臺灣苗栗地方法院民事判決112年度重訴字第11號原 告 盧立蔓
盧立華
郭美珠共 同訴訟代理人 江錫麒律師
王炳人律師柯宏奇律師被 告 曾國一
張小珍共 同訴訟代理人 陳慧芬律師複代理人 楊榮富律師訴訟代理人 李永然律師
盧孟蔚律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國112年9月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣109,060,000元，及被告乙○○自民國112年2月25日起；被告甲○○自民國112年2月24日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣36,360,000元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣109,060,000元預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
（一）被告乙○○與被告甲○○為夫妻(以下僅稱姓名)，乙○○與原告3人(下稱原告)於民國97年3月26日簽訂土地買賣契約書(下稱系爭契約書)，約定乙○○以新臺幣(下同)54,530,000元(單價每坪5,223元)，向原告買受(合併、分割前)苗栗縣三義鄉水美段689-1、689-2、689-7、689-8、694、695、696、420-47、420-48、420-49、690-2、690-4地號土地(以下段別省略，並稱系爭土地)。因乙○○當時表示購買土地要興辦學校，而原告在系爭土地附近於97年間另有約30萬坪土地，現亦尚有約18萬坪土地，期待乙○○興辦學校提升周邊土地發展，故買賣雙方議定之價金低於當時每坪約20,000元之市價，並在系爭契約書第6條特別約定：「甲方(即乙○○）承購本買賣土地，於附圖紅色部分甲方必須作為教育事業(含學校，社會福利事業，文化事業)之用，並保證於民國99年4月底之前開工興建學校於民國100年底以前正式招生止，絕不得轉售他人。甲方如有違反本項約定時應支付本約總價的兩倍給付乙方(即原告)作為違約賠償金，但如因教育政策改變或天災地變等問題致使因甲方無法履行時則不在此限。」
（二）嗣兩造依約給付價金及完成系爭土地所有權移轉登記(部分土地所有權移轉登記予乙○○指定之甲○○)，被告2人將系爭土地合併、分割為689-7、689-16、689-18、689-19、689-20、694-18、696、696-4、696-7、696-8、696-9、696-11地號。
（三）乙○○未依系爭契約書第6條約定，於99年4月底之前開工興建學校，更未於100年底以前正式招生。被告2人乃與原告丙○○(下稱丙○○)再於103年6月13日簽定協議書，約定：
乙方(即被告2人)切結應於民國105年12月31日前依原契約規定興辦教育事業、社會福利事業並完成招生開課(如附件二：切結書），否則乙方應依原契約書第六條之規定支付違約賠償金」等語。乙○○同時出具切結書，保證「定能於民國105年12月31日前依契約規定興建教育、社福事業並完成招生開課。」詎被告2人仍然遲誤105年12月31日之期日，未於約定期限內履行在系爭土地上興辦教育事業之義務，而系爭土地現況有廢棄房屋、道路及草木等，並無任何學校坐落其上，足認被告2人違反系爭契約書第6條約定，應依約支付買賣總價2倍即109,060,000元之違約金。
（四）被告雖以原告出售予訴外人黃文潮(下稱黃文潮)分割前之513地號土地，每坪不足13,000元，是系爭土地之價格並非每坪20,000元等語。惟原告出售黃文潮分割前之513地號土地，黃文潮再自行分割成513、513-1至-3地號土地，而513地號土地北鄰墳墓，513-1至-3地號土地則地勢陡峭，無法開發，故其整體交易價值本就較低，因此賣給黃文潮之價格也相對較低於市價，不能參照該交易條件，推論系爭土地當時之市價不足每坪13,000元。
