臺灣苗栗地方法院民事判決113年度訴字第357號原 告 李明珠訴訟代理人 徐筱婷律師被 告 農業部農田水利署法定代理人 蔡昇甫訴訟代理人 江錫麒律師
王炳人律師柯宏奇律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國114年10月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾壹萬陸仟壹佰伍拾元，及自民國113年10月29日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾壹萬陸仟壹佰伍拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、程序方面：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。民事訴訟法第262條第1項、第255條第1項第2款、第3款及第7款分別定有明文。查原告原係對於農業部農田水利署苗栗管理處（下稱苗管處）提起本件訴訟，原聲明請求苗管處應給付原告新臺幣（下同）61萬530元及法定遲延利息等語（見本院卷第11頁）；後於民國113年10月22日具民事追加備位被告狀追加農業部農田水利署為被告，並變更聲明為先位聲明請求苗管處給付原告61萬530元及法定遲延利息，另備位聲明請求被告農業部農田水利署給付原告61萬530元及法定遲延利息等語（見本院卷第63頁）；後於113年11月5日本院言詞辯論期日中當庭撤回對於苗管處之請求及上開先位聲明，並為苗管處所同意（均見本院卷第83頁）；其後又於114年10月28日具民事變更訴之聲明狀變更聲明為請求被告給付原告61萬6150元，及自起訴狀（此部分應指追加備位被告狀）繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語（見本院卷第233頁）。核原告所為上開追加被告、撤回被告苗管處及先位聲明部分，均經被告及苗管處所同意，另變更請求本金部分之請求基礎事實同一，且屬擴張應受判決事項之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依上開規定，當於法相合，應予准許。
二、原告主張：原告於103年12月29日與臺灣苗栗農田水利會（後更名為苗管處）簽訂土地買賣契約書，約定由原告以每平方公尺5500元計價向苗管處購買被告所有坐落苗栗縣○○市○○段○○○段00000地號及239-4地號土地（下各稱239-3地號土地、239-4地號土地），面積並以239-3地號土地為10平方公尺、239-4地號土地為138平方公尺（合計148平方公尺）核算買賣價金，而原告業已於104年1月8日依約如數給付買賣價金各5萬5000元及75萬9000元（合計81萬4000元，計算式：5500元×148平方公尺＝81萬4000元）予被告，且被告亦已將239-3地號土地、239-4地號土地辦理完成所有權移轉登記予原告。又原告另於104年5月14日與苗管處簽訂土地買賣契約書，約定由原告以每平方公尺5510元計價向苗管處購買被告所有坐落同段239-2地號土地（下稱239-2地號土地，另與上開2筆土地合稱系爭土地），面積則以153平方公尺核算買賣價金，而原告業已於104年5月11日依約如數給付買賣價金共84萬3030元（計算式：5510元×153平方公尺＝84萬3030元）予被告，且被告亦已將239-2地號土地辦理完成所有權移轉登記予原告。
（一）然於113年1月間，因原告欲就系爭土地規劃整地後重新起造建築，遂向苗栗縣苗栗地政事務所（下稱苗栗地政）查詢系爭土地宗地查詢資料，斯時方知239-4地號土地之實際面積僅為41平方公尺，另239-2地號土地之實際面積僅有138平方公尺，均較土地登記謄本之登記面積及兩造買賣契約所載之土地面積各短少達97平方公尺（買賣面積138平方公尺，138-41＝97）及15平方公尺（買賣面積153平方公尺，153-138＝15），致原告所受領交付之土地有上開面積短少及溢計買賣價金共計61萬6150元（計算式：每平方公尺5500元乘以短少面積97平方公尺＝53萬3500元；每平方公尺5510元乘以短少面積15平方公尺＝8萬2650元。合計61萬6150元）之情事，被告則受有溢領上開買賣價金之利益，為此自得依民法第227條第1項準用同法第226條第1項不完全給付之相關規定，請求被告賠償原告上開損害。
