臺灣苗栗地方法院民事簡易判決113年度苗簡字第580號原 告 林美香訴訟代理人 林夏陞律師複 代理人 趙忠源律師被 告 蔡文隆
蔡麗琴陳怡貝蔡振華上 一 人訴訟代理人 蘇美珠上列當事人間請求分割共有物事件，本院於中華民國114年11月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造所共有坐落苗栗縣○○鎮○○段○○地號土地，依苗栗縣竹南地政事務所民國一百一十四年一月十五日土地複丈成果圖分割如附表二所示，並應由附表三「應補償人欄」所示之人按附表三「應補償金額欄」所示金額補償附表三「應受補償人欄」所示之人。
二、訴訟費用由兩造依附表一「訴訟費用負擔比例欄」所示比例負擔。
事實與理由
壹、程序事項：按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。查本件就民國114年11月5日言詞辯論期日，蔡振華、蔡麗琴前已經本院合法通知，有本院114年10月7日送達證書2份（本院卷第381、383頁）附卷可稽。其等未遵期到場，且依卷內事證，本件無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：坐落苗栗縣○○鎮○○段00地號土地（面積115.44平方公尺；下稱系爭土地）現登記為兩造共有，權利範圍如附表一所示。系爭土地無依使用目的或法令限制不能分割之情形，兩造間亦無不能分割之約定，為使法律關係單純化，避免長期維持共有影響權益，並提昇系爭土地利用價值。爰依民法第823條第1項規定，請求裁判分割系爭土地。又因系爭土地倘以原物分割，將造成各共有人分得區塊成為畸零地，有礙後續供建築使用，是應採取變價分割較為適宜等語。並聲明：系爭土地應予變價分割，所得價金由兩造按附表一「權利範圍欄」所示比例分配。
二、被告辯稱：㈠系爭土地南側與訴外人蔡振益所有同段25地號土地（25土地
）、陳怡貝所有同段26地號土地（下稱26土地）、蔡振華所有同段27地號土地（下稱27土地）、蔡文隆所有同段28地號土地（下稱28土地）、蔡麗琴所有同段29地號土地（下稱29土地）相鄰。25土地上有蔡振益所管領門牌號碼為苗栗縣○○鎮○○○0號未保存登記建物（下稱1號建物）。26土地上有陳怡貝所有門牌號碼為苗栗縣○○鎮○○○0○0號建物（同段351建號；下稱1之1號建物）。27土地上有蔡振華所有門牌號碼為苗栗縣○○鎮○○○0○0號建物（同段346建號；下稱1之2號建物）。28土地上有蔡文隆所管領門牌號碼為苗栗縣○○鎮○○○0○0號未經保存登記建物（下稱1之3號建物）。29土地上有蔡麗琴所有門牌號碼為苗栗縣○○鎮○○○0○0號建物（同段281建號；下稱1之4號建物）。
㈡如苗栗縣竹南地政事務所（下稱竹南地政所）114年1月15日
土地複丈成果圖（本院卷第203頁；下稱附圖）所示編號A區塊（面積10.68平方公尺；下稱A區塊）、編號B區塊（面積2
4.90平方公尺；下稱B區塊）、編號C區塊（面積27.20平方公尺；下稱C區塊）、編號D區塊（面積22.22平方公尺；下稱D區塊）、編號E區塊（面積28.40平方公尺；下稱E區塊）現各存在以鋼骨、鐵皮、水泥搭建而成之1層樓地上物1棟，A區塊部分與1號建物結合使用，B區塊部分與1之1號建物結合使用，C區塊部分與1之2號建物結合使用，D區塊部分與1之3號建物結合使用，E區塊部分與1之4號建物結合使用。
㈢伊等不同意將系爭土地變價分割，認應以使用現狀為基準，
將附圖所示編號F1區塊（面積0.93平方公尺；下稱F1區塊）與A區塊合併後（面積11.61平方公尺；下稱A+F1區塊）分歸原告；B區塊分歸陳怡貝；C區塊分歸蔡振華；D區塊分歸蔡文隆；附圖所示編號F2區塊（面積1.11平方公尺；下稱F2區塊）與E區塊合併後（面積29.51平方公尺；下稱E+F2區塊）分歸蔡麗琴，再以金錢找補受分配不足之共有人方式分割系爭土地（下稱被告方案）等語。但未為任何聲明。
三、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；又分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；再以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第823條第1項、第824條第2項、第3項分別規定明確。
