臺灣苗栗地方法院民事判決113年度重訴字第51號原 告 陳凰鳳
吳葆珠吳珮榕林炳煌蔡子成林魏虎上六人共同訴訟代理人 許盟志律師被 告 范明憲訴訟代理人 鐘登科律師上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國115年3月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告先位、備位之訴及假執行之聲請，均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第255條第1項第2款及第7款分別定有明文。又按，所謂訴之預備之合併（或稱假定之合併），係指原告預防其提起之此一訴訟無理由，而同時提起不能並存之他訴，以備先位之訴無理由時，可就後位之訴獲得有理由之判決之訴之合併而言（最高法院64年台上字第82號判例參照）。查原告原起訴聲明乃請求（1）被告應給付原告陳凰鳳新臺幣（下同）1902萬元、原告吳葆珠、原告吳珮榕、原告林炳煌、原告蔡子成及原告林魏虎各700萬元，及均自民國112年6月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息等語（見本院卷一第11頁）；其後於114年10月7日具民事準備（五）狀變更聲明為先位聲明：（1）被告應給付原告陳凰鳳1902萬元、原告吳葆珠、原告吳珮榕、原告林炳煌、原告蔡子成及原告林魏虎各700萬元，及均自112年6月18日起算至清償日止，按年息百分之5計算之利息。另備位聲明：（1）被告應給付原告林凰鳳647萬4830元、原告吳葆珠、原告吳佩榕、原告林炳煌、原告蔡子成、原告林魏虎各375萬5119元，及均自112年6月18日起算至清償日止，按年息百分之5計算之利息等語（見本院卷二第83至84頁）。因原告先後聲明所為請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依上開規定，應予准許，且原告請求裁判之順序有先後之分，且兩訴不能同時併存，揆諸前揭說明，自屬訴之客觀預備合併，依民事訴訟法第248條規定，得合併提起之。
二、原告主張：原告陳凰鳳於112年2月21日與被告簽訂不動產買賣契約書，向被告購買坐落苗栗縣○○鎮○○段000地號、260地號、261地號等3筆土地（權利範圍均全部，下稱系爭259地號等3筆土地），約定買賣價金為新臺幣（下同）1902萬元；其後原告陳凰鳳已依約如數給付上開價金予被告，並已由被告於112年6月9日辦畢系爭259地號等3筆土地所有權移轉登記予原告陳凰鳳。另原告吳葆珠、原告吳珮榕、原告林炳煌、原告蔡子成及原告林魏虎等5人（下稱原告吳葆珠等5人）均於112年4月1日與被告簽立不動產買賣契約，約定由原告吳葆珠等5人分別購買被告所有坐落苗栗縣○○鎮○○段000地號、136地號、137地號、138地號及139地號土地（權利範圍均為全部，下稱系爭135地號等5筆土地），約定買賣價金均為700萬元；其後原告吳葆珠等5人已均依約如數給付上開價金予被告，並已由被告於112年6月21日均辦畢系爭135地號等5筆土地所有權移轉登記予原告吳葆珠等5人。
（一）因被告於辦理上開不動產所有權移轉登記前，即先將系爭259地號等3筆土地及系爭135地號等5筆土地（下合稱系爭土地）均出租予訴外人吳昆筌，詎吳昆筌竟隨即於系爭8筆土地上違法傾倒不明土石方。按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」、「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」，民法第354條第1項、第359條、第259條第1項第1、2款分別定有明文。查被告於辦理所有權移轉登記前已將系爭8筆土地出租予吳昆筌，詎吳昆筌竟在系爭8筆土地違法傾倒不明土石方，而系爭8筆土地之使用地類別均為特定農業區，使用分區均為農牧用地，屬農業發展條例第3條第11項之耕地；然現遭傾倒廢棄物，而已無法耕作，其通常效用自均顯已滅失無訛。被告於兩造簽訂不動產買賣契約後，雖有依法申請農業使用證明，並分別於112年5月24日、同年月30日取得苗栗縣苑裡鎮農業用地作農業使用證明書（下稱系爭農用證明書）；然此僅可證明系爭8筆土地於112年5月24日、30日前符合農用標準。惟被告係透過訴外人即其仲介黃麗芳將系爭8筆土地出租予吳昆筌，此有仲介黃麗芳代理被告與吳昆筌簽立之租賃契約書可稽，是吳昆筌方於112年6月7日分別匯款轉帳1萬5000元及5萬元至被告所有玉山銀行帳號末5碼為53038號之帳戶內，則被告辯稱其未曾將系爭8筆土地出租，亦不認識吳昆筌或與吳昆筌有任何往來云云，均與事實不符，不足採信。按「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。」，民法第373條前段定有明文。查兩造間不動產買賣價金履約保證專戶收支明細暨點交確認書（下稱系爭點交確認書），係仲介黃麗芳協同地政士陳麗君分別於112年6月19日及同年月30日，至臺中市○○區○○路○段000號，將系爭確認書交由原告等人分別簽名，惟兩造並未實際至系爭8筆土地現場點交，是被告辯稱「系爭土地既經原告親自檢查並點交，並於點交後依約簽立系爭點交確認書，則土地顯未存在原告所述瑕疵，否則原告當無可能對土地上遭違法傾倒不明土石方此一肉眼明顯可見之現有瑕疵未置一詞，即同意履行買賣價金予被告」云云，顯與事實不符。否則，倘原告知悉系爭土地傾倒廢棄物，不可能沒有意見並簽立系爭確認書，足見原告均不知系爭土地遭違法傾倒廢棄物甚明。況原告給付買賣價金最後1筆完稅款之時日均在簽立系爭確認書之前，足見被告所為上開主張，顯有誤會。實則，被告迄未將系爭8筆土地點交予原告等人，依前開民法規定，系爭土地遭傾倒土石方此一瑕疵自應由被告承受負擔，此參證人陳麗君於鈞院言詞辯論期日中證稱：「（問：本件雙方於簽立買賣契後有無至系爭土地現場辦理點交？）沒有。」等語即明；至證人陳麗君另稱「我們點交時有問買方，要不要去現場，買方對於現場沒有疑義，所以就說在買方家裡點交。」云云，則純係證人推測之詞，不足採信。又系爭土地於出租時，兩造雖已簽立系爭買賣契約，然既均尚未辦理移轉登記及點交，是系爭8筆土地之所有權斯時仍為被告所有，故於出租時應由被告先行出租並收取租金，此為事理之常，且吳昆荃亦確有匯款租金共6萬5000元予被告，此觀證人黃麗芳於鈞院114年2月4日言詞辯論期日中亦證稱：「…承租人給了6萬5000元，因為他（指吳昆荃）說有合夥人，10萬元內他都能作主。我是請他匯給原地主，匯款時間是在點交前…」等語可明；至黃麗芳雖一再強調「這是我自己向吳昆荃要，要的是補償金，不是租金，因為還沒有點交，所有的價金還在履保裡面，要這筆錢是一種感受，不是跟他算租金，被告沒有什麼同意不同意（出租）」云云，均顯為迴護被告之詞，無可採信。又觀諸證人黃麗芳於112年7月5日所為陳述意見書載明「於112年4月1日成交完成土地買賣合約書，在跑過戶流程當中，買方同意吳昆荃承租使用，亦經賣方同意，檢附對話記錄及租金轉帳記錄。」等語，足證6萬5000元之性質即為租金，而非黃麗芳所述之補償金，且系爭土地出租確實有經過被告同意，而非黃麗芳所述係配合原告出租。另原證八書證上「黃麗芳」3字即便非證人黃麗芳所為，而係吳昆荃偽造；惟觀原證八其中記載分別有「自112年6月5日至112年6月21日」、「112年6月22日由新地主簽約仲免」，亦可知系爭土地係由被告出租，待移轉登記後再由新地主即原告出租，是證人黃麗芳上開陳述與此不符部分，不值採信。綜上，系爭土地既係於移轉登記前及點交前即遭人違法傾倒不明土石方，依前開民法第373條規定之反面解釋，自應由出賣人即被告承擔其危險，而應負瑕疵擔保責任。
