臺灣苗栗地方法院民事簡易判決114年度苗簡字第6號原 告 劉奇方被 告 蘇月葉訴訟代理人 李國豪律師被 告 鄭光原訴訟代理人 林苡茹律師上列當事人間請求拆除地上物返還土地事件，本院於114年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○段○○○○0000地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，被告鄭光原所有如附圖即苗栗縣竹南地政事務所（下稱竹南地政）114年1月10日南地數值字第4500號土地複丈成果圖所示編號1區至11區之圍牆、水泥碎石路面、花圃圍牆（兩邊）、花圃內之花臺甲（表面有鋪設磁磚）、花圃內之花臺乙（表面有鋪設磁磚）、花圃內之花臺丙（表面有鋪設磁磚）、花圃內之花臺丁（表面有鋪設磁磚）、花圃內之花臺戊（表面有鋪設磁磚）、水池、門牌號碼苗栗縣○○鎮○○里00鄰○○○00○0號建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地）、建物旁花圃圍牆（下合稱系爭地上物）無權占用系爭土地，被告蘇月葉雖經鄭光原同意使用系爭建物，仍係無權占用系爭土地，爰依民法第767條第1項前段、中段規定，請求鄭光原將系爭地上物拆除、移除，將所占用之土地騰空返還原告，另請求蘇月葉自系爭建物遷出。縱系爭房地間具法定租賃關係，然系爭地上物占用系爭土地除系爭建物以外之部分，亦應歸還原告。且系爭土地為耕地，不能建築房屋或做其他使用，系爭地上物占用系爭土地目前違反土地使用分區規定，原告亦不可能同意系爭建物占用系爭土地，故系爭土地將來亦無合法申請變更作為宗教建築使用之可能性，鄭光原因此有拆除之義務。並聲明：㈠鄭光原應將系爭地上物拆除、移除，將土地騰空返還原告；㈡蘇月葉應自附圖編號10區之系爭建物遷出。
二、被告答辯：㈠蘇月葉則以：原告係經由本院101年度司執字第3800號債權人
兆豐國際商業銀行股份有限公司北台中分公司與債務人即鄭光原間清償借款強制執行事件（下稱系爭執行事件）之強制執行程序（下稱系爭執行程序）拍賣取得系爭土地，系爭執行事件之拍賣公告上業已載明「點交情形：不點交」「使用情形：…2、101/4/12查封時，據地政人員稱查封土地部分為道路，部分為善光寺內建物、圍牆、花圃占用。據債權人代理人稱查封土地上之建物即善光寺，係債務人所興建，供善光寺之果良（女）師父無償使用。上開建物非本件拍賣範圍，請應買人注意，風險自行承擔。」，而鄭光原所興建之善光寺，係內政部登記有案之合法寺廟，是系爭房地本同屬鄭光原所有，原告僅係拍賣取得系爭土地，應有民法第425條之1第1項之法定租賃關係存在。另系爭土地上之道路，久遠以來均為善光寺之不特定信徒所使用，已成既成道路。縱若非既成道路，亦為系爭建物法定租賃關係之承租範圍。且若無該道路供通行，系爭建物將形成袋地，蘇月葉使用系爭建物既為鄭光原無償提供，自非無權占有，蘇月葉亦得類推適用民法第787條規定，主張通行該道路以至公路。並聲明：
原告之訴駁回。
㈡鄭光原則以：
⒈原告係經由系爭執行程序拍賣取得系爭土地，且鄭光原所興
建之善光寺，係內政部登記有案之合法寺廟，本件系爭房地原同屬鄭光原所有，依民法第425條之1第1項、第838條之1第1項，系爭房地間即有法定租賃關係及法定地上權之合法占有權源存在。
⒉又系爭土地上之道路，久遠以來均為善光寺不特定信徒所使
用，已成既成道路，且附圖編號1至9、11區地上物所占用之土地，與附圖編號10區系爭建物占有之土地，在使用是有不可分離關係，為具有經濟價值之附屬地，且系爭建物外觀及結構完整、維護良好，無明顯受損情形，顯具相當之經濟價值，應認原告與鄭光原（下合稱原告等2人）間就系爭地上物所坐落之土地，有民法第425條之1第1項規定適用，亦即於系爭地上物得使用期限內，推定就系爭地上物座落之土地範圍內，有租賃關係存在。
⒊另原告雖主張系爭地上物非農舍違反使用分區規定，然查系
爭建物係內政部登記有案之合法寺廟，且系爭建物主要興建於1862、1863地號土地上，其使用地類別均為「丙種建築用地」，乃容許作為宗教建築使用之土地，即原依區域計畫法編定之甲種、乙種、丙種建築用地、遊憩用地、特定目的事業用地，原則得免經申請計畫作為宗教建築使用，亦可於一般農業區農業用地、山坡地保育區農業用地及其他非屬第一級環境敏感地區之非都市土地，申請變更作宗教建築使用，可證明山坡地保育區土地亦可興建宗教建築，而非只能興建農舍。況系爭建物整體占地廣闊，具相當規模之廟宇設施，外觀結構完整、維護良好，無明顯受損而顯具相當經濟價值，亦未有不堪正常使用情形，而民法第425條之1第1項規定立法意旨，主在維護社會經濟，不因土地上房屋是否為合法建物而異其效果，是系爭建物雖未經第一次所有權登記而未辦保存登記，仍不影響原告等2人間依該條規定成立法定租賃關係。系爭建物是否為違章建築而應拆除或課予罰鍰，要屬建管單位之行政權責事項，不足據以反推系爭地上物無合法占有系爭土地之權源。又本件原告於買受系爭土地時，既明知其上有系爭地上物，仍為購買，自應有前開法條適用，推定兩造間就系爭地上物所坐落之土地範圍內，有租賃關係存在。