㈡依卷附系爭土地之土地建物查詢資料（本院卷第397至399頁
）、異動索引查詢資料（本院卷第401至404頁）、苗栗縣竹南鎮公所113年9月10日苗竹鎮建字第1130024506A號函（本院卷第105頁）、苗栗縣政府113年9月20日府商建字第1130206168號函（本院卷第109至113頁）、竹南地政所113年11月5日南地所二字第1130009242號函（本院卷第179頁）所示，系爭土地原為被告、蔡振益共有，原告於113年3月12日經拍賣程序取得蔡振益之應有部分而成為共有人。又系爭土地使用分區為「擬定高速公路頭份交流道附近特定區計畫細部計畫案」之第三種住宅區，其上無已保存登記建物，亦查無建築套繪管制紀錄。又兩造均稱系爭土地無不分割之協議（本院卷第17、272頁）。堪信系爭土地不存在因物之使用目的或共有人間不分割協議而不得分割情事，原告訴請裁判分割，自屬有據。
㈢分割之方法：⒈系爭土地面積115.44平方公尺，外觀為東西走向之長條型，
南側與蔡振益所有25土地、陳怡貝所有26土地、蔡振華所有27土地、蔡文隆所有28土地、蔡麗琴所有29土地直接相鄰，北側、東側鄰接無名巷道可連通25土地、26土地、27土地、28土地、29土地南側之苗栗縣竹南鎮中華路191巷。其上A區塊、B區塊、C區塊、D區塊、E區塊現各存在以鋼骨、鐵皮、水泥搭建而成之1層樓地上物1棟，A區塊部分與在25土地上之蔡振益所管領1號建物結合使用，B區塊部分與在26土地上之陳怡貝所有1之1號建物結合使用，C區塊部分與在27土地上之蔡振華所有1之2號建物結合使用，D區塊部分與在28土地上之蔡文隆所管領1之3號建物結合使用，E區塊部分與在29土地上之蔡麗琴所有1之4號建物結合使用，其餘F1區塊、F2區塊則為空地，此有空照圖（本院第143頁）、本院113年10月17日現場履勘筆錄（本院卷第147至149、163、165頁）、附圖（本院卷第203頁）、門牌電子地圖查詢系統網頁（本院卷第433頁）、25土地之土地建物查詢資料（本院卷第405頁）、26土地之土地建物查詢資料（本院卷第406、407頁）、27土地之土地建物查詢資料（本院卷第408頁）、28土地之土地建物查詢資料（本院卷第409頁）、29土地之土地建物查詢資料（本院卷第410頁）、1之4號建物之土地建物查詢資料（本院卷第419頁）、1之2號建物之土地建物查詢資料（本院卷第420頁）、1之1號建物之土地建物查詢資料（本院卷第421、422頁）、系爭土地之土地建物查詢資料（本院卷第397至399頁）各1份、履勘照片21張（本院卷第151至161頁）、原告所提出系爭土地照片4張（本院卷第123至129頁）在卷供參。
⒉分割方案之決定：⑴系爭土地採取被告方案分割結果，原則上符合使用現狀，且
不影響各區塊既有使用北側、東側無名巷道連通公路之通行狀態。又A+F1區塊、B區塊、C區塊、D區塊、E+F2區塊雖會因各區塊之土地深度、寬度不足，而成為苗栗縣畸零地使用自治條例所定畸零地，但若A+F1區塊與25土地、B區塊與26土地、C區塊與27土地、D區塊與28土地、E+F2區塊與29土地合併使用，仍可供建築使用，此有苗栗縣政府114年6月30日府商建字第1140125574號函1份（本院卷第341、342頁）附卷可查。而若採取原告所主張變價分割方案，除原告以外共有人卻均將面臨需行使民法第824條第7項所定共有人優先承買權，額外購入原告之應有部分，以維持使用現狀；或於系爭土地遭第三人拍定後，恐要拆除系爭土地之地上物，改變使用現狀之抉擇，明顯有違多數共有人利益。再經本院職權調取112年度司執字第202號卷宗（即原告拍定系爭土地應有部分之執行事件），確認系爭土地為其他共有人、蔡振益地上物占用外觀乃經本院於拍賣公告內標註說明，是原告於拍定系爭土地前，應就系爭土地將來進行原物分割結果，各區塊將成為畸零地乙事早有預見。故本院基於多數共有人利益，認系爭土地採取原物分割之結果並無民法第824條第2項第2款所定「顯有困難」之情事，原告所主張變價分割方案非屬可取。
⑵系爭土地按被告方案分割結果，共有人雖均受分配原物，惟
