臺灣苗栗地方法院民事判決
112年度重訴字第9號原 告 祭祀公業法人苗栗縣林九德法定代理人 林淼烈訴訟代理人 何邦超律師
何曜任律師被 告 劉麗君訴訟代理人 盧辰台上列當事人間請求調整租金等事件，本院於民國112年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。原告原起訴聲明：㈠先位聲明：⒈被告應將坐落苗栗縣○○市○○段000地號土地（下稱系爭土地）上如附圖所示未辦理保存登記之門牌號碼苗栗縣○○市○○里0鄰○○路000號建物（下稱系爭建物）拆除，並將系爭土地騰空返還予原告；⒉被告應給付原告新臺幣（下同）42,228元，並應自起訴狀繕本送達翌日起至被告拆除系爭建物，並將系爭土地騰空返還予原告之日止，按月給付原告4,692元；⒊上開請求，原告願供擔保請准為假執行之宣告；㈡備位聲明：⒈被告承租原告所有系爭土地之租金，自起訴狀繕本送達翌日起調整為每年按申報地價百分之10計算；⒉被告並應於民國112年6月30日給付原告租金35,191元。被告再應於112年1月1日以後於翌年6月30日每年按申報地價百分之10給付每個前一年之租金予原告（卷第15頁）。
嗣於112年10月31日具狀變更聲明為：㈠先位聲明：⒈被告應將如附圖所示坐落系爭土地上之系爭建物（共四層）拆除，並將系爭土地騰空返還予原告；⒉被告應自111年12月20日起至被告拆除系爭建物，並將系爭土地騰空返還予原告之日止，按月給付原告4,692元；⒊上開請求，原告願供擔保請准為假執行之宣告；㈡備位聲明：⒈被告承租原告所有系爭土地之租金，自111年12月20日起調整為每年按申報地價百分之10計算；⒉被告並應於112年6月30日給付原告租金2,724元（自111年12月20日起至111年12月31日止，被告應補交申報地價年息百分之6計算之租金2,724元，卷第404頁）。被告再應於112年1月1日以後於翌年6月30日每年按申報地價百分之10給付每個前一年之租金予原告（卷第391頁），核屬減縮應受判決之聲明，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠系爭土地為原告所有，兩造前就系爭土地簽立土地租賃契約
書（下稱系爭租約），由被告向原告承租系爭土地，承租面積為160.69平方公尺，租賃期間自105年9月1日起無定期，租金為於每年6月30日當年申報地價年租率百分之4計收前一年1月1日起至12月31日止之租金。惟被告竟於系爭租約簽定後，將系爭土地轉租予他人經營「洗歡寵物沙龍店」，並擅自於系爭建物增建第四層部分，因而無權占有使用系爭土地，違反系爭租約第8、9條約定，且被告租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照、使用執照，恐對公共安全、公共交通、公共衛生及增進市容觀瞻構成嚴重妨害，已違反建築法第25條、第86條、都市計畫法第34條規定，應認其係以基地供違反法令之使用，足認已構成土地法第103條第2、3、5款出租人得終止租約之要件，爰以起訴狀繕本之送達日即111年12月19日為終止系爭租約之意思表示。系爭租約既經原告依法終止，就系爭建物有事實上處分權之被告即係無權占有系爭土地，爰先位依民法第767條第1項前段、中段規定、第179條規定，請求被告拆除系爭建物，並將系爭土地騰空返還原告；另自111年12月20日起至拆除系爭建物，將系爭土地騰空返還原告之日止，按月返還原告4,692元之不當得利等語。並聲明：如變更先位聲明所示。
㈡訴外人陳志煜之父於58年間向原告承租系爭土地並興建系爭
建物，陳志煜繼受系爭建物事實上處分權後，訴外人溫源樟於86年間承買系爭建物，而系爭土地之租金自58年間即為每年按當年度申報地價年租率百分之4計收，迄今已逾50年未調升。嗣被告向訴外人溫源樟購買系爭建物時，係由被告承受訴外人溫源樟之土地租賃契約，租金部分則係比照最初租金計算方式而未予調整，被告並同意願視情況調整系爭租約之租金計算方式，而：
⒈目前系爭土地位於頭份市中心，處於交通要道，商業活動日
