臺灣苗栗地方法院民事判決113年度訴字第248號原 告 劉建德訴訟代理人 江彥儀律師複 代理人 劉智偉律師被 告 許正敏訴訟代理人 張績寶律師複 代理人 杜鈞煒律師
王妤文律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國114年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾貳萬參仟捌佰元，及自民國一一三年六月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項所命給付，於原告以新臺幣伍拾肆萬壹仟貳佰陸拾柒元為被告供擔保後，得假執行。
理 由
一、原告主張:
㈠、兩造間存有居間契約關係:被告前委由原告居間仲介出售被告所有之苗栗縣○○鎮○○段0000○00地號土地(下稱系爭土地)，同時約定應依系爭土地成交總價之2%計算服務報酬，兩造據此於民國112年12月25日簽立土地買賣斡旋契約書（下稱系爭斡旋契約)。嗣經原告居間斡旋後，被告與訴外人即買主黃素珍就系爭土地成立買賣契約，買賣總價合計為新臺幣（下同）8,119萬元，被告已如數收取全部買賣價金。故依系爭斡旋契約約定，被告應給付原告依買賣總價2%計算之服務報酬即162萬3,800元【計算式：81,190,000x2%=l,623,800)，然被告竟拒絕給付，原告為保障自身權益，遂委請律師於113年4月15日以存證信函為催告後，被告迄今仍分文未付。為此，爰依民法第565條、第568條及系爭斡旋契約之法律關係，請求被告給付居間報酬等語。
㈡、並聲明:⒈被告應給付原告162萬3,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以:
㈠、系爭斡旋契約之停止條件尚未成就，故原告不得請求報酬:⒈訴外人即被告之父許清木與鄰地所有人蕭福松間存有土地糾紛:
蕭福松與被告之父許清木於52年間簽訂賣渡證書(下稱系爭賣渡證書)，約定由許清木出售位在苗栗縣○○鎮○○段○○○段○00號土地內之公共埤川水利地（下稱系爭水利地，面積約16坪，非屬本件系爭買賣契約之標的）予蕭福松。然嗣後蕭福松均未曾要求移轉上開土地所有權，迄至60餘年後，蕭福松欲將自身名下土地出售予黃素珍之際，約定其出售土地範圍包含系爭水利地，同時要求原告等仲介人員處理上開糾紛，並另寄發存證信函予原告，要求原告應給付出售土地利益152萬餘元(下稱水利地糾紛)。
⒉被告要求原告弭平父執輩與鄰地間之買賣糾紛及取回系爭賣渡證書，以作為系爭斡旋契約之停止條件:
被告於簽訂系爭斡旋契約後查悉上情，遂委由被告之子許智揚與原告及其仲介團隊成員即訴外人劉澤裕進行磋商，除確保出售系爭土地之買賣價金金額與蕭福松一致外，並同時要求原告應取回系爭賣渡證書及彌平水利地糾紛，否則將拒絕仲介服務費，原告等人為促成系爭土地買賣契約順利簽訂，遂於113年1月2日系爭土地買賣契約簽立之前，由劉澤裕出面允諾上開條件，同時由被告與買方、原告簽立承諾書(下稱系爭承諾書)，約明原告應全權處理被告與蕭福松間之紛爭，並應將系爭賣渡證書及蕭福松放棄追訴等相關文件取回交付予被告等內容，故系爭承諾書應為居間報酬請領之停止條件之約定。
⒊停止條件未成就前，原告不得請求居間報酬:
然原告迄今仍未履行系爭承諾書所定上開條件，蕭福松甚至寄發前述存證信函予被告要求給付土地買賣價金，故應認原告未完成該系爭承諾書之停止條件，自不得請求居間報酬。
㈡、又縱認被告負有給付居間報酬義務，然本件居間仲介人員並非僅原告一人，故原告應僅得依比例取得405,905元。
㈢、並聲明:原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項:
