臺灣苗栗地方法院民事判決114年度簡上字第15號上 訴 人 徐孟毅
徐昀妡共 同訴訟代理人 洪筠絢律師
徐正安律師上 訴 人 傅瑞琴（即徐錦生承受訴訟人）訴訟代理人 曾彥峯律師被 上訴人 陳志輝訴訟代理人 姚智瀚律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國113年11月27日本院苗栗簡易庭112年度苗簡字第719號第一審判決提起上訴，本院於民國114年7月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人傅瑞琴（即徐錦生承受訴訟人）負擔5分之3，餘由上訴人徐孟毅、徐昀妡負擔。
事實及理由
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第168條定有明文。第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，同法第175條第1項亦規定甚明。經查，上訴人徐錦生於民國000年00月00日提起上訴後（簡上卷第31頁），業於114年1月31日死亡，有戶籍謄本在卷可稽（簡上卷第89頁），而上訴人徐錦生之全體繼承人已為遺產分割協議，協議由傅瑞琴繼承取得本件如附圖（即苗栗縣竹南地政事務所113年6月18日土地複丈成果圖，下稱附圖）所示區域D(面積162.38平方公尺)之鐵皮屋、區域E（面積14.96平方公尺）之水泥建物，亦有繼承系統表、戶籍謄本、協議書足佐（簡上卷第91至101頁），故傅瑞琴於114年3月26日具狀聲明承受訴訟（簡上卷第85至86頁），係屬有據，應予准許。
二、被上訴人主張：被上訴人於108年3月8日因買賣取得苗栗縣○○鄉○○○段00000○00000○00000地號土地（下均省略地段而逕稱地號，合稱系爭土地）所有權。詎料，上訴人徐錦生在952-6地號土地如附圖所示區域D、E搭建鐵皮屋及水泥建物（下合稱系爭建物），上訴人徐孟毅、徐昀妡則在系爭土地如附圖所示區域A、B、C、F堆置金屬製品，均無權占用系爭土地。另兩造於起訴前曾進行交涉，然上訴人拒絕拆除遷讓，日後恐以其他方式復行占用。爰依民法第767條第1項前、中、後段規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠上訴人徐錦生應將坐落952-6地號土地上如附圖所示區域D鐵皮屋（面積162.38平方公尺）、區域E水泥建物（面積14.96平方公尺）拆除，並將該部分土地騰空返還被上訴人。㈡上訴人徐孟毅、徐昀妡應將如附圖所示坐落952-1地號土地區域B（面積13.69平方公尺）、坐落952-4地號土地區域A（面積0.43平方公尺）、坐落952-6地號土地區域C（面積63.89平方公尺）、區域F（面積58.83平方公尺）之地上物移除，並應將該部分土地騰空返還被上訴人。㈢上訴人不得再進入系爭土地興建任何設施及放置物品。㈣第1、2項聲明部分，願供擔保請准宣告假執行。
三、上訴人方面：㈠上訴人徐錦生則以：952-6地號土地係於107年12月間自952地
號土地分割而來，並由被上訴人於108年3月向訴外人方偉州購買；惟訴外人徐金盛（上訴人徐錦生父親）、徐運添（上訴人徐錦生伯父）兄弟，早於60年11月間共同以賣渡證向952地號土地原所有人訴外人方仁融購買該土地，並於952-6地號土地興建房屋及其他工作物。被上訴人購買952-6地號土地時，952-6地號土地上已有系爭建物存在，且被上訴人買受時實價登錄資料亦載有「土地遭他人房屋占用之瑕疵案件」等語，足證被上訴人明知上訴人徐錦生占用系爭952-6地號土地仍願買受之，自應受賣渡證之拘束等語，資為抗辯。並聲明：⒈被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。⒉願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡上訴人徐孟毅、徐昀妡則均以：其等祖父徐運添於60年間與
訴外人彭木勝，共同向被上訴人之前手方偉州之祖父方仁融以賣渡證購買952、953地號土地，嗣系爭土地自952地號土地分割用以興建房屋。系爭土地由方偉州繼承後，上訴人徐昀妡曾於107、108年間向方偉州表示欲購買建物坐落部分之系爭土地並告以前開賣渡證等情，然因方偉州僅願出售系爭土地全部而未果，嗣由被上訴人買受。方偉州既知悉徐運添曾買受系爭土地，且與被上訴人之交易實價登錄亦已記載「土地遭他人房屋占用之瑕疵案件」等語，足見被上訴人購買系爭土地時，即知系爭土地為其等所合法占有，應受賣渡證之拘束，並繼受前手之瑕疵，否則即有權利濫用及違反誠信原則之情事等語，資為抗辯。並均聲明：⒈被上訴人之訴駁回。⒉願供擔保請准宣告免為假執行。