漸繁榮，屬頭份市精華地段，又系爭土地公告現值自78年起至110年止，調幅達292.51％，但租金卻自58年後均未調升，系爭土地目前每年所收取之租金為56,306元，僅占系爭土地公告現值總值7,080,483元之0.795％。再者，系爭土地近年地價稅為33,262.4元，占系爭土地租金之比例高達59％等情，均足徵系爭土地於基地價值顯著提高而有情事變更之情況下，系爭契約所援用之租金標準比例，顯不相當。
⒉系爭土地自58年以來周遭環境變化甚鉅，系爭土地周圍原為
農田，現已是大樓林立，最初鄰接農田小路，現已拓展為兩線道之東興路，且周遭建有大潤發、中華電信大樓、頭份郵局此等便利設施，地目亦已由「田」變更為「建」等情，可證系爭土地周邊環境，工商繁榮程度，承租人利用基地之經濟價值所受利益等情事已有變更，非當時所得預料，兩造簽立系爭租約時漏未將此納入考量，則系爭契約仍援用以前租金計算標準，顯失公平。
⒊綜上，備位聲明擇一有利依民法第442條、第227條之2規定，
請求調整系爭土地租金，被告並應給付調整後之租金等語，並聲明：如變更備位聲明所示。
二、被告則以：被告前於105年8月間經原告前代表人林祖棠輾轉告知系爭土地之原承租人溫源樟因積欠租金導致終止租約之情，請被告評估租用系爭土地及向訴外人溫源樟承購系爭建物。經被告現勘後，兩造即各自基於出租人、承租人之立場，斟酌系爭土地之位置、周邊環境、工商繁榮程度、建物上可使用之年限、建物翻修所需之成本、相鄰房屋可收租金數額、租用系爭土地的經濟價值及可受利益等事項後，於同年9月5日由被告以250萬元向訴外人溫源樟購買系爭房屋及基地三七五佃農承租權，並於同日與原告簽立系爭租約。待訴外人溫源樟於106年初交屋後，被告即於106、107年間翻修系爭建物，並於108年間經主管機關同意於系爭房屋1樓申請設立「洗歡寵物沙龍店」。被告自簽定系爭租約起，即依約定於每年6月30日前支付地租。詎原告分別於110年11月5日、111年1月17日通知被告因地價提高，故調高土地稅率為5％，往後逐年調高至7％，被告遂於同年6月6日按111年度之申報地價年租率4％計算地租56,306元交付原告，不料原告代表人林淼烈表示應按年租率5％計算租金，被告僅得將租金56,306元向法院辦理提存。則：
㈠房屋所有人將其房屋全部或一部分供與他人使用，是為所有
人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因，而被告也無違反系爭租約第7條之約定，且上開寵物沙龍店係經原告及主管機關同意而設立，並無違反土地法第103條及系爭租約第8條規定，亦無經主管機關認定違反都市計畫土地使用管制等情事。從而，原告訴請終止租約、要求被告拆除系爭建物，並將系爭土地騰空返還原告為無理由。
㈡被告並非自訴外人溫源樟受讓系爭建物，而承受訴外人溫源
樟與原告間之土地租賃契約，且訴外人溫源樟與原告間的租賃契約與內容，被告自始未曾見過，也不清楚。被告若係逕自受讓系爭建物，而承受訴外人溫源樟與原告間的土地租賃契約，則兩造間無須再另行簽立系爭租約，且如係承受原有租約再新訂租約，應會在新訂租約內，特別載明承受原有租約之事由，及應承受原有租約之內容，然系爭租約第2條約定租賃期間自105年9月1日起無定期，明確約定系爭租約法律上的權利與義務係自該日起算，並無約定被告應承擔該日以前之情形，故原告主張58年間起至105年9月1日前之情事均與被告無關。又，系爭租約之租金係兩造基於各自立場及斟酌經營角度之情事後所約定，故原告主張租金係援用其與訴外人溫源樟之計算標準，與事實不符。
㈢又，自兩造簽約日即105年9月1日起至原告起訴日止僅過6年
，該期間並無所謂情事變更，非當時所得預料，而依契約原有效果顯失公平之情事，原告主張系爭土地自58年間迄今周邊環境、工商繁榮以有重大變更，均屬臆測，系爭土地之上開地理條件於兩造簽立系爭租約時均以存在，且為兩造簽立系爭租約前所明知，從而原告主張系爭租約有民法第227條之2、同法第442條之適用，應屬無據。
㈣綜上，原告之訴為無理由等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告
