臺灣苗栗地方法院民事簡易判決113年度苗簡字第836號原 告 柯淑娟訴訟代理人 柯沛汝被 告 張保琦
張仁勇兼 上一人訴訟代理人 張淑姬被 告 張正宗
張淑燕上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年4月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○地號土地應予變價分割，所得價金由兩造按附表「原應有部分」欄所示比例分配。
二、訴訟費用由兩造按附表「訴訟費用負擔比例」欄所示比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造均為苗栗縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，應有部分如附表「原應有部分」欄所示，且系爭土地無因物之使用目的不能分割之情形，亦未以契約訂有不分割之期限。而被告所提出之原物分割方案分割予原告之土地面積為苗栗縣畸零地使用條例第3條所稱之面積狹小基地，不利使用，而被告所提由原告分配原物補償之價額每坪新臺幣（下同）15萬元過高，且原告不受分配而由被告為原物分配亦僅請求以每坪13萬元補償，故無受全部原物分配補償被告之意願。爰依民法第823條第1項請求變價分割系爭土地，並將價金按應有部分比例分配予各共有人。並聲明：兩造共有系爭土地准予變價分割，土地所得價金，由兩造各依其應有部分比例分配之。
二、被告之抗辯：㈠被告張保琦則以：不同意分割系爭土地，因為每個人只能得
到一小塊。伊不想賣出持分，但如果要出售可以勉強用每坪15萬元出售，不願意承受原告的持分，因為買了也沒有太大用處，故希望由被告承受系爭土地，並以原來的比例維持共有等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告張正宗則以：希望原物分配，由原告依其持分換算面積
之範圍，在系爭土地東南側距離建物最遠距離處劃設西北至東南向之經界線為原物分配（本院卷第139頁），剩餘部分則由被告以原來的比例維持共有。伊不願意承受原告的持分，如果要將伊之持分賣給其他人，希望以每坪15萬元出售等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈢被告張淑姬、張仁勇、張淑燕則均以：伊沒有意願買其他人
的持分，以每坪15萬元出售給原告即可。如果補償價格無法合意，法院拍賣也可以等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第823條第1項、第824條第2項第2款分別定有明文。次按分割共有物究以原物分配或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。必共有人均受原物分配顯有困難時，始予變賣，以價金分配於各共有人（最高法院113年度台上字第668號民事判決意旨參照）。再按分割共有物，以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有物土地時，除因共有人之利益或其他就共有物之一部仍有維持共有之必要情形外，應將土地分配於各共有人單獨所有，不得創設新的共有關係，此觀民法第824條第4項之規定自明（最高法院111年度台上字第2437號判決參照）。
㈡系爭土地並無不能分割之情事：
查系爭土地為都市計畫內土地，使用分區為商業區，且查無申請農舍執照及建築執照之紀錄，亦無合法建物登記之資料，有113年12月17日、114年1月3日苗栗縣苑裡鎮公所函、113年12月19日苗栗縣通霄地政事務所函在卷可查（本院卷第127至129、145頁），復依建築主管機關之記載，系爭土地業已有建築套繪紀錄，有113年12月23日苗栗縣政府函在卷可查（本院卷第131頁）。復參以系爭土地上尚有被告共有事實上處分權之苗栗縣○○鎮○○○村0號之2層混凝土造建物（下稱系爭建物），有本院勘驗筆錄、現場相片、稅籍證明書在卷可查（本院卷第165至174、185至195頁），但並無農舍登記，顯見系爭建物並非農舍。又兩造均未提出系爭土地有不能分割或約定不予分割期限之約定之證明。是依系爭土地之使用分區及土地使用情形，雖其空地部分之分割須符合建築法第11條第3項，建築基地法定空地分割辦法之規定，但並無不能分割之情事，合先敘明。
㈢系爭土地之分割方法：
⒈經查，系爭土地使用分區為商業區，並無最小分割面積之限