（二）按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。」、「前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。」，民法第356條第1、2項及第357條分別定有明文。又「謹按標的物之價值及效用，有無滅失或減少之瑕疵，在出賣人固應負瑕疵擔保之義務，在買受人亦應負檢查及通知之責任。其怠於通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，應視為承認其所受領之物，蓋以對於標的物瑕疵之擔保，以從速決定為宜，不應使出賣人久負不可知之責任也。」，民法第356條立法理由載有明文。查系爭8筆土地在遭傾倒廢棄物時即遭人檢舉，苗栗縣政府環保局（下稱環保局）因此曾通知當時系爭土地之所有權人即被告，而被告當時既係系爭土地之原所有權人，對系爭土地之現況自不能諉為不知，此觀之被告亦稱「當無可能對土地上遭違法傾倒不明土石方此一肉眼可見之現有瑕疵未置一詞」，足證被告當屬知悉系爭土地遭傾倒廢棄物此一瑕疵，揆諸前開立法理由，出賣人即被告既已知悉買賣標的物已存有瑕疵即應負瑕疵擔保責任，而無使出賣人久負不可知責任之情形，揆諸前開立法理由，應無庸買受人再為通知；退步言，被告乃故意不告知瑕疵，依前開民法規定，本件亦無民法第356條第2項規定之適用。依苗栗縣政府114年2月20日府地用字第0000000000號函說明欄第2項稱「查本案係民眾112年5月3日於本府縣長信箱舉報案件…」，再苗栗縣政府於112年5月10日以府農農字第1120111275號函通知苗栗縣苑裡鎮公所（下稱鎮公所）依非都市土地使用管制規則第5條第1項及第2項規定檢查辦理；而經鎮公所於112年5月17日至系爭8筆土地現場會勘，已發現現場有傾倒不明土石方；又鎮公所將上開現勘照片於112年5月18日以苑鎮農字第1120027564號函檢陳給苗栗縣政府；再經環保局於112年6月14日派員會同苗栗縣警察局通霄分局社苓派出所至現場勘查，查獲系爭土地回填剩餘土石方，此有環保局112年6月16日環廢字第1120057535號函可稽。再苗栗縣政府112年6月21日府農農字第0000000號及112年6月29日府農農字第1120147659號函之說明欄第3項均稱「經當地公所及相關單位現場勘查紀錄及現況照片確認，現況查有上開用地未經許可違規回填不明土石方等情事…」。是以，兩造分別於112年2月21日、同年4月1日簽訂系爭買賣契約後，被告並未將系爭土地現場實際點交予原告；即便以原證六之系爭點交確認書所載，原告分別於112年6月19日、同年月30日簽立系爭點交確認書，日期均在112年5月3日遭檢舉及鎮公所會同派出所於同年6月14日現場勘查以後，職此，系爭土地既係於移轉登記前及點交前即於112年5月3日遭人違法傾倒不明土石方並遭檢舉，依前開民法第373條規定之反面解釋，自應由買受人即被告承擔其危險，而應負瑕疵擔保責任。又依苗栗縣政府114年2月7日府地用字第1140024516號函附附件一原告等人陳述意見書所示，可知僅原告林炳煌有答應吳昆荃可整地施作擋土牆而已（黃麗芳於鈞院114年2月4日言詞辯論期日竟泛稱吳昆荃表示要種樹做園藝，顯與事實不符），此外，原告林炳煌於112年6月30日與吳昆荃約簽約時間時，吳昆荃就斷絕聯絡，故原告實均未曾與吳昆荃簽立租賃契約。又按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。固為民法第359條所明定。惟所謂「顯失公平」，應就買賣雙方因契約解除所生損害或所得利益，加以衡量，非得僅以其使用現況影響輕微，遽認買受人之損害較小，進而謂買受人解除契約有失公平。」，最高法院著有93年度台上字第80號判決意旨參照。查系爭土地之使用地類別均為特定農業區，使用分區均為農牧用地，均為農業發展條例第3條第1項第11款之耕地，使用上受有諸多法令之限制，現在遭傾倒土石方等廢棄物，依農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第5條第1項第4款之規定，已無法作為農業使用，影響均已屬重大；況眾所周知，要除去覆蓋系爭土地上之廢棄物，所耗時間、費用均極為龐大，是原告主張解除契約並無顯失公平之情形。為此，爰依前開民法規定主張解除兩造間系爭買賣契約，並以本訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示。又原告中最晚給付買賣價金尾款之日期為112年6月17日，為此請求均加計自112年6月18日起算之法定遲延利息，亦屬有據。
（三）又被告雖辯稱系爭土地之使用收益權利於被告同意原告先行出租時即移轉於原告云云，顯與事實不符。按「不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第373條之規定，應以標的物已否交付為斷。所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權。所有權雖未移轉，而標的物已交付者，買受人亦有收益權」，最高法院著有33年上字第604號判例意旨。被告辯稱除系爭土地外尚有其他筆相鄰土地，倘被告真有出租之意願，自得出租其所有之其他土地云云；然被告所有其他相鄰土地是否出租與本件無涉，且不動產出租牽涉因素眾多如地段、面積、地形，是被告上開主張，殊無理由。又兩造於買賣系爭土地時，仲介黃麗芳即表明產權移轉、點交之前，買方無使用權利，此觀之證人黃麗芳確實有要求承租人吳昆荃匯款6萬5000元予被告，及原證八上載有「112年6月22日由新地主簽約仲免」之文字，可知系爭土地係先由原地主即被告出租，足證原告前開產權移轉、點交前，買方即被告並無使用權利。另倘被告主張系爭土地之使用收益於被告同意原告先行出租時即移轉予原告等情為真，則被告何以仍向吳昆荃收取「補償費」65000元，是足證被告上開所辯，顯與事實不符。又吳昆荃乃匯款6萬5000元予被告，卻僅匯款3萬元予原告林炳煌，且原告林炳煌係於112年6月30日才與吳昆荃約7月1日簽訂租約，足見前揭3萬元顯係作為訂金，用以確保原告在取得系爭土地使用收益權限後出租予吳昆荃，是被告辯稱兩造簽約後，完成點交前，原告即與吳昆荃洽談系爭土地租賃事實云云，亦與事實不符。至證人黃麗芳雖證稱：「(問：被告是否曾同意吳昆荃使用系爭8筆土地？）被告沒有什麼同意不同意…我只是向被告報告這些，被告稱土地已經賣出，買方要出租就去出租，就是配合買方的需求。」；然此顯與黃麗芳所為112年7月5日陳述意見書之陳述內容中關於從事行為原因欄載有「於112年4月1日完成土地買賣合約書在跑過戶流程當中，買方同意吳昆荃承租使用，亦經賣方同意，檢附對話紀錄及租金轉帳紀錄、及吳昆荃身分證（如附件)供參考」等語，而已明載系爭土地之出租係經被告同意等情相悖，足見黃麗芳前後所述不相符合。又黃麗芳於前開陳述書亦有提及「租金」轉帳紀錄，卻於鈞院作證時一再指稱吳昆荃匯予被告之6萬5000元係「補償金」並非租金，則倘如被告或證人黃麗芳之主張或陳述，系爭土地之使用收益權利於被告同意原告先行出租時即移轉予原告，被告何以會向吳昆荃收取補償金，足見此補償金顯係使用系爭土地之對價而為租金之性質，可見黃麗芳其後到庭所為證述，自不能作為認定對被告有利之基礎。