因各自取得之土地形狀、面積等尚有差異，經濟價值自有不同，為維持共有人間之公平，應有以金錢補償之必要。經本院囑託敦和不動產估價師事務所就各共有人分得之土地價值及應相互補償之金額爲鑑定，經該鑑定機關依不動產估價技術規則等規定，參酌系爭土地之一般因素、市場概況、區域因素、個別因素，並配合現場實地蒐集及訪查所得資訊，採用比較法進行估價，認系爭土地按附圖分割如附表二所示後，因土地形狀、面寬等差異，認A+F1區塊單價為每坪新臺幣（下同）13萬3,000元、B區塊單價為每坪13萬4,000元、C區塊單價為每坪13萬6,000元、D區塊單價為每坪13萬4,000元、E+F2區塊單價為每坪13萬4,000元，此有敦和不動產估價師事務所114年9月25日估價報告書1份（外放；下稱估價報告書）附卷可查，且兩造均對上開單價表示沒有意見（本院卷第369、392頁），足信上開估價報告書所載各區塊單價公允、適當，得作為兩造找補之計算依據。按上開各區塊單價換算，系爭土地總價值為469萬2,311元（計算式詳見附表三），並以此為基礎計算結果（計算式詳見附表三），得出應由附表三「應補償人欄」所示之人按附表三「應補償金額欄」所示金額補償附表三「應受補償人欄」所示之人。
⑶本院審酌系爭土地之現狀、各共有人之意願、多數共有人利
益、共有人間公平原則等一切情狀，認系爭土地按附圖分割如附表二所示，並由附表三「應補償人欄」所示之人按附表三「應補償金額欄」所示金額補償附表三「應受補償人欄」所示之人，為屬適當。又經本院函詢系爭土地依附圖分割如附表二所示，有無因違背法令而不能登記情事，竹南地政所函覆並無此情形，有竹南地政所114年5月6日南地所二字第1140003675號函1紙（本院卷第327頁）在卷可佐。
㈣綜上所述，原告依民法第823條第1項前段規定，請求裁判分
割系爭土地，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1項所示。次按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但權利人經共有人告知訴訟而未參加者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分；前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第八百八十一條第一項、第二項或第八百九十九條第一項規定，民法第824條之1第2項第3款、第3項規定明確。依卷附系爭土地之土地建物查詢資料（本院卷第397至399頁）之記載，系爭土地前經陳怡貝於111年8月22日以其應有部分供華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行）設定金額分別為484萬元、52萬元最高限額抵押權，且華南銀行經本院為訴訟告知，有本院113年9月5日苗院漢民睦113苗簡580字第22650號函（稿）1份（本院卷第101、102頁）在卷可查，卻至本件言詞辯論終結前未聲請訴訟參加。是依前開規定，上揭最高限額抵押權於本件判決確定後，效力應移存於陳怡貝所分得B區塊，與對陳怡貝如附表三所示應受補償金額享有權利質權，附此說明。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
五、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1規定明白。
查分割共有物之訴乃固有必要共同訴訟，兩造間本可互換地位，原告起訴固於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質使然，如由被告負擔全部訴訟費用，乃顯失公平，是本院認本件之訴訟費用應由兩造按附表一「訴訟費用負擔比例欄」所示比例分擔，爰判決如主文第2項所示。
中 華 民 國 114 年 11 月 14 日
苗栗簡易庭 法 官 陳中順以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 14 日
書記官 蔡芬芬附表一：
共有人姓名 權利範圍 訴訟費用負擔比例 林美香 一三七分之一二 一三七分之一二 蔡文隆 一三七分之二四 一三七分之二四 蔡麗琴 一三七分之三九 一三七分之三九 蔡振華 一三七分之三一 一三七分之三一 陳怡貝 一三七分之三一 一三七分之三一
附表二：