制，目前系爭土地之使用情形乃有部分為系爭建物坐落其上，占用面積為142.25平方公尺，其外觀為磚造混凝土補強二層、上有一層屋突，後方則為一層附連鐵皮棚架，屋後有約
1.8公尺高之紅磚圍牆，建物南側鄰近正門處有水泥矮牆，其後則為雜草地，有本院就系爭土地之勘驗結果、現況照片、114年1月24日苗栗縣通霄地政事務所複丈成果圖在卷可查（本院卷第165至174、181頁）。被告張淑燕稱被告有時會回去住系爭建物，非空屋等語（本院卷第158頁）。再審酌系爭土地坐落於商業區使用，通常係用以興建住宅建物，並供居住或商業之用，而其面積僅有223.81平方公尺，且其建物本身、建物南側與屋後空地部分，除系爭土地西南一隅外，均業經套繪管制在案（本院卷第133頁），不宜以加以割裂而為原物分割，至於前開未受管制部分亦面積狹小，倘單獨分割而出亦難以為通常之利用，況系爭土地共有人共有6人，如再予原物分配而加以細分，恐致土地所有權零碎而不利於建築或商業利用。再者，本件原告請求為變價分割，顯無受原物分配之意願；而被告張保琦、張正宗雖抗辯應優先以原物分配，並由被告維持共有，或由原告取得南側土地後，被告就剩餘部分維持共有，然被告張保琦、張正宗均未就系爭土地有何維持共有之必要提出相當之證明，亦無意願由其二人取得原物並補償其他共有人，另被告張仁勇、張淑燕、張淑姬於本件言詞辯論終結前，均表示無意受原物分配，而希望受補償或以變價方式分割（本院卷第225至226頁），是衡酌系爭土地之利用及共有人間之意願，均無從認系爭土地有維持共有之必要。從而，審酌系爭土地之使用分區、通常利用方式與共有人之意願，可知系爭土地以原物分配予共有人中之一人或數人，並非妥適。
⒊而系爭土地倘採用變價分割方式，得消滅共有關係，使土地
所有權單純化，並由對於系爭土地得以利用且有資金之人取得該土地，對於社會整體經濟而言可發揮其在該區域之最高經濟上利用價值，對於兩造而言亦均可於變賣時公平參與競價買受，或以變賣所得之最高價為價金分配取得換價，將土地應有部分轉換為更具經濟流通性之現金，享受與其應有部分比例相應之等值利益，對於共有人而言，顯均屬較為有利，亦符合分割共有物應徹底消滅共有關係及公平合理之旨，況系爭土地之共有人乃因無意給付補償金或補償金無從合意等原因，而無受原物之全部分配並以金錢補償其他共有人之意願，倘透過公開變價程序，亦得以市場公平價格取得全部土地。是本院審酌系爭土地之面積、使用現狀、經濟效用、利用可能性、共有人之意願及利益等一切情狀，認系爭土地之分割方法，以變價方式分割並由兩造按附表「原應有部分」欄所示比例分配所得價金，洵屬適當。
㈣從而，系爭土地應為變價分割，並由兩造按附表「原應有部分」欄所示比例分配所得價金。
四、綜上所述，審酌系爭土地之位置、利用情形、經濟效用、兩造之利益、共有人意願及公平性等一切情形，就其分割方法判決如主文第1項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及未予援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部；但共同訴訟人於訴訟之利害關係顯有差異者，法院得酌量其利害關係之比例，命分別負擔，民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書分別定有明文。而分割共有物之訴，兩造本可互換地位，原告提起本件訴訟固屬有據，然定共有物分割之方法，可由法院自由裁量，為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，且因共有物分割事件涉訟，共有人均蒙其利，倘由一造負擔全部費用，顯失公平。爰酌量情形，認本件訴訟費用應由兩造各按其就系爭土地原應有部分比例分擔，方屬公允，爰依民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書規定，諭知訴訟費用負擔之比例如主文第2項所示。
中 華 民 國 114 年 4 月 22 日
苗栗簡易庭 法 官 陳景筠附表：
編號 共有人 原應有部分 訴訟費用負擔比例 1 柯淑娟 1/10 1/10 2 張保琦 1/5 1/5 3 張仁勇 1/10 1/10 4 張正宗 1/5 1/5 5 張淑燕 1/5 1/5 6 張淑姬 1/5 1/5以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 22 日
書記官 周曉羚