臺灣苗栗地方法院民事判決
113年度訴字第108號原 告 張為評訴訟代理人 張逢洲被 告 萬昆明訴訟代理人 吳灌憲律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國113年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應於原告給付新臺幣參佰萬元後，將所有坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○地號土地（權利範圍全部）之所有權移轉登記予原告。
二、被告應自民國一百一十二年十二月二十一日起至前項不動產所有權移轉登記予原告之日止，按日給付原告新臺幣貳仟肆佰元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序方面訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者，民事訴訟法第255條第1項第1、2款定有明文。查原告起訴時聲明：㈠被告依約完成苗栗縣○○鎮○○段00○0地號土地（下稱系爭土地）全部的所有權移轉登記。㈡依契約第11條第2項每日新臺幣（下同）2,400元違約金自民國112年12月7日起至完全給付日止(見本院卷第57頁)。嗣變更為：㈠被告應於原告給付300萬元後，將系爭土地（權利範圍全部）之所有權移轉登記予原告。㈡被告應自112年12月8日起至前項不動產所有權移轉登記予原告之日止，按日給付原告2,400元（見本院卷第105頁、第110頁）。核原告上開訴之變更、追加，均係基於同一基礎事實，原告所提訴訟資料得以相互援用，無礙被告之防禦及本案訴訟之終結，且經被告同意上開訴之聲明第一項之變更（見本院卷第110頁），與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：被告於112年3月23日與原告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定被告以540萬元出售系爭土地予原告，原告於簽立系爭買賣契約時已依約給付第一期價款40萬元，兩造並於系爭買賣契約第3條第2項約定（下稱系爭約定）：訴外人即地政士陳彥俊應於現場電線桿（下稱系爭電線桿）拆除遷移完成後通知兩造7日內，被告依約備證用印移轉公文書及後續系爭土地所有權過戶登記事宜等語；嗣系爭電線桿已於112年12月1日施作拆除遷移工程完成，經原告以112年12月6日存證信函催告被告及承辦系爭買賣契約之地政士陳彥俊仍應繼續依約履行後，陳彥俊以其就系爭買賣契約已終止受委任為由拒絕繼續履行系爭買賣契約事宜，被告亦未依約履行，致原告迄今無法順利取得所購買系爭土地之所有權；原告不同意被告任意解除系爭買賣契約，被告未有效解約；被告以終止對陳彥俊之委任之作為致陳俊彥不能繼續依系爭買賣契約履行相關義務，應認系爭約定關於以地政士陳俊彥通知事實作為期限已因被告上開作為而視為期限屆至，故被告自收受陳彥俊之拒絕履約通知7日後即112年12月20日起違反系爭買賣契約所約定備證用印移轉公文書之約定；原告願給付系爭買賣契約所約定之尾款即第三期價款300萬元，請求被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告，被告並應依系爭買賣契約第11條第2項約定應自112年12月8日起至履行前述行為止，按日給付已支付價金240萬元千分之一計算之違約金即2,400元予原告。為此，爰依民法第348條之規定及系爭買賣契約第11條第2項之約定，提起本件訴訟等語。並聲明：如變更後之聲明。
