臺灣苗栗地方法院民事判決
113年度訴字第255號原 告 鍾志宏訴訟代理人 張智宏律師複 代 理人 蔡惠如被 告 陳献章即高春源之遺產管理人訴訟代理人 陳鴻謀律師被 告 羅登仙
王晃星王桂香
林宣賢上二人訴訟代理人 王雨翔被 告 邱春霞兼上一人訴訟代理人 鄧文振上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年1月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落苗栗縣○○市○○段0000○0000○0000○0○地號土地分割如苗栗縣頭份地政事務所114年3月6日土地複丈成果圖即附表二「分割後區塊、面積」欄所示，並依附表二所示「應受（應付）補償金」金額由原告鍾志宏、被告羅登仙、王晃星、王桂香、林宣賢、邱春霞、鄧文振補償被告陳献章即高春源之遺產管理人。
二、訴訟費用由兩造按附表六所示訴訟費用負擔比例負擔。事實及理由
壹、原告主張：兩造為坐落苗栗縣○○市○○段○○○段○○○0000○0000○0000○0○地號土地（下稱系爭3筆土地）共有人，權利範圍、登記內容均詳如附表一所示。系爭3筆土地均相互毗鄰。其中1073、1074地號土地則設定有如附表五所示抵押權。系爭3筆地號土地上有附表三所示6棟建物（下稱系爭6棟建物），其中共有人高春源（遺產管理人陳献章）及其繼承人均未使用系爭3筆地號土地。兩造就系爭3筆土地無因物之使用目的不能分割之情事，亦無不分割之約定。原告依民法第823條、第824條第6項規定請求分割土地，並聲明：兩造共有坐落1071、1073及1074等3筆地號土地准予分割為：(一)如苗栗縣頭份地政事務所114年3月6日土地複丈成果圖（下稱附圖）編號A部分土地分歸由被告鄧文振、邱春霞等2人共同取得，並按原持分比例保持共有；(二)如附圖編號B1、B2部分土地分歸由被告林宣賢單獨取得；(三)如附圖編號C1、C2、C3部分土地分歸由被告王桂香單獨取得；(四)如附圖編號D1、D2、D3部分土地分歸由原告鍾志宏單獨取得；(五)如附圖編號E1、E2部分土地分歸由被告羅登仙單獨取得；(六)如附圖編號F1、F2部分土地分歸由被告王晃星單獨取得；(七)如附圖編號G部分土地分歸由兩造共同取得，並按原持分比例保持共有。以上分割位置及面積均以地政機關實測為準，分配面積超過應有部分之共有人應以價金補償其他分配面積不足應有部分之共有人。訴訟費用由被告共同負擔。
貳、被告均同意分割，除高春源之遺產管理人陳献章認補償金之價格應以兩份鑑定平均計算外，其他被告均認為鑑定價格過高。
參、本院得心證理由:
一、有關原告主張附表一所示土地為兩造共有，兩造間無不分割之約定，系爭土地依使用目的亦無不能分割之情形，及系爭土地上有附表三所示系爭6棟建物及設定有附表五所示之抵押權等情，有土地登記謄本、地籍圖謄本及航照圖、113年2月某日除被告陳献章即高春源之遺產管理人以外之兩造所出具之同意書、系爭6棟建物之使用情況圖與照片、地價稅繳款書、被告之戶籍謄本等在卷為證，並經本院履勘現場及囑託頭份地政事務所製作附圖可憑，且為被告等人均同意分割，僅對補償金有意見外，其餘均不爭執，堪信此部分主張為真實。
二、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第5項分別定有明文。次按共有物分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第2項第1款、第3項、第4項分別定有明文。又分割共有物時，法院應參酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等公平決之；分割共有物除兼顧土地現有使用狀況，使盡可能不拆除現有建物外，仍應斟酌土地利用效益、當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當及公平、合理之分割（最高法院92年度台上字第2187號判決要旨參照）。經查:本院審酌兩造均同意原告所提出分割土地之位置，系爭土地謄本之使用區分為空白、使用地類別亦為空白，土地位在中山路與日新街交接處之都市計畫區內、商業區，上有附表三所示6棟建物等情，有卷附勘驗筆錄、勘驗照片及苗栗縣頭份地政事務所複丈日期114年3月6日土地複丈成果圖可參(見卷第273-294頁、第397頁)，其中附圖G區塊僅8.22㎡，位在土地公廟前方，與各共有人取得分割後之土地難以合併使用，分配原物又面積甚小，故准予變賣，變賣價金按權利範圍予以分配，故認原告主張分割方案合理公平，堪予採認。