四、第二審之訴訟活動：㈠原審判決被上訴人就民法第767條第1項前段、中段部分勝訴
（命上訴人均拆屋還地）；就同項後段部分則為敗訴之判決，即一部勝訴、一部敗訴之判決。上訴人徐錦生就原判決對其不利之部分提起上訴，上訴人徐孟毅、徐昀妡則僅就原判決命如附圖所示區域C及F拆除地上物並返還土地部分提起上訴；是原判決關於命上訴人徐孟毅、徐昀妡如附圖所示區域
A、B部分拆除地上物並返還土地部分，及駁回被上訴人所有物防止請求權之部分，未據當事人提起上訴而確定，非本院所得審理範圍之範圍，合先敘明。
㈡上訴人傅瑞琴（即徐錦生承受訴訟人）於本院補充陳述：952
地號土地係由上訴人徐錦生之父徐金盛於60年間，與其兄徐運添向方偉州之父親方仁融買受，徐金盛並將買受之應有部分借名登記於徐運添名下等節，除有賣渡證可證明外，另經本院109年度簡上字第14號確定判決於理由欄中明確認定。
原判決未斟酌此有利之攻防方法，非但恝置不論，亦未敘明何以不採上開判決認定之理由，除有認定事實不憑證據之違法外，亦有理由不備之違誤等語。並聲明：⒈原判決關於命上訴人徐錦生將坐落952-6地號土地如附圖區域D(面積162.38平方公尺)之鐵皮屋、區域E（面積14.96平方公尺）之水泥建物拆除，並將前開土地騰空返還被上訴人部分廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢上訴人徐孟毅、徐昀妡則均於本院補充陳述：原審訊問證人
方偉州之過程中，其等曾提出賣渡證、原始出賣地圖等文書供方偉州閱覽，方偉州稱其欲出售者係952地號土地全部，不願分割部分予以出售，故不同意分割出售等語。然確實足資證實方偉州在出售土地前，即知悉他父親曾出售952地號土地部分之事實。方偉州證稱對上訴人徐昀妡及賣渡證等情事無印象，然上訴人徐昀妡卻能當庭提出方偉州住家電話號碼，足證上訴人徐昀妡與方偉州確曾接觸，證人方偉州證述不實而有偏頗。方偉州與被上訴人間所簽立買賣契約書特別載明：賣方未出租或未同意該第三人興建房屋，屬於無權占有，占有關係由買方自行排除，與賣方無關等語。因此被上訴人係知悉其等占用952地號土地，係基於其等祖父與方仁融間之買賣關係。方偉州及被上訴人知悉或可得知悉其等占用土地之原因關係，卻裝作不知情第三人向其等主張無權占用，顯然違背誠信原則等語。並均聲明：⒈原判決關於命上訴人徐孟毅、徐昀妡將坐落952-6地號土地如附圖所示區域C(面積63.89平方公尺) 、區域F(面積58.83平方公尺) 水泥空地上之地上物移除，並將前開土地騰空返還被上訴人（即原判決主文第2項）部分廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈣被上訴人則於本院補充陳述：其不知亦無從知悉該賣渡證之
存在，且亦無法證明方仁融確有出賣952地號土地給徐運添之事實。本院109年度簡上字第14號確定判決既未經其參與、實質攻防，該確定判決自無從拘束本件訴訟等語。並聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項（簡上卷第130至131頁）㈠被上訴人於107年12月間向方偉州買受952-6地號土地，並於1
08年3月8日登記為所有權人。（苗簡卷第51至61頁、第233頁、第257頁）㈡952-6地號土地如附圖所示區域D(面積162.38平方公尺)之鐵
皮屋、區域E（面積14.96平方公尺）之水泥建物，均屬上訴人徐錦生所有。
㈢952-6地號土地如附圖所示區域C(面積69.89平方公尺)、區域
F(面積58.83平方公尺)水泥空地上之地上物(推車、車框、金屬製品等雜物)，均為徐孟毅、徐昀妡所有。(苗簡卷第145頁)㈣上訴人徐錦生於000年0月00日死亡，法定繼承人為徐聖茗、
徐倩雯、徐小玲、傅瑞琴，且均未向法院為拋棄繼承之聲明。上開徐錦生之法定繼承人為遺產分割協議，協議並確認徐錦生於本件訴訟所遺之如附圖所示區域D(面積162.38平方公尺)之鐵皮屋、區域E（面積14.96平方公尺）之水泥建物，均分歸傅瑞琴繼承所有。(簡上卷第85至86頁)㈤方仁融為方偉州之父親，方俊誠為方偉州之叔公。(苗簡卷第