（四）再者，通觀系爭買賣契約中均未約定系爭土地之使用收益權於簽訂土地買賣契約後即由原告承受，是被告辯稱上情，殊無依據。另按「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，由買受人負擔，固為民法第373條所明定。但該條所謂交付，並非以現實交付為限，亦可準照同法第946條第2項、第761條第3項規定，讓與返還請求權以代交付。」，最高法院著有44台上字第828號判例意旨。查兩造雖簽有原證六之系爭點交確認書，而其上既載有「簽名蓋章前請確認已完成點交手續且上列金額及帳號內容無誤…」，足見兩造應另行完成點交手續，而原告並未免除被告點交之義務，自不能逕以系爭點交確認書作為已點交之證明。況系爭點交證明書非屬民法第946條第2項或第761條之點交，則本件點交尚未完成，原告爰以本訴狀繕本之送達，作為催告被告應於7日內完成系爭不動產點交之意思表示。況按「瑕疵不動產，本公報所稱瑕疵不動產，指該不動產受到特定事件或原因影響，造成使用、效用或價值上劣於其他相似但未受到特定事件或原因影響之不動產。」、「瑕疵價值減損：指不動產受到瑕疵所造成的價值減少總額，包含修復費用及污名價值減損」、「修復費用：指修復瑕疵問題所必須支付之費用，包含檢測、修復、補強、維護、監測等費用。修復費用不限於修復期間之支出，包含未來為解決或降低瑕疵問題所產生的相關費用。」、「污名價值減損：指不動產受到污名效果影響所造成的價值減損，亦即以『不具瑕疵問題之價值』扣除『瑕疵問題修復後之價值』的差額。」，中華民國不動產估價師公會全國聯合會第九號公報─瑕疵不動產污名價值減損估價指引壹、名詞定義第1條、第3條、第4條、第5條分別定有明文。本件經鈞院囑託正心不動產估鑑師聯合事務所（下稱正心事務所）鑑定後，依鑑定人出具不動產估鑑報告書（下稱系爭鑑定報告）所載系爭259地號等3筆土地回復原狀之必要費用為571萬3890元，又瑕疵業經修復之土地價值減損數額為76萬0940元。另系爭135地號等5筆土地回復原狀之必要費用為1667萬5680元，又瑕疵業經修復後之土地價值減損數額為209萬9915元。故倘若鈞院認原告主張解除契約為不合法，原告即依民法第359條前段規定主張減少價金，並為備位聲明。
（五）並先位聲明：（1）被告應給付原告陳凰鳳1902萬元、原告吳葆珠、原告吳珮榕、原告林炳煌、原告蔡子成及原告林魏虎各700萬元，及均自112年6月18日起算至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（2）願供擔保，請准宣告假執行。另備位聲明：（1）被告應給付原告林凰鳳647萬4830元、原告吳葆珠、原告吳佩榕、原告林炳煌、原告蔡子成、原告林魏虎各375萬5119元，及均自112年6月18日起算至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（2）願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：下列情詞，以資抗辯。
（一）被告交付原告之土地乃符合農用標準，並無存在瑕疵；且被告亦未曾出租系爭8筆土地予吳昆筌，故原告主張均為不實，所為請求無理由：被告確有與原告簽訂系爭買賣契約，嗣兩造簽訂買賣契約後，為減免稅賦，被告即依法申請並獲核農用證明，是系爭8筆土地之狀態乃符合農用標準；又按農業用地作農業使用認定及核發證明辦法（下稱農用辦法）第5條第1項第4款明文規定：「農業用地有下列各款情形之一者，不得認定為作農業使用：……。四、現場有與農業經營無關或妨礙耕作之障礙物、砂石、廢棄物、柏油、水泥等使用情形。」，亦可稽系爭8筆土地均無原告所述遭違法傾倒不明土石方之情形。又系爭買賣契約第7條第1項明定：「除有特別約定以外，甲方依約完成價金給付，且本約買賣標的完成產權移轉登記、點交手續無誤後，即由僑馥建經將乙方應收之買賣價金餘款結算後匯入乙方指定之帳戶。」，是系爭8筆土地既經原告親自檢查並點交，並於點交後依約簽立如原證六所示之系爭點交確認書，則系爭8筆土地顯均無存在原告所述之瑕疵，否則原告當無可能對土地上遭「違法傾倒不明土石方」此一肉眼明顯可見之現有瑕疵未置一詞，即同意撥付買賣價金予被告。
（二）至原告雖稱被告於辦理所有權移轉登記前，已將系爭8筆土地出租吳昆筌云云；然被告根本未曾將系爭土地出租，亦從未與吳昆筌有任何往來，倘非原告提出相關訴訟，被告迄今仍不會知曉此人名諱，是原告稱被告將系爭土地出租予吳昆筌，而吳昆筌在系爭土地傾倒土石等，被告對此全然不知，實感莫名。實則，經詢問本件買賣仲介，被告方知悉將系爭土地出租予吳昆筌者應為原告。
（三）退步言之，縱認系爭8筆土地存有瑕疵（假設語），惟原告發見瑕疵後怠於通知被告，視為已承認伊所受領之系爭8筆土地，自不得再主張瑕疵擔保請求權：按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物」，民法第356條第1、2項定有明文，且同條第3項規定買賣之物縱有不能即知之瑕疵，買受人於日後始發見者，應於發見時立即通知出賣人，若怠於此通知義務，視為承認伊所受領之物。準此，縱認系爭8筆土地存有原告所述之「違法傾倒土石方」瑕疵；然該等瑕疵顯然肉眼可見，則原告既於點交時親自到場檢查系爭土地現狀，並同意完成點交收續，即應視為原告已承認所受領之系爭土地；再退步言，倘前述瑕疵經通常檢查不能即知（假設語，被告否認之），惟原告所收受苗栗縣政府函文之發文日期分別為112年6月30日及112年7月13日，則原告至遲亦於112年7月間即知系爭8筆土地有伊等所述之瑕疵，竟於事隔1年餘後之113年7月間始起訴請求被告依瑕疵擔保請求解除契約，然期間全無聯繫被告通知系爭8筆土地有瑕疵等情，核相距時日與原告可用之通知方法並無任何困難因素存在，即應認原告有未即時通知上開物之瑕疵存在之事實，依上開規定應視為承認伊等所受領之系爭8筆土地，原告自不得再主張物之瑕疵擔保請求權。
（四）又縱認系爭土地存有瑕疵，且原告得主張瑕疵擔保請求權（假設語）；然原告主張解約亦顯失公平：按買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責，如依其情形，解除契約顯失公平者，買受人即不得解除契約；所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡而言。」，最高法院88年度台上字第711號判決可參。縱使系爭土地有遭傾倒土石方之瑕疵，惟該瑕疵對原告所生之損害為何、是否使系爭土地之通常效用滅失，均不得而知；況且，相較系爭8筆土地之買賣價款總計5402萬元，原告因該瑕疵所生之損害當不至於此，是原告僅以原證五之縣府函文即主張解除契約，亦有顯失公平之情，故依民法第359條規定，原告當不得主張解除契約。依系爭買賣契約第7條第1項約定及原證六系爭點交確認書，可知被告受領1902萬元價金之時日乃為112年6月19日、受領3500萬元價金之時日乃為112年6月30日，而原告既以民法第259條第1項第2款請求利息，自應依前揭日期為計算基準，則原告請求自112年6月18日起算至清償日止之利息，應屬有誤。