三、又按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，為民法第824條第3項所明定。故以原物為分配時，各共有人是否應為補償或受補償，均應以其所受分配者，是否已逾或少於其應有部分為斷，且補償金額之多寡，亦應以應有部分為計算之標準。查系爭土地經依土地複丈成果圖所示面積、範圍進行分割後，各共有人分別取得之土地面積詳如附表三、附表四所示有已逾或少於其應有部分及未獲分配等情形，且其坐落位置、地形各有不同，其價值亦有差異，自應以金錢互為找補。經本院先囑託理德不動產估價師聯合事務所採用「勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場概況、最有效使用分析及估價師專業意見等因素分析，採用比較法、土地開發之估價方法進行評估」等綜合因素作成估價報告，因除被告陳献章即高春源之遺產管理人之認為價格合理外，其餘被告均認為鑑定給付補償價格太高，是本院再囑託廣地不動產估價師事務所予以鑑定，各共有人分得土地價值及應相互補償之金額後，鑑定結果如附表二應付應受補償金欄所示，有估價報告書可憑，本院審酌上開估價師報告係該事務所依上開分割方案所為估價報告內容為基礎所為鑑定，而該等估價報告係依不動產估價技術規則相關規定，並針對勘估標的進行產權、一般因素（自然因素、政策因素、經濟因素）、不動產市場概況、區域因素（區域描述、近鄰地區土地及建物利用情況、近鄰地區公共設施概況、近鄰地區之交通運輸概況、近鄰地區未來發展趨勢）、個別因素（不規則形、地勢平坦、寬33米、深24米、土地使用分區管制規定位於都市計畫區、商業區或其他管制事項）、土地利用情況、公共設施便利性、最有效使用分析及估價師專業意見等因素分析進行評估，而作成估價報告，且說明分割方案分割後所取得土地價值及應找補金額，核屬客觀可採，然以本件繫屬時間為「113年3月26日」，理德不動產估價師聯合事務所鑑定日期為「113年12月19日」、廣地不動產估價事務所鑑定日期為「114年7月24日」，本院宣判日期為「115年1月29日」，自以廣地不動產估價鑑定接近本院判決時間而比較接近市場價格，故本院審酌廣地不動產估價鑑定意見，認原告鍾志宏、被告羅登仙、王晃星、王桂香、林宣賢、邱春霞、鄧文振補償被告陳献章即高春源之遺產管理人如附表二「應付（應受）補償金欄」所示之補償金，至於原告主張土地價鑑定補償價格過高一情，經核與估價師採用上開綜合因素作成估價報告，並非採用單一因素予以估價，是本件並無再予以第三次鑑定價格之必要，亦不採被告陳献章即高春源之遺產管理人主張以兩份鑑定價格予以平均給付補償金。
四、另按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但權利人經共有人告知訴訟而未參加者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分；前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第881條第1項、第2項或第899條第1項規定，民法第824條之1第2項第3款、第3項之規定，依附表五所示土地之記載，林宣賢、王桂香以其應有部分供附表五所示銀行設定最高限額抵押權，且經本院為訴訟告知（卷一第413-415頁）在卷可查，卻至本件言詞辯論終結前未聲請訴訟參加。是依前開規定，上揭最高限額抵押權於本件判決確定後，效力應移存於林宣賢、王桂香所分得附表二所示編號4所示B1、B2（林宣賢部分）、編號3所示C1、C2、C3（王桂香部分）所示區塊之應有部分，附此說明。
五、綜上所述，原告依民法第823條、第824條規定，請求分割如
主文所述之方案即附表二所示，為有理由，應予准許，並依附表二所示「應受（應付）補償金」金額由原告鍾志宏、被告羅登仙、王晃星、王桂香、林宣賢、邱春霞、鄧文振補償被告陳献章即高春源之遺產管理人。
六、按因共有物分割、經界或其他性質上類似事件涉訟、由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。查裁判分割共有物為形成訴訟，法院決定分割之方法時，應審酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不受起訴聲明之拘束，亦不因何造起訴而有不同。本件原告請求裁判分割共有物雖有理由，惟關於訴訟費用之負擔，應由兩造各按應有部分之比例負擔，始為公平，爰諭知如主文第二項所示。
中 華 民 國 115 年 1 月 29 日
民事第二庭 法 官 張珈禎以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 115 年 1 月 29 日