二、被告則以：被告已於112年11月28日經由陳彥俊向原告表示解除系爭買賣契約，並以112年12月1日存證信函通知原告關於被告解除系爭買賣契約之旨，被告並願退還收取之訂金及依系爭買賣契約第11條第2項之約定賠償原告已收價額同數額之懲罰性違約金，被告就原告嗣後自行給付之200萬元並無收取權，因原告拒不提供收款帳戶致被告未能就上開解除契約部分依約給付賠償，被告業將已收之第一期款40萬元、已收價款同數金額之懲罰性違約金40萬元及未屆清償期之備證款200萬元（共計280萬元）均提存至臺灣臺北地方法院提存所；被告既已通知原告解除契約並退還訂金、完成賠償，兩造間就系爭土地之買賣契約已不存在等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院協同兩造整理不爭執之事項如下（見本院卷第108頁至第109頁）：
㈠被告於112年3月23日與原告簽立系爭買賣契約（內容如本院
卷第19頁至第25頁所示），約定原告以540萬元買受被告所有系爭土地。
㈡原告已依系爭買賣契約之第3條約定給付第一期價款（簽約款）40萬元予被告。
㈢系爭買賣契約中所稱之地政士為陳彥俊。被告於112年12月4
日以存證信函（下稱甲信函）終止委任陳彥俊辦理系爭買賣契約之後續過戶事宜。陳彥俊稱其與被告間之委任關係基於甲函而終止，買賣雙方如有爭議請向法院主張權益等語，陳彥俊據此拒絕繼續按系爭買賣契約履行等內容之存證信函（下稱乙信函），原告於112年12月13日收受、被告於不明日期收受。
㈣被告未曾依系爭買賣契約約定內容交付印鑑證明書及蓋妥辦理移轉登記等有關書表予陳彥俊地政士。
㈤原告已於112年12月6日依系爭買賣契約之第3條約定給付第二期價款（備證款）200萬元予被告。
四、得心證之理由：㈠按解除契約，除當事人間有保留解除權之特別約定外，非有
法律所認之解除權不得為之（最高法院100年度台上字第2076號判決意旨參照）。經查：
⒈依系爭買賣契約第11條第2項約定「賣方違反本契約約定時，
每逾1日（自逾期日起至完全給付日止）應按買方已繳買賣價款千分之一計算違約金給付買方。如經買方定期催告履行契約，逾期仍不履行時，買方得解除本契約，解約時賣方除應將已收價款全數返還於買方外，並另賠償買方，該賣方已收價款同數金額之懲罰性違約賠償金」等語，有系爭買賣契約在卷可憑（見本院卷第23頁）。被告（賣方）依上開約定尚無解除權可行使甚明，縱被告依上開約定之提存相關金額至法院提存所，仍不生解除契約之效力。又被告自陳不想繼續履行系爭買賣契約之出售義務而解除契約，並無依據系爭買賣契約之約定而解約等語（見本院卷第108頁），並經原告主張未同意被告任意解除契約（見本院卷第108頁），是被告非以法定之解除權或契約保留解除權之特別約定解除契約，而係任意、單方面向原告表達欲解除系爭買賣契約，原告未應允，雙方後續亦未合意解除系爭買賣契約，堪認系爭買賣契約未經被告合法解除。
⒉被告雖以其已提存280萬元在臺灣臺北地方法院，請求向上開
法院調查原告有無領取提存上開金額為由，抗辯如原告領取提存之違約金即應視為原告同意解約云云，並有提存書1紙為憑（見本院卷第121頁至第122頁）。惟原告已陳明未領取該提存金在卷（見本院卷第110頁）。又提存事件係非訟事件，一經合法提存即生效力，至於受領人有無領取提存物之實質權利，提存所人員無從加以斟酌（最高法院81年度台上字第767號判決意旨參照），原告就本件訴訟既主張系爭買賣契約仍為有效而訴求被告繼續履約及被告應依系爭買賣契約第11條第2項前段之約定給付違約金，可徵原告主張其依系爭買賣契約請求被告給付違約金一事不以解除系爭買賣契約為必要，原告縱有前往領取該提存金之情事，亦不能以此即謂原告有同意被告解除系爭買賣契約之效力。故被告聲請調查該提存金是否經原告提領乙情，核與系爭買賣契約有無合法解除之判斷無涉，顯無調查之必要，併此敘明。
㈡按當事人就既已存在之債務，約定於預期之不確定事實發生