（五）系爭8筆土地之瑕疵不僅非可歸責於被告，更係可歸責於原告之事由所致，故被告不負瑕疵擔保責任：原告雖認證人黃麗芳112年7月5日陳述意見書所述：「於112年4月1日完成土地買賣合約書在跑過戶流程當中，買方同意吳昆筌承租使用，亦經賣方同意，檢附對話紀錄及租金轉帳紀錄、及吳昆筌身分證影印本（如附件）供參考。」等情乃載明系爭土地之出租經被告同意，而與渠於鈞院之證述不符云云。惟被告根本無出租土地之意願，也未曾授權黃麗芳代為出租系爭土地，此乃黃麗芳已明確表明之內容，而前開陳述意見書所稱「賣方同意」，係指賣方同意買方得於過戶程序進行期間，先行將系爭土地出租，並非賣方親自出租土地。至所檢附之「對話紀錄及租金轉帳紀錄」，實為原告林炳煌與吳昆筌之對話紀錄及租金轉帳紀錄，亦與被告無關，證人黃麗芳之證述乃一貫且與事實相符。依民法第248條規定，原告既自稱吳昆筌有匯款3萬元作為訂金，則可推定原告與吳昆筌之租賃契約已成立。而原告雖主張原告林炳煌僅有答應吳昆筌可整地施作擋土牆，而證人黃麗芳於鈞院作證時稱吳昆筌表示要種樹做園藝，顯與事實不符云云；惟鈞院卷第273頁右側之原告林炳煌與吳昆筌之對話紀錄中，原告林炳煌即將吳昆筌備註為「吳園藝」，可見原告顯然早已清楚吳昆筌係因園藝用途而承租系爭土地。又吳昆筌亦於系爭刑事案件中自陳：「我是於112年6月初在陳凰鳳的住家跟陳凰鳳跟林炳煌談論租賃土地的事情，當下他們也同意了，而且在6月30日林炳煌有傳簡訊給我，要跟我簽約，相信他們都是知情的。」，可見原告林炳煌有與吳昆筌洽談出租，並知悉欲為園藝用途，而伊指摘黃麗芳之證詞不實，顯屬無稽。被告同意原告得先行出租系爭土地之際，原告即以實際管領人身分使用、收益、管理系爭土地，自不得以伊等管領期間所生情事向被告主張瑕疵擔保請求，此由證人黃麗芳陳述意見書及114年2月4日於鈞院之證述可知，被告自始至終均未授權仲介黃麗芳出租系爭土地，僅係於原告請求得否先行出租系爭土地時，配合原告需求同意原告得先行出租。是自被告同意原告得先行出租時起，原告即以實際管領人之身分使用、收益、管理系爭土地，故原告既以系爭土地之實際管領人將系爭土地出租予吳昆筌，則吳昆筌於系爭土地上傾倒土石，即可歸責於原告，原告自不得執此為由要求解除買賣契約；再者，於被告同意原告得先行出租系爭土地時，系爭土地之使用、收益、管理權即已由原告取得，則於原告管領期間因原告出租系爭土地而產生之情事，自應由原告負擔。又被告係依系爭土地之現況點交予原告且原告亦已受領，則原告當已承認其所受領之系爭土地，不得再以點交現狀主張瑕疵擔保請求權。系爭土地於點交前即由原告管領並出租，如前所述，則原告對系爭土地之現況自難諉為不知，此由證人陳麗君114年2月4日於鈞院證述：
「…我們點交時有問買方要不要去現場，買方對於現場沒有疑義，所以就說在買方的家裡點交。」可證；是原告顯然知悉系爭土地之現況，而仍同意完成點交，被告自不再對系爭土地之現狀負擔瑕疵擔保責任。基上，縱依苗栗縣政府114年2月20日府地用字地0000000000號函及原告主張，系爭土地於點交前即遭傾倒土石方；然原告已表示對點交現況無疑義而完成點交手續，即不得再以點交時即存在之狀況主張系爭土地有瑕疵。依仲介黃麗芳之陳述意見書及渠於鈞院之證述，可知被告不僅從未出租系爭土地，亦未曾授權黃麗芳代為出租系爭土地。查兩造簽立系爭買賣契約時，系爭土地並無租約，被告亦從未出租系爭土地，也未曾授權仲介黃麗芳代為出租系爭土地；蓋被告自始至終僅有出售土地之意願，況被告除系爭土地以外尚有其他筆相鄰土地，倘被告真有出租土地之意願，自得出租其所有之其他土地，無須冒違反買賣契約之風險於系爭土地出售後再予出租；前情業經證人陳麗君、黃麗芳114年2月4日於鈞院證述明確。反觀原告之陳述意見書內容，可見原告乃自陳：「洽談承租時本人陳凰鳳/林炳煌有答應吳昆筌可先整地施作擋土牆，並未允許吳昆筌可回填土方東西…」等語，足徵與吳昆筌洽談系爭8筆土地承租事宜者乃為原告。又吳昆筌於違反廢棄物清理法案件（即臺灣苗栗地方檢察署113年度偵字第1034號案件，下稱系爭刑事案件）之警詢時亦供稱：「我是於112年6月初在陳凰鳳的住家跟陳凰鳳跟林炳煌談論租賃土地的事情，當下他們也同意了，而且在6月30日林炳煌有傳簡訊給我，要跟我簽約，相信他們都是知情的。」，是綜合吳昆筌之供述、原告自陳內容與仲介黃麗芳之證述，均可證明與吳昆筌洽談承租事宜並允許渠於系爭土地施工者，實為原告。而原告為使吳昆筌提早使用系爭土地，遂請仲介黃麗芳聯繫被告詢問伊得否先行出租，而被告認為系爭土地既已出售予原告，則原告欲如何使用收益可由原告自行決定，故同意原告得先行出租；此亦有黃麗芳之陳述意見書載明：「於112年4月1日完成土地買賣合約書在跑過戶流程當中，買方同意吳昆筌承租使用…」及114年2月4日於鈞院之證述：「買方在簽訂買賣契約完成後，新地主即原告等人就跟我說這塊土地目前沒有用到，要我先幫他找人來租，說要先出租，吳昆筌就看到我的出租廣告打電話來說要租…所以我就介紹吳昆筌跟買方談，談完有確定要出租給他…。（問：被告是否曾同意吳昆筌使用系爭8筆土地？）被告沒有什麼同意不同意…我只是向被告報告這些，被告稱土地已經賣出，買方要出租就去出租，就是配合買方的需求。…我跟承租人表示是否應該給原地主一些補償金，我是跟他要補償金，因為不是原地主出租，不會是租金，是我自己跟承租人要，承租人也答應，並不是原地主要我去跟承租人要…」等語可徵，是被告僅係於原告請求得否先行出租系爭土地時，配合原告需求同意原告得先行出租，故自被告同意原告得先行出租時起，原告即以實際管領人之身分使用、收益、管理系爭土地至明。況且，原告另於陳述意見書亦自陳吳昆筌有匯款3萬元作為訂金，依民法第248條規定，訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定契約成立，則綜觀前開原告於點交前即同意吳昆筌先於系爭土地施工，以及吳昆筌交付定金予原告之事實，均足認原告於完成點交前即立於出租人之地位，實際管領、收益、使用系爭土地，並將系爭土地出租予吳昆筌。故系爭土地遭傾倒土石方，形式上雖發生於完成點交前，但原因事實顯係因原告出租系爭土地並允吳昆筌施工所致，此非但不可歸責於被告，更應歸責於原告，故原告主張系爭土地被傾倒土石方而構成瑕疵，並請求被告負瑕疵擔保責任，顯無理由。
（六）原告於發現系爭8筆土地之瑕疵後怠於通知被告，視為原告承認所受領之系爭土地，而不得再主張系爭土地有瑕疵：按買受人應按物之性質，依通常程序，從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其受領之物，民法第356條第1、2項定有明文。查苗栗縣政府於112年6月29日、同年7月13日，分別發函通知系爭259地號等3筆土地及系爭135地號土地等5筆土地之所有權人即原告等人有關該等土地之違規事項，而原告為說明此事乃分別於112年7月13日及同年月21日出具陳述意見書，其後原告更於系爭刑事案件之警詢、偵訊時提出對吳昆筌之指訴，顯見原告有持續跟進相關案件進度，並早於112年7月即知悉系爭8筆土地有遭傾倒土石方，則原告應於知悉系爭8筆土地之瑕疵後儘速通知被告，然原告竟遲至113年7月12日方以本件起訴狀通知被告主張解除契約，顯有民法第356條買受人怠於通知瑕疵之情，應視為承認伊等所受領之物，而喪失對被告主張物之瑕疵擔保責任之權利。
（七）原告表示對系爭8筆土地之現況無疑義而完成點交手續，則原告當已承認伊所受領之系爭土地，而不得主張系爭土地有瑕疵：查兩造雖未於辦理點交當日至現場點交，惟不論有無至現場點交，兩造既有簽立原證六系爭點交確認書，且該點交確認書上並記載：「請特別注意：1.簽名蓋章前請確認已完成點交手續…」，是點交手續即已完成。又兩造未至現場點交係因原告即買方對系爭土地現場狀況並無疑義，此有證人陳麗君114年2月4日於鈞院之證述：「…我們點交時有問買方要不要去現場，買方對於現場沒有疑義，所以就說在買方的家裡點交。」可證；況系爭土地於點交前即由原告管領並出租，如前所述，則原告對系爭土地之現況自難諉為不知。是以，原告既對系爭土地之現況沒有疑義，並同意完成點交收續，則原告當已承認所受領之系爭土地，不得再主張系爭土地存有瑕疵。退步言，原告發見系爭土地之瑕疵後怠於通知被告，視為原告已承認伊所受領之系爭土地，而不得再主張瑕疵擔保權利。前情有臺灣高等法院100年度上更(一)字第79號民事判決：「…上訴人自97年9月15日即借屋裝潢，劉淮澤並於裝潢時會到場監工，足見上訴人對系爭房屋已為長時間之多次檢視，前開漏水之瑕疵非不能於此期間發見，上訴人遲至98年10月、12月間始通知被上訴人（證人王忠義所述上訴人於98年10月區分所有權人會議時證人劉淮澤告知系爭房屋地下室滲水，3樓主臥室、1樓後方採光罩滲水），應認其有怠於通知情事，依上開規定，應視為承認其受領之物，上訴人不得就此請求被上訴人負瑕疵擔保之責。」可佐；另類似之買受人怠於通知瑕疵之情形，亦有臺灣高等法院107年度上易字第1247號民事判決可參。