之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准免為宣告假執行。
三、兩造協議簡化爭點如下（卷第466頁至第468頁）：㈠不爭執事項⒈原告為系爭土地（重測前為頭份鎮頭份小段468-12地號）單
獨所有權人，土地面積160.69平方公尺，土地使用分區為住宅區、使用地類別為空白（卷第27頁至第29頁）。而系爭土地原登記地目為田（卷第79頁），於109年度地價稅應納稅額為33,262.4元（卷第65頁）。
⒉兩造於105年9月5日簽立系爭租約，由被告向原告承租系爭
土地面積全部，第2條約定「本租約期間：自民國105年9月1日起無定期」；第3條約定「租金及給付方式：租金為每年按當年申報地價年租率百分之肆記收，於每年6月30日前支付。支付方法：承租人親往出租人管理人住宅，將當年租金一次付清。」；第8條約定「無論任何理由，若無出租人書面承諾，承租人不得將租地一部分或全部轉租他人。」（卷第31頁至第32頁）。被告有依約繳納105至110年之租金，而原告於110年11月5日通知被告租金將調漲為7%、110年度租金需繳98,141元（卷第178頁），原告又於111年1月17日通知被告租金原決議調至7%改為5%，往後逐年調高至7%（卷第179頁）。經被告於111年6月6日至原告管理人住宅欲給付110年度以4%計算之租金56,306元，遭原告管理人以租金調漲為由拒收，而經被告辦理提存租金56,306元（收據、通知單、存證信函、提存書）。
⒊系爭土地原係出租予訴外人陳燽鏞興建系爭建物（未辦理保
存登記），其後系爭建物輾轉由陳志煜、溫源樟、溫錦輝取得事實上處分權（苗栗縣政府稅務局竹南分局函文，卷第149頁至第155頁），其後經被告向溫源樟購得系爭建物事實上處分權，並將系爭建物1樓出租他人經營「洗歡寵物沙龍店」（卷第33頁、第135頁）。
⒋系爭土地78年7月1日起至79年12月31日之公告土地現值為每
平方公尺11,226元；105年1月1日起至108年12月31日止之公告土地現值為每平方公尺43,563元；109年1月起迄今之土地公告現值為每平方公尺44,063元（卷第27頁、第59頁至第63頁）。
⒌系爭土地自86年7月1日起至104年12月31日止，申報地價為
每平方公尺8,410.4元；自105年1月1日起至110年12月31日止，申報地價為每平方公尺8,725元；111年1月1日起迄今申報地價為每平方公尺8,760元（卷第27頁、第61頁）。
⒍訴外人溫源樟有繳納系爭土地87年度租金54,058元，另有繳
納系爭土地89、90、91、92、93至94、100年度之租金54,06
0元、54,060元、54,060元、54,060元、108,120元、54,060元，亦有繳納系爭土地101年度租金54,058元。上開租金之計算方式同系爭租約第3條所示（卷第35頁至第57頁）。
⒎原告以起訴狀繕本送達為終止系爭租約意思表示（卷第17頁），被告於111年12月19日收受起訴狀繕本（卷第111頁）。
㈡爭執事項⒈兩造就卷第175頁「房屋及土地使用同意書」之形式真正有爭執。
⒉系爭租約第3條所訂每年6月30日前，承租人親往出租人管理
人住宅，將「當年租金」一次付清，所謂「當年租金」是指「前一年1月1日起至12月31日止」（原告主張）或是指「前一年7月1日起至支付當年6月30日止」（被告主張）？原告主張被告於112年6月12日所繳之租金是給付111年1月1日起至111年12月19日止，但被告主張112年6月12日所繳之租金是給付111年7月1日起至112年6月30日止之租金。
⒊被告對系爭土地之使用，是否為違背法令使用？是否轉租系
爭土地與他人？是否違反系爭租約？原告依土地法第103條第2、3、5款規定終止系爭租約，是否適法？原告先位依民法第767條第1項規定請求被告拆除系爭建物，並將系爭土地返還原告，有無理由？另依民法第179規定，請求自111年12月20日起至被告拆除系爭建物、遷讓返還系爭土地之日止，按月給付原告4,692元，有無理由？⒋原告備位擇一依民法第227條之2、第442條規定，請求調整