（五）系爭土地於97年間雖有部分遭訴外人王宏海、王寶釵、賴科良占用，但占用位置在系爭土地邊緣，面積不到100坪，且該部分未納入申請興辦學校的基地內，所以原告原本要將該部分分割出來不出售，是乙○○主動表示願意自行處理才納入買賣範圍，故此事實對系爭買賣的交易條件並無任何影響，原告並非因此才同意以較低於市價的條件出售。
（六）原告實際上已依約提供通行權給乙○○，有乙○○出具之同意書可證，且依系爭協議書、切結書可知，被告2人至103年仍同意依照原買賣契約之約定履行興建學校之義務，完全未提及通行權有受到阻礙之情事，足證系爭土地未因通行權而妨礙乙○○興辦學校。
（七）並聲明：⑴被告應給付原告109,060,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：
（一）丙○○於97年11月間出售513-1至-3地號土地予黃文潮，每坪價金約為13,000元至15,000元之間，上開土地雖坐落在系爭土地附近，然雙邊臨路，其市價當然高於僅一邊臨路之系爭土地。況乙○○係購買多筆土地，其價格自比僅單純購買1、2筆土地優惠。又依系爭契約書第4條約定，系爭土地之買賣以現狀為準，如有被占用或他人種植作物，由乙○○自行處理。因此乙○○買受系爭土地時，尚需處理遭王宏海、王寶釵、賴科良等人占用之事，其買賣契約當然較一般市價為低，足認系爭土地每坪之市價應遠低於13,000元，而非原告所稱之每坪市價20,000元。
（二）系爭契約書第9條約定：乙方(即原告)負責提供自130縣道至本買賣土地之道路使用權同意書以供甲方(乙○○)申請變更特定目的事業用地之用。詎原告未提供上開道路之使用同意書予乙○○，致乙○○需另行規劃其他道路做為興辦學校所需之聯外道路。惟因乙○○規劃之聯外道路，經訴外人吳照夫認係其私有，並非既成道路而阻擋道路通行，乙○○只好另行規劃，並向裕隆公司購買726-53、726-54地號土地，及向國有財產署中區分署簽訂委託經營契約，取得三義鄉子湖段887地號土地之通行權利，致使水保計畫於104年2月16日始經苗栗縣政府核定，始能接續處理建校事宜。
（三）原告雖主張其已依約提供土地道路使用同意書等語。然依興辦事業計畫依法令規定，其興辦事業計畫基地須臨接建築線，建築基地未臨接建築線，不得建築(參建築法第四章建築界限第48條、苗栗縣建築管理自治條例第2條、第2-1條規定)。而建築基地須接臨建築線之方式有二，⑴若建築基地直接臨接市區道路、公路，以建築基地直接臨接公告道路之境界線為建築線，則原告提供之「道路通行權同意書」所列土地，須合併納入乙○○興建事業計畫範圍審核，原告不得再以同一土地申請其他興辦事業計畫「三義文化產業藝術園區整體開發案」；⑵若建築基地未直接臨接市區道路、公路，則原告提供之「道路通行權同意書」所列土地，不願併入乙○○興辦事業計畫範圍送審，則以建築基地臨接之「現有巷道」為指定建築線，但提供之道路同意書所列土地，除須符合法令「現有巷道」規定外，道路土地自130縣道至興辦事業基地間，需連續不得中斷。是依上開法令限制規定，原告依約提出之道路使用權同意書所稱之道路土地需符合⑴具有道路之外觀。⑵需自興辦事業計畫基地至聯外道路130縣道間連續不中斷。且符合苗栗縣建築管理自治條例現有巷道之規定。然原告並未提出同意書所載之「道路同意書(如背面影印本)」，致無法確認係提供何地號土地供道路使用，顯然無法供乙○○申請設校之用，否則乙○○嗣後無需大費周章四處規劃道路。
（四）縱原告提供之420-74地號土地面積約88.46平方公尺之土地使用同意書，然該土地並無法自130縣道連接至系爭興辦學校之土地，未符合道路需連續不中斷之要件，原告亦未履行系爭契約書第9條之約定。且依苗栗縣政府112年4月25日函可知，420-88地號等18筆土地並無現有巷道套繪紀錄，則原告有何履行提供自130縣道至系爭土地之道路使用權同意書，以供乙○○申請變更特定目的事業用地使用之義務。則乙○○當無法通過興辦事業計畫及水保計畫核可等申請，自無法再繼續辦理特定目的事業用地之變更計畫。