（八）至原告於113年11月21日民事準備狀稱被告故意不告知瑕疵，而無民法第356條第2項適用云云；然承前所述，被告同意原告得先行出租系爭8筆土地後，即將系爭土地之使用收益權交予原告，對於其後所發生之情事均不知悉，此由苗栗縣政府通知被告針對系爭135地號等5筆土地之違規事項進行說明時，被告之受託人即仲介黃麗芳陳述：「因賣方（即被告）長年居住國外，應買方（即原告）透過我要求先讓承租者使用該土地，對於承租者打算如何使用土地完全不知情…」及被告亦係表示土地已出售而應請現任地主說明等情可證，故直至收受原告之民事起訴狀前，被告根本不知悉系爭8筆土地存有瑕疵，自無任何故意不告知瑕疵可言。退萬步言，縱認被告收受前開苗栗縣政府通知函時，即代表被告知悉系爭135地號等5筆土地存有瑕疵（假設語，被告否認之）；然被告既請縣政府通知現任地主即原告，且苗栗縣政府事實上亦有於112年7月13日及同年月14日發函通知原告，則被告因知悉原告亦受有前開通知，故未重複通知原告，自不能認被告乃故意不告知瑕疵。況就系爭259地號等3筆土地之違規事項，苗栗縣政府僅有通知原告陳凰鳳，而自始未通知被告，故就系爭259地號等3筆土地之瑕疵，於原告提起本件訴訟前，被告確實不知悉。又原告另於113年11月21日民事準備狀主張被告知悉系爭土地存有瑕疵即應負瑕疵擔保責任，原告無須再通知瑕疵云云，亦無可採，蓋被告並不知悉系爭土地存有瑕疵，如前所述，且依法條體系解釋而言，民法第365條第1項規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。」，是倘若買受人得因出賣人知悉物有瑕疵而得免除其通知，則民法第365條第1項之6個月除斥期間根本無從起算，是縱被告知悉系爭土地存有瑕疵，原告仍無免於通知瑕疵之義務。
（九）又系爭135地號等5筆土地於兩造點交後仍有新增土石方，故本件估價報告所載土石方量體並非均屬點交前所生：查系爭135地號等5筆土地遭傾倒土石方之情形，並非發生於單一時點，而係於點交前及點交後均有被傾倒土石方，此由苗栗縣政府書函所載：「一、依據本府環境保護局112年7月10日環廢字第1120062968號函辦理。…三、案經本府上開號函檢附112年7月3日現場稽查照片，現況仍未改善，另新增違規回填不明土石方，期間本府查無相關單位核准同意文件已先行違規回填行為…」，可見環保局雖於112年6月14日查獲系爭135地號等5筆土地有遭傾倒土石方情形，然其後於112年7月3日再度稽查時，發現有「新增」違規回填土石方，顯見於系爭135地號等5筆土地傾倒土石方之行為，於112年6月30日完成點交後仍持續發生。又正心事務所之估價報告係以114年7月11日現場履勘結果為依據，認定系爭135地號等5筆土地回復原狀之必要費用為1667萬5680元，而移除土石方後之土地價值減損209萬9915元；惟該估價報告僅能反映114年7月11日現場所見瑕疵之狀況，而無從據此確定該等瑕疵究竟於何時發生，故縱認原告仍得向被告主張瑕疵擔保請求權（假設語，被告否認之），然系爭135地號等5筆土地完成點交後既有新增違規回填土石方情形，則鑑定人於鑑定時所認定之土石方範圍及量體有多少係於點交前即已存在，而屬被告應負瑕疵擔保責任之範圍，應由原告負舉證責任。綜上，系爭土地之瑕疵係因原告出租土地並允許吳昆筌施作所致，且原告於點交後逾1年始通知被告系爭土地有瑕疵，被告自不負瑕疵擔保責任，則原告依瑕疵擔保規定主張解除契約及減少價金，均無理由。退步言，縱認被告應負瑕疵擔保責任，惟系爭135地號等5筆土地部分瑕疵乃發生於點交後，則原告仍應就點交前即存在之瑕疵範圍負舉證責任。另原告以鎮公所於112年5月17日至系爭土地會勘時所拍攝之照片，主張系爭土地於該時即已遭傾倒土石方云云；然原告所指該等照片或因多次掃描轉檔而影像模糊，已不易辨識照片內容；而參系爭刑事案件之偵查卷宗第161、162、193頁照片應與鈞院卷第335、336、367頁相同，而由該等偵查卷之照片可見系爭土地於112年5月17日時仍有栽種大量樹苗，現場尚無被傾倒土石方之情事。況系爭刑事案件之起訴書載明吳昆筌係於112年6月初始與訴外人聯絡並同意堆置土石方於系爭8筆土地，且起訴書之證據清單及待證事實第18、19欄亦分別載明「證明B地於112年5月17日尚未被傾倒大量剩餘土石方」、「證明A地於112年5月17日尚未被傾倒大量剩餘土石方」，是原告主張系爭土地於112年5月17日已被傾倒土石方，顯與事實不符。
（十）並聲明：（1）原告先位及備位之訴均駁回。（2）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造經本院整理並協議不爭執事項如下（調整部分文字用語，見本院卷二第148至150頁）
（一）原告陳凰鳳於112年2月21日與被告簽訂不動產買賣契約書，由原告向被告購買系爭259地號等3筆土地，權利範圍均全部，買賣價金1902萬元，並於112年6月9日辦畢所有權移轉登記，且於112年6月19日簽立系爭點交確認書。
（二）原告吳葆珠等人均於112年4月1日與被告簽立不動產買賣契約，約定原告等5人分別購買被告所有系爭135地號等5筆土地，權利範圍均為全部，買賣價金均為700萬元，並均於112年6月21日辦畢所有權移轉登記，且均於112年6月30日簽立系爭點交確認書。
（三）系爭8筆土地均遭吳昆筌等人違法傾倒不明土石方。
（四）吳昆笙於112年6月7日分別匯款轉帳1萬5000元、5萬元至被告玉山銀行帳戶。
（五）對苗栗縣政府114年2月7日府地用字第1140024516號函所附陳述意見書、114年2月20日府地用字第0000000000號函所附系爭土地違規使用相關文件等書證之形式上真正，均不爭執。
（六）系爭259地號等3筆土地及系爭135地號等5筆土地（即合稱系爭土地）於兩造簽立系爭買賣契約時，均無租約存在。
（七）原告乃以113年7月12日民事起訴狀，通知被告系爭8筆土地有遭傾倒土石方之瑕疵，並以該書狀繕本之送達為解除買賣契約之意思表示。
（八）原證八之承租土地合約為吳昆筌所偽造。
五、本院得心證之理由
（一）查原告主張系爭8筆土地上乃遭吳昆荃等人違法傾倒不明土石方，而吳昆荃等人因此遭檢察官起訴違反廢棄物清理法即系爭刑事案件在案等情，業經本院依職權調取系爭刑事案件查核無訛；又系爭8筆土地之使用地類別均為特定農業區，使用分區均為農牧用地，屬農業發展條例第3條第11項之耕地；然現遭傾倒廢棄物，致已無法耕作，通常效用自均顯已滅失，當具物之瑕疵無訛，均為兩造所是認，復有系爭刑事案件全部案卷、系爭土地之土地建物查詢資料在卷可查（見外放卷宗、本院卷一第288至290頁、第313至317頁），自當堪認屬實。然原告主張因被告就系爭8筆土地迄今尚未進行點交予原告，故該等瑕疵即系爭土地之危險自應由被告承擔，原告當得對被告主張上開瑕疵擔保責任等情，乃為被告所否認，且以上情置辯。而按，買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第373條及第354條第1項分別定有明文。又「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，由買受人負擔，固為民法第373條所明定。但該條所謂交付，並非以現實交付為限，亦可準照同法第946條第2項、第761條第3項規定，讓與返還請求權以代交付。」，最高法院著有44台上字第828號判例可參。是以，原告此部分主張之兩造爭點當為：（1）兩造就系爭8筆土地有無進行點交？若有，系爭8筆土地之交付時日為何即系爭土地之利益及危險何時移轉予原告？（2）被告辯稱其於辦理完成所有權移轉登記予原告之前即事先同意原告等人可將系爭8筆土地出租予吳昆荃之際，業已將系爭8筆土地之使用收益及管理權限讓與原告，原告於斯時起即屬已受領系爭8筆土地，是該等瑕疵危險業已轉移予原告，是否有據？