系爭租約之租金自111年12月20日起為每年按申報地價百分之10計算，有無理由？另依系爭租約請求被告應於112年6月30日給付原告111年12月20日起至同年12月31日止之租金2,724元，並應自112年1月1日起，於翌年6月30日每年按申報地價百分之10給付每個前1年之租金與原告，有無理由？
四、本院之判斷：㈠先位部分：
⒈按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收
回：…二、承租人以基地供違反法令之使用時；三、承租人轉租基地於他人時；…五、承租人違反租賃契約時；又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，土地法第103條第2、3、5款、民事訴訟法第277條分別定有明文。原告主張被告就系爭土地之使用有違反建築法、都市計畫法等法令，另原告將系爭土地轉租與他人使用，因而違反系爭租約第8、9條，分別該當土地法第103條第2、3、5款，故原告得終止系爭租約，請求被告返還系爭土地等情，並提出系爭土地第一類土地登記謄本、苗栗縣頭份市公所都市計畫土地使用分區（或公共設施保留地）證明書、系爭租約、系爭土地現場照片、經濟部商工公示資料為證（卷第27頁至第33頁、第239頁），然原告主張既為被告所否認（卷第163頁、第224頁、第257頁至第258頁、第448頁至第450頁），原告即應就該有利於己之事實，負舉證之責。茲分述如下：
⑴原告無土地法第103條第2款所定得終止系爭租約之事由：①按租用建築房屋之基地，非因承租人以基地供違反法令之使
用，出租人不得收回，土地法第103條第2款定有明文。而土地法第103條第2款所謂承租人以基地供違反法令之使用時，係指以基地或基地上之房屋供違反法令之使用者而言，租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上房屋供違反法令之使用，自難認為與該條款所定之情形相符（最高法院41年台上字第95號判例、86年度台上字第986號判決意旨參照）。又土地法第103條第2款所謂承租人以基地供違反法令之使用，係指承租人以基地或基地上之房屋供違反法令之使用，致危害於公共安全或有違反公序良俗之情形而言。倘承租人以之供違反法令之使用，並無危害公共安全或違反公序良俗，即無上開條款規定之適用（最高法院89年度台上字第1018號判決意旨參照）。再者住宅區為保護居住環境而劃定，不得為下列建築物及土地之使用：一、第17條規定限制之建築及使用。
二、使用電力及氣體燃料（使用動力不包括空氣調節、抽水機及其附屬設備）超過3匹馬力，電熱超過30瓩（附屬設備與電熱不得流用於作業動力）、作業廠房樓地板面積合計超過100平方公尺或其地下層無自然通風口（開窗面積未達廠房面積7分之1）者。三、經營下列事業：（一）使用乙炔從事焊切等金屬之工作者。（二）噴漆作業者。（三）使用動力以從事金屬之乾磨者。（四）使用動力以從事軟木、硬橡皮或合成樹脂之碾碎或乾磨者。（五）從事搓繩、製袋、碾米、製針、印刷等使用動力超過0.75瓩者。（六）彈棉作業者。（七）醬、醬油或其他調味品之製造者。（八）沖壓金屬板加工或金屬網之製造者。（九）鍛冶或翻砂者。（中略）十九、肥料製造者。二十、紡織染整工業。二十一、拉線、拉管或用滾筒壓延金屬者。二十二、金屬表面處理業。二
十三、其他經縣（市）政府認定足以發生噪音、振動、特殊氣味、污染或有礙居住安寧、公共安全或衛生，並依法律或自治條例限制之建築物或土地之使用，都市計畫法臺灣省施行細則第15條定有明文。
②原告雖主張被告違法增建系爭建物第4層部分，且系爭建物未
