臺灣苗栗地方法院民事判決113年度重訴字第84號原 告 劉亦亮訴訟代理人 路春鴻律師被 告 許瓊芳
徐裕智徐裕超徐如慧共 同訴訟代理人 王銘助律師上列當事人間請求加倍返還定金事件，本院於民國114年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告許瓊芳應給付原告新臺幣二百六十四萬元，及自民國113年10月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告許瓊芳、徐如慧、徐裕超、徐裕智應於繼承被繼承人徐俊彥遺產範圍內連帶給付原告新臺幣一百六十八萬元，及自民國113年10月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
三、被告徐如慧、徐裕超、徐裕智應給付原告新臺幣五百六十八萬元，及自民國113年10月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告許瓊芳負擔13％，被告徐如慧、徐裕超、徐裕智負擔8％，另被告許瓊芳、徐如慧、徐裕超、徐裕智於繼承被繼承人徐俊彥遺產範圍內連帶負擔29％，餘由原告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣八十八萬元為被告許瓊芳供擔保後，得假執行。但被告許瓊芳如以新臺幣二百六十四萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣五十六萬元為被告許瓊芳、徐如慧、徐裕超、徐裕智供擔保後，得假執行。但被告許瓊芳、徐如慧、徐裕超、徐裕智如以新臺幣一百六十八萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項於原告以新臺幣一百九十萬元為被告徐如慧、徐裕超、徐裕智供擔保後，得假執行。但被告徐如慧、徐裕超、徐裕智如以新臺幣五百六十八萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告原起訴聲明：㈠被告許瓊芳應給付原告新臺幣（下同）528萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡被告徐俊彥應給付原告336萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被告徐如慧、徐裕超、徐裕智應給付原告1136萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第15頁）。嗣因被告徐俊彥已死亡，乃撤回對其之起訴，並追加其法定繼承人許瓊芳、徐如慧、徐裕超、徐裕智為被告（下合稱被告，分稱姓名），並變更聲明為：㈠先位聲明：⒈許瓊芳應給付原告528萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒉許瓊芳、徐如慧、徐裕超、徐裕智應於繼承被繼承人徐俊彥遺產範圍內連帶給付原告336萬元，及自民國113年9月13日準備狀㈠繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒊徐如慧、徐裕超、徐裕智應給付原告1136萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡備位聲明：許瓊芳應給付原告264萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒉許瓊芳、徐如慧、徐裕超、徐裕智應於繼承被繼承人徐俊彥遺產範圍內連帶給付原告168萬元，及自113年9月13日準備狀㈠繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒊徐如慧、徐裕超、徐裕智應給付原告568萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第229、230頁）。核原告所為請求之變更，乃核屬基於同一請求基礎事實所為之變更及追加，揆諸前開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：許瓊芳為苗栗縣頭屋鄉茄苳段（下稱同段）485、492、493、494、495、497、498、711、712、713、714、717地號土地（下稱485地號等12筆土地）之所有權人（權利範圍為全部）；徐俊彥為同段484、490、496、499、718地號土地（下稱484地號等5筆土地）之所有權人（權利範圍為全部）；徐如慧、徐裕超、徐裕智為同段500地號土地之所有權人（權利範圍為全部）（上開18筆土地，下合稱系爭土地）。