㈠、被告前委由原告居間仲介出售被告所有之系爭土地，並約定應依系爭土地成交總價之2%計算服務報酬，兩造同時於112年12月25日簽立系爭斡旋契約。嗣經原告居間斡旋後，被告與買主黃素珍就系爭土地成立買賣契約，買賣總價合計為8,119萬元，被告並已如數收取全部買賣價金(見院卷第62頁)。
㈡、蕭福松與被告之父許清木於52年間簽訂有系爭賣渡證書，約定由許清木出售系爭水利地予蕭福松，嗣後未辦理上開土地所有權移轉登記(見院卷第257頁)。
㈢、蕭福松嗣後於112年12月25日委請原告居間仲介，欲出售其名下苗栗縣○○鎮○○段0000○0000地號土地土地予黃素珍，並將系爭水利地列入委託出售之標的(見院卷第257頁)。
㈣、蕭福松於113年3月13日寄發存證信函予被告，依據不當得利、債務不履行之法律關係，請求被告應將出售上開水利地予黃素珍所得價款152萬餘元返還(見院卷第257頁)。
四、本院得心證理由:
㈠、原告業已履行居間仲介義務，得依民法第565條、第568條及系爭斡旋契約之法律關係，請求被告居間報酬:
按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」；「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。查，系爭斡旋契約係成立於兩造間，且約定應依系爭土地成交總價之2%計算服務報酬，而經原告居間斡旋後，被告與買主黃素珍就系爭土地成立買賣契約，買賣總價合計為8,119萬元，被告並已如數收取全部買賣價金等情，既為兩造不爭執，則原告依據上開規定及系爭斡旋契約之法律關係，請求被告應給付依系爭土地買賣總價8,119萬元之2%核算之服務費即162萬3,800元【計算式:81,190,000×0.02＝1,623,800元】，自屬有據。
㈡、系爭承諾書之約定內容，性質上並非系爭斡旋契約之停止條件或契約附款:
按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法第99條第1項定有明文。準此，所謂停止條件，乃指當事人約定以將來不確定事實之發生與否，作為法律行為是否生效之條件，即如該事實不發生，條件即不成就，法律行為即不發生效力。本件被告辯稱:系爭承諾書約明被告與蕭福松間之紛爭，原告應全權處理及應將系爭賣渡證書及蕭福松放棄追訴等相關文件予被告等內容，係以將來客觀上不確定事實之成就，決定法律行為效力發生之附停止條件之内容，故系爭承諾書應為居間報酬請領之停止條件之約定云云，固提出系爭承諾書為憑(見院卷第53頁)。然查:
⒈系爭承諾書記載:「…蕭福松先生與許正敏先生之間，有關承
買灌溉水溝之事宜，今由所有見證人全權處理(並請提示證明文件及放棄法律之追訴權，以資處理)，恐口說無憑，特據此承諾書為證」等內容(見院卷第53頁)，且經原告、劉澤裕等人於上開承諾書見證人欄位內署名等情，除有卷附承諾書可參外(見院卷第53頁)，亦為原告不爭執，固可認定原告確有簽立上開承諾書，並依約負有全權處理蕭福松與被告間水利地糾紛之義務等事實。然遍觀該承諾書所載內容，則未見諸如系爭斡旋契約是否發生效力，取決於原告是否依承諾書履行處理水利地糾紛等相關約定，故僅憑上開承諾書，能否認定上開承諾書構成系爭斡旋契之停止條件或契約附款一節，已待商榷。
⒉其次，證人許智揚雖證述:我是被告之子，代表被告與仲介溝