依建築法領得建築執照、使用執照，恐對公共安全、公共法令、公共衛生及增進市容觀瞻構成嚴重妨害，已違反建築法令，且被告設立經營「洗歡寵物沙龍店」有違都市計畫法云云。然查，系爭建物為訴外人陳燽鏞於60年2月間所興建（於64年12月間擴建2樓），其後由被告輾轉購得系爭建物之事實上處分權，系爭建物1樓前方現況係開設「洗歡寵物沙龍店」，系爭建物1樓後方、2樓、3樓則隔間出租，第4樓前半部為3樓屋頂、4樓後半段為鐵架鐵皮乙節，業經本院現場勘驗屬實，並有房屋稅籍證明書、房屋稅籍紀錄表、勘驗照片、本院勘驗筆錄、苗栗縣頭份地政事務所函文、土地複丈成果圖在卷可稽（卷第151頁至第155頁、第309頁至第313頁、第317頁至第351頁），另參系爭建物105年5月間至109年12月間之街景照片（第197頁至第198頁），系爭建物於被告承買前，從東興路看系爭建物即係為3層建物，系爭建物於被告承買並設立經營「洗歡寵物沙龍店」後，從東興路看系爭建物仍係為3層建物，是以系爭建物第3層應非被告所增建，至於4樓鐵架鐵皮係搭蓋於4樓後半段，從東興路上望之無法得見，原告主張系爭建物第4樓為被告所興建之違建一節，為被告所否認（卷第449頁），原告復未舉證以明之，尚難憑採。且依前開說明，系爭建物縱有違反建築法令關於設置防火牆或申領建築執照、使用執照之情形，僅屬建築管理法令之行政違章，非屬土地法第103條第2款所定之供違反法令使用之情形。系爭土地土地使用分區前經「變更竹南頭份都市主要計畫（第三次通盤檢討【第一階段】案」暨「擬定竹南頭份都市計畫細部計畫案」劃分為「住宅區」（卷第29頁、第251頁），依前開規定所示，被告於系爭建物設立經營「洗歡寵物沙龍店」尚無違反都市計畫法所設不得經營事業之限制，亦未經主管機關認定有礙居住安寧、公共安全或衛生之情，另經苗栗縣政府函覆：「（問：系爭建物1樓前方經營「洗歡寵物沙龍店」，有無違反都市計畫使用分區管制規定？）：…四、再查前揭施行細則第15條規定略以：…係採負面列舉，未規定住宅區不得做寵物沙龍店使用，併予敘明。五、綜上述，於都市計畫住宅區經營寵物沙龍店尚未違反都市計畫法相關規定…。」，亦與本院認定相符，是系爭建物1樓現雖供營業使用，然其營業之目的、內容未見有何違反都市計畫法之情。又，原告於被告購買系爭建物後加以修繕時，應已知悉系爭建物修繕之事實，原告斯時未就是否有請領建築執照、使用執照或符合建築相關行政法令一事表示異議，其後於被告取得系爭建物事實上處分權並設立經營「洗歡寵物沙龍店」之時（即108年11月19日，卷第172頁），亦未就是否有違反都市計畫法相關行政法令一事表示異議，原告迄本件訴訟始為此主張，容有未洽。再者，兩造雖爭執「房屋及土地使用同意書」（卷第175頁）之形式上真正，惟被告既與原告簽立系爭租約，已取得系爭土地之使用權，縱不簽立該同意書，被告亦得合法使用系爭土地，且觀該同意書載有「此致 苗栗縣政府」」等字句，該同意書應係作為行政機關行政管理之用，該同意書之簽署與否，尚不影響兩造間之租賃關係。原告復未能舉證證明其所指之前開違規等等情節，從而原告主張被告租用系爭土地供違反法令使用，於法無據，應不可採。
⑵原告無土地法第103條第3款所定得終止系爭租約之事由：①按租用建築房屋之基地，非因承租人轉租基地於他人，出租
人不得收回，土地法第103條第3款定有明文。又房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因（最高法院79年台上字第2678號判例意旨參照）；是土地法第103條第3款所規定承租人轉租基地於他人，出租人得終止契約之情形，係指承租人承租基地後，不自為建築，卻將基地轉租於他人而言；此究與基地承租人建築房屋後，將房屋全部或一部交由他人使用收益之情況有別，而使用房屋必然使用房屋所坐落之基地，尚難以此構成終止租約之原因。
②原告主張被告將系爭土地轉租他人，而構成土地法第103條第
3款之終止租約事由云云。經查，被告於購得系爭建物之事實上處分權後，即於108年11月19日設立經營「洗歡寵物沙龍店」等情，已如前述，其後被告於111年1月1日與訴外人羅佩琁簽立房屋租賃契約書，將系爭建物前段以租金每月12,000元出租予訴外人羅沛琁，租賃期間自111年11月1日起至114年10月30日止，「洗歡寵物沙龍」之負責人亦於同日遊被告變更為訴外人羅沛琁，此有經濟部商工登記公示資料、商業登記抄本、房屋租賃契約書在卷可稽（卷第135頁、第174頁、第239頁、第265頁至第273頁），足見被告係將系爭建物1樓前段出租予他人經營「洗歡寵物沙龍店」，並據此收取租金，此情顯屬被告對系爭建物使用收益權之行使，自與承租人租用基地後，不自為建築而出租予他人建築房屋之情形有別，顯非屬土地法第103條第3款所定之基地轉租情形。從而，原告主張被告有違法轉租之情事而得據以終止租約，顯有違誤，應不可採。