時履行，而非將債務之發生或消滅繫於該不確定事實之發生，係對債務之清償約定不確定期限；又查當事人預期不確定事實之發生，以該事實發生時為債務之清償期者，應認該事實發生時，或非因債權人以不正當行為致其發生已不能時，為清償期屆至之時（最高法院89年度台上字第2747號判決意旨參照）。故約定以不確定事實之發生為清償期，該事實可能發生，可能不發生，於發生時，清償期固屬屆至，如已確定不發生，亦應認清償期屆至。經查：
⒈依系爭約定，系爭買賣契約就第二期價款（備證款）200萬元
係「於現場電線桿（下稱系爭電線桿）拆除遷移完成後，由地政士通知雙方七日內，賣方依約備證用印移轉公文書時，買方應付賣方本期價款，付款方式：買方存匯入賣方個人帳戶本期價金」等語，有系爭買賣契約存卷可稽（見本院卷第19頁）。又兩造不爭執系爭約定中所稱系爭電線桿遷移完成一事係以不確定之事實作為清償期之約定（見本院卷第108頁）。而系爭約定中關於「地政士通知雙方」部分，亦屬不確定之事實，且無使原告之第二期價款付款債務消滅或使被告備證用印移轉公文書債務消滅之意思，而係就兩造上開已存在之債務約定於預期之不確定事實即「地政士陳彥俊通知雙方7日內」發生時履行，故此部分亦屬以不確定事實之發生為清償期之約定。
⒉原告以系爭電線桿之拆除遷移工程於112年11月30日完成、已
依約給付第二期款200萬元予被告為由而於112年12月6日以存證信函（下稱系爭信函）通知被告及陳彥俊繼續履行系爭買賣契約，有系爭信函在卷可參（見本院卷第43頁、第89頁）；而被告以112年12月7日存證信函（下稱丙信函）與陳彥俊以乙信函回覆上開系爭信函內容，均未否認或爭執原告關於系爭電線桿完成遷移之主張，有相關存證信函在卷可查（見本院卷第45頁至第47頁、第91頁），佐以原告所提出現場之112年11月29日、112年12月1日照片所示（見本院卷第93頁至第97頁），確有電線桿於112年11月29日11時29分許起至112年12月1日11時29分止之期間內某時完成遷移工程之情形，堪認原告主張系爭電線桿之拆除遷移工程於112年11月30日完成乙節，尚非無憑。再被告未舉證系爭電線桿有何不能完成遷移之情事，堪認系爭電線桿之拆除遷移工程縱未完成，仍屬可能發生之不確定事實，兩造仍得繼續依約履行，其理甚明。
⒊依不爭執事項㈢所示，地政士陳彥俊基於被告以甲信函終止委
任陳彥俊辦理系爭買賣契約之後續過戶事宜，而以乙信函通知據此拒絕繼續按系爭買賣契約履行相關通知及承辦事務等情，堪認陳彥俊係因被告終止委任之行為致系爭約定中關於「地政士通知雙方」之不確定事實已確定不能發生，且就被告依系爭約定所示「賣方依約備證用印移轉公文書」之債務而言，非因債權人即原告以不正當行為致其發生已不能。又依系爭約定意旨，地政士陳彥俊應於系爭電線桿完成遷移拆除後，通知雙方7日內按系爭約定履約。而系爭電線桿之完成遷移一事仍屬可能發生，無論系爭電線桿之拆除遷移工程現況為已完成或仍繼續施行中，本件既已因被告之終止委任行為而確定不能發生「地政士於系爭電線桿之拆除遷移完成後通知雙方」之事實，揆諸前揭說明，即應認清償期屆至。復依甲信函內容所載「經本件特約地政士陳彥俊先生終止辦理後續兩造過戶事宜」等內容（見本院卷第35頁至第37頁），可徵被告就上開終止委任行為將致系爭約定中關於「地政士通知雙方」之不確定事實不能發生乙節，於112年12月1日發送甲信函之際即已自知甚明；而甲信函送達陳彥俊之日為112年12月4日（參本院卷第91頁陳彥俊乙信函中自述收受甲信函日及不爭執事項㈢所示），且原告於112年12月13日收受陳彥俊之乙信函而知悉系爭約定中關於「地政士通知雙方」一事確定不能發生，揆諸前揭說明，就被告依系爭約定所示「賣方依約備證用印移轉公文書」之債務清償期，清償期至遲已於原告收受陳彥俊乙信函之日即112年12月13日起依系爭約定計算7日（依民法第120條第2項規定始日不算入）而於112年12月20日屆至，系爭買賣契約復未經被告合法解除，被告即不得拒絕向原告履行依系爭約定所示「備證用印移轉公文書」之債務。