234、293、323頁)㈥952-6地號土地係於107年12月24日，自952地號土地分割而來
。(苗簡卷第59頁、第221至223頁、第382至383頁)㈦952地號土地未依上訴人所提之賣渡證所述，由方仁融移轉所
有權登記給彭木勝、徐運添，而是由方仁融之繼承人方偉州因繼承關係登記為所有權人。（苗簡卷第245頁）㈧徐運添、徐金盛為兄弟關係。徐金盛於82年3月6日死亡，徐
運添於86年5月6日死亡。上訴人徐錦生為徐金盛之五男，上訴人徐孟毅、徐昀妡為徐運添次子徐秋男之子女。(本院109簡上14號、112苗簡142卷宗，簡上卷第105至124頁)㈨原審被證五之形式上為真正，徐運添曾訴請方俊誠依賣渡證
移轉約定買賣之土地。（苗簡卷第289至347頁，簡上卷第254至255頁)
六、本院之判斷：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由(最高法院72年度台上字第1552號判決參照)。
㈡本件被上訴人所有之系爭土地上，存有上訴人所有之地上物
，為兩造所不爭執（兩造不爭執事項㈠㈡㈢），則本件應予審究者，即經兩造協議所簡化之爭點厥為：上訴人所提之賣渡證債權契約，有無債權物權化之特性，從而得以對抗非債權契約當事人之被上訴人？上訴人有無正當權源，占用登記為被上訴人所有之系爭土地？（簡上卷第131頁）㈢本件上訴人均抗辯其等乃有占用系爭土地之正當權源。上訴
人傅瑞琴（即徐錦生承受訴訟人）辯稱952地號土地係由徐金盛（上訴人徐錦生父親）、徐運添（上訴人徐錦生伯父）兄弟於60年間，共同以賣渡證向952地號土地原所有人方仁融購買該土地，並於952-6地號土地興建房屋及其他工作物等語（簡上卷第50至52頁）。上訴人徐孟毅、徐昀妡則辯稱952地號土地係由其等祖父徐運添與彭木勝於60年間共同向方仁融購買（簡上卷第55至58頁）。另其等均抗辯，952地號土地於方仁融死後由方偉州繼承，嗣後952-6地號土地自952地號土地分割而出，並由方偉州出賣被上訴人。方偉州及被上訴人於952-6地號土地買賣交易時，均知悉或可得而知上述其等抗辯先人之土地買賣情事，故先人之土地買賣契約具有債權物權化之性質，被上訴人因此無權命其等拆屋還地。然上情為被上訴人所否認，並稱其不知該賣渡證之存在，亦非可得知悉，上訴人不得執該賣渡證為由對抗被上訴人。賣渡證所載方仁融出賣952地號土地予徐運添之待證事實，亦難能證明。上訴人傅瑞琴（即徐錦生承受訴訟人）雖持本院109年度簡上字第14號確定判決，謂本件應受此判決之理由拘束，但上開判決既未經被上訴人參與，更未為任何實質攻防，上開判決自無從拘束本件訴訟等語（簡上卷第137至140頁）。本件上訴人抗辯之正當占有權源，既經被上訴人所否認，揆諸上開說明，自應由上訴人就有權占有之待證事實負舉證之責，合先敘明。
㈣債權契約物權化之法律說明：
⒈買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。
因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人（最高法院95年度台上字第394號判決參照）。
⒉債權契約具相對性，除法律另有規定，或其他特別情形（例
如具債權物權化效力之契約）外，僅於當事人間有其效力。買受土地者並不當然繼受其前手與坐落該土地房屋所有人間之使用借貸關係，該房屋所有人原則上不得執該關係主張其有使用土地之權利。債權物權化效力契約對買受土地者影響甚鉅，應衡量使用借貸契約原先所欲達成之目的；法律秩序之安定；社區發展、社會經濟及公共利益之實現；買受土地者是否明知或可得而知該債權契約之存在及不動產之占有實況；是否符合公平正義及誠信原則等諸多因素，以兼顧原債權人與買受土地者之權益，不能僅以買受土地者知悉占有之外觀，即謂其應受原使用借貸契約之拘束。又買受土地者雖無應受拘束之特別情形，法院仍得因房屋所有人之主張，於具體個案，斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認定買受土地者行使所有權，違反誠信原則、公共利益，或以損害他人為主要目的，則買受土地者之物上請求權應受限制，而應駁回其請求。再者，倘成立債權物權化效力契約，該契約既對買受土地者發生拘束力，房屋所有人之占有土地，即屬有權占有；倘不符合特別情形，而法院依違反誠信原則、公共利益，或以損害他人為主要目的，限制買受土地者物上請求權之行使，房屋所有人之占有土地，本質上仍屬無權占有，僅買受土地者之權利受限制而已（最高法院111年度台上字第721號判決參照）。⒊債權僅具相對性，無排他效力，原則上亦非侵權行為客體，