（二）查原告雖主張兩造所簽立系爭點交確認書上既載有「簽名蓋章前請確認已完成點交手續且上列金額及帳號內容無誤…」等情，足見兩造應另行完成點交手續，原告簽立系爭點交確認書並未免除被告點交之義務，自不能逕以系爭點交確認書作為被告已點交系爭土地予原告之證明，且上開點交證明書非屬民法第946條第2項或第761條之點交，則本件點交應尚未完成，原告業以114年3月20日民事準備（四）狀繕本之送達，作為催告被告應於7日內完成系爭土地點交之意思表示，惟被告迄未辦理點交，原告爰以本訴狀繕本送達作為解除系爭買賣契約之意思表示等情；然此為被告所否認。經查，觀諸系爭買賣契約第7條第1項乃明定：「除有特別約定以外，甲方（即原告）依約完成價金給付，且本約買賣標的完成產權移轉登記、點交手續無誤後，即由僑馥建經將乙方（即被告）應收之買賣價金餘款結算後匯入乙方指定之帳戶。」等情，佐以原告確已親自於112年6月19日及同年月30日分別簽立如原證六所示之系爭點交確認書，且原告於此之前亦確已完成系爭土地買賣價金之給付，而斯時亦已由僑馥建經進行兩造間買賣價金之餘款結算並已將系爭買賣價金全數匯款予被告收執無訛，均為兩造所是認，復原告亦未主張及舉證兩造間另有其他特別約定，是依上開契約約定，當堪認兩造就系爭買賣契約均係業於僑馥建經將被告應收之買賣價金餘款結算後匯入被告指定帳戶之前，即已由原告完成全部買賣價金之給付，並已由被告完成產權移轉登記及點交手續，容無疑義。甚且，核諸證人即代書陳麗君於本院言詞辯論期日中到庭具結證稱：「（提示原證六系爭點交確認書，問：上開點交確認書是否由證人辦理？是否分別於112年6月19日、112年6月30日辦理？於何處辦理上開點交確認書？兩造是否有會同至買賣之不動產現場辦理點交？）是。日期是上面的日期，買方、仲介和代書都沒有到不動產的現場，點交是在買方家點交。…（問：本件買賣雙方於簽立買賣契約書後，有無至系爭土地現場辦理點交？）沒有。我們點交時有問買方要不要去現場，買方對於現場沒有疑義，所以就說在買方的家裡點交。」等語（見本院卷一第228至229頁），堪認原告乃係業經確認系爭8筆土地已各於112年6月9日及同年月21日完成產權移轉登記無訛，且同意兩造毋庸另至現場交付而屬已完成點交手續無誤後，方簽立系爭點交確認書並同意被告可取得全數買賣價金等撥款甚明。承上，揆諸首揭說明，當足認於112年6月19日及同年月30日兩造簽立系爭點交確認書當日，被告雖均未現實交付系爭8筆土地予原告，固屬無訛；然因兩造業已於上開時日之前即各於112年6月9日及同年月21日辦理完成移轉所有權登記，且原告亦於簽立系爭點交確定書時同意伊等毋庸另為現實點交手續，而確認斯時即屬完成點交手續，並同意逕由信託履約保證專戶結算撥付系爭買賣價金予被告，而於系爭點交確認書上均親自簽名確認上情無訛，被告方取得由僑馥建經將其應收買賣價金結算後所匯入之款項，既經本院審認如上，自足認原告主張被告迄今均尚未完成系爭土地之點交程序云云，委無可採，而應認被告係於112年6月19日及同年月30日當日即已分別與原告等人完成系爭8筆土地之點交手續無疑。
（三）至被告雖另辯稱系爭8筆土地之使用收益等權利應於被告同意原告先行出租予吳昆荃時即已移轉於原告，當屬斯時已交付系爭土地予原告云云；然此為原告所否認。而按，「不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第373條之規定，應以標的物已否交付為斷。所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權。所有權雖未移轉，而標的物已交付者，買受人亦有收益權」，最高法院著有33年上字第604號判例意旨可參。查被告固辯稱其除系爭土地外，尚持有其他筆相鄰土地，倘其真有出租之意願，自得出租其所有之其他土地云云；然則，不動產之出租所牽涉之因素本屬眾多，如地段、面積、地形、租金及租期等等均為評估項目，是即便被告另有其他相鄰土地，然該等土地究否出租，本即與系爭土地是否出租尚屬無涉，是被告以上情置辯，已嫌無據。況且，依不動產買賣之實務交易常態，於完成產權移轉登記、點交前，買方本無使用收益等權利，此觀證人即仲介黃麗芳確有要求系爭8筆土地之承租人吳昆荃應就系爭土地之承租使用部分匯款共6萬5000元予被告等情即可明，復佐以原證八由吳昆荃所偽造而自行載有「承租土地合約…112年6月22日（即均已完成移轉登記之翌日）由新地主簽約仲免。出租代理人：黃麗芳。承租人：吳昆筌。由於土地持有人范明憲先生身赴澳洲由黃麗芳小姐代土地合約」等記載（見本院卷一第259頁），已可見吳昆荃就系爭8筆土地之承租事宜，確係先向原地主即被告所委託之仲介黃麗芳為承租，方有交付上開6萬5000元之土地使用租金予被告之必要，並係與原告約定其後待伊等完成系爭土地移轉登記及點交而取得系爭土地所有權後，始由新地主即原告等人繼續出租並收取租金甚明。蓋以，吳昆荃既係於112年6月7日即以網路轉帳共6萬5000元款項予被告，此有吳昆筌所為網路轉帳資料在卷可參（見苗栗地方檢察署113年度偵字第1034號偵查案卷，下稱系爭偵查案卷，第41頁），並為兩造所不爭執；惟渠於112年6月11日則僅匯款3萬元予原告林炳煌作為承租訂金，而原告林炳煌復係於112年6月30日始與吳昆荃欲相約簽約以便預定租約自112年7月1日開始等情，有原告林炳煌之陳述意見書及所附伊與吳昆筌間LINE對話紀錄在卷可參（見本院卷一第271至273頁），足見原告林炳煌所收取之前揭3萬元確僅係作為承租訂金，用以確保原告在取得系爭土地之使用收益權限後亦得再行出租予吳昆荃，而被告透過黃麗芳向吳昆筌所收取之上開6萬5000元，則係屬吳昆筌於系爭土地仍歸屬被告所有之租用期間而為支付之使用租金無疑。甚且，觀諸原告林炳煌雖確曾表示伊等同意將系爭土地出租予吳昆荃無訛，然伊等與吳昆筌乃約定待伊等取得系爭土地所有權後再行締約並預定自112年7月1日起算租賃關係，伊等並僅先收取訂金3萬元；而原地主即被告則係自112年6月7日締約日算至點交日即同年月19日及30日各歷時12日及23日，即向吳昆荃收取費用各1萬5000元及5萬元（合計6萬5000元），均如前述，當可見兩造就系爭土地承租事宜所收取之款項已非相當，且即便自原告等人各於同年月19日及30日當日起算至同年7月1日新締約之前各歷時13日及2日為計，兩相對比亦顯具極大差異，是益徵被告辯稱上情，顯有違常理，難為採信。再者，被告雖辯稱證人黃麗芳已到庭證稱渠代被告收取之上開6萬5000元僅屬補償金，而非租金，係原告等人表示欲出租吳昆荃，其僅係配合並同意原告可先行出租，其並非出租人，斯時應僅屬其同意被告出租系爭土地予吳昆筌，當認其已交付系爭土地之使用收益權予原告云云；然此既為原告所否認，且觀諸證人黃麗芳所為112年7月5日陳述意見書乃陳稱：「於112年4月1日完成土地買賣合約書在跑過戶流程當中，買方同意吳昆筌承租使用，亦經賣方同意，檢附對話紀錄及租金轉帳紀錄、及吳昆筌身分證影印本（如附件）供參考。」等語（見本院卷一第260頁），佐以吳昆荃於系爭刑事案件之警詢中亦陳稱：「…我有跟黃麗芳做手寫契約，約定土地租賃，有匯款紀錄提供給警方，我於112年6月7日分別匯出5萬元及1萬5000元給范明憲帳戶，黃麗芳也知道，黃麗芳也有跟我說原地主跟新地主在112年6月20日左右有做過戶動作。