原告為於苗栗地區購地進行開發，而向被告及徐俊彥提出購地需求，經意見交換後，被告及徐俊彥表示願將系爭土地出售予原告，為使後續買賣順利完成，雙方遂於113年4月18日簽訂土地買賣定金收據（下稱系爭定金契約），並約定於113年4月28日前簽署正式買賣契約（下稱本約）；原告亦於113年4月18日各給付許瓊芳264萬元、徐俊彥168萬元、徐如慧、徐裕超、徐裕智568萬元之定金（下合稱系爭定金）。又徐俊彥於113年5月23日死亡，由被告繼受此法律關係；詎因被告嗣未能接受買賣本約磋商時之部分條款致本約無法簽立，乃於可歸責被告之事由致不能履行，原告自得依系爭定金契約第5條第1項約定解除系爭定金契約，並依同條約定並類推適用民法第249條第3款之規定，請求被告返還系爭定金並再賠償所付予定金同額之損害賠償予原告。如認本約無法簽立乙節不可歸責於被告，則兩造（包含被告繼承徐俊彥部分，下略）均無法就本約續為協議之重要事項獲致共識，應屬不可歸責於雙方，原告自得類推適用民法第249條第4款，請求被告將系爭定金返還予原告。又縱認兩造無法簽訂本約之情事，係可歸責於原告，惟依系爭定金契約第5條第2項屬違約金條款之約定性質，且違約金數額應酌減至0，故原告自得依民法第179條規定請求被告返還其等受領之系爭定金。而被告並應於繼承徐俊彥部分於繼承遺產範圍內，連帶承受前開債務。為此，爰依系爭定金契約第5條第1項約定、民法第249條第3款（類推適用）、第1148條規定於先位請求被告加倍返還系爭定金；並依民法第249條第4款（類推適用）、第179條及第1148條規定備位請求被告返還系爭定金，而提起本訴等語。並聲明：㈠如上開變更聲明所示；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於簽立系爭定金契約時，已就買賣標的即系爭土地與價金共計1億9,000萬元達成合意，且訴外人即雙方所委任之地政士唐傳青復於113年4月23日將擬定之買賣契約書張貼在通訊軟體LINE群組中供兩造確認，亦未見原告有表示意見，足見兩造已無其他需繼續磋商之情形。是故，原告即應與被告依系爭定金契約約定訂立本約，惟原告於113年4月28日前即表示暫緩簽約、又向被告要求減少買賣總價金，因被告不願接受，原告乃拒絕簽約，嗣經被告催告原告訂立本約後，兩造乃約定於113年6月29日見面簽立本約，惟原告當日復委任律師到場並提出另一份與先前唐傳青所擬內容不同之買賣契約，且增加原未約定之多款特約條款，致被告無法接受而未能成立本約，原告此舉顯係藉故不願履行系爭定金契約。從而，兩造未能成立本約係可歸責於原告事由所致，並非可歸責於被告之事由所致等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告先備位之訴均駁回；㈡如受不利判決，願預供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院為行集中審理，協同兩造協議並簡化爭點整理如下（見本院卷第162、163頁）：
㈠兩造同意下列不爭執事項為真實，法院得逕採為判決基礎：
⒈兩造間於113年4月18日就系爭土地買賣簽立系爭定金契約，約定：
⑴原告將以5,000萬元向許瓊芳購買其所有同段485地號等12筆
土地；兩造應於113年4月28日前簽署不動產買賣移轉契約（即本約）。原告並於同日給付定金264萬元予許瓊芳。
⑵原告將以3,200萬元向徐俊彥購買其所有同段484地號等5筆土
地；兩造應於113年4月28日前簽署不動產買賣移轉契約（即本約）。原告並於同日給付定金168萬元予徐俊彥。此契約由徐如慧代理徐俊彥簽立。
⑶原告將以1億800萬元向徐如慧、徐裕智、徐裕超購買其共有
同段500地號土地；兩造應於113年4月28日前簽署不動產買賣移轉契約（即本約）。原告並於同日給付定金568萬元予徐如慧、徐裕智、徐裕超。此契約由徐如慧代理徐裕智、徐裕超簽立。（見本院卷第23、24頁）⒉徐俊彥於113年5月23日死亡，其法定繼承人為其配偶即許瓊芳、其子女即徐如慧、徐裕智、徐裕超。
⒊兩造於113年4月28日前未就系爭土地簽立不動產買賣移轉契約（即本約）。
⒋被告有於113年6月7日以存證信函（南苗郵局存證號碼00079
）催告原告出面簽約，該函已送達原告。嗣原告於113年6月21日以存證信函（竹南郵局存證號碼000149）向被告表示於函到7日內出面簽約，該函已送達被告。
㈡兩造所爭執事項：原告之主張有無理由？
