臺灣苗栗地方法院民事簡易判決114年度苗簡字第256號原 告 李錦石被 告 陳淑芬上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國114年6月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落苗栗縣○○鎮○○里○○路000巷00號房屋全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣70,000元，及自民國113年11月15日起至遷讓返還前項房屋之止，按月給付原告新臺幣7,000元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。原告原起訴之聲明第二項為：被告應給付原告新臺幣（下同）70,000元，及自民國113年9月19日起至遷讓之日止，按月給付原告7,000元（卷第15頁）。嗣於本院言詞辯論時更正該項聲明為：被告應給付原告70,000元，及自113年11月15日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告7,000元（卷第111頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依上所述，自應准許。
二、原告主張：被告於民國111年1月15日向原告承租坐落苗栗縣○○鎮○○里○○路000巷00號房屋（下稱系爭房屋），租期1年，租金為每月6,000元（下稱111年1月租約），兩造有簽訂書面租約。租期屆滿時，因被告有欠租情形，原告請被告搬離另尋租處，被告搬離未久，向原告表示仍希望承租系爭房屋，原告允諾後，被告自112年5月間搬回系爭房屋，租期至113年5月止，租金改為每月7,000元（下稱112年5月租約）。
租期屆滿後，原告同意被告再自113年6月15日起至114年6月14日止，承租系爭房屋，租金仍為每月7,000元，兩造並簽訂書面租賃契約（下稱113年6月租約），約定被告自113年1月起至113年6月止所欠租金（合計35,000元）及被告就113年6月租約應繳納之押租保證金（相當於2個月租金，即14,000元）合計49,000元，應自113年6月起於每月繳交房租時分期償還5,000元，直至繳款完畢，若有欠繳情形，被告應無條件遷出，押租保證金全部作為原告損失之賠償且遲延搬離時間按租金5倍計算違約賠償金。惟自113年6月租約後，被告不僅未依約償還前述49,000元，也未繳納113年6月租約期間之房租，直至原告於113年10月提起本訴後，被告方於113年10月18日至114年2月25日期間陸續匯款共7,000元予原告，惟此僅係繳納113年6月租約押租保證金14,000元之一半。
原告曾於113年8月16日以神岡圳堵郵局第34號存證信函催告被告應於113年9月19日前給付自113年1月15日起所欠租金，逾期不繳，應即搬出。惟被告於113年8月20日收到上開存證信函催告後，仍未繳納，原告願以起訴狀繕本之送達為終止契約之意思表示。綜上，於113年10月16日原告起訴前，被告已積欠10個月（113年1月至113年10月）租金共70,000元。另被告於111年1月租約時所繳納押租保證金6,000元，因被告有欠租，故以之抵繳房租，故無法退還被告。爰依兩造之租賃契約提起本訴等語。並聲明：如主文第1項所示。
三、被告則以：伊係自111年1月租到114年6月，租期是連續的，伊並沒有搬走。113年1月以前的租金伊都有正常給付，自113年1月開始，伊才沒有付租金，自113年1月起至114年6月這段期間，伊確實僅付了7,000元。但111年1月租約之押金伊有付6,000元，原告未返還等語為辯。未為答辯之聲明。
四、原告所主張上開事實，業據其提出與所述相符之113年7月房屋稅籍證明書、113年房屋稅繳款書、苗栗縣通霄鎮調解委員會調解不成立證明書、神岡圳堵郵局第34號存證信函及回執、111年1月房屋租賃契約書、113年6月房屋租賃契約書（以上見卷第17至43頁）、建物登記第一類謄本（卷第55頁）、租金匯款單影本（卷第99至105頁）為證，被告自陳自113年1月開始，伊沒有付租金，自113年1月起至114年6月止，伊僅付了7,000元等語（卷第110至111頁），原告之主張堪信屬實。經查，依113年6月租約「其它約定事項」所載，被告自113年1月14日起至113年6月14日止房租積欠，每月7千共3萬5千元，願以113年6月起每月繳交房租時分期償還5,000，直至3萬5千元及押租保證金2個月14,000.，共4萬9千元繳款完畢後，重新訂房租契約，並在其間不得賴帳欠繳費之事發生，否則乙方（即被告）租屋人無條件遷出，願扣押租保證金全部作為甲方（即原告）出租人之損失併按契約延遲離開時間以第六條之約訂租金的五倍賠償給甲方（卷第43頁）。是原告主張原告提起本訴後，被告於113年10月18日至114年2月25日期間陸續匯款共7,000元予原告，此係繳納113年6月租約押租保證金之一半等語，洵可採信。且被告既未依上開約定，分期償還欠租35,000元及押租保證金14,000元，原告依上開約定即可主張以被告已繳納之押租保證金全部作為賠償原告之損失，且被告應即遷出系爭房屋，遲延遷出期間本應按租金5倍賠償原告，惟原告僅主張遲延遷出期間按每月租金7,000元相等金額賠償原告，此違約賠償金額並無過高之情。至於被告所辯原告未返還其所繳納111年1月租約之押租保證金6,000元一節，原告則稱因被告有欠租，故以之抵繳房租，故無法退還被告等語。經查，本件原告係請求自113年1月起被告所積欠之租金，與111年1月起至112年1月止之租約並無關聯，縱111年1月之租約原告尚有押租金未返還，被告亦不能以之抵繳113年1月租約之租金。且依111年1月租約，被告每月應繳租金6,000元（卷第31頁），但依卷附租金匯款單，被告自111年11月至112年1月間僅繳納16,000元（原應繳納6,000元×3＝18,000元 ）（卷第99頁），原告所指被告有欠租，並非子虛。再者，依113年6月租約「其它約定事項」之記載，被告應分期繳納113年6月租約之押租保證金共14,000元（卷第43頁），若原告尚有111年1月租約之押租保證金6,000元未返還，被告應會主張上開14,000元押租保證金應扣除6,000元，但被告並未如此主張，是被告所辯原告尚應返還其所繳納111年1月租約之押租保證金6,000元一節，尚難憑採。
五、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1、2項及第455條前段，分別定有明文。原告於113年8月16日以神岡圳堵郵局第34號存證信函催告被告應於113年9月19日前給付自113年1月15日起所欠租金，但被告未依指定期限繳納。原告再以本件起訴狀繕本送達以為終止租約之意思表示，而本件起訴狀繕本已於114年1月23日以寄存方式送達被告（卷第65、67頁），應於000年0月0日生送達效力，兩造間113年6月租約應於114年2月2日終止，兩造間113年6月租約既已終止，原告請求被告返還系爭房屋，與法相符。被告自113年1月起即未繳納系爭房屋之租金，原告依113年6月租約之「其它約定事項」（約定內容已如前所述）及第六條：「乙方於租期屆滿時…，如不即時遷交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止…。」、第三條：「租金每個月新台幣柒仟元整…。」，請求被告給付自113年1月起至113年10月止之租金共70,000元，及自113年11月15日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,000元，洵屬有據。從而，原告依兩造之租賃契約及租賃法律關係，訴請被告給付如主文第1、2項所示，即無不合，應予准許。
六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第第436條第2項、第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 6 月 13 日
苗栗簡易庭 法 官 張淑芬以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 6 月 13 日
書記官 郭娜羽