…但那是之前的合約，已經做廢了。…我是於112年6月初在陳凰鳳的住家跟陳凰鳳跟林炳煌談論租賃土地的事情，當下他們也同意了，而且在6月30日林炳煌有傳簡訊給我，要跟我簽約，相信他們都是知情的。」等語（見系爭偵查案卷第23頁），可見吳昆筌所為上開租賃契約固屬偽造，然渠確係透過黃麗芳而先與被告成立同意渠租賃系爭土地之合意，始給付上開6萬5000元之租金予被告甚明；況且，兩造實係被告於112年6月7日向吳昆荃收取上開合計6萬5000元匯款，另原告林炳煌向吳昆荃收取該3萬元訂金後，方於同年月9日及21日就系爭土地完成所有權移轉登記，均如前述，足見被告顯無於收取上開租賃款項時即將其就系爭8筆土地之使用收益權即所有權人之地位移轉予原告之意，否則被告焉有立於其仍為系爭8筆土地所有權人之身分，因認吳昆筌倘得於原告尚未完成所有權登記及點交之前即已開始租用系爭土地，此當對其顯失公平，而猶向吳昆荃要求任何補償金之理。基上，在在堪認被告辯稱其向吳昆筌收取之該等6萬5000元款項並非租金，僅為補償金，系爭8筆土地係由原告出租予吳昆荃，其並非出租人，原告於伊等向吳昆荃收取訂金3萬元時，即屬經被告同意而已事先移轉取得系爭8筆土地之使用收益權云云，尚嫌無據。
（四）系爭8筆土地究係於何時遭人傾倒廢棄土方而具物之瑕疵：首觀苗栗縣政府112年6月29日書函雖載有「經查，本案係民眾112年5月3日於本府縣長信箱舉報案件…」等語（見本院卷一第300頁），且112年5月3日縣○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○段000○000○○地號）是否違反農地使用情形，附照片。附件：玉山段135至139地號5筆PDF…玉山段164及165地號2筆。」等情（見本院卷一第302至305頁檢舉書函及所附照片）；然則，核諸苗栗縣政府係於112年5月10日以府農農字第1120111275號函，通知鎮公所依非都市土地使用管制規則第5條第1項及第2項規定檢查辦理（見本院卷一第30頁）；而鎮公所則係於112年5月18日以苑鎮農字第1120027564號函檢陳系爭8筆土地及其他訴外土地之現勘照片予苗栗縣政府，並可見鎮公所派員於112年5月17日至系爭8筆土地現場會勘時，確已發現系爭土地現場已有遭人傾倒不明土石方等情無訛（見本院卷一第335至336頁及第367頁）；另佐以環保局於112年6月14日派員會同苗栗縣警察局通霄分局社苓派出所至現場勘查，確實查獲系爭土地有回填剩餘土石方等情，此有環保局112年6月16日環廢字第1120057535號函在卷可稽（見本院卷一第327頁）；再觀苗栗縣政府112年6月21日府農農字第0000000號及112年6月29日府農農字第1120147659號函覆說明欄第3項均載有：「經當地公所及相關單位現場勘查紀錄及現況照片確認，現況查有上開用地未經許可違規回填不明土石方等情事…」等語（見本院卷一第307頁及第377頁），是足證系爭土地遲至112年5月17日鎮公所派員現勘時，確已遭人傾倒不明土石方，允無疑義；然因上開檢舉書函之檢舉內容非僅本件系爭土地，尚且包含其他訴外土地，又所附照片之拍攝土地位置及拍攝時間均屬不詳；況審之苗栗地檢署113年度偵字第1034號、3328號、5512號檢察官起訴書亦載明吳昆筌涉嫌違反廢棄物清理法案件之犯罪事實為「吳昆筌…於112年6月初聯絡並同意陳世銘可外運堆置土石方於A、B地（即各指系爭259地號等3筆土地、系爭135地號等5筆土地）。」等情，另其中之證據清單及待證事實編號18、19亦均記載「證明B地於112年5月17日尚未被傾倒大量剩餘土石方。證明A地於112年5月17日尚未被傾倒大量剩餘土石方。」等情（見本院卷一第450頁及第457至458頁），是當尚難徒據上開檢舉書函即審認系爭土地係早於112年5月3日前即確已遭人傾倒廢棄土石方，從而，原告主張上情，當難為遽採。基上，堪認原告主張系爭土地於兩造簽立系爭買賣契約後，已於112年5月17日起即有遭不詳人士傾倒不明土石方，且於112年6月初吳昆筌向伊等及被告代理人黃麗芳表示渠欲為承租系爭土地並轉帳土地租金或訂金予兩造後，即確有遭陸續傾倒大量廢棄土石方於其上，而已具物之瑕疵等情，方屬真實。承上，系爭土地確於112年5月17日起即有遭吳昆筌等人傾倒大量廢棄土石方之物之瑕疵存在，且係於被告將系爭土地分別於112年6月19日及同年月30日點交予原告之前即已發生，均經本院審認如上，則依民法第373條及第354條第1項規定「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」之反面解釋，當認物即系爭土地之出賣人即被告對於買受人即原告，應擔保其物即系爭土地依第373條規定危險移轉即於112年6月19日及同年月30日點交予買受人即原告時，並無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵甚明。準此，系爭8筆土地既確於被告交付原告之前即已因吳昆筌等人所為違反廢棄物清理法案件而於112年5月17日及同年6月初起即存在上開物之瑕疵無訛，則該等物之瑕疵自應由出賣人即被告負擔，容無疑義。
（五）原告應有民法第356條規定之適用：按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」，民法第356條定有明文。又按，標的物之價值及效用，有無滅失或減少之瑕疵，在出賣人固應負瑕疵擔保之義務，在買受人亦應負檢查及通知之責任。其怠於通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，應視為承認其所受領之物，蓋以對於標的物瑕疵之擔保，以從速決定為宜，不應使出賣人久負不可知之責任也（民法第356條立法理由參照）。又按，買受人之解除權於依民法第356條規定通知後6個月內不行使而消滅之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，固不適用之，民法第365條定有明文，惟所謂出賣人故意不告知瑕疵，係指物交付時，買受人不知瑕疵，出賣人仍不為告知，故處罰出賣人違背交易誠信原則者所為之規定，倘買賣雙方認知交付之物有瑕疵存在之可能，而出賣人未再為告知，已非所謂故意不告知瑕疵，買受人自仍應受6個月期間之限制。經查，兩造就系爭土地為點交之前實均不知系爭土地已存有上開物之瑕疵，該等物之瑕疵均非可歸責於兩造所致，被告尚無故意不告知該瑕疵等情，此見被告於112年5月24日、同年月30日尚仍取得系爭土地之農用證明，有系爭土地農業用地作農業證明證明書在卷可參（見本院卷一第159至161頁），亦為兩造所不爭執，以及苗栗地檢署113年度偵字第1034號檢察官起訴書乃載明「吳昆筌明知其尚未取得A、B地合法使用權限，仍基於提供土地堆置廢棄物之犯意…」等語（見本院卷一第450頁），佐以仲介黃麗芳、被告及原告陳凰鳳及原告林炳煌等5人向苗栗縣政府所為陳述意見書（見本院卷一第205頁、第260頁、第263頁及第265至274頁）即已可明。蓋按農用辦法第5條第1項第4款乃明文規定：「農業用地有下列各款情形之一者，不得認定為作農業使用：……。四、現場有與農業經營無關或妨礙耕作之障礙物、砂石、廢棄物、柏油、水泥等使用情形。」，復兩造均確實不知亦未同意吳昆筌在系爭土地上傾倒該等廢棄土石方，自堪認兩造因均未至系爭土地現場為現實點交，故於點交系爭土地時，實均無可歸責之事由而均不知系爭土地上存有上開物之瑕疵無疑。又查，兩造均係經由苗栗縣政府通知後，始知悉系爭土地有遭人傾倒廢棄土石方之瑕疵存在，且被告就系爭259地號3筆土地遭人傾倒不明土石方部分，則因未經苗栗縣政府發函通知，故係遲至原告陳凰鳳提起本件訴訟而收受本件起訴狀繕本之送達後方知悉等情，此見苗栗縣政府先後於112年6月21日及112年6月28日以府地用字第1120144241號及第0000000000號函僅就系爭135等5筆土地有回填不明土石方之情事發文通知被告、於同年7月13日以府地用字第1120160379號函就系爭135等5筆土地部分發文通知原告林炳煌等5人、於112年6月30日以府地用字第1120150430號函就系爭259地號等3筆土地部分發文通知原告陳凰鳳；而被告之代理人黃麗芳則係於112年7月5日提出陳述意見書陳稱「該等土地已於4月1日簽約出售（僅提及系爭135地號等5筆土地部分）」等語並檢附農用證明書，另原告陳凰鳳則於112年7月13日就系爭259地號等3筆土地提出陳述意見書，又被告本人係於112年7月28日僅就系爭135地號等5筆土地提出陳述意見書陳稱：
