臺灣苗栗地方法院民事判決112年度訴字第217號原 告 鄒火森訴訟代理人 黃暉峻律師被 告 袁昀燦上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於中華民國112年11月14日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文被告應將門牌號碼苗栗縣○○鎮○○○路000號1樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣120,000元及自112年6月1日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣24,000元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：被告經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到 場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：原告所有門牌號碼苗栗縣○○鎮○○○路000號1樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，兩造於民國111年5月1日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自111年6月1日起至113 年5月31日止，每月租金新臺幣（下同）24,000元，按月給付；惟被告自111年12月起即未給付租金，迄今積欠二期以上，被告於112年1月25日表達自同年月31起不再租賃，兩造間之租賃關係因而終止，被告仍繼續占有系爭房屋，自屬無權占有，原告自得依租賃物返還請求權及租賃契約之約定，請求被告遷出將系爭房屋返還予原告，及自112年2月起算至同年5月占用系爭房屋4月個月相當於租金之不當得利共96,000元，並依系爭租約第21條約定，被告應給付1個月租金之違約金24,000元。系爭租約之押租保證金48,000元則扣抵前欠租金1個月及違約金1個月，則被告尚須給付120,000元，並自112年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利24,000元等語。並聲明：如主文所示。
二、被告方面：被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前之陳述辯稱其不願意搬遷，係因沒有找到合適之地方等語。
三、原告主張之前揭事實，業據其提出系爭租約、存證信函、兩造之通話譯文等件為證（卷第37至79頁、第147至161頁、第169至172頁）。而被告僅稱未找到合適之搬遷處所，對於原告主張上開未依約繳納租金及自112年1月31日終止租約等事實並未爭執，本院審閱上開書證，堪認原告之主張為真實。
四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之。民法第440 條第1 項、第
2 項、第455 條前段、第767 條第1 項前段分別定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；民法第179 條第1 項亦有明文。而無權占有他人土地或房屋加以使用，可能獲得相當於租金之利益，則為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有房屋所得之利益，原則上應以相當於該房屋之租金額為限。經查：
㈠系爭租約於112年1月31日終止，為被告所不爭執；則原告
依民法第455條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
㈡被告自111年12月1日及112年1月1日未給付租金，系爭租約
被告於112年1月31日終止，為被告所不爭執，則被告遲付租金之總額為48,000元，以押租保證金48,000元扣除。
㈢又被告於系爭租約未到期前終止租約，依系爭租約第21條
約定：「甲（指原告）、乙（指被告）雙方在本契約有效期間內解約，必須在一個月前通知對方，同時支付對方最多一個月租金作為違約金，方可解除契約。」則被告提前解約，應給付原告1個月租金24,000元作為違約金，原告此部分雖主張以押租保證金扣除；惟其目的即係請求違約金，押租保證金部分已扣抵積欠之租金，則違約金部分，原告請求，亦屬有據。
㈣另本件租賃已於112年1月31日終止，已如前述，被告已無
法律上原因占有系爭房屋，其仍繼續占有，即屬無法律上之原因而受有利益，致原告受有租金收益之損害，是原告依不當得利之法律關係，請求被告自112年2月1日起至同年5月31日止，共4個月，每月相於租金之不當得利24,000元，合計96,000元及自112年6月1日起至被告遷讓返還系爭房屋日止，按月給付相當於租金之不當得利24,000元，亦屬有據。
五、綜上所述，原告於終止系爭租賃契約後，請求被告遷讓返還系爭房屋，併依不當得利之法律關係，請求被告給付自112年2月1日起至同年5月31日止相當於租金之不當得利共120,000元及自112年6月1日起至返還系爭房屋止，按月給付24,000元，為有理由，應予准許。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 28 日
民事第二庭 法 官 宋國鎮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 28 日
書記官 張智揚