（五）乙○○興辦本件教育事業規劃托兒所與實驗學校等2項獨立教育事業，申辦托兒所之主管機關原為苗栗縣政府社會處(下稱社會處)，實驗學校之主管機關則為苗栗縣政府教育處(下稱教育處)，因政府推行幼托整合政策後，托兒所之性質變更為幼兒園，主管機關變更為教育處。依非都市土地使用管制規則第11條第4項規定，雖屬同一申請人向目的事業主管機關即教育處所提出之2個以上興辦事業計畫申請之開發案件，然因申請開發範圍相鄰，經教育處認屬同一興辦事業計畫，而需累計幼兒園與實驗學校之面積計算。乙○○規劃幼兒園實驗學校之面積合計超過2公頃，依上開規則第11條第1項第7款規定，即應辦理變更土地使用分區為特定專用區，因辦理變更手續複雜耗時，乙○○僅能重新規劃，將面積縮減為2公頃以下，致興辦學校作業之時程再度延宕。
（六）乙○○學校興辦作業經教育處核給教育機構籌備許可函後，教育處逕依教育部國民及學前教育署107年1月20日解釋函文，表示本件興辦教育事業應先檢附建築使用執照，始能申請籌設，故於108年7月3日撤銷上開籌備許可函。嗣經教育部召開法令解釋會議，認定無需附建築物使用執照即能申請籌設，乙○○又將實驗教育機構計畫書重新送請教育處審議，而於109年1月10日由教育處再次核發實驗教育機構籌設許可函，致興辦學校事業時程再次延宕。
（七）又依高級中學以下教育階段非學校型態實驗教育實施條例第14條規定，實驗教育機構之訂可籌設期間以一年為限，期滿僅得延長一年，並以一次為限。因此實驗教育機構之許可籌設期間最長為2年，2年期滿若未完成籌設即需重新送審。乙○○就本件興辦事業之作業時程因上開道路問題、幼托整合之教育政策改變、主管機關法令適用疑義造成審查延誤等不可歸責於乙○○之因素致延宕多年，依上開規定致乙○○多次無法於2年之期限完成，而需一再重新申請，且乙○○於110年10月20日重新辦理送審程序，因苗栗縣政府教育處承辦人員離職，未妥善交接而延滯至111年8月1日始審核通過。足認前開延誤不可歸責於乙○○，被告並無違約事由。
（八）系爭契約書第6條約定之違約事項，係指被告在興建學校前出售系爭土地才構成違約，至今被告均未出售系爭土地，故不構成違約。
（九）查系爭土地上有數座私人墳墓，亦無聯外道路，且有王宏海等人占用部分土地，須乙○○自行處理，自難謂其價值無所貶損。再依系爭契約書第6條約定應屬賠償總額預定違約金，然原告主張其尚有144筆土地是否均坐落在系爭土地周圍尚有未明，縱認均在周圍，然上開土地於112年1月公告之土地現值，每平方公尺已高達2,600元、3,000元、3,300元、10.300元、10,500元間，與97年間每平方公尺580元相較，公告現值漲幅高達4.5倍，則上開土地顯未因被告尚未完成興辦學校計畫，而有未上漲或停滯維持較低之價值，造成原告受有何損害或所失利益。是被告縱有違約，原告亦無損害，其請求違約金，顯無理由，縱有理由，其請求之違約金亦屬過高，應予酌減。
（十）並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執及爭執事項：
（一）不爭執事項：
１、原告與乙○○有於97年3月26日簽訂系爭契約書，由乙○○向原告購買系爭土地13筆，面積計34,512.96平方公尺，總價金為54,530,000元。
２、原告推由丙○○與被告2人於103年6月13日，因系爭買賣契約而簽訂協議書。
３、乙○○因系爭契約，於103年6月間簽立切結書交予原告。
４、原告提出之系爭買賣契約書、協議書、切結書均為真正。
５、原告除系爭土地外，尚有420-65地號等144筆土地，面積合計597,317.75平方公尺。
６、被告迄今尚未在系爭土地上興建任何建物，亦未完成興辦教育事業、社會福利事業，並完成招生開課。
（二）爭執事項：
１、被告有無違約？
２、被告如有違約，請求酌減違約金有無理由？
四、得心證之理由：
