臺灣苗栗地方法院民事判決113年度訴字第229號原 告 安遠開發股份有限公司法定代理人 蔡岳泰被 告 羅西全上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，本院於民國113年7月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告就本院111年度司執字第29219號強制執行事件中，對於坐落苗栗縣○○鄉○○段000地號土地之優先承買權不存在。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（參見最高法院52年度台上字第1240號判決要旨）。本件原告於本院111年度司執字第29219號強制執行事件程序中(下稱系爭執行事件)，投標訴外人即執行債務人李莉家即李月紅（下稱李月紅）所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○段○000地號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地）並為拍定人。惟被告以其與李月紅間就系爭土地存有租賃關係，並具狀向本院民事執行處行使優先承買權，為原告所否認，則兩造間就該優先承買權歸屬之法律上地位即處於不明確之狀態，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以本件確認判決除去，是原告提起本件訴訟自有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：系爭土地原為李月紅所有，惟經李月紅之債權人聲請強制執行，由系爭執行事件進行查封拍賣，末由原告於民國112年12月7日以新臺幣（下同）2,091,000元拍定。詎被告嗣以其所有未辦保存登記之門牌號碼為苗栗縣○○鄉○○村00鄰○○00號房屋（下稱系爭房屋）對系爭土地有租賃權為由，主張對系爭土地有優先購買權，惟被告所提之土地租賃契約書係屬虛偽不實之內容，顯有悖於土地租賃建築房之常情，被告與李月紅間為通謀虛偽而無土地租賃之情事；況且，系爭房屋之原始建築人陳同訓，前經系爭土地原所有權人主張系爭房屋為無權占有，並經本院101年度重訴字第82號拆屋還地事件認定陳同訓建築之系爭房屋屬無權占有系爭土地，應拆除系爭房屋返還系爭土地等情，可證系爭房屋並非因有租賃關係而存在於系爭土地上；再者，與系爭土地相鄰之同段583、584、585、886、887、981、982、983、983-1地號土地，另經本院112年度司執字第7541號強制執行事件（下稱另案執行事件）強制執行拍定在案，被告亦對於拍定之土地聲明優先承買，而該案已認定被告主張之同一事實優先購買權不存在，則被告對於系爭土地應無土地法第104條及民法第426條之2規定優先購買權存在。為此，爰依民事訴訟法第247條第1項規定，提起本件訴訟請求確認被告就系爭土地之優先承買權不存在。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明、陳述。
三、法院之判斷：㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項定有明文。該條項規定，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。準此，得否主張該條項之優先購買權，應以基地或房屋出賣時，房屋所有人與基地所有人間，有無地上權、典權或租賃關係存在，作為判斷之基準（最高法院102年度台抗字第236號裁定意旨、109年度台上字第1277號判決意旨參照）。次按民法第426條之2第1項規定租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，係為達使用與所有合一以盡物之利用，參照土地法第104條規定而增訂（最高法院102年度台抗字第236號裁定意旨），故亦以房屋出賣時，房屋所有人與基地所有人間有租賃關係存在為必要。又強制執行法之拍賣為買賣之一種，於強制執行程序，土地法上開規定所謂房屋出賣時，應係指拍定時而言（最高法院110年度台再字第25號判決意旨參照）。又按確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任（參見最高法院42年度台上字第170號判決意旨）。
㈡經查，系爭土地為李月紅所有，前經債權人中租迪和股份有
限公司聲請強制執行，經本院以系爭執行事件查封拍賣，並由原告於112年12月7日以2,091,000元拍定，嗣被告經執行法院通知後，於112年12月13日具狀聲明願以拍定之同一價格行使優先購買等情，經本院調閱系爭執行事件卷宗核閱無訛。另系爭房屋為未辦理保存登記之建物，部分坐落於系爭土地上，係由訴外人陳同訓（即李月紅前配偶陳啟文之父親）出資興建取得所有權，現由被告登記為該屋之納稅義務人，並有另案判決在卷可憑（見本院卷第65頁）及系爭執行事件卷宗所附稅籍資料可憑。
㈢被告固於系爭執行事件中主張其與李月紅有租賃關係，欲行
使優先承買權，惟為原告所否認，自應由被告負舉證責任。又查，系爭房屋屬無法辦理所有權登記之建物，被告雖現為該屋之稅納稅義務人，惟房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，房屋稅籍之變更與否，與房屋所有權之移轉無涉，更非房屋所有權移轉之要件（最高法院40年度台上字第126號、70年台上字第3760號、79年度台上字第875號判決意旨參照），系爭房屋事實上處分權是否被告所有，並非無疑。縱認為其所有，則系爭房屋占用系爭土地有何權利、有何優先承買系爭土地之依據及具體事實理由（原告否認被告與李月紅間成立租賃關係），均未據被告舉證說明，自難認被告有何依土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項規定優先承買系爭土地之權利。
四、從而，原告依民事訴訟法第247條第1項規定，請求確認被告對系爭土地之優先購買權不存在，為有理由，爰諭知如主文所示。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 8 月 1 日
民事第一庭 法 官 黃思惠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 1 日
書記官 洪雅琪