（二）又按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條本文定有明文。兩造簽訂上開買賣契約乃分別約定由原告以每平方公尺5500元及5510元之計價基準向被告購買239-3地號、239-4地號及239-2地號等3筆土地，面積各應為10平方公尺、138平方公尺及153平方公尺；原告亦已依約如數給付買賣價金予原告；然被告就239-4地號土地實際僅交付面積41平方公尺之土地（買賣面為138平方公尺），另就239-2地號土地實際僅交付面積138平方公尺之土地（買賣面積為153平方公尺），則原告已支付買賣價金部分，被告各有溢價受領53萬3500元（計算式：每平方公尺5500元乘以短少面積97平方公尺）及8萬2650元（計算式：每平方公尺5510元乘以短少面積15平方公尺），以上合計61萬6150元之利益，致原告受有損害，則原告依民法第179條不當得利之規定，請求被告返還前已受領之價款61萬6150元，亦屬有據。請求擇一為原告勝訴判決。
（三）並聲明：（1）請求判決如主文所示。（2）願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：下列情詞，以資抗辯。
（一）系爭買賣契約第6條均約明：「本契約書買賣土地標的，甲方（下均指被告）一律按地政機關登記為準以現狀交付不負騰空之責，如有被占用或地上物或其他一切糾葛發生時，乙方（即原告）願意自行負責解決，不得向甲方要求任何補償」等語，故買賣雙方早已約定依照地政機關登記為交易基準，出賣人不負任何瑕疵擔保責任，故實際上並無任何債務不履行之情事。又地政機關之登記謄本上亦無註記任何實際面積與登記面積不符之情形，買賣雙方均係信賴地政機關之登記而為交易，縱有不履行，亦不可歸責於出賣人，故原告依民法第227條第1項、第226條第1項請求損害賠償，並無理由。原告依買賣契約給付買賣價金，非無法律上原因，原告依民法第179條規定請求返還不當得利，亦無理由。
（二）系爭239-4地號及239-2地號土地原登記面積各為138平方公尺及153平方公尺，現業經苗栗地政更正實際應登記土地面積各為41平方公尺及138平方公尺，而有短少各97平方公尺及15平方公尺等情，固屬無訛；然因該等土地面積減少之瑕疵係發生於契約成立前，故不構成債務不履行。按最高法院77年度第7次民事庭會議決議(一)：「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而『其瑕疵係於契約成立後始發生』，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張：一、出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第360條規定請求不履行之損害賠償；或依同法第364條規定請求另行交付無瑕疵之物，則在出賣人為各該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。二、出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第226條第2項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第264條規定之適用。又種類之債在特定時，即存有瑕疵者，出賣人除應負物之瑕疵擔保責任外，並應負不完全給付之債務不履行責任。」；按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保證責任之瑕疵，而「其瑕疵係於契約成立後始發生」，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，有最高法院98年度台上字第1691號、103年度台上字第196號、110年度台上字第2214號判決要旨足資參照。系爭買賣契約係分別於103年12月29日、104年5月14日簽訂，又系爭239-2地號、239-4地號土地若確有實際面積與登記面積不符之情形，依苗栗地政函文可知應係於59年間重劃測量時即已發生，亦即該等瑕疵發生於系爭買賣契約成立之前，依上開最高法院決議及判決要旨，並不構成債務不履行，是原告依債務不履行請求給付，顯無理由。