（一）原告主張其等與乙○○有於97年3月26日簽訂系爭契約書，由乙○○向原告購買系爭土地13筆，面積計34,512.96平方公尺，總價金為54,530,000元。又原告推由丙○○與被告2人於103年6月13日，因系爭買賣契約而簽訂協議書。乙○○因系爭買賣契約，於103年6月間簽立切結書交予原告，惟被告迄今尚未完成興辦教育事業、社會福利事業，並完成招生開課，有系爭契約書、地籍圖、協議書、切結書、現場照片、系爭土地第一類土地登記謄本、異動索引等在卷可稽(見本院卷一第23至27、75至81、113至207頁)。並為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。
（二）被告有無違約？
１、被告以原告並未提供自130縣道至系爭土地之道路使用權給被告申請變更特定目的事業用地。縱有提供，並未載明地號且亦不符規定，致其興辦學校延滯，不可歸責於被告，故被告並無違約等語置辯。惟查：
⑴系爭契約書第9條雖約定：乙方(即原告)負責提供自130縣
道至本買賣土地之道路使用權同意書以供甲方(即被告)申請變更特定目的事業用地之用。惟本條約定原告僅有「提供道路使用權同意書」以供乙○○申請變更特定目的事業用地之用之義務，並無實際提供道路用地之義務。又原告業已提供其所有之土地供作被告申請變更特定目的事業用地之用，有乙○○出具之同意書在卷可按(見本院卷一第373頁)。足認原告已提出供被告做為道路使用之同意書。
⑵乙○○提出之同意書記載：「台端等四人，於民國97年10月8
日簽立之道路使用權同意書(如背面影印本)僅供本人向政府有關單位申請設立學校之用。但實際之道路使用仍以台端原有之規劃為準。」被告雖以原告未提出「道路同意書(如背面影印本)」，致其提供之土地地號不明等語。然上開同意書既係乙○○所出具，則其豈有可能不知原告提供之土地地號為何，況被告已自承原告提供之土地為420-74地號土地，有言詞辯論意旨(一)狀在卷可憑(見本院卷三第84頁)。且系爭協議書已載明：『茲就甲方(即丙○○)所出具之土地使用同意書(如附件一)，內容記載意旨：「提供苗栗縣○○鄉○○段○000000地號部分土地面積約88.46平方公尺，做為教育事業道路通行使用」．．．』。堪認原告係同意提供420-74地號土地供被告使用。又依地籍圖謄本觀之(見本院卷三第31頁)，420-74地號土地東北側即有道路可供通行，且南側緊鄰系爭土地，被告由420-74地號土地通行至公路並無困難。
⑶被告再以420-74地號土地並非現有巷道，故不符建築法第
四章建築界限第48條、苗栗縣建築管理自治條例第2條、第2-1條規定等語。惟原告既已提供420-74地號土地供被告為道路通行使用，則被告即得在上開土地上開設道路，其開設後即成為現行巷道，而得符合前開規定，是被告前開所辯，並無可採。
⑷被告雖以原告違反系爭契約書第5條約定，有給付遲延或給
付不能之情事等語置辯。惟系爭契約書第5條約定：如附圖黃色部份為乙方(即原告)設置之道路應永久無償提供甲方(即被告)使用不得任意變更或管制。但甲方如要在該路邊設置學校硬質圍牆時應退縮3公尺以上，該退縮部分甲方可做為綠化或臨時停車使用(見本院卷一第23頁)。然被告並未舉證原告就該部分土地，原告有變更或管制之情事。況兩造於協議書已載明『茲就甲方(即丙○○)所出具之土地使用同意書(如附件一)，內容記載意旨：「提供苗栗縣○○鄉○○段○000000地號部分土地面積約88.46平方公尺，做為教育事業道路通行使用」．．．雙方同意於乙方取得教育事業使用執照後，始進行土地交換及道路開通作業』有系爭協議書在卷可憑(見本院卷一第75頁)。顯見係於被告取得教育事業使用執照後，原告始有進行土地交換，供被告為道路開通作業之義務。又兩造再於105年1月9日簽訂道路通行協議書，內容為：「緣吳照夫、李花香以二人共有三義鄉水美段第702-1地號土地為供役不動產，經設定不動產役權予甲方(即原告)，並以甲方所有同段第689-3地號土地為不動產役權需役地在案。甲方與吳照夫間就前道路(寬10米以上)，於二十餘年前曾訂有通行使用之協議，乙方(即被告)亦依該協議與既成道路之現況，而向甲方購置土地、興辦教育事業。乙方預計於近日進行教育事業水保施工，甲方同意將水美段第689-3地號土地持分壹萬分之壹無償讓予乙方(登記程序費用由乙方負擔)，使乙方取得上述土地不動產通行役權，甲方並同意乙方得使用現有10米以上路(即水美段第689-3、697-5、420-280、420-20