四、法院之判斷：㈠按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約係約
定將來訂立一定契約（本約）之契約，旨在使預約當事人負有成立本約之義務。而房屋及基地之買賣，為求慎重，契約當事人通常均就買賣標的、價金、價款繳納方法、房屋移轉登記及交付期限等事項加以約定。是以買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，以作為將來訂立本約之張本，但不得因此即謂買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964 號、64台上第1567號、79年度台上字第1357號、102年度台上字第69號、108 年度台上字第 1118 號判決意旨參照）。又按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：
三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之；繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務；但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限；繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任，民法第249條、第1148條分別定有明文。
另按簽立預約時所交付之定金，用以擔保本約之成立為目的，之所謂立約定金，若本約成立，該定金因而變更為確保契約之履行為目的，有民法第249條規定之適用；本約如未成立，定金之效力仍應類推適用該條文之規定；預約成立後，兩造固應同受拘束，負有依照雙方合意內容訂立本約之義務，其違反預約義務之行為，是否有可歸責之事由，應就拒絕締結本約之原因，依簽立預約與議訂本約時之各種情事，按一般社會之理性客觀認知、交易之經驗法則、誠信原則為公平合理之判斷，如有故意違反、未盡注意義務或其他顯不正當之情事，自得認係可歸責；反之，則應認為不可歸責（最高法院93年度台上字第441號、109年度台上字第124號判決意旨參照）。
㈡經查，觀之兩造所簽立之系爭定金契約標題即載明為「土地
買賣定金收據」，又細繹系爭定金契約內之約定，僅粗略就買賣標的、總價金、稅負有所約定（見本院卷第19至24頁），至付款方式（如何、何時付款）、系爭土地移轉時間等重要事項均乏約定，且依系爭定金契約第3條、第5條約定「…甲乙雙方同意於民國113年4月28日以前簽署不動產買賣移轉契約」、「㈠乙方如因故致不履行契約時，甲乙雙方得解除本契約，解約時乙方除應將既收款全部退回甲方外，並應賠償所付價款同額之損害金與甲方。㈡甲方如因故致不能履行契約時，甲乙雙方得解除本契約，解約時乙方得將已收受之定金沒收」等語，足見兩造就系爭土地之買賣須在約定期限前再另外訂立正式之「不動產買賣移轉契約」即本約，系爭定金契約僅係就買賣標的物及價金之範圍先為擬定之買賣預約，雙方倘欲就系爭土地履行買賣關係之權利義務，仍有待渠等就系爭土地為買賣本約之訂定，從而，系爭定金契約僅為「預約」性質，應堪認定。又兩造於簽立系爭定金契約時所交付之定金，係用以擔保本約之成立為目的，若本約成立，該定金因而變更為確保契約之履行為目的，性質上屬立約定金，亦堪認定。
㈢本件原告固主張本約未能簽立係可歸責於被告等語。惟不動
產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項，故買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先為擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立，是故，本件兩造固於系爭定金契約（即預約）中已對系爭土地及價金有所確認，然此僅係對於標的物及價金等項先為擬定，僅係作為將來訂立本約約定之參考，而本約與預約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。