⒋並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（卷第224頁）：㈠系爭土地（使用分區：山坡地保育區、使用地類別：農牧用
地，重測前為後龍底段355-4地號土地）為原告所有。㈡原告係於系爭執行事件中拍定取得系爭土地，系爭土地原為
鄭光原所有，101年10月31日以拍賣為原因移轉登記為原告所有，系爭執行事件系爭土地公開拍賣之公告上點交情形欄位記載「不點交」，使用情形欄位記載「據地政人員稱查封土地部分為道路，部分為善光寺內之建物、圍牆、花圃占用。據債權人代理人稱查封土地上之建物即善光寺，係債務人所興建，供善光寺之果良（女）師傅無償使用。上開建物非本件拍賣範圍，請應買人注意，風險自行負擔。」，果良（女）師傅即為蘇月葉。
㈢系爭地上物均為鄭光原所有，除編號2區之水泥碎石路面之一小部分外，其餘均在善光寺寺區範圍內。
㈣善光寺之負責人為鄭光原，附圖編號10區之松仔腳90之2號建物現由蘇月葉經鄭光原同意占有使用。
四、法院之判斷㈠原告買受系爭土地未受點交，鄭光原為出賣人，其繼續占有
系爭土地非無權占有，蘇月葉經鄭光原同意占用系爭土地基於占有連鎖亦非無權占有⒈所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對
於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。惟民法第767條第1項前段所規定之所有物返還請求權，須以占有所有物之人係無占有之合法權源者，始足當之；倘占有之人有占有之正當權源，即不得對之行使所有物返還請求權（最高法院101年度台上字224號判決意旨參照）。又強制執行法上之拍賣，係屬買賣之一種，以債務人為出賣人，拍定人或得標人為買受人。依民法第348條第1項規定，物之出賣人固負有交付其物於買受人之義務，惟在未交付以前，出賣人繼續占有買賣標的物，究難指為無權占有，亦不因買受人已取得所有權而有異（最高法院111年度台上字第2211號判決意旨參照）。且不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第373條前段規定，應以標的物已否交付為斷。所有權雖已移轉而標的物尚未交付者，買受人仍無收益權。出賣人在未交付前繼續占有該物，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有（最高法院110年度台上字第207號判決意旨參照）。另所謂占有連鎖，為多次連續的有權占有。倘物之占有人與移轉占有之中間人，暨中間人與所有人間，均有基於一定債之關係合法取得之占有權源，且中間人移轉占有予占有人不違反其與前手間債之關係內容者，即成立占有連鎖。物之占有人基於占有連鎖，對於物之所有人具有占有之正當權源（最高法院110年度台上字第606號判決意旨參照）。
⒉依兩造不爭執事項㈡，原告係於系爭執行事件中拍定取得系爭
土地，系爭執行事件中系爭土地公開拍賣之公告上點交情形欄位記載「不點交」，則依前揭最高法院判決意旨，鄭光原為系爭土地之出賣人，原告為買受人，系爭土地既尚未點交原告，依前揭最高法院判決意旨，縱使原告已取得系爭土地所有權，鄭光原占用系爭土地仍非無權占有；另依兩造不爭執事項㈣附圖編號10區之松仔腳90之2號建物蘇月葉係經鄭光原同意占有使用，蘇月葉既係經鄭光原同意使用系爭建物同時占用系爭土地，依前開最高法院判決意旨，基於占有連鎖，對原告亦具有占有之正當權源。
㈡系爭房地間存在法定租賃關係，系爭地上物占有系爭土地非
無權占有，蘇月葉經鄭光原同意占用系爭土地基於占有連鎖亦非無權占有⒈土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房
屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。該條立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量，因此法條雖明揭係讓與所有權，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，性質上與實質之所有權無殊，應認就無法辦理所有權登記之建物而受讓事實上處分權者，亦有適用（最高法院107年度台上字第1797號、99年台上字第1723號判決意旨參照）。惟須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件。且其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地（如庭院、走道等）為限（最高法院110年度台上字第2498號判決意旨參照）。原審以上訴人自承上開357⑴之池塘、357⑷之圍牆，係劉○○於69年7月22日取得系爭土地所有權時即已存在，池塘為美化庭院、圍牆為安全防護所需，均與系爭房屋之占有使用不可分離，應為系爭房屋之附屬物，堪認圍牆內部分為租賃關係範圍。又357⑵之網式菜園、357⑶之鴿舍，均在圍牆範圍內，為上訴人所是認，自屬租賃範圍之土地，則兩造就此部分土地即有租賃關係存在，被上訴人並非無權占有，上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求被上訴人將系爭土地上如附圖一編號357、357⑴至⑷之地上物拆除，將該土地返還予上訴人，為無理由，不應准許，爰廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回上訴人在第一審之訴及追加之訴，經核於法並無違誤（最高法院108年度台上字第2271號判決意旨參照）。另本條例用辭定義如下：…十一、耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地，農業發展條例（下稱農發條例）第3條第11款定有明文。
⒉依卷附苗栗縣政府稅務局113年1月18日苗稅房字第113300153
0號函（卷第41頁），系爭建物查無房屋稅籍，足認系爭建物應係未辦保存登記建物，惟依上開最高法院判決見解，未辦保存登記建物仍有民法第425條之1第1項規定之適用。而依原告拍攝之照片（卷第33頁）及本院履勘現場所拍攝之照片（卷第151、153頁），系爭建物外觀目視保存良好，結構完整，牆上磁磚並無斑駁、脫落，現由蘇月葉占有使用，未有不堪使用情形，顯仍具有相當經濟價值，則系爭房地間應有民法第425條之1第1項規定之適用。另系爭地上物除附圖編號2區水泥碎石路面以外之其他部分，均設置於善光寺院區圍牆內，而花圃圍牆、花圃內之花臺、水池為美化庭院、圍牆為安全防護所需，均與系爭房屋之占有使用不可分離，應為系爭房屋之附屬物，水泥碎石路面（含圍牆內及圍牆外部分）則為連外通道，為對外通行所必須，亦屬系爭建物之附屬物，故依前揭最高法院判決見解，均在法定租賃關係範圍內。而本院既認定善光寺院區圍牆範圍外之水泥碎石路面同屬法定租賃關係範圍，原告聲請測量善光寺院區圍牆範圍外之水泥碎石路面即無調查之必要，附此敘明。至依兩造不爭執事項㈠，系爭土地之使用分區為山坡地保育區、使用地類別為農牧用地，雖屬農發條例第3條第11款所稱之耕地，系爭建物亦非農舍，顯係違規使用，惟民法第425條之1立法之宗旨，主在維護社會經濟，該條法律之適用，不因土地上之房屋是否為合法建物而有異，是系爭建物雖為未經第一次所有權登記之違章建築，仍不影響原告等2人間依該條規定成立法定租賃關係。至系爭地上物是否為違章建築而應予拆除或課予罰鍰，要屬建管單位之行政權責事項，不足據以反推鄭光原所有之系爭地上物，即無合法占有系爭土地之權源。本件原告於買受系爭土地時，既明知其上有系爭地上物，仍為購買，自有前開法條之適用，原告以前揭所述，主張本件無上開法條之適用，洵非可取。
五、綜上所述，系爭地上物與系爭土地間存在法定租賃關係，系爭地上物占用系爭土地非無權占有，且原告買受系爭土地未受點交，鄭光原為出賣人，其繼續占有系爭土地亦非無權占有，蘇月葉經鄭光原同意占用系爭土地基於占有連鎖亦非無權占有，故原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求鄭光原將系爭地上物拆除、移除，將所占用之土地騰空返還原告，另請求蘇月葉自系爭建物遷出，均為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與所舉證據，核與判決結果無影響，爰不另贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 5 月 23 日
苗栗簡易庭 法 官 王筆毅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 23 日
書記官 葉靜瑜