通處理出售系爭土地事宜，原告先前曾帶劉澤裕到我家，向我們表示他們是一個仲介團隊，當時劉澤裕也向我表示她代替原告向我溝通，他們當時想要說服我們出賣系爭土地，並提到鄰地地主蕭福松跟我家的土地有持份上的糾紛這件事，當時我們家不想要額外出錢處理這件事，後來與我聯絡的仲介人員有原告、劉澤裕等人，系爭斡旋書簽立後當日我即電話連繫原告，後來原告沒連繫我，我才與劉澤裕電話聯繫，當時劉澤裕在電話中表示代替原告與我溝通，劉澤裕還是希望說服我們賣地，劉澤裕於電話中有答應要拿回系爭賣渡證書正本及代為處理糾紛等條件，我們才同意簽立土地買賣契約，我並於通話中向劉澤裕表示若未達成上開條件，則要扣下仲介費，劉澤裕並於113年1月2日當日前往簽立系爭土地買賣契約的途中交付系爭承諾書給我等語(見院卷第233至23
6、239頁)。而兩造於112年12月25日簽立系爭斡旋契約後，被告之子許智揚旋接續以電話於112年12月25日晚間聯繫原告，及於112年12月27日、12月28日、113年1月1日電話聯繫劉澤裕，有卷附電話錄音光碟暨譯文可參(見院卷第77至138頁及資料密封袋)。觀諸許智揚、劉澤裕間之歷次對話內容:
⑴112年12月27日對話提及:
許智揚(下稱『許』):但是我們有一個條件，就是希望你去
跟對方磋商一下，就是你們應該還記得說什麼蕭福松那一位先生，蕭福松地主，他以前他有一張合約上面說什麼跟...。
劉澤裕(下稱『劉』):這個我跟你報告，這個蕭福松有把那
個合約給我們，那我也有…你伯父也這樣講，他知道說那大概多了16坪，就是他那個蕭福松他們，他也是你們的親戚阿，當初買來跟你沒買做水溝，種稻子要淹水的水溝，所以人家他有收據，那以前我們也有跟你爸爸報告。
許:你就直接跟買主說我們這邊不加價，但是就是希望說就
是既然大家要整合嘛，那他就乾脆就是這一筆看他是要用什麼方式，請你們仲介去跟對方談，就是把這筆合約拿回來給我們，然後我們就九萬五這個單價我們就接受...。
劉:我跟你來講啦，這件事情我們努力，但是我還不能夠答
應你，但是我們努力好不好，看結果怎麼樣，我這一兩天在跟你聯繫好不好?」。
⑵於112年12月27日下午4時59分對話提及:
許:因為如果蕭福松那件事情，你們那邊沒有辦法直接代替我們處理掉，那我們就先不賣了。
劉:這個蕭福松的買方今天為了這個事情，包括代書他們也
都在討論這個事情，你不能讓買方買兩次阿，沒有那個名目，他沒辦法想出來，但是我們有想說，我們二號我們簽約完了，我們會請蕭福松來跟你大家面對面，包括代書會幫我們協調這樣。
許:但是我們家的立場就是這件事情不解決，那我們就先不
賣…我相信你們也找的到用一些買賣的名目，然後去跟蕭福松談，彌補給他，至於你們能夠談多少價格，讓你們或者買方能夠少付一點給他，那就是你們的功力了，然後我們也不想插手這件事情，我們只希望說這件事情結束…而且你們昨天劉建德先生傳那兩張反而證實了說你們對我們家並沒有你所謂的講的這麼好…。
劉:我跟你講，這個事情我等一下再跟劉建德講好了，我再跟你聯絡，這樣好不好。
許:…就麻煩妳們跟買方那邊的仲介還有買方看看說你們要
用什麼方式，看看是誰出一點、誰貼一點，去跟蕭福松談，也叫他犧牲一點…我要取得蕭福松的那個契約的正本，然後她上面有親自寫說放棄這筆債權…他那一張以前他說跟我阿公簽的那個合約，我要直接拿回他的正本，而且上面有他的簽名，然後蓋印寫說已經透過哪一方處理，然後願意放棄這張契約，我們家就只有這些條件。劉:我跟你講，我聽你這樣講也很有道理，但是我再努力，我還沒有完全答應說，我不敢答應你。
許:我沒關係，但是我只能這樣子跟你直白地說我們家的底限就在這裡了。
⑶於112年12月27日下午6時9分對話提及:
劉:我跟你講，你剛剛講的事情，我答應你，我幫你處理，
這樣好不好?許:我們家不插手蕭福松的那個，然後你們到最後拿正本回來給我。
劉:對，就我們處理。
許:拿回來正本上面還要有他的那個簽名，就是認定有要簽
名證明說他是已經放棄這個合約。劉:這個我們一定會做的，你別擔心，好不好?…我跟你講，