又查，依證人唐傳青於本院證述：我是透過詹彩蘋介紹，乃於113年4月18日前往協助雙方買賣系爭土地事宜，當日我有向雙方說明系爭土地現況及用地分類，其中有農牧用地、都市保護區等，買方說他買系爭土地將來要做社會福利相關用途，我也有向買方詢問如何付款，買方稱土地要跟他配偶聯名，要用貸款方式付款，賣方也有同意交付土地謄本給買方去向銀行評估貸款成數，當天我沒有聽到兩造或買方有提到系爭土地有關農地等高線或坡度等細節導致無法開發等話語，我於雙方簽立系爭定金契約後，有於113年4月23日將擬好的買賣契約上傳至買賣雙方的群組，且於當日電詢買方兒子詢問貸款進度，但其又稱不要用貸款方式，要直接支付現金，且其認為有一筆有建築線的問題，有請開發公司去查看，所以簽約要暫緩，再通知時間，之後就沒有再約時間，我知道買賣雙方後來有互寄存證信函請對造履約，所以買賣雙方又約113年6月29日至廖宜祥律師辦公室簽約，當天廖律師說他有權代理買方簽約，後來有拿出一張紙，寫了原告的付款方式，總價沒有變更，只是分期付款金額差距太大，另一個條件說如果開發不成整個契約要解除，因為賣方不同意，所以沒有簽成契約等語（見本院卷第213至217頁），復有被告所提兩造與證人唐傳青LINE群組對話：「（證人唐傳青發言）請買賣雙方能夠私下討論價金付款方式，請於4月29日以前把決定後的金額告訴代書」、「（證人唐傳青發言）一、買賣雙方相約說好價金後…雙方並約定等農證核發下來，於4月28日要完成買賣契約…五、買方<兒子-小劉先生>來電告知；因買賣標的中有1筆土地<約2~3千坪>怕屆時不能辨理變更及需先查明清楚建築線...等問題，所以4月29日要暫緩簽約」等語（見本院卷第135、139頁）；足見兩造於簽立系爭定金契約後，對於付款之條件、方式及後續之瑕疵擔保責任（即系爭土地是否有符合原告使用目的之客觀條件）等重要事項，均未能達成合意。
㈣又審酌系爭土地預定交易數量達18筆、金額高達1億9,000萬
元，交易標的價值尚鉅，且依證人所述系爭土地中含有不同用地，及原告購買系爭土地欲開發社會福利相關設施等節，倘原告欲遂行開發，必然需考量系爭土地是否符合相關法規等情，是故，原告慎重再行確認其購得土地是否得符合其使用目的所用，並作為買賣交易之磋商條件（如特別約定之解約事項或相關物之瑕疵擔保約定），尚符一般交易之經驗法則，惟被告不欲承擔土地無法使用之風險而不願承諾原告另定之前開特別解約約定，亦屬被告之締約自由；此外，兩造雖已約定價金總價，惟就價金如何給付、分期價金各期給付之時間、金額之重要事項仍未能合意，亦純屬兩造締約之自主意志。從而，兩造既就預約所擬定之範圍進行商議，而依於磋商後不能合意達成本約，自屬不可歸責於雙方致不能履行系爭定金契約，而難認可歸責於任一方，而付定金者即原告自得類推適用民法第249條第4款請求受定金者即被告返還定金。故原告於先位主張可歸責於被告致不能履行預約，依系爭定金契約第5條第1項約定、民法第249條第3款（類推適用）、第1148條規定請求被告加倍返還系爭定金，尚無可採；惟其於備位主張因不可歸責於雙方致無法成立本約（即履行系爭定金契約義務），類推適用民法第249條第4款請求被告返還定金（其中被告繼承徐俊彥則依民法第1148條規定於繼承徐俊彥遺產範圍內連帶返還），則屬有據。至原告復於備位聲明依民法第179條規定所為之請求，係以其有可歸責事由所為之矛盾主張，亦與本院前開認定不符，此部分顯屬無據，應予駁回，併此敘明。又本件原告對於被告之前揭定金返還請求權，係屬給付無確定期限之金錢債權；查本件民事起訴狀繕本已於113年10月14日送達被告，有送達證書存卷足憑（見本院卷第79頁），揆諸前開規定，原告自得併予請求自113年10月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條規定參照）；另原告固於備位聲明㈡請求自準備狀㈠繕本送達翌日起算利息，然未於本案言詞辯論前出具回證證明送達日，則同以起訴狀繕本送達翌日起算利息，併予敘明。
㈤至被告雖聲請訊問證人即詹彩蘋，欲證明兩造無須再行協商
即可定立本約等情，惟查，兩造所簽立之系爭定金契約乃為預約，而非本約，且兩造就契約之必要之點尚不能達成合致，如前所述，自無調查之必要，附此敘明。
五、綜上所述，原告先位依系爭定金契約第5條第1項、民法第249條第3款（類推適用）、第1148條規定，請求被告加倍返還系爭定金及利息，為無理由，應予駁回。而其備位主張民法第249條第4款（類推適用）、第1148條之規定，請求被告返還系爭定金及利息，為有理由，應予准許，爰諭知如主文一至三項。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。又原告先位之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應一併予以駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 4 月 29 日
民事第一庭 法 官 黃思惠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 30 日
書記官 洪雅琪