書 記 官 蕭佑昇附表一：系爭3筆土地之登記內容編號 土地地號 標示部 共有人 1 苗栗縣○○市○ ○段0000地號 （一）面積：125.58㎡ （二）使用分區：空白 （三）使用地類別：空白 （四）113年1月公告土 地現值：86,250元/㎡ （五）地上建物建號： 義民段00000-000、000 00-000 （六）其他登記事項： 重測前：為頭份段640 -5號 重測前：頭份段三小段 0000-0000地號 1高春源之遺產管理人即陳献章 權利範圍4 分之1 2.羅登仙 權利範圍400分之104 3.王晃星 權利範圍40分之11 4.鍾志宏 權利範圍400分之86 卷29、85頁 2 苗栗縣○○市○ ○段0000地號 （一）面積：239.06㎡ （二）使用分區：空白 （三）使用地類別： 空白 （四）113年1月公告土地現 值：69,922元/㎡ （五）地上建物建號：義民 段00000-000、00000-000、 0000 0-000、00000-000、00000- 000 （六）其他登記事項： 重測前：為頭份段640-20號 重測前：頭份段三小段0000 -0000地號 1高春源之遺產管理人即陳献章 權利範圍4分之1 2.羅登仙 權利範圍400分之55 3.王桂香 權利範圍400分之15 4.林宣賢 權利範圍40000分之8363 5.王晃星 權利範圍400分之73 6.鄧文振 權利範圍80000分之6537 7.鍾志宏 權利範圍400分之8 8.邱春霞 權利範圍80000分之6537 卷33、89頁 3 苗栗縣○○市○ ○段0000地號 （一）面積：134.25㎡ （二）使用分區：空白 （三）使用地類別：空白 （四）113年1月公告土 地現值：100,056元/㎡ （五）地上建物建號： 義民段00000-000、000 00-000、0000 0-000 （六）其他登記事項： 重測前：為頭份段640 -4號 重測前：頭份段三小段 0000-0000地 號 1.高春源之遺產管理人即陳献章 權利範圍4 分之1 2.王桂香 權利範圍400分之243 3.林宣賢 權利範圍400分之14 4.鍾志宏 權利範圍400分之43 卷41、97頁附表二：苗栗縣頭份地政事務所114年3月6日土地複丈成果圖編號 共有人 合併持有面積 分割後區塊、面積 應受（應付）補償金 分割後權利範圍 1 高春源（遺產管 理人：陳献章） 124.73㎡ 未分配原物 應受補償金 13,987,470元 未分配原物 2 羅登仙 65.52㎡ E1區塊40.55㎡ E2區塊45.87㎡ 給付補償金 2,635,448元 1分之1 3 王桂香 90.52㎡ C1區塊105.6㎡ C2區塊7.46㎡ C3區塊0.04㎡ 給付補償金 3,406,983元 1分之1 4 林宣賢 54.68㎡ B1區塊17.02㎡ B2區塊60.68㎡ 合計77.7㎡ 給付補償金 2,832,731元 1分之1 5 王晃星 78.16㎡ F1區塊40.78㎡ F2區塊50.79㎡ 合計91.57 給付補償金 1,329,521元 1分之1 6 鄧文振 19.53㎡ A區塊分別共有 72.85㎡ 給付補償金 1,733,883元 2分之1 7 鍾志宏 46.21㎡ D1、D2、D3區塊 合計49.03㎡ 給付補償金 315,022元 1分之1 8 邱春霞 19.53㎡ A區塊分別共有 72.85㎡ 給補償金 1,733,882元 2分之1 9 上開編號2-8共 有8.22㎡ G區塊8.22㎡ 附圖G區塊准予變賣，按土地謄本記載之權利範圍分配價金。 合計 498.89附表三：分割後取得區塊、權利範圍、面積附圖 編號 地 號 門牌 頭份市 面積(㎡) 分割後所有權人 權利範圍 持分面積 (㎡) A 1073 日新街 33號 72.85 鄧文振 2分之1 36.425 邱春霞 2分之1 36.425 B1、B2 1073、 1074 日新街 31號 77.7 林宣賢 1分之1 77.7 C1、C2、C3 1071、 1073、 1074 中山路 145號 113.1 王桂香 1分之1 113.1 D1、D2、D3 1071、 1073、 1074 中山路143號 49.03 鍾志宏 1分之1 49.03 E1、E2 1071、 1073 中山路141號 86.42 羅登仙 1分之1 86.42 F1、F2 1071、 1073 中山路139號 91.57 王晃星 1分之1 91.57 G 1071 8.22 鄧文振 490670分之36425 0.610 邱春霞 490670分之36425 0.610 林宣賢 490670分之77700 1.302 王桂香 490670分之113100 1.895 鍾志宏 490670分之49030 0.821 羅登仙 490670分之86420 