9、687-13等地號土地)連接至乙方水美段第694地號土地之道路，俾利學校教職員生、家長及乙方先前向甲方購買之所有土地均無償享有通行使用權。」有該道路通行協議書在卷可憑(見本院卷三第515頁)。足認兩造已就原告提供道路使用部分之內容有所更改，自應依系爭協議書及道路通行協議書之內容履行，是被告主張原告有違系爭契約書第5條約定，容有誤會。原告自無給付遲延或給付不能之情事。
⑸況系爭契約書第9條雖有上開約定，然第6條係約定：甲方(
即乙○○)承購本買賣土地，於附圖紅色部分甲方必需作為教育事業(含學校，社會福利事業，文化事業)之用，並保證於民國99年4月底之前開工興建學校於民國100年底以前正式招生止，絕不得轉售他人。甲方如有違反本項約定時應支付本約總價的兩倍給付乙方(即原告)作為違約賠償金，但如因教育政策改變或天災地變等問題致使甲方無法履行時則不在此限。系爭協議書載明：「雙方就本區域道路通行使用及興辦教育事業、社會福利事業相關事宜，仍應依民國97年3月26日土地買賣契約書第六條約定及民國100年7月14日土地交換協議書內容履行；同時乙方切結應於民國105年12月31日前依原契約規定興辦教育事業、社會福利事業並完成招生開課(如附件二：切結書)，否則乙方(即被告)應依原契約書第六條之規定支付違約賠償金；但若係因教育及相關主管機關審查時程延誤、教育政策變動、或天災地變等不可歸責於乙方之原因所造成之遲延者，不負賠償責任。」則依前開系爭契約書第6條及協議書之約定，僅有教育及相關主管機關審查時程延誤、教育政策變動、或天災地變等情致被告延誤時，始可不負賠償責任，而原告有無提供土地供被告為道路使用，並不在但書排除被告責任之範圍內，是被告前開抗辯，亦無可採。
⑹綜上，原告已提供土地供被告興辦學校之道路使用，且原
告縱未提供土地供被告為道路使用，亦不在被告免責事由之內，是被告前開所辯，尚無所據。
２、被告再以係因教育主管機關政策變更、審查延誤等事由，致其無法遵期完成興辦學校等語置辯。惟查：
⑴兩造係在97年3月26日簽訂系爭契約書，已約定乙○○於99年
4月底之前開工興建學校，在100年底前正式招生；再於協議書約定被告得於105年12月31日前，依原契約規定興辦教育事業，已如前述。是兩造於簽訂系爭契約書及協議書時，原告已給予被告長達8年9月之時間興辦學校，而非於簽訂系爭契約書時即要求被告立即興辦學校，顯見兩造已考量被告興辦學校所需變更地目、申請水土保持、建造校舍等所需花費之時間。
⑵被告雖以其規劃托兒所與實驗學校等2項獨立教育事業，因
政府推行幼托整合政策後，托兒所之性質變更為幼兒園，主管機關由社會處變更為教育處，而依非都市土地使用管制規則第11條第1項第7款及第4項規定，應變更土地使用分區為特定專用區，致興辦學校作業之時程再度延宕等語。然依被告提出之苗栗縣政府100年6月30日至105年6月23日之函文(見本院卷一第293至315頁)，並無將幼兒園之主管機關由社會處變更為教育處之相關函文。且非都市土地使用管制規則第11條第1項第7款及第4項等規定，係於90年3月26日即已修訂，有該條文歷次修法條文在卷可憑(見本院卷三第92至94頁)。而乙○○向原告購買之系爭土地面積達34,512.96平方公尺，且其亦自承本就要興辦幼兒園及實驗學校，本有變更地目為特定目的事業用地之必要。況兩造於訂立系爭契約書，上開條文即已存在，即無被告所稱教育主管機關政策及法條變更之情事。
⑶被告以其學校興辦作業經教育處核給教育機構籌備許可函