「就系爭135地號等5筆土地違規事項說明。本人已非土地所有權人，無法處理違規情事，懇請貴府通知現今地主說明，並要求立即改善。上述5筆土地於112年6月21日完成登記。縣府若要查證責任歸屬，也應由現今所有權人概括承擔，而非要前地主負責，若有糾葛，也應由現今地主透過司法來釐清，才合法合規。」等語，而原告林炳煌等5人則均於112年7月21日方就系爭135地號等5筆土地部分提出陳述意見書等情，此有苗栗縣政府上開函文、兩造之陳述意見書在卷可參（見偵查案卷一第273頁、本院卷一第199至221頁、第255至274頁），亦均為兩造所不爭執，可見被告辯稱其係於收受前開苗栗縣政府通知函時，方知悉系爭135地號等5筆土地存有瑕疵，然因其不知係何時發生該等瑕疵及責任歸屬，故已請縣政府通知現任地主即原告林炳煌等5人，並表示若兩造間因此發生糾紛，應另循法律途徑解決，又就系爭259地號等3筆土地之違規事項，因苗栗縣政府僅有通知原告陳凰鳳，而自始均未對其為通知，故就系爭259地號等3筆土地之瑕疵，於原告提起本件訴訟前，其確實不知悉，而原告林炳煌等5人與其均係同時經苗栗縣政府通知而已知悉系爭135地號等5筆土地具有瑕疵，因其認系爭135地號等5筆土地當時已完成所有權移轉登記予原告吳葆珠等5人，故認為並要求縣政府應對現任地主即原告吳葆珠等5人通知方符現況，自足認其主觀上並無刻意隱瞞而故意不告知上開物之瑕疵之情事，當無民法第357條及第365條第2項規定之適用等語，洵屬可採；而原告主張因被告故意不告知物之瑕疵，故伊等當可排除民法第356條規定之適用云云，自非可採。
（六）又原告雖另主張因被告知悉系爭土地存有瑕疵即應負瑕疵擔保責任，原告無須再通知瑕疵云云；然此則為被告所否認，且上情置辯。而查，被告於原告陳凰鳳提起本件訴訟前確尚不知系爭259等3筆土地有上開物之瑕疵，另就系爭135等5筆土地之上開瑕疵則係業已辦理完成過戶登記予原告吳葆珠等5人後，待至苗栗縣政府發函通知後始知悉，被告均無故意不告知瑕疵之情事，既經本院審認如上，則依法條體系解釋而言，民法第365條第1項乃規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。」，是買受人已依民法第356條規定通知，自為解除買賣契約或請求減少價金之前提要件。倘若買受人即原告得因出賣人即被告知悉物有瑕疵而得免除伊等之通知，則民法第365條第1項所定之6個月除斥期間根本無從起算，是以，即便被告知悉系爭土地存有瑕疵，原告仍無法免除伊等依第356條規定行使解除權或減少價金請求權之前對於出賣人即被告所應為物之瑕疵之通知至明；是原告主張上情，當嫌無據。
（七）原告於發現系爭8筆土地之瑕疵後乃怠於通知被告，應視為已承認所受領之系爭土地，而不得再主張系爭土地有瑕疵：按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；上開解除契約或減少價金之請求權，須買受人依民法第356條規定為「通知」後6個月間不行使始歸消滅，而非以買受人「知悉」瑕疵後6個月間不行使，作為契約解除權或減少價金請求權消滅之要件，此觀同法第359條、第365條第1項之規定自明。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。又按，買受人應按物之性質，依通常程序，從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條第1至3項定有明文。查苗栗縣政府乃分別於112年6月30日、同年7月13日發函通知系爭259地號等3筆土地及系爭135地號土地等5筆土地之所有權人即原告等人有關系爭土地有未經許可違規回填不明土石方等情事，而原告為說明此事亦已分別於112年7月13日及同年月21日出具陳述意見書，均如前述；又原告其後更於系爭刑事案件之警詢、偵訊時提出對吳昆筌之指訴，此有系爭113年度偵字第1034號起訴書載明該案業經原告等人向苗栗縣警察局對於吳昆筌提出告訴等情（見本院卷一第451頁）及系爭刑事案件全部案卷在卷可參，足見原告等人確均於112年7月間出具上開陳述意見書及對於吳昆筌提出刑事告訴（112年8月7日原告林炳煌製作警詢筆錄，見偵查卷一第125至135頁）時，即均已詳知系爭8筆土地有遭吳昆筌等人違法傾倒土石方等情而具有物之瑕疵甚明，揆諸上開規定，則原告應於知悉系爭8筆土地之瑕疵後儘速通知被告為是；然則，原告竟遲至113年7月15日方以本件起訴狀通知被告主張解除契約或請求減少價金，此有原告所提民事起訴狀上蓋用本院收文戳章在卷可參（見本院卷一第11頁），亦為兩造所不爭執，是按不能即知之瑕疵，至日後發現者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其受領之物，民法第356條第3項定有明文，而原告既未否認伊等提起本件訴訟前確均未曾對被告為上開瑕疵之通知，復未主張及舉證伊等於上開期間有何應即通知顯具困難之事由存在，則依上開說明，原告確未在苗栗縣政府上開函文通知而日後發見該等瑕疵後即為告知被告，亦未能舉證證明伊等究有何無法立即通知被告之事由，當認原告確均已有民法第356條所定買受人怠於通知瑕疵之情事，自應視為承認伊等所受領之物甚明，從而，依民法第365條規定，原告當已喪失伊等對於被告主張物之瑕疵擔保責任即請求解除買賣契約或請求減少價金之權利甚明。
六、綜上所述，則原告依系爭買賣契約之法律關係及民法第354條、第359條前段及第259條等規定，先位聲明（1）主張解除系爭買賣契約，請求被告返還伊等前已給付之全部買賣價金各1902萬元（原告陳凰鳳部分）及各700萬元（原告吳葆珠等5人部分），並均加計自112年6月18日起算之法定遲延利息；另備位聲明（2）主張減少價金請求權，請求被告給付應減少之買賣價金即回復原狀之必要費用及瑕疵經修復後之土地價值減損數額647萬4830元（原告陳凰鳳部分）、各3775萬5119元（原告吳葆珠等5人部分），並均加計自112年6月18日起算之法定遲延利息，均當屬無理由，均應予駁回。又原告之先位及備位之訴既均經駁回，其假執行之聲請亦均失所附麗，當均併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核與本院所為上開認定不生影響，自毋庸再予審酌，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 115 年 4 月 28 日
民事第一庭 法 官 許惠瑜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 28 日
書記官 劉碧雯