臺灣苗栗地方法院民事判決113年度訴字第257號原 告 黃建勳 住苗栗縣○○市○○○村00○0號
黃千芸黃建平黃建農共 同訴訟代理人 江錫麒律師
王炳人律師羅健祐律師被 告 鍾廖運嬌訴訟代理人 陳榮秀上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國113年7月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告承租原告所有坐落苗栗縣○○市○○段○○○地號土地其中面積六百四十平方公尺土地之租金，應自民國一一三年五月四日起調整為每年新臺幣伍萬陸仟參佰貳拾元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之三十四，餘由原告負擔。事實及理由
一、原告主張：被告自民國41年起向原告之祖父訴外人黃雙良（下逕稱其名）承租苗栗縣○○市○○段000地號土地其中面積640平方公尺部分（即89年10月16日重測前之苗栗縣○○市○○○段○○○○段00000地號土地，下稱系爭土地）、同段767地號土地其中292平方公尺部分（即89年10月16日重測前之苗栗縣○○市○○○段○○○○段00000地號土地，下稱767地號土地，與系爭土地合稱原承租土地），租約未定期限，而其租金經臺灣新竹地方法院85年度訴字第677號調整租金事件判決（下稱前案）自85年11月5日起調整為每年新臺幣（下同）40,076元（下稱系爭租約），嗣黃雙良死亡，767地號土地經黃雙良之繼承人於98年3月9日用以抵繳遺產稅而移轉登記為國有，系爭土地及前開租約債權則由原告父親於98年4月22日繼承，又於111年12月1日將系爭土地及系爭租約讓與原告母親黃胡滿妹，嗣黃胡滿妹於112年8月7日死亡，原告於112年10月4日分割繼承取得系爭土地應有部分各4分之1，並公同共有系爭租約債權迄今，是原告為系爭租約之出租人，而系爭土地之公告現值經自前案判決迄今已自每平方公尺4,300元上漲為10,500元，是系爭租約之租金每年27,520元已不符現況，應調整為系爭土地申報地價年息10%即每年112,640元（計算式：每平方公尺1,760元×640平方公尺×10%＝112,640元）較符合現今物價，爰依民法第442條規定，請求調整系爭租約之租金為每年112,640元等語。並聲明：被告向原告承租坐落苗栗縣○○市○○段000地號土地內，面積640平方公尺之年租金，自起訴狀繕本送達被告之翌日起，調整為每年112,640元。
二、被告則以：被告租用系爭土地乃作為41年起造之房屋（下稱系爭房屋）基地使用，四周則為荒地、竹林，系爭房屋目前僅被告與兒子和祖先牌位在屋，且系爭房屋位於偏鄉，非坐落城市地方，車輛無法通行進入，進出均須徒步爬行陡坡，附近無重大公共建設、學校與商店，僅足堪基本居住需求，並無經濟上利益可言，且被告對於系爭土地之利用情形自前案判決迄今均未變動，是由其繁榮程度，土地年租金應以申報總價之1%即11,264元（計算式：每平方公尺1,760元×640平方公尺×1%＝11,264元）計算方屬合理等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執之事項：下列事項為兩造所不爭執（本院卷第175頁），堪信為真實：
㈠兩造間就系爭土地其中640平方公尺之土地有不定期限之系爭租約存在。
㈡系爭租約自85年11月5日至113年4月9日即原告起訴時為止，每年租金均為27,520元。
㈢黃胡滿妹與被告間就系爭土地之租約，由原告全體於112年8月7日繼承，租賃契約債權於本件起訴時為公同共有。
四、本院之判斷：原告主張系爭租約之年租金應調整為按系爭土地申報總價10%即每年112,640元等語，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：原告請求增減系爭租約租金有無理由？如有，則系爭土地之租金應調整為若干？論述如後：
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。次按不動產租賃契約未定有存續期間，業主對於租戶要求增租，除依法令規定或訂有特約應受限制外，本不禁止。但應增與否及增加若干，自得由法院斟酌該地經濟狀況定之（最高法院18年上字第2812號判決意旨參照）；又法院調整租金時，應斟酌當事人原約定之租金，契約成立後之基地周邊環境、工商繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等一切情形，以為決定（最高法院109年度台上字第1405號民事判決）。從而，如租賃物為不動產且為未定期限租約，而其價值有昇降時，租約雙方當事人得聲請法院增減租金，至於租金調整後之數額，應斟酌原約定租金及不動產之經濟價值及承租人所受利益為調整之基準。
㈡系爭土地之價值於系爭租約成立後已上升：
⒈經查，兩造間就系爭土地其中640平方公尺之土地有不定期限
之系爭租約存在，又系爭租約伊始乃於41年間由被告與黃雙良所簽立，為兩造所不爭執（本院卷第175、17、106頁），則系爭租約確為未定期限之不動產租賃契約，如其價值有上昇，租約當事人得請求調整租金，首堪認定。
