臺灣苗栗地方法院民事判決112年度訴字第377號原 告 余玉澄訴訟代理人 李美玲被 告 大家冰品股份有限公司法定代理人 陳運鵬 (已辭職)訴訟代理人 陳建同上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於112年12月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將座落苗栗縣○○鎮○○路00號房屋左右1、2樓(下稱系爭房屋)全部遷讓返還原告。
二、被告應自112年8月1日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）5萬元。
三、訴訟費用由被告負擔37％，餘由原告負擔。事實及理由
一、當事人法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；上開規定，於有訴訟代理人時不適用之，民事訴訟法第170條、第173條前段分別定有明文。本件原告係於112年4月12日提起訴訟，有本院於民事起訴狀蓋印之收狀章為憑（卷第13頁），被告於112年9月26日出具委任狀委任陳建同為訴訟代理人進行本件訴訟，有民事委任狀附卷可稽（卷第161頁），嗣原告法定代理人即其董事長陳運鵬於本院言詞辯論終結前之112年11月1日辭職，有陳運鵬之聲明書在卷可按（卷第187頁），且迄至本院言詞辯論終結前仍未選出新任董事長，依上說明，被告訴訟代理人之訴訟代理權不因法定代理人代理權消滅而受影響，訴訟程序不當然停止，先予敘明。
二、原告主張：被告於108年1月29日向原告承租系爭房屋，並簽立(竹南)不動產租賃合約(下稱系爭租約)，雙方約定租期5年即自108年1月29日起至113年2月28日止，每月租金5萬元，於每月1日給付。詎料，被告一再拖延繳納租金時間，致原告無法按時繳納系爭房屋之貸款，造成原告負擔，原告於111年8月16日寄發新竹牛埔郵局存證號碼000103號存證信函催告被告限期繳清所欠租金，嗣原告於112年11月28日當庭催告被告應於15日內即至112年12月13日以前給付原告112年8至11月積欠租金共計20萬元，否則租約即依系爭租約第7條第1項第1款之約定終止，不另為終止契約之意思表示，惟均未獲置理，原告現已無意願繼續出租系爭房屋予被告。爰依民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段、第767條第1項等規定及依租賃契約、不當得利之法律關係，訴請被告遷讓返還系爭房屋，並自112年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利。並聲明：如主文第1、2項所示。
三、被告答辯：被告因公司內部尚有其他刑事訴訟，導致戶頭被扣住，無法使用，故目前尚欠原告4個月租金未繳納，且被告法定代理人陳運鵬，前於112年11月1日辭任董事長，代理董事長部分，公司內部尚未協調好，被告一定會搬離系爭房屋，但需要時間。並聲明：原告之訴駁回。
四、本院為行集中審理協同兩造整理及協議簡化爭點如下(卷第158至159、254至255頁)：
㈠兩造不爭執事項：
⒈原告與大家冰品股份有限公司籌備處（代表人魏炳煌）於108
年1月29日簽立系爭租約，將系爭房屋出租大家冰品股份有限公司籌備處（第1條），雙方約定租賃期間自108年1月29日起至113年2月28日止（第2條），租金每月5萬元，應於每月1日前付清，履約保證金為9萬元（第3條），大家冰品股份有限公司籌備處設立登記完成後，租約當然由公司直接繼受（第4條），大家冰品股份有限公司籌備處如有積欠租金達2個月以上（含2個月），經原告定15日以上之書面通知催告補正，而大家冰品股份有限公司籌備處於期限內仍不補正或補正不完全時，原告得隨時全部或部分終止或解除契約（第7條），租期屆滿或終止翌日，應將租賃物按照原狀遷空交還原告，大家冰品股份有限公司籌備處應自行拆除自行裝潢之設施，租賃物之附屬建物、共同使用部分、增建部分、相關附屬設備及其他一切設施及定著物，若有損害應負責修復或賠償，房屋地板挖洞，若有切除鋼筋者需勾回固定、砂石回填、水泥覆蓋，並以同顏色磁磚復原（不得以切補方式施工），自行增設樓梯，如須拆除鋼筋完整勾回固定，磁磚同顏色回填，所有增設牆壁打洞之處須復原填平及補漆，後方加蓋鐵皮屋之拆除（第8條）。
⒉112年7月以前之租金被告已繳納完畢，112年8月後之租金被告尚未繳納。
⒊原告於112年11月28日催告被告應於112年12月13日以前繳納112年8至11月積欠之租金，否則即行終止租約不另通知。
㈡爭點：
⒈系爭租約是否業經原告合法終止？⒉原告之請求有無理由？
五、法院之判斷㈠爭點⒈
依兩造不爭執事項⒈，系爭租約第7條約定，被告如有積欠租金達2個月以上，經原告定15日以上之書面通知催告補正，而被告於期限內仍不補正或補正不完全時，原告得隨時全部或部分終止或解除契約。另承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、第2項前段定有明文。又依兩造不爭執事項⒉112年8月後之租金（已達2個月租額）被告尚未繳納，依兩造不爭執事項⒊原告於112年11月28日催告被告應於112年12月13日以前繳納112年8至11月積欠之租金，否則即行終止租約不另通知，惟被告經原告訂15日以上期限催告限期補繳租金後，仍未提出已補繳租金之證明，則原告自得依系爭租約第7條之約定及民法第440條第1項規定終止系爭租約。
㈡爭點⒉⒈承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權
占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。系爭租約既經原告合法終止，則被告占有系爭房屋已無法律上之權源，則原告依前揭規定請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
⒉依兩造不爭執事項⒈，系爭租約第3條約定被告應於每月1日前
繳納租金5萬元，故於系爭租約存續期間，被告有依前開約定繳納租金之義務，則在系爭租約於原告所定催告繳租之期限屆滿之翌日即112年12月14日經原告依約終止前，被告有依約繳租之義務，原告得請求被告給付租金。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別規定甚明。
而無權占用他人之物，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。
故所有人自得依不當得利之規定，請求無權占用房屋者返還相當於房屋租金之不當得利。而被告占用系爭房屋所得之不當得利，應以其支付予原告之租金計算，故於112年12月14日系爭租約經原告依約終止後，原告亦得依民法第179條前段規定，請求被告按月給付5萬元，再依兩造不爭執事項⒉，被告自承112年8月後即未繳納租金，故原告請求被告自112年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5萬元，亦屬有據。
六、綜上所述，原告依兩造租賃契約之法律關係、所有物返還請求權、不當得利返還請求權，請求被告給付如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第83條第1項（原告原另請求被告給付已到期之租金10萬元及回復原狀費用72萬9,560元部分，嗣經原告撤回，此部分訴訟費用依民事訴訟法第83條第1項規定應由原告負擔，其餘被告敗訴部分之訴訟費用依民事訴訟法第78條規定應由被告負擔）。
中 華 民 國 112 年 12 月 29 日
民事第一庭 法 官 王筆毅以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 29 日
書記官 劉家蕙