後，竟逕依教育部國民及學前教育署107年11月20日解釋函文，於108年7月3日撤銷上開籌備許可函。嗣經教育部召開法令解釋會議認不需先檢附建築使用執照，即能申請籌設後，乙○○又將實驗教育機構計畫書重新送請教育處審議，而於109年1月10日由教育處再次核發實驗教育機構籌設許可函，致興辦學事業時程再次延宕。且因籌備期間最長2年，致乙○○多次無法於2年內完成，而需一再重新申請，並於110年10月20日重新辦理送審程序，至111年8月1日始審核通過等語置辯。然被告依系爭協議書所載，其最後履約期限為105年12月31日，有系爭協議書在卷可憑(見本院卷一第75頁)。是教育處縱有依教育部國民及學前教育署107年11月20日解釋函文，撤銷乙○○之教育機構籌備許可，然被告前揭抗辯之事由，均係在其違約之後，自不得以其違約後之事由據以主張其未違約。且依系爭契約書第6條及協議書之約定，原告已給予被告長達8年9月之時間興辦學校，而非於簽訂系爭契約書時即要求被告立即興辦學校，已如前述。是被告抗辯因籌備期間最長2年，致乙○○多次無法於2年內完成，而需一再重新申請，以致延宕等語，亦不得以此據為主張其未為違約之事由。
⑷綜上，本件並無因教育主管機關政策變更、審查延誤等事
由，致被告無法遵期完成興辦學校之情事，被告前開所辯，亦無可採。
３、被告又以其並未將系爭土地轉售他人，故依系爭契約書第6條約定，並無違約等語置辯。惟查系爭契約書第6條約定：「甲方(即乙○○)承購本買賣土地，於附圖紅色部分甲方必需作為教育事業(含學校，社會福利事業，文化事業)之用，並保證於民國99年4月底之前開工興建學校於民國100年底以前正式招生止，絕不得轉售他人。甲方如有違反本項約定時應支付本約總價的兩倍給付乙方(即原告)作為違約賠償金，但如因教育政策改變或天災地變等問題致使甲方無法履行時則不在此限。」(見本院卷一第23頁)由上開文字觀之，雖於「保證於民國99年4月底之前開工興建學校於民國100年底以前正式招生止」，之後接續載明「絕不得轉售他人」，然其但書亦記載「但如因教育政策改變或天災地變等問題致使甲方無法履行時則不在此限。」顯見「保證於民國99年4月底之前開工興建學校於民國100年底以前正式招生」與「絕不得轉售他人」係屬2個條件，而非係保證開工興建學校並予招生，再加上不轉售他人為合一條件。此由系爭協議書記載「．．．同時乙方切結應於民國105年12月31日前依原契約規定興辦教育事業、社會福利事業並完成招生開課(如附件二：切結書)，否則乙方(即被告)應依原契約書第六條之規定支付違約賠償金．．．
」(見本院卷一第75頁)；切結書記載「．．．今特此再切結保證本人定能於民國105年12月31日前依原契約規定興建教育、社福事業並完成招生開課，絕不食言。否則願依原契約書第六條之規定支付 台端等人之所有違約賠償金．．
．」(見本院卷一第77頁)均未將「絕不得轉售他人」之事由列入為違約之條件，更足以確認完成興建學校及招生，係屬一獨立之違約條件。縱認係屬合一條件，然兩造於系爭協議書及切結書，已將如未完成興建學校並予招生列為單一之違約條件，則被告如有違反即屬違約。是被告抗辯其未將系爭土地轉售他人即無違約，容有誤會。
４、揆諸前揭說明，被告並未在系爭協議書所訂之105年12月31日前完成興辦教育事業、社會福利事業並完成招生開課之約定，且其未完成並非因教育及相關主管機關審查時程延誤、教育政策變動或天災地變等不可歸責於被告之事由所造成，是被告確有違約之情事甚明。
（三）被告如有違約，請求酌減違約金有無理由？
１、按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法252條定有明文。而衡量違約金是否相當，即須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。是約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。又按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1606號判決意旨參照）。