⒉又系爭土地之租金於85年12月9日經前案判決調整租金後，自
85年11月5日至113年4月9日即原告起訴時為止，每年租金均為27,520元，亦為兩造所不爭執（本院卷第175頁），至於系爭土地之價值於85年11月5日迄今有無昇降，觀諸系爭土地於85年7月公告現值為每平方公尺4,300元（本院卷第141頁），112年1月則為每平方公尺10,500元（本院卷第143頁），又公告土地現值，依平均地權條例第46條規規定，係由地方政府經常調查地價動態並經地價評議委員會評定後逐年公告，以作為土地移轉、設定典權時申報土地移轉現值及主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據，可知其乃隨地價變動，尚得採為系爭土地價值之依據，復由前開系爭土地之公告現值可知系爭土地自85年11月5日迄今其價值顯然上升，是出租人即原告請求調整租金，應屬有據。
㈢系爭租約之年租金應自113年5月4日調整為56,320元：
⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之十為限；前開規定於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條、第105條分別定有明文，該規定雖明文適用於城市地方之房屋基地，惟衡諸其乃為防止城市房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，乃設本條限制房屋租金之最高額，以保護承租人之立法意旨，然而現今社會工商繁榮、交通手段較早年發達，鄉村地方較易於利用，且地價亦逐年上漲，且依平均地權條例第16條規定，申報總價亦隨公告地價調整，亦能反映土地之價值，是前開基地租金之計算基準既以申報總價年息計算，尚不失為房屋基地租金之參考依據。
⒉經查，被告租用系爭土地係作為41年建造之平房基地及菜園
使用，為兩造所不爭執（本院卷第174至175頁），又系爭土地無從由公路駛入車輛，須徒步由產業坡道進入，其周遭環境均為雜草地，鄰近雖有房屋（本院卷第157頁），但均為一般民宅，並無工商發展，鄰近區域生活機能亦屬有限，有步行路徑及周遭環境相片在卷可查（本院卷第159至169頁），前開房屋則為一層樓平房，外觀略為老舊，亦有房屋相片在卷可查（本院卷第119至123頁），又被告自陳該房屋係供被告本人及家屬居住，觀諸其屋內狀況，應僅足堪一般居住而已，現況亦無加以營業利用或增建新工作物等情事，再參以系爭土地乃位於鄉村區，使用地類別為乙種建築用地等情，亦有土地登記第一類謄本在卷可參（本院卷第33至36頁），而城市房屋之租金最高不得逾申報總價年息百分之十，相較之下鄉村地區土地利用密度更低，蓋無逾越前開限額之理，是審酌前開系爭土地之利用情形、繁榮程度、使用情形與被告使用系爭土地所受利益等情，認應依系爭土地申報總價年息百分之五計算，較為合理，又系爭土地之申報地價為每平方公尺1,760元（本院卷第33頁），則系爭租約之年租金應調整為56,320元（計算式：面積640平方公尺×申報地價每平方公尺1,760元×5%＝56,320元）。
⒊按請求調整租金之訴，如起訴前之租金未按原約定租額付清
，則法院准許增加之判決得自出租人為調整租金之意思表示起算，故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整，僅得請求自起訴時調整（最高法院84年度台上字第2736號判決參照）；又在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。故土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算；倘起訴前之租金承租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整（最高法院82年度台上字第1877號民事判決）。本件原告請求調整租金既為形成之訴，且被告自陳系爭租約之租金原為租賃當年度農曆年底給付，自109年起則變更為每年10月14日給付，而113年度之租金尚未給付等語（本院卷第109頁），並有黃胡滿妹催告繳納租金之存證信函在卷可參（本院卷第47至53頁），是原告起訴時被告尚未繳納113年度之租金，應得請求自起訴時調整之，又本件起訴狀繕本係於113年5月3日送達被告，有送達證書在卷可查（本院卷第69頁），是原告請求自起訴狀繕本送達被告翌日起即113年5月4日起調整系爭租約之租金，應屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第442條規定，請求就系爭租約之租金自113年5月4日起調整為每年56,320元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及未予援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 113 年 8 月 23 日
民事第二庭 法 官 陳景筠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 26 日
書記官 周曉羚