⑶原告無土地法第103條第5款所定得終止系爭租約之事由：
原告主張被告違反系爭租約第8條、第9條之約定，而構成土地法第103條第5款之終止租約事由云云。依系爭租約第8條：「無論任何理由，若無出租人書面承諾，承租人不得將租地一部分或全部轉租他人」、第9條：「本約簽訂後生效，雙方應遵守履行，任何一方不得提出異議，其未有未盡之事宜，適用現行有關法令之規定及一般社會慣例。」，然依本院前開認定，被告之系爭建物設立經營「洗歡寵物沙龍店」尚無違反法令之情；且被告亦無將系爭土地轉租他人，從而原告主張被告有違反系爭租約第8條、第9條云云，顯有違誤，應不可採。
⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第767條第1項前段、中段、第179條分別定有明文。綜上，原告主張依土地法第103條第2、3、5款終止系爭租約，並以起訴狀繕本向被告為終止系爭租約之意思表示，應屬無據，不生終止之效力；又兩造間就系爭土地既存在不定期限之租賃關係（卷第31頁），且原告又無其他可合法終止該租賃關係之事由，則兩造間之租賃關係既有效存在，系爭建物占用系爭土地即非無權占用，被告亦非無法律上原因而受有利益。基此，原告先位聲明分別依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求被告應將如附圖所示坐落系爭土地上之系爭建物（共四層）拆除，並將系爭土地騰空返還予原告，另請求自111年12月20日起至返還系爭土地之日止，按月返還相當於租金之不當得利4,692元，為無理由，應予駁回。原告先位之訴既均經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併均予駁回。
㈡備位部分：
⒈按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租
賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1定有明文。解釋上，上開規定於未辦理保存登記之房屋受讓人固亦有適用（最高法院85年度台上字第51號判決意旨參照）。但兩造間系爭租約，係兩造於105年9月5日所簽訂，就租賃標的、租期、租金、租金給付方式、出租人終止權、罰責等重要之點，均有約定，故被告之承租系爭土地之權利，並非繼受前系爭建物事實上處分權人而來。
⒉原告主張系爭建物輾轉由被告承買並取得事實上處分權，而
系爭土地租金之計算方式自58年間起已逾50年未調升，系爭土地之基地價值已顯著提高，且周邊環境、工商繁榮程度亦已變更，而非締約當時所得預料，被告既承受訴外人溫源樟之土地租賃契約，自得依法調整系爭租約之租金計算方式云云，並提出土地租賃契約書、87年、89年、90年至94年、100年租金收支結算書、101年、102年租金收據存根、系爭土地地價第一、二類謄本、苗栗縣政府稅務局109年地價稅課稅明細表、大紀元新聞網新聞報導、現場照片、系爭土地手抄謄本、系爭土地62年至110年間多份空照圖、被告105年、107年、108年、109年租金收據存根等為證（卷第31頁、第35頁至第57頁、第59頁至第81頁）。經查，系爭租約為兩造於105年9月5日所簽立，租期自105年9月1日起算（卷第31頁至第32頁），而系爭建物為陳燽鏞所興建，嗣輾轉由訴外人陳志煜、溫源樟、溫錦輝、被告依序取得系爭建物之事實上處分權等情，已如前述。系爭建物之事實上處分權人迭經變更，原告雖提出租金收支結算書、租金收據存根為證，兩造也就訴外人溫源樟有繳納系爭土地地租之情事均不爭執，惟僅能證明溫源樟於承租系爭土地時有履行繳納租金之義務，系爭土地之承租人是否均有與原告簽立租賃契約，或是否自前一承租人接續承繼土地租賃契約，而該等租賃契約之具體內容、租金計算方式為何，均無從認定，系爭租約上又未約定由被告承受原告與訴外人溫源樟之租賃關係，是系爭租約是否確為被告承受訴外人溫源樟與原告簽立之土地租賃契約，即屬有疑。