你那個LINE我找不到，所以我就問那個劉建德，問你的電話，我昨天晚上打給你是這樣的。
⑷於112年12月27日晚間8時17分對話提及:
許:剛剛我媽跟我要求說，她覺得親戚關係一定要顧好，不
能撕破臉，所以她叫我一定要跟你強調說，我們家雖然是把這件麻煩事情讓…就是趁著這次買賣一起請你們解決掉，但是一定要讓蕭福松有拿到補償，不能說讓人家就是直接叫人家還出來這樣。
劉:我跟你講，我答應你的我就會處理，你放心。…這個我
跟我們這邊仲介大家都講好了，這個事情我們要負責處理好…。⑸於113年1月1日下午2時47分對話提及:
許:我爸要求明天簽完約的當下一定要拿到那一份合約正本，我一定要拿到那個合約回來給他。
劉:我跟你講，因為你明天來這個合約簽完，那蕭福松這個
事情我跟你講，我坦白跟你講啦，是我們負責要幫你處理掉啦，我坦白跟你講啦，我們會從仲介費給他啦，所以你不用去......我答應你就是一定OK的啦…我們會跟他簽大家就解決了，不可再有什麼訴訟了，其實這個錢是我們出的啦，我跟你講。我就負責幫你處理掉就對了啦，所以你不用去擔心這些事…。
許:我明天簽到的合約上面一定要有標註說就是到最後土地
有成功賣掉，有確實移轉，我一定要拿回那個。因為我一定要先拿回來給我爸看過。
劉:我跟你講，蕭福松這個我們會跟他簽啦，不能有什麼訴
訟，因為錢我們這邊出的，不會有什麼問題，我答應你就OK了啦。
許:我是說我明天簽約，簽的約上面要有但書，就是我說的
那兩點，就是合約，好，我就算明天拿不到，但是我明天簽的約上面一定要提到這件事情，就是一定要標註上去。
劉:明天代書在這邊，你們不必再解決這個問題了，是我幫
你解決這個問題的啦，然後我們會叫他撥錢給他，當然會叫他幫忙蓋章給我們啦，但是錢還沒有撥下去，我不能跟他講蓋章，你的合約，你聽懂不懂？許:不是啊，那這樣我要怎麼，我們家這樣子沒有保障啊，如果到最後簽完...。
劉:我答應你了，就一定負責到底，這點你放心…我可以簽
一個單子給你，你聽懂不懂…這件事情我答應你，蕭福松這個事情。
許:沒有啦!這個沒有在用說的，因為我就要求這兩點但書，然後你明天簽給我，我才好拿回家交差啊。
劉:我跟你講，包括蕭福松這個事情.我會跟你簽一下，我一定幫你解決的。
許:我的意思是說既然買方那邊都可以跟你們簽約，有但書
了，那我爸就是說因為他跟他認識的代書，做土地買賣的代書也有溝通過了，然後他是說叫我一定要跟你們寫好那個但書，額外簽約就是兩點。就是地主這次所有收購的地，那些地號寫上去，然後上面就寫說就是統一單價是九萬五，我們家才願意賣的，如果不是的話，要另外再賠償。然後第二點就是蕭福松那件事情，我們家從頭到尾就是這兩點。…，然後看你是要附在合約書上•還是要額外跟我簽一張約也沒關係，我爸就是要求我一定要有這兩個約，他才願意讓我簽，我也才算是正式有得到他的授權。
劉:因為明天你來，因為明天你來，買方也會來，那四、五
個仲介也都會來，我就跟你講，我既然我答應你了，就可以幫你處理了，我才敢答應你啦…。
許:對，因為就是光那兩點.就是麻煩你們一定要先寫好大概的内容。
劉:我會寫好，我們這幾個仲介大家簽名，這樣可不可以?給你回來有一個保障。
許:對，就是我剛剛說的那兩點，然後就是條件是怎樣，然
後如果沒有達成的話，如果沒有做到的話，就是賠償是怎樣都要寫起來。
綜觀許智揚、劉澤裕之歷次通話內容，固可認定渠等二人故分別代理兩造，針對蕭福松與被告間之水利地糾紛如何處理一節多次進行商討，且劉澤裕最終代仲介團隊允諾全部土地出賣價格均一致、負責處理水利地糾紛、將自行貼補補償金予蕭福松及取回系爭賣渡證書等事項，並同時將簽立承諾書予被告作為擔保，被告始同意出售系爭土地等情，然均未見許智揚於上開通話過程中向劉澤裕表示若未達成上開條件，則將扣下仲介費等相關對話內容，故證人許智揚稱:曾於通話中向劉澤裕表示若未達成上開條件，則要扣下仲介費一節，亦非屬實。