（三）按「被上訴人處理上開公有畸零地之讓售，不僅有其裁量權，且其係立於出賣人之地位與上訴人進行買賣，係屬私法上之交易行為，上訴人於承買上開土地之初，既已知悉被上訴人讓售該地之計價方式及要求之總價金而仍承買，則雙方就買賣標的物及價金已相互同意，從而該買賣契約已合法有效成立，被上訴人基於合法有效之買賣契約受領上訴人給付價金，係行使出賣人權利之正當行為，要無侵權行為或不當得利之可言」，最高法院82年度台上字第335號判決要旨足參。系爭買賣契約第6條均約明：「本契約書買賣土地標的，甲方（即被告）一律按地政機關登記為準以現狀交付不負騰空之責，如有被佔用或地上物或其他一切糾葛發生時，乙方（即原告）願意自行負責解決，不得向甲方要求任何補償」等語，故買賣雙方早已約定依照地政機關登記為交易基準，而地政登記面積即為被告讓售系爭239-2地號、239-4地號土地之計價方式，並基此要求總價金，而原告亦同意之，故被告基於合法有效之買賣契約受領價金，非有不當得利，原告依不當得利請求給付，顯無理由。
（四）對於113年11月27日苗栗地政回函表示系爭土地登記面積與實際面積有差別，沒有意見，但地政事務所應該辦理更正，更正後本案面積有減少，本件之計價當然會有不當得利之問題。但若沒有更正則沒有不當得利，更正前是沒有不當得利，更正後才有不當得利。若有不當得利，以當時之計價來計算，依土地買賣契約書第2條，土地價格以每平方公尺2800元計算，以減少之面積，被告同意分別依照圳路補償費及土地價格去計算每平方公尺之差額，因為這是不同的項目，同意撤回原於114年1月6日所提答辯狀第三點部分（即抗辯應分別以2800元及3200元計算部分）之主張。
（五）並聲明：（1）原告之訴駁回。（2）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、本院得心證之理由
（一）查原告主張原告於103年12月29日與苗管處簽訂土地買賣契約書，約定由原告以每平方公尺5500元計價向苗管處購買被告所有系爭239-3地號及239-4地號土地，其中239-3地號土地面積以10平方公尺、239-4地號土地面積以138平方公尺核算買賣價金，原告業已於104年1月8日依約如數給付買賣價金各5萬5000元及75萬9000元予被告，而被告亦已將239-3地號、239-4地號土地辦理完成所有權移轉登記予原告；又原告另於104年5月14日與苗管處簽訂土地買賣契約書，約定由原告以每平方公尺5510元計價向苗管處購買被告所有同段239-2地號土地，面積則以153平方公尺核算買賣價金，而原告業已於104年5月11日依約如數給付買賣價金共84萬3030元予被告，且被告亦已將239-2地號土地辦理完成所有權移轉登記予原告；然於113年1月間，因原告欲就系爭土地規劃整地後重新起造建築，經向苗栗地政查詢系爭土地宗地查詢資料，斯時方知239-4地號土地之實際面積僅為41平方公尺，另239-2地號土地之實際面積僅有138平方公尺，均較土地登記謄本之登記面積及兩造買賣契約所載之土地面積各短少達97平方公尺（買賣面積138平方公尺，138-41＝97）及15平方公尺（買賣面積153平方公尺，153-138＝15）等事實，業據原告提出系爭土地買賣契約2紙、系爭土地登記第一類謄本、苗管處收費收入書及系爭土地宗地資料查詢、被告103年12月24日及104年5月8日函覆原告各載明：「239-3地號、239-4地號土地出售面積計138平方公尺，出售底價為每平方公尺5500元。」及「台端向本會承購239-2地號土地，面積計153平方公尺，依據議價成立價格每平方公尺5510元計算」等情之函文等在卷可參（見本院卷第15至31頁、第69至71頁），並有苗栗地政113年11月27日函文及所附現場照片、114年8月28日函附更正239-4地號、239-2地號土地登記公務用謄本載明239-4地號土地登記面積為41平方公尺、239-2地號土地登記面積為138平方公尺等情在卷可證（見本院卷第95至104頁、第211至219頁），此等部分亦業為被告所是認，是本院依調查證據之結果，堪信原告上開部分之主張，洵屬真實可採。
