臺灣苗栗地方法院民事判決113年度訴字第33號原 告 財政部國有財產署中區分署法定代理人 趙子賢訴訟代理人 林琦勝律師
黃曉薇律師被 告 劉家忠
劉家源共 同訴訟代理人 張智宏律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年7月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落苗栗縣○○鎮○○○段000地號土地上如附表所示之地上物拆除，並將前開占用部分之土地返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣（下同）66,218元，及自民國（下同）113年1月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並自113年7月1日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付原告5,624元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決於原告以1,841,000元供擔保後，得假執行。但被告如以5,521,725元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴原聲明為：㈠被告應將坐落苗栗縣○○鎮○○○段000地號土地上（下稱系爭土地）之如原證二（見本院卷第21頁）所示等地上物除去騰空（面積以實測為準），並將土地返還予原告。㈡被告各應給付原告新臺幣（下同）23,688元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；暨自民國113年11月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告5,922元。倘被告一人已為給付，其餘被告於給付範圍內免除給付義務（見本院卷第13頁）；嗣於本院囑託苗栗縣通霄地政事務所鑑測後乃變更聲明為：㈠被告應將坐落系爭土地上如附表所示地上物（下合稱系爭地上物）拆除，並將前開占用部分之土地返還予原告。㈡被告應給付原告66,218元及自113年1月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自113年7月1日起至返還前項土地之日止，按月給付原告5,624元。而原告依據測量結果確認請求拆除系爭地上物及返還土地之範圍，並依更正終止本件租約之時點計算不當得利之請求，經核係補充更正事實及法律上之陳述，非為訴之變更或追加，併此敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：系爭土地為中華民國所有，由伊管理，而伊於10
8 年間將系爭土地出租予被告使用並簽立租賃契約（下稱系爭租約），兩造約定租約期間為108 年4 月9 日至116 年12月31日止，惟因系爭土地上坐落被告共有之系爭地上物，而有農地違規使用並違反區域計畫法、建築法之情形，經原告通知被告限期改正未獲辦理，原告乃於112年7月7日依系爭租約第5條其他約定事項第7項第1款、第4款、第18項第6款向被告終止系爭租約。從而，系爭租約既已終止，被告自應拆除系爭地上物返還占用之系爭土地，並應給付自112 年7月8 日起相當租金之不當得利，爰依民法第767 條、第179條及系爭租約第5條其他約定事項第19項約定，提起本訴。
並聲明：如變更聲明所示；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地原係訴外人即被告之母孫秋蓮於99年7月5日向原告承租，原告斯時已知悉系爭土地上存有非農用之建物，嗣該由伊等承租時，原告明知伊等未將系爭土地為農業使用，仍與伊等簽立系爭租約，嗣又以系爭土地非農用為由終止契約，顯然違反誠信原則，其終止契約不生效力。縱認原告得終止契約，原告請求不當得利之金額亦屬過高等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院為行集中審理，協同兩造協議並簡化爭點整理如下：㈠下列不爭執事項，兩造同意屬實，法院得逕採為判決基礎：
⒈系爭土地為中華民國所有，由原告管理。
⒉原告前於99年間有將系爭土地出租被告之母孫秋蓮，租期為9
9年5月至108年12月，前租賃契約內容如本院卷第103頁所示，嗣於108年間改出租予被告使用並簽立系爭租約，兩造約定租約期間為108年4月9日至116年12月31日止，租賃契約內容如院卷第29頁至第31頁所示。
⒊被告共有之系爭地上物占用系爭土地如附表所示。
⒋原告有於000年0月間向被告終止系爭租約，並於112年7月7日送達。
⒌系爭土地自112年間之申報地價為1,100元。
㈡兩造爭執事項：原告之請求有無理由？
四、得心證之理由：㈠原告終止租約為有理由：
⒈按系爭租約其他約定事項第5條第7項第1款、第18項第6款分
別約定「承租人不得做違背法令規定或約定用途之使用」、「租賃基地有下列情形之一時，出租機關得終止租約，承租人不得向出租機關要求任何補償」（見本院卷第30頁）。經查，系爭土地之使用分區為特定農業區、使用地類別為農牧用地，有系爭土地謄本在卷可憑（見本院卷第47頁），而被告承租系爭土地期間有未依農業用地規定使用而違反區域計畫法、建築法，而經苗栗縣政府查告上情等情，有原告所提函文附卷可參（見本院卷第33、169至173頁），且被告亦自承有於簽約後再修建地上物等語（見本院卷第180頁），足見被告承租系爭土地期間確有違背法令之情形，故原告依前開約定向被告終止系爭租約，即屬有據。
⒉至被告固辯稱原告終止系爭契約有違背誠信原則之情形等語
。惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。查原告前後將系爭土地出租予孫秋蓮、被告時，系爭土地上已存在非農業使用之地上物，有該等租賃契約在卷可參（見本院卷第29、103頁），固見原告簽立系爭租約時確實明知系爭土地非作為農業使用，惟依系爭契約第6條第4項約定「本案…換約後…經檢舉違反法令…者，出租機關得終止租賃關係或認定租約無效」（見本院卷第29頁）等文字，亦可見兩造已預見因系爭土地現為違法使用狀態，乃約定倘日後有第三人檢舉，原告即可主張終止租約之權，足認被告對將來可能遭原告終止契約及請求拆除地上物之風險，並非毫無認知或掌握。況且，被告於簽立系爭租約時，其上地上物原為原磚棚造平房及廠房作為修車廠使用，但於承租後重新修建作為便利商店使用，並遭原告以違反系爭租約請求被告給付違約金乙情，有系爭租約及原告於112年3月30日拍攝之現場照片、原告之函文等件為佐（見本院卷第23至29、169頁），益見被告並非單純持續原違法之狀態，反而擴大違法使用之程度，亦難認其等繼續承租之利益有何須特殊保護之必要。再者，依原告所提歷次函文內容（見本院卷第169至173頁）足見，原告並非一經苗栗縣政府查告系爭土地有違法使用乙節即向被告終止系爭租約，反而多次催告被告提出回復改善之方式或說明，於請求改善未果後乃向渠等終止系爭租約，顯然非以損害被告為主要目的。從而，被告在知悉其風險後仍與原告簽立系爭租約，且於租賃期間內擴大系爭土地違法使用之程度，故原告在多次催告其等改善後，而對其等終止租約之行為，係屬依正義公平之方式實現其權利內容，而無違反誠信原則或權利濫用之情形，被告所辯，尚無可採。
㈡原告請求拆除系爭地上物及返還土地為有理由：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）；另系爭租約第5條其他約定事項第19項約定「租約終止…時，承租人…應拆除、騰空非屬國有之地上物或掩埋之廢棄物，回復原狀後，返還租賃基地…」（見本院卷第30頁）。
⒉查系爭土地為原告所管理，而系爭地上物為被告共有並占用
系爭土地如附表所示，為兩造所不爭執（見不爭執事項⒈、⒊），又系爭租約業經原告終止，被告既未證明系爭地上物現有何占有系爭土地之合法權源，堪認系爭地上物屬無權占有系爭土地，對原告管理之土地所有權已生妨害，是原告依系爭租約第5條其他約定事項第19項約定及民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭地上物並返還占用部分土地，應予准許。
㈢原告請求相當於租金之不當得利為有理由：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文；又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。又按城市地方土地之租金以不超過其申報地價年息百分之十為限，為土地法第105條、第97條第1項所明定。又土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地價額依法定地價，又土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年度台上字第3071號判決意旨參照）。再按受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；另給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力，而遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，此觀民法第182條第2項、第229條第2項、第233條第1項前段、第203條規定各定有明文。
⒉本件原告於112年7月7日向被告終止系爭租約後，被告仍無權
占用系爭土地，自屬無法律上原因獲取使用土地之利益，致原告未能利用該部分土地而受有損害，揆諸前開說明，原告依不當得利之法律關係，請求被告返還自終止系爭租約之翌日即112年7月8日起至返還占用系爭土地之日止之相當於租金之不當得利，尚屬有據。查系爭土地地理位置於交叉路口，附近有學校、離苑裡車站生活圈約2公里距離，交通、生活機能尚屬便利，本院斟酌系爭土地坐落之位置、附近繁榮程度及系爭地上物之占用情形，認原告主張系爭土地相當租金之不當得利以申報總價年息之5％計算尚屬適當。從而，原告請求被告給付自112年7月8日起至113年6月30日止相當於租金之不當得利共66,218元及自113年1月26日（即起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日）起，按年息5％計算之利息，暨自113年7月1日起至返還前項土地之日止，按月給付原告5,624元【計算式：㈠每月之不當得利：占用面積1227.05平方公尺×申報地價1100元×年息5％÷12月＝5,624元（元以下四捨五入，下同）；㈡1227.05×1100元×5％÷12月×24/31（112年7月8日至同年月31日）＋5,624元×11月（112年8月1日至113年6月30日）＝66,218元】，為有理由。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段及中段、第179條、系爭租約第5條其他約定事項第19項約定，請求被告拆除系爭土地返還土地及給付相當租金之不當得利如聲明所示，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 8 月 15 日
民事第一庭 法 官 黃思惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 15 日
書記官 洪雅琪附表：
編號 地上物之種類 系爭地上物占用系爭土地之 位置 面積（平方公尺） 如附圖即113年6月4日苗栗縣通霄地政事務所土地複丈成果圖所示 1 原便利商店建物及水泥地基 區域A 318.96 2 鐵皮建物及地基 區域B 248.6 3 側邊鐵皮屋 區域C 54.51 4 L型水泥塊 0.08 5 水泥鋪面及地基 區域1 396.01 6 水泥鋪面及地基 區域2 208.89 7 電桿1及電箱1 8 電桿2 9 電桿3及電箱2 10 圍牆