僅當具備特定條件下，基於特定目的之實現，而賦予物權效，此乃債權相對性之例外，其條件須採嚴格認定標準，且基於法安定性及可預測性，避免恣意，應建構類型化，審判實務已建構之各種類型，且獲得學說通說肯定之同類型，有法官法之性質（原則上尊重判決先例），可援為具體後案審判依據。債權賦予物權效時，因買賣取得不動產所有權者，依民法第767條行使權能，仍受該物權效拘束，例如區分所有權人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；租賃契約符合民法第425條所定情形，租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；區分所有權人依規約以外之其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知，繼受人亦應受拘束；分管契約之內容為繼受人明知或可得而知，亦同。至出賣人同一土地出賣數次，無論發生先後，買受人之法律地位平等，因買賣而占有土地之人，倘其債權不具物權效之要件，對於同因買賣而取得該土地所有權者，仍屬無權占有，僅於取得土地所有權之買受人明知或可得而知占有實況及其權源，仍違反誠信原則、公共利益，或以損害他人為主要目的行使其物上請求權之情形，始得予以適當限制。而是否明知或可得而知前買受人據為占有之債權契約及所發生物權效要件、效果如何，不得僅憑占有實況逕為認定，須另考量標的物類型，如得類推適用既有法規範（例如民法第425條、公寓大廈管理條例第24條）者，應先為類推之，亦得參酌司法院大法官釋字第349號解釋意旨，即占有之外觀形式、占有原因之公示方法、範圍及程度後，本於誠信原則（公平、損害補償或賠償之有無、不當得利等），依社會一般通念綜合判斷之（最高法院113年度台上字第2037號判決參照）。
㈤被上訴人並不知悉或可得而知賣渡證所述土地買賣交易情事：
⒈上訴人於原審聲請之證人即方仁融之子方偉州（苗簡卷第378
至379頁），固然可資證明方偉州將952-6地號土地將952地號土地分割而出，並將之出賣被上訴人時，該土地上已存有非其所有之建物。也因此被上訴人與方偉州於107年11月2日(斯時952-6地號土地尚未自952地號土地分割而出，兩造不爭執事項㈥)訂立之土地買賣契約中，其他約定事項第1點記載：「本約土地淡文湖段952……地號有遭第三人占有興建房屋，占有關係為【賣方未出租或未同意該第三人興建房屋，屬於無權占有，占有關係由買方自行排除，與賣方無關。】」（苗簡卷第257頁）另依上訴人提出之內政部不動產交易實價查詢服務網資料（苗簡卷第227至228頁），就952-6地號土地之備註記載「土地遭他人房屋占用之瑕疵案件」，是足資證實被上訴人購得952-6地號土地時已知悉其上具非出賣人方偉州所有之建物，但詳細占用人之人別、占用原因關係，依上述資料均欠詳而非明確。再者，詳細綜觀上開土地買賣契約其他約定事項，第2點記載：「本約土地淡文湖段953地號上，有賣方同意興建鄭漢紀念碑，買方不得以此理由要求賣方為補償或賠償或排除占有關係。」（苗簡卷第257頁）此點已詳細敘述地上物之內容即鄭漢紀念碑，且明確約定不得嗣後以此地上物為由要求出賣人負瑕疵擔保責任，此部分可認定買受人之被上訴人因知悉鄭漢紀念碑之興建經過方偉州同意，屬有正當權源占用土地，而具債權契約物權化之效果；相較之下，上述第1點則稱占有關係為「無權占有」，表示出賣人方偉州認定地上物之所有人係無正當權源占用土地，並明確約定此部分由被上訴人自行排除占用關係，但未曾提及上訴人不斷抗辯之占有依據即賣渡證，此部分自難推論被上訴人知悉或可得而知賣渡證所述土地買賣交易情事。
⒉上訴人另於本院聲請之證人張士良，證述其為頭份太平洋房