編號 苗栗縣竹南地政事務所民國114年1月15日土地複丈成果圖所示區塊 區塊面積（平方公尺） 分得人 權利範圍 備註 1 編號A區塊 10.68 林美香 一分之一 2區塊合併，合併後面積11.61平方公尺。 編號F1區塊 0.93 2 編號B區塊 24.90 陳怡貝 一分之一 已經本院以民國113年9月5日苗院漢民睦113苗簡580字第22650號函（本院卷第101、102頁）對最高限額抵押權人華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行）告知訴訟，華南銀行雖未參加訴訟，但已生民法第824條之1第2項第3款所定效力。 3 編號C區塊 27.20 蔡振華 一分之一 4 編號D區塊 22.22 蔡文隆 一分之一 5 編號E區塊 28.40 蔡麗琴 一分之一 2區塊合併，合併後面積29.51平方公尺。 編號F2區塊 1.11
附表三：
應補償人 應受補償人 應補償金額（新臺幣） 補償金額總計 計算式 林美香 陳怡貝 15,321 56,100 ⒈苗栗縣竹南地政事務所民國114年1月15日土地複丈成果圖（下稱附圖）各編號所示區塊價值及系爭土地總價值： ⑴附圖編號A+F1所示區塊價值為：面積11.61平方公尺【以估價報告書所載編號A+F1所示區塊每坪價格換算而得每平方公尺單價133,000×0.3025≒40,233元，小數點以下四捨五入】≒467,105（小數點以下四捨五入） ⑵附圖編號B所示區塊價值為：面積24.90平方公尺【以估價報告書所載編號B所示區塊每坪價格換算而得每平方公尺單價134,000×0.3025＝40,535元】≒1,009,322（小數點以下四捨五入） ⑶附圖編號C所示區塊價值為：面積27.20平方公尺【以估價報告書所載編號C所示區塊每坪價格換算而得每平方公尺單價136,000×0.3025＝41,140元】＝1,119,008 ⑷附圖編號D所示區塊價值為：面積22.22平方公尺【以估價報告書所載編號D所示區塊每坪價格換算而得每平方公尺單價134,000×0.3025＝40,535元】≒900,688（小數點以下四捨五入） ⑸附圖編號E+F2所示區塊價值為：面積29.51平方公尺【以估價報告書所載編號E+F2所示區塊每坪價格換算而得每平方公尺單價134,000×0.3025＝40,535元】≒1,196,188（小數點以下四捨五入） ⑹系爭土地總價值（即⑴+⑵+⑶+⑷+⑸）合計為4,692,311元 ⒉各共有人按應有部分比例換算所得應受分配價值： ⑴林美香：4,692,311元×12/137≒411,005元，小數點以下四捨五入 ⑵陳怡貝：4,692,311元×31/137≒1,061,764元，小數點以下四捨五入 ⑶蔡振華：4,692,311元×31/137≒1,061,764元，小數點以下四捨五入 ⑷蔡文隆：4,692,311元×24/137≒822,011元，小數點以下四捨五入 ⑸蔡麗琴：4,692,311元×39/137≒1,335,767元，小數點以下四捨五入 ⒊以應受分配價值減去實際受分配價值之差額： ⑴林美香：411,005-467,105＝-56,100元 ⑵陳怡貝：1,061,764-1,009,322＝52,442元 ⑶蔡振華：1,061,764-1,119,008＝-57,244元 ⑷蔡文隆：822,011-900,688＝-78,677元 ⑸蔡麗琴：1,335,767-1,196,188＝139,579元 ⒋應受補償之陳怡貝、蔡麗琴之比例： ⑴陳怡貝：52,442（52,442+139,579）≒0.2731（小數點第五位以下四捨五入） ⑵蔡麗琴：139,579（52,442+139,579）≒0.7269（小數點第五位以下四捨五入） ⒌應補償金額： ⑴林美香對陳怡貝：56,1000.2731≒15,321（小數點以下四捨五入） ⑵林美香對蔡麗琴：56,1000.7269≒40,779（小數點以下四捨五入） ⑶蔡振華對陳怡貝：57,2440.2731≒15,634（小數點以下無條件進位） ⑷蔡振華對蔡麗琴：57,2440.7269≒41,610（小數點以下無條件捨棄） ⑸蔡文隆對陳怡貝：78,6770.2731≒21,487（小數點以下四捨五入） ⑹蔡文隆對蔡麗琴：78,6770.7269≒57,190（小數點以下四捨五入） ⒍驗算結果： ⑴陳怡貝總受補償金額：15,321+15,634+21,487＝52,442 ⑵蔡麗琴總受補償金額：40,779+41,610+57,190＝139,579 蔡麗琴 40,779 蔡振華 陳怡貝 15,634 57,244 蔡麗琴 41,610 蔡文隆 陳怡貝 21,487 78,677 蔡麗琴 57,190