，當晩回覆可購買」，最後6/30因「反訴原告的母親告知其看屋後因100公斤體型爬三樓腳抽痛無法住此屋，7/1妻和母告知趙反訴被告代理人趙鴻毅不能買此屋」，顯見反訴被告在簽訂契約前已明確告知反訴原告所要購買之系爭房屋目前出租中無法看屋；而反訴原告在其妻子和其父親看屋憤而離開後，仍與其母親和其弟持續看屋，復簽買賣契約書和本票兩張，最後因「其母親告知我看屋後因100公斤體型爬三樓腳抽痛無法住此屋，才告訴反訴被告不能買此屋」，是本件買賣契約之簽定，反訴原告簽約前即知悉系爭房屋出租中，期間復經其妻子、其父親、其母親、其弟弟陪同看屋，而在其妻子與其父親不同意購買憤而離開下，反訴原告仍持續與其母親及其弟看屋後簽定買賣契約及二張本票致使本件不動產買賣契約成立生效，是本件不動產買賣契約成立後係因可歸責於「反訴原告母親看屋後因100公斤體型爬三樓腳抽痛無法住此屋，才告訴反訴被告不能買此屋」之原因，而未履行，足見系爭買賣契約無法履行之原因可歸責於反訴原告。而就反訴原告之債務不履行，反訴被告則建議反訴原告買屋投資避免毀約賠償方案，為反訴原告所不願接受，顯然反訴原告在被索賠前已清楚知道違反系爭買賣契約有負擔違約賠償之問題，而反訴原告仍不願意履行上開買賣契約。至於反訴原告主張：「我受到恐嚇，找黑道斷我腿，認識警官要我勿報警，使我和家人多日恐懼」等，則未舉證以實其說，難認為真。
三、按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；受任人之權限，依委任契約之訂定；未訂定者，依其委任事務之性質定之。委任人得指定一項或數項事務而為特別委任，或就一切事務，而為概括委任；受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；受任人應將委任事務進行之狀況，報告委任人，委任關係終止時，應明確報告其顛末，民法第528條、第532條、第535條、第540條分別定有明文。是當事人間締結委任契約者，就委託他方處理事務、他方允為處理事務之內容為何應為具體約定，就處理事務有無指示、受任人處理事務是否受有報酬，亦應達成意思表示合致，否則無從依當事人委任契約之內容定當事人間之權利義務關係。次按受任人因處理委任事務有過失所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第544條定有明文，又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，則為同法第227條第1項所明定。又經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，經紀條例第26條第2項亦有明文。承前所述，本件不動產買賣契約之未履行可歸責於反訴原告，就廣告中所稱「未帶租約」，於反訴原告簽約看屋前即知有租賃契約存在，但本件買賣契約在點交前無租約存在即無違反契約，因此反訴被告於廣告中縱刊登未帶租約，但實際簽約前已告知反訴原告，並承諾點交前租約存在，是反訴被告並無反訴原告所主張欺瞞一情，是反訴原告主張反訴被告有上開故有違反民法第535條及第540條之注意及報告義務，承前所述，反訴原告簽約前即知悉系爭房屋出租中，期間復經其妻子、其父親、其母親、其弟弟陪同看屋，而在其妻子與其父親不同意購買憤而離開下，反訴原告仍持續與其母親及其弟看屋後簽定買賣契約及二張本票致使本件不動產買賣契約成立生效，是反訴被告應無反訴原告主張之行為等情，自難認原告主張被告有違反民法第535條及第540條之告知及注意之義務等情可明。
四、反訴原告雖在反訴被告在591售屋網刊登出售門牌號碼「新竹市○區○○路00巷0號3樓」之廣告，內容記載系爭房屋之格局為五房4衛2陽台、權狀坪數為23.87坪、總價為698萬、且不帶租約，屋況特色並記載「6.頂樓還有2套房免費附贈給您，3樓可住，頂樓又可收租金，機會難得，絕對是勿超所值！」之廣告，然反訴原告在簽約前即因系爭房屋出租而無法看房，故反訴原告知悉系爭房屋出租中，並與其妻子、其父母、其弟看屋後，不顧其妻子和其父親的反對，而與屋主協商買賣價格後簽訂買賣契約書，此從其自認「疏忽、未仔細、不清楚」下即回覆可簽約買屋，且簽訂買賣契約書和本票可明，則反訴被告有何違反善良管理人之注意義務或未盡報告義務之情事，反訴原告主張反訴被告應依民法第544條、經紀條例第26條第2項等規定應負損害賠償責任，仍屬無據。
五、按廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，經紀條例第21條第3項、第26條第2項定有明文。反訴原告主張反訴被告刊廣告「不帶租約」之內容，與事實不符，故違反經紀條例第21條第3項規定，反訴被告應依同法第26條第2項規定，負連帶賠償責任。承前所述，反訴原告於簽約前即知系爭房屋出租中無法先看屋，反訴被告亦承諾履約時出售人即屋主會將租賃契約消滅，此係不動產買賣契約成立生效後之履約問題，縱之後點交時租賃契約無法解消，為屋主違反系爭買賣契約應負賠償之責，然在履行契約之前，反訴原告即以「反訴原告母親看屋後因100公斤體型爬三樓腳抽痛無法住此屋，才告訴反訴被告不能買此屋」之因素，違反契約，故反訴原告主張反訴被告違反經紀條例第21條第3項，應依民法第184條第2項、第185條、第188條、經紀條例第26條第2項，對反訴原告負賠償責任，亦無理由。反訴原告之求償既無理由，其依消保法第51條之規定，併為請求損害額一倍之懲罰性賠償金，應乏依據，應予駁回。
六、綜上所述，本件反訴原告於簽約前即知系爭房屋出租中無法先看屋，反訴原告係以其母親看屋後因100公斤體型爬三樓腳抽痛無法住此屋，才告訴反訴被告不能買此屋之因素，先行違反契約而負擔違約責任，並非反訴被告違反經紀條例第21條第3項，應依民法第184條第2項、第185條、第188條、經紀條例第26條第2項，對反訴原告負賠償責任，故反訴原告依民法第184條、第188條、第544條、經紀條例第21條第3項、第26條第2項、消保法第51條等規定，請求反訴被告給付如訴之聲明所示之金額及利息等語，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 5 月 30 日
民事第一庭 法 官 張珈禎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 30 日
書記官 林岢禛