（二）至被告雖仍以上情置辯；然按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金，亦為民法第359條所明定。查兩造簽訂系爭買賣契約時，乃約定原告向被告買受239-3地號、239-4地號土地之面積計138平方公尺，出售底價為每平方公尺5500元，另承購239-2地號土地，面積計153平方公尺，以每平方公尺5510元計價等情，已如前述，堪認無疑；至被告雖辯稱系爭買賣契約第6條已約定「被告一律按地政機關登記為準以現況交付不負騰空之責，如有被占用或地上物或其他一切糾葛發生時，乙方（即原告）願意自行負責解決，不得向甲方（即被告）要求任何補償。」等語（見本院卷第15及23頁），故其毋庸擔負瑕疵擔保責任云云；然此所謂「現況」交付，依契約當事人真意，應係指依買賣不動產之物理性質可以感知之「現況」，包含該等土地上現有無遭他人占用或有無地上物等而言，且僅係被告毋庸擔負系爭土地倘有遭他人占用等糾紛發生時之土地騰空或補償等責任，而應由原告自行承擔；至締約及點交土地時所無法確知系爭土地實際面積短少之瑕疵，尚非屬買受人即原告於締約當時所認知之「現況」，則出賣人即被告自當不得逕以所謂依「按地政機關登記為準以現況交付不負騰空等責」之約定，免除其就系爭土地所應負擔上開物之瑕疵擔保責任。承上，依系爭買賣契約總價金扣除系爭土地上開減少面積後應付之價金，當足認原告確因所受領交付系爭土地具有上開面積短少之瑕疵，而有溢付買賣價金共計61萬6150元（計算式：每平方公尺5500元乘以短少面積97平方公尺＝53萬3500元；每平方公尺5510元乘以短少面積15平方公尺＝8萬2650元。合計61萬6150元）之情事甚明。
（三）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。經查，系爭買賣契約總價依原告主張被告當負物之瑕疵擔保責任而應減少價金後（即原告主張被告不應取得該等價金），乃應減少61萬6150元之價額，業經本院審認如前；而原告前業已依約全數給付系爭買賣契約之總價款予被告，又本件業經苗栗地政辦理完成土地登記面積之更正如前，是更正後系爭土地面積有減少，本件買賣計價當然有不當得利之問題等情，亦為兩造所是認，則經原告主張物之瑕疵擔保責任請求被告減少（返還）買賣價金之形成權後，被告就其中61萬6150元部分，當已無受領之法律上原因，故原告本於不當得利之法律關係，請求被告應返還其原已受領之61萬6150元買賣價金予原告，自屬有據，當予准許。
（四）至原告雖另主張系爭土地有實際面積短少之情，致伊取得系爭土地之所有權不足，被告顯已給付不能，亦得依民法第226條第1項不完全給付之規定請求被告賠償短少土地面積計算之金額61萬6150元云云；惟按債務人依民法第226條第1項規定負給付不能之債務不履行責任者，須因可歸責於債務人之事由所致者為要件；然依上開苗栗地政113年11月27日函文及所附現場照片、114年8月28日函附更正239-4地號、239-2地號土地登記公務用謄本載明239-4地號土地登記面積為41平方公尺、239-2地號土地登記面積為138平方公尺等情以觀（見本院卷第95至104頁、第211至219頁），既可見系爭239-4地號、239-2地號土地面積之短少，係因兩造簽立系爭買賣契約時，該等土地之土地登記第一類謄本所載登記面積與實際面積不符所致，此亦為兩造所不爭執，是堪認系爭239-4地號、239-2地號土地實際交付面積之短少乃係因地政機關於59年間重劃測量所辦理土地登記結果與現況不符所致，自尚難認被告就此有何可歸責之事由，故原告依民法第227條第1項及第226條第1項等債務不履行之相關規定，請求被告負損害賠償責任，當嫌無據。
（五）末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。從而，原告就上開價金返還債務61萬6150元，請求被告加計給付自民事追加備位被告狀繕本送達之翌日起即自113年10月29日（113年10月28日合法送達被告，見本院卷第75頁）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，與前揭規定，核無不合，亦予准許。
五、綜上所述，原告依民法第354條第1項、第359條及第179條不當得利等規定，請求被告給付61萬6150元，及自113年10月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，茲各酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核與本院所為上開認定不生影響，自毋庸再予審酌，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條規定，應由敗訴之被告負擔（至原告所提民事變更訴之聲明狀記載訴訟費用由先位被告苗管處負擔云云，乃顯有誤會，逕予更正）。
中 華 民 國 114 年 11 月 4 日
民事第一庭 法 官 許惠瑜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 4 日
書記官 劉碧雯