兩造既已就系爭土地之租賃關係為約定，基於契約自由原則，自無使被告於取得系爭建物後仍承繼前一承租人租賃關係之必要；又，原告未能舉證證明被告有承受原告與訴外人溫源樟之租賃關係，是原告主張被告所簽立系爭租約係承受原告與訴外人溫源樟簽立之土地租賃契約等情，礙難憑採，兩造間租賃關係並非承受原告與訴外人溫源樟之租賃關係，而係自105年9月1日起成立之租賃關係。
⒊按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果；又租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限；再城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，此規定於租用基地建築房屋準用之，民法第227條之2第1項、第442條、土地法第105條準用第97條第1項分別定有明文。兩造間之租賃關係非承受原告與訴外人溫源樟之租賃關係，而係兩造自105年9月1日新成立之租賃關係，已如前述，是原告於簽立系爭租約時，應係就系爭土地於105年9月間現況為基準而為租金之訂定，兩造間締約後情事是否變更亦應以此時點為準。又依不爭執事項第4項所示，系爭土地105年9月之公告土地現值為每平方公尺43,563元，而111年9月（起訴時）之公告土地現值為44,063元，足認系爭土地經過約6年時間，公告土地現值每平方公尺僅上漲500元；又系爭建物占用系爭土地158.47平方公尺（卷第351頁土地複丈成果圖，即附圖），併依不爭執事項第5項所示，以系爭土地於105年9月之申報地價每平方公尺8,725元計算法定地租上限為每年138,265元（計算式：〈8,725元×158.47〉×10％≒138,265元），另以系爭土地於111年9月之申報地價每平方公尺8,760元計算法定地租上限為每年138,820元（計算式：〈8,760元×158.47〉×10％≒138,820元），系爭土地之法定地租上限經過6年僅相差555元，並未明顯提高。復觀卷第199頁至第205頁之105年5月、111年10月之街景圖、卷第433頁至第435頁系爭建物之空照圖所示，原告所指之東興路拓寬為兩線道、頭份大潤發、耕築大樓、中華電信大樓、崇仁醫院、頭份農會於系爭租約簽訂前均已存在，大方大樓則於施工中，而系爭建物周遭之建物亦未見有明顯改變。從而，原告主張系爭土地於系爭租約簽定後系爭土地基地價值已提高，且周邊環境、工商繁榮程度亦已變更，非締約當時所得預料，請求調整租金，並請求被告給付調整後租金部分，應屬無據，應予駁回。
⒋綜上，系爭租約成立後，系爭土地價值並無明顯升高之情形
、法定租金數額亦無高度調升，且系爭土地周遭之環境、工商繁榮程度亦無明顯改變，難認系爭租約成立後有何情事變更致原約定租金數額顯失公平之情事，亦無因系爭土地價值高度升降，而有調整租金之必要，故原告備位聲明請求依系爭租約及擇一依民法第442條、第227條之2第1項規定請求自111年12月20日起調整系爭租約為每年按系爭土地申報地價百分之10計算，並請求被告應於112年6月30日給付原告租金2,724元（即111年12月20日起至111年12月31日止，被告應補交申報地價年息百分之6計算之租金，卷第404頁），另應於112年1月1日以後於翌年6月30日每年按申報地價百分之10給付前一年之租金予原告，亦屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌，認與本判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 12 月 27 日
民事第一庭 法 官 張淑芬以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 27 日
書記官 郭娜羽