1.448 王晃星 490670分之91570 1.534 合計 498.89 498.89附表四：分割前後土地面積變動情形編號 所有權人 分割前持分面積 (㎡) 分割後持分面積 (㎡) 分割後增減面積 (㎡) 1 鄧文振 19.53 37.035 17.505 2 邱春霞 19.53 37.035 17.505 3 林宣賢 54.68 79.002 24.322 4 王桂香 90.52 114.995 24.475 5 鍾志宏 46.22 49.851 3.631 6 羅登仙 65.52 87.868 22.348 7 王晃星 78.16 93.104 14.944 8 陳献章 124.73 0.000 -124.73 合計 498.89 498.89附表五：1073、1074地號土地應有部分之抵押權登記編號 土地地號 抵押權登 記日期 債務人與 設定義務 人 權利人 登記內容 1 苗栗縣○ ○市○○ 段0000地 號 91年4月16日 王桂香 玉山商業 銀行股份 有限公司 權利種類：抵押權 字號：頭地資字第02 6600號 設定權利範圍：400分之15 債權額比例：全部 擔保債權總金額：最高限額2,040,000元 清償日期、利息、遲延利息、違約金：依各債務契約所約定 共同擔保建號：義民段00000-000 107年1月18日 林宣賢 玉山商業 銀行股份 有限公司 權利種類：最高限額抵押權、字號：頭地資字第005040號、設定權利範圍：40000分之8363、 債權額比例：全部、擔保債權總金額：1,200,000元、擔保債權種類及範圍：擔保債務人對抵押權人現在（包括過去所負現在尚未清償）及將來在本抵押權設定契約書所定最高限額内所負之債務，包括借款、信用卡契約、保證擔保債權、確定期日：137年1月15日清償日期、利息、遲延利息、違約金：依各債務契約所約定 、共同擔保建號：義民段00000-000 108年2月 22日 鄧文振 合作金庫 商業銀行 股份有限 公司 權利種類：最高限額抵押權、字號：頭地資字第012850號、設定權利範圍：40000分之6537、 債權額比例：全部擔保債權總金額：9,600,000元、擔保債權種類及範圍：擔保債務人對抵押權人現在（包括過去所負現在尚未清償）及將來在本抵押權設定契約書所定最高限額内所負之債務，包括借款、信用卡契約、保證、透支、票據、衍生性金融商品交易契約、擔保債權確定期日：138年2月18日、清償日期、利息、遲延利息、違約金：依各債務契約所約定、共同擔保建號：義民段00000-000 2 苗栗縣○ ○市○○ 段0000地 號 91年4月16日 王桂香 玉山商業 銀行股份 有限公司 權利種類：抵押權字號：頭地資字第026600號、設定權利範圍：400分之243、債權額比例：全部、擔保債權總金額：最高限額2,040,000元、清償日期、利息、遲延利息、違約金：依各債務契約所約定、共同擔保建號：義民段00000-000 107年1月18日 林宣賢 玉山商業 銀行股份 有限公司 權利種類：最高限額抵押權、字號：頭地資字第005040號、設定權利範圍：400分之14、 債權額比例：全部、擔保債權總金額：1,200,000元 擔保債權種類及範圍：擔保債務人對抵押權人現在（包括過去所負現在尚未清償）及將來在本抵押權設定契約書所定最高限額内所負之債務，包括借款、信用卡契約、保證 擔保債權確定期日：137年1月15日 清償日期、利息、遲延利息、違約金：依各債務契約所約定、共同擔保建號：義民段00000-000附表六：
編號 姓名 各筆土地分割前持分面積 (苗栗縣頭份市義民段) (㎡) 共有人分割前持分面積 (㎡) 訴訟費用負擔比例 (分割前面積/總面積) 1 鄧文振 1073地號土地 19.53 19.53 49889分之1953 2 邱春霞 1073地號土地 19.53 19.53 49889分之1953 3 林宣賢 1073地號土地 49.98 54.68 49889分之5468 1074地號土地 4.70 4 王桂香 1073地號土地 8.96 90.52 49889分之9052 1074地號土地 81.56 5 鍾志宏 1071地號土地 27.00 46.22 49889分之4622 1073地號土地 4.79 1074地號土地 14.43 6 羅登仙 1071地號土地 32.65 65.52 49889分之6552 1073地號土地 32.87 7 王晃星 1071地號土地 34.53 78.16 49889分之7816 1073地號土地 43.63 8 陳献章 1071地號土地 31.40 124.73 49889分之12473 1073地號土地 59.77 1074地號土地 33.56