屋之店長兼員工，經上訴人徐昀妡告以賣渡證所載並後續未依約移轉土地之情事，故上訴人徐昀妡有意向方偉州再次購買其所有建物坐落之基地。其因而協同上訴人徐昀妡與方偉州在臺北市大安區大安森林公園附近之路易莎咖啡會面，洽談購買土地事宜。洽談過程中並曾提出賣渡證，告以上訴人徐昀妡先祖曾向方偉州父親方仁融購買土地，惟嗣後未依約移轉土地之事。然嗣後方偉州未將系爭土地出賣上訴人徐昀妡等節（簡上卷第173至181頁），此節亦據方偉州於同次庭期以證人身分坦述一致（簡上卷第180至182頁）；但方偉州另證述其當下未對上訴人徐昀妡、張士良所述之賣渡證情事表示反對之意，係因其認為此賣渡證為4、50年前的東西，且付錢的人將之交付完全不相干之人，對其而言賣渡證並無法律上之效力。當時方俊誠已經過世，其不知應問誰以求證。其後續未將此賣渡證所述情事告訴被上訴人等節（簡上卷第182至183頁），足知縱便方偉州於將952-6地號土地自952地號土地分割並出賣被上訴人前，方偉州曾經上訴人徐昀妡、張士良告知賣渡證之情事，但因賣渡證書立時間悠遠，其上記載之人均已過世而死無對證，是方偉州並不認為此賣渡證所述之土地買賣契約係屬有效，也因而後續未將賣渡證告知被上訴人，僅告知952-6地號土地上具有他人所有之建物，此部分由買受之被上訴人自行排除並行使權利，不得對出賣人方偉州主張買賣瑕疵擔保權利。被上訴人雖然得知952-6地號土地上存有方偉州以外之人所有建物，但無從得知賣渡證之情事，從而上訴意旨謂被上訴人知悉或可得而知賣渡證之存在，並無理由。
㈥揆諸上開法律說明，債權原則上僅具有相對效力，僅在當事
人間發生效力而不及第三人，僅在例外情形始有同物權得對抗第三人之絕對效力。蓋物權之得喪變更均具一定之公示外觀，於動產係交付之事實上占有移轉，於不動產則有登記之制度，均足使第三人得知物權權利人之狀態，民法第761條、第758條分別列有規定。基此公示外觀原則，衍生出善意受讓制度，即使信賴此公示外觀者獲得物權之制度，民法第801條、第906條及第759條之1亦分別規定甚明。相較之下債權無特定之公示外觀，故原則上僅於締約之當事人間發生相對之效力，例外於第三人明知或可得而知債權契約之可歸責第三人情況下，始具對抗第三人效力正當基礎。又原則與例外間具有首末之次序，例外部分應予從嚴審視，不得恣意取代原則部分而顛紊法律之客觀秩序。本件上訴人之舉證，至多僅得證明被上訴人之土地前手方偉州，曾經上訴人告知而知悉賣渡證所載情節，但正因為債權契約無公示外觀，賣渡證記載之相關人等已經死亡，方偉州無從查證而認定賣渡證無效，故因而未曾告知被上訴人賣渡證所述情事，被上訴人不知悉，亦無法可得而知。本件賣渡證所述情事即土地買賣契約．不具有物權化之對抗第三人效力，無從拘束被上訴人。從而對第三人即被上訴人而言，上訴人仍屬無權占有系爭土地。其依民法第767條第1項前段及中段規定，訴請上訴人拆屋還地，核屬有據而應准許。
七、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段及中段規定，訴請上訴人拆屋還地，核屬有據而應准許。原判決被上訴人此部分勝訴之判斷，於法尚無不合。上訴人徐孟毅、徐昀妡部分，係就原審適法認事用法之結果復行爭執，並無理由而應駁回；上訴人傅瑞琴（即徐錦生承受訴訟人）部分，謂原判決對於本院109年度簡上字第14號確定判決之理由認定未置一詞，固非無見。原判決縱未於理由中論及本院109年度簡上字第14號確定判決，但此乃基於上訴人最終猶無法證明，賣渡證之債權契約具物權化之對抗第三人效力，無法拘束非當事人之被上訴人之故。是原判決認此部分屬「兩造其餘攻擊防禦方法……，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要」（簡上卷第22頁）。原判決固未詳細論述此部分，但乃因此部分無足動搖原判決之結論而欠缺重要性，自無庸再予詳細論駁。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，乃無理由，故駁回其等上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁。
九、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第463條、第78條、第85條第1項後段，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 8 月 20 日
民事第二庭 審判長法 官 宋國鎮
法 官 陳秋錦法 官 李昆儒以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中 華 民 國 114 年 8 月 20 日
書記官 歐明秀