２、被告未遵期在系爭土地上興建學校及完成招生，而有違約情事，已如前述。是原告自得依系爭契約書第6條及協議書之約定，請求被告給付違約金。
３、被告雖以原告尚有420-65地號等144筆土地，迄今已漲價高達4.5倍，並無損失，故不得請求違約金等語置辯。惟查：
⑴原告除系爭土地外，尚有420-65地號等144筆土地，面積合
計597,317.75平方公尺，有土地登記第二類謄本在卷可稽(見本院卷二第9至439頁)，並為被告所不爭執。又420-65地號等144筆土地，係在系爭土地附近，亦有地籍圖在卷可憑(見本院卷三第31、33頁)，堪信原告確尚有上開土地，並確係在系爭土地附近。
⑵原告雖未能舉證系爭土地於97年3月間出售予乙○○時，其市
價為每坪20,000元。惟原告另於同年11月間將513地號土地出售予黃文潮，每坪13,000元，亦為被告所不爭執(見本院卷一第221、223頁被告答辯一狀)。又513地號土地雖二面臨路，然緊鄰公墓，有地籍圖在卷可按(見本院卷一第369頁)，被告就此亦不曾爭執。可見513地號土地因緊鄰公墓之嫌惡設施，其價值應低於系爭土地，是系爭土地每坪之價值至少高於13,000元。
⑶原告係以每坪5,223元(34512.96平方公尺×0.3025=10,440
坪；54,530,000元÷10,440坪=5,223元)之價額出售系爭土地予乙○○，有系爭契約書在卷可按(見本院卷一第23頁)。
則原告出售系爭土地予乙○○時，以當時最低市價每坪13,000元計算，僅以市價之40%售予乙○○(5,223÷13,000=0.4)。堪認原告確係為被告在系爭土地興建學校，其在系爭土地附近之420-65地號等144筆土地，會因此而價值上漲，才願意以市價40%之價額出售系爭土地予乙○○。是原告於出售系爭土地時，確有減低價額之情事，造成其經濟上之損失。
⑷被告雖以系爭土地上有數座私人墳墓，亦無聯外道路，且
有王宏海等人占用部分土地，須乙○○自行處理，自難謂其價值無所貶損等語置辯。惟原告業已提供420-74地號之部分土地，及協議以對702-1地號土地之地役權，供乙○○為道路使用，已如前述。且王宏海等人占用系爭土地僅約100坪，且係占用在系爭土地之邊緣，業據原告陳明在卷，被告就此部分亦不曾爭執。況系爭契約書第4條約定：本約土地之買賣均以現狀為準，如有被占用或他人種植作物均由甲方(即乙○○)自行處理。又如因他人佔用之部份不能以農地過戶而需繳付增值稅時，其增值稅亦由甲方負擔，於甲方付清全部價款時，乙方(即原告)應同時將土地交付甲方管理使用(見本院卷一第23頁)。顯見乙○○於本件系爭土地買賣時，即已考量系爭土地有部分遭他人占用之情事，並同意由其自行處理，自難以上開事由，再予主張系爭土地之價值因前開事由，而有所貶損。是被告前開所辯，亦無可採。
⑸綜上，被告抗辯原告並無損失，故不得請求違約金等語，並無可採。
４、被告以原告請求之違約金過高，應予酌減等語置辯。惟查：
⑴被告向原告購買之系爭土地，於承買時之97年間，其公告
現值均為每平方公尺580元，而至112年3月間之公告現值均為每平方公尺2,600元，有系爭土地之公告土地現值及公告地價查詢、土地登記第一類謄本等在卷可憑(見本院卷二第463至487頁、卷一第113至133頁)。是系爭土地自97年3月26日簽訂，至112年3月間，其公告現值之價額漲幅高達4.48倍。
⑵又原告係以當時市價40%之價額出售系爭土地予乙○○，而得
認原告確係為乙○○在系爭土地興建學校，其在系爭土地附近之420-65地號等144筆土地，會因此而價值上漲，才願意以市價40%之價額出售系爭土地予乙○○，已如前述。再被告已自承原告等所有在系爭土地附近之420-65地號等144筆土地，其自97年間迄今公告現值漲幅高達4.5倍等情(見本院卷三第90頁言詞辯論意旨狀㈠)。是上開土地在其附近未有設立大型幼兒園、實驗學校前，其漲幅已高達4.5倍，則若在附近設有大型幼兒園、實驗學校，將帶動附近生活機能，其漲幅更是得以預期更高。