⒊況且，觀諸證人許智揚於上開電話對話過程中提及:「就是我
剛剛說的那兩點，然後就是條件是怎樣，然後如果沒有做到的話，就是賠償是怎樣都要寫起來。」等語，可知，即令原告所屬仲介團隊事後未依系爭承諾書約定履行，依渠等當時協商之真意，至多亦僅為原告是否應依系爭承諾書契約之法律關係，另負債務不履行責任之問題，而與系爭斡旋契約本身是否成立生效無涉，故被告辯稱:系爭承諾書約定內容，係屬系爭斡旋契約之停止條件云云，顯非可採。
⒋又按債之關係中，債務人之義務可分為主給付義務、從給付
義務及附隨義務三類，而所謂的給付義務則包括主給付義務與從給付義務在內，給付義務可藉由履行請求權，透過給付之訴或不作為之訴達到履行之目的。而所謂從給付義務係為了準備、確定、支持及完全履行主給付義務之具有本身目的之獨立附隨義務，若從給付義務未被履行時，可能導致主給付成為不正確或是無意義之履行。因此，從給付義務之功能在於使債權人之給付利益獲得最大可能之滿足，而就其為達一定目的而擔保債之效果完全實現此點論之，倘債務人不為履行，致影響債權人契約利益及目的之完成，債權人非不得依民法關於債務不履行之規定行使權利；又源自「誠實信用原則」之非獨立性「附隨義務」一經當事人約定，為準備、確定、支持及完全履行「主給付義務」，即具本身目的之獨立性附隨義務而成為「從給付義務」（獨立性之「附隨義務」），倘債權人因債務人不履行或有違反情事，致影響其契約利益及目的完成者，債權人自得對之獨立訴請履行或依債務不履行之規定行使權利；另按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文，在雙務契約中，一方之從給付義務與他方之給付，是否立於互為對待給付之關係，能發生同時履行抗辯，應視其對契約目的之達成是否必要而定。查，系爭斡旋契約之性質為居間契約，兩造所負之契約主給付義務分別為報告訂約機會、媒介訂約及給付居間報酬，至系爭承諾書另行約定諸如原告應負責處理水利地糾紛、自行貼補蕭福松及取回系爭賣渡證書等義務內容，顯與準備、確定、支持及完全履行上開居間契約主給付義務之契約目的達成無涉，故實難以認定系爭承諾書內容構成居間契約之獨立附隨義務。準此，即令原告所屬仲介團隊事後未依系爭承諾書約定履行，被告亦不得執此為由，行使同時履行抗辯而拒絕給付居間報酬，併予敘明。
㈢、至被告雖另辯稱:縱認被告負有給付居間報酬義務，然本件居間仲介人員並非僅原告一人，故原告應僅得依比例取得405,905元云云，然系爭斡旋契約之當事人僅為兩造一節，既為被告不爭執，縱令原告從事本件系爭土地之居間仲介事務時，尚有其仲介團隊成員參與，此亦僅係該仲介團隊彼此間應如何分配該等酬金之內部關係，尚不影響原告得基於系爭斡旋契約之法律關係請求被告給付全部酬金之權利，故被告此部分所辯，自不足採憑。
五、綜上所述，原告依民法第565條、第568條第1項及系爭斡旋契約之法律關係，請求被告給付162萬3,800元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年6月27日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、本件原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 4 月 11 日
民事第二庭 法 官 鄭子文以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 114 年 4 月 11 日
書 記 官 周煒婷