㈢按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務，民法第348條第1項定有明文。依不爭執事項㈠、㈡、㈤所示，系爭土地買賣之價金為540萬元，原告尚有尾款300萬元未為給付。參以系爭買賣契約第3條第2項約定「買方應開立與尾款同數金額之商業本票交付地政士收執保管，作為尾款給付之擔保，地政士始得辦理產權移轉手續」等語，有系爭買賣契約在卷可憑（見本訴卷第19頁）。顯見買賣雙方互負給付義務，本件原告尚有第三期價款即尾款300萬元未給付，甚且依照前揭系爭買賣契約第3條第2項之約定，尾款300萬元之給付擔保即本票應先於產權移轉時交付。是本件原告自承願就餘款為給付（見本院卷第109頁至第110頁），其依民法第348條第1項規定請求被告應於原告給付剩餘尾款300萬元價金之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，即屬有據，應予准許。㈣當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法
第250條第1項定有明文。經查，依據前述系爭買賣契約第11條第2項約定前段內容（參前揭㈠、⒈），被告違反系爭買賣契約約定時，原告即得依系爭買賣契約第11條第2項約定前段內容請求被告給付違約金，不以原告解除系爭買賣契約為必要。復被告至遲應於112年12月20日以前按系爭約定履行「備證用印移轉公文書」，已如前述，否則即構成違約，應依系爭買賣契約第11條第2項約定給付原告違約金。而被告於112年12月7日收受原告催告履行契約之系爭信函後，仍於同日寄送丙信函以被告已解除契約為由而拒絕履約，有該存證信函在卷可考（見本院卷第45頁至第47頁），佐以不爭執事項㈣所示被告迄今尚未履約，足認被告有遲延履行系爭約定之情事，而有違反系爭買賣契約之約定。再系爭買賣契約第11條第2項前段約定「買方『已繳買賣價款』千方之一計算違約金給付買方」，原告就系爭買賣契約依不爭執事項㈡、㈤所示已繳付共240萬元，是原告依上開約定請求被告給付按日以已繳買賣價款千分之一計算之違約金即2,400元（計算式：2,400,000元×1/1,000=2,400)，應屬可採。至被告固以系爭買賣契約業經被告解除、原告拒絕受領被告基於解約所返還之第一、二期價款及違約金等款項為由，已向臺灣臺北地方法院提存所提存280萬元，並舉前揭提存書為證。惟本件被告所負債務為基於有效存在之系爭買賣契約下對原告依系爭買賣契約第11條第2項前段約定應給付之違約金債務，而非解除契約後依系爭買賣契約第11條第2項後段約定所負相關返還已收價金、賠償懲罰性違約賠償金之債務，故被告以解除契約後應返還或賠償之款項為提存原因所為之提存，自非屬依債務本旨所為之清償提存，則依提存法第22條「非依債務本旨或向無受領權人所為之清償提存，其債之關係不消滅」之規定，被告所為此部分之提存，自不生清償依系爭買賣契約第11條第2項前段所約定違約金債務之效力，是原告依系爭買賣契約第11條第2項前段約定，請求被告給付自112年12月21日起，至系爭土地所有權移轉登記予原告之日止，每逾一日按已繳買賣價款千分之一計算之違約金即2,400元，應予准許；逾此部分之請求，即屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第348條之規定及系爭買賣契約第11條第2項之約定據以請求如主文第1至2項所示，均有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。又原告雖為一部勝訴，一部敗訴，惟其敗訴部分屬附帶請求且數額非多，其主要請求係屬勝訴，是本件訴訟費用仍由被告負擔為當。
中 華 民 國 113 年 5 月 30 日
民事第一庭 法 官 賴映岑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 30 日
書記官 趙千淳