⑶再系爭契約書第6條約定之違約金，為系爭土地買賣總價金
之2倍，有系爭契約書在卷可憑(見本院卷一第23頁)。而原告僅以當時之市價40%之價額將系爭土地出售予乙○○，且系爭土地自97年3月26日買賣迄至112年3月間，其公告現值漲幅達4.48倍，原告所有在系爭土地附近之420-65地號等144筆土地，漲幅達4.5倍，已如前述。本院審酌原告僅以當時市價40%之價額出售系爭土地予乙○○，且原告在系爭土地附近之420-65地號等144筆土地，如因乙○○按約遵期履行興建幼兒園及實驗學校，並按期完成招生，所能帶動系爭土地及附近土地之價值，及依系爭契約書第6條約定之違約金雖為系爭土地總價金之2倍，然實際上僅為系爭土地當時市價之20%(本件系爭土地之售價為當時市價40%，違約金為2倍，即市價之80%，加計售價為120%，扣除市價為20%)，則原告請求之違約金為系爭土地總價金之2倍，即未過高，應屬適當。是被告請求酌減違約金，並無可採。
⑷綜上，系爭土地之總價金為54,530,000元，依系爭契約書
第6條及協議書之約定，違約金為總價金之2倍即為109,060,000元(54,530,000×2=109,060,000)。原告請求被告給付前開違約金，即無酌減之必要，而應予准許。
（四）按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第23
3 條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告對於被告之前揭違約金請求權，係屬給付無確定期限之金錢債權。而民事起訴狀繕本係於112年2月24日送達給乙○○、於112年2月23日送達甲○○（見本院卷一第106-1、107頁之國內快捷/掛號/包裹查詢、送達證書），依法於是日生送達效力。則原告請求違約金自起訴狀繕本送達乙○○、甲○○之翌日，即112年2月25日及同年2月24日起，均至清償日止，按法定利率即年息5%計算之遲延利息，自屬有據。
（五）至兩造聲請不動產估價師鑑定系爭土地於97年間之市價(見本院卷三第431、435頁)；被告聲請函詢教育部中部辦公室，有關苗栗縣私立道禾實驗高級中學籌備處之水土保持計畫、法人事項移交及捐助財產移轉等項、函詢苗栗縣政府有關被告申請教育事業使用、系爭土地地目變更等項、函詢苗栗縣○○鄉○○○○○○○地○000000地號等18筆土地有無現有巷道套繪；傳訊證人吳照夫、邱明俊、邱順福等情。惟系爭土地每坪之價額，業經本院認定至少市價為13,000元；函詢教育部中部辦公室部分，係為查明被告申報之水土保持計畫、法人事項及捐助財產移轉等項，函詢苗栗縣政府部分，係為查明被告申請教育事業使用、系爭土地地目變更事項，均與是否為違約事由之教育政策改變無關；函詢苗栗縣三義鄉公所部分，係為查明系爭土地及420-88等18筆土地有無現有巷道套繪，然原告既願提供土地供被告為使用，被告本得在該土地上建造道路，已如前述，與上開土地有無套繪為現有巷道無關；傳訊證人吳照夫、邱明俊、邱順福係為證其等與被告間有通行權糾紛，然有關道路通行部分，並非係本件被告免除違約事由，亦如前述。是本院認並無再予送請不動產估價師鑑定系爭土地於97年間之市價，及函詢教育部中部辦公室、苗栗縣政府、苗栗縣三義鄉公所，傳證證人吳照夫、邱明俊、邱順福之必要，併予敘明。
（六）從而，原告依系爭買賣契約書第6條、協議書之約定請求被告給付109,060,000元，及被告乙○○自112年2月25日起；被告甲○○自112年2月24日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 10 月 4 日
民事第二庭 法 官 陳秋錦以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 4 日
書記官 張智揚