臺灣苗栗地方法院民事簡易判決
114年度苗簡字第625號原 告 周欣揆訴訟代理人 周漂昇被 告 宋璧瓊
周敏鴻上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，本院於民國115年1月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告宋璧瓊經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：附表所示建物（下稱系爭建物）坐落在苗栗縣○○鄉○○段○○○○000○000地號土地（下各以地號稱之，並合稱系爭土地，另與系爭建物合稱系爭房地），原告為系爭土地之共有人，而因系爭土地及系爭建物如附表編號2所示右側廂房部分（下稱系爭右廂房）前均同屬於訴外人即原告之父兼原告訴訟代理人周漂昇所有，因本院103年度司執字第4446號強制執行事件（下稱4446事件）之拍賣程序後由訴外人周季芬拍定買受，致系爭房地之所有權人各異，系爭房地間應有民法第838條之1規定之法定地上權存在，原告既為系爭建物之基地共有人，依土地法第104條第1項規定有優先購買系爭建物之權；周漂昇使用建物多年，原告有權使用系爭建物，故原告得擴張解釋適用民法第426條之2第1項規定而請求按本院112年度司執字第7903號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣程序之拍定金額新臺幣92,000元優先購買系爭建物。為此，提起本件訴訟等語。並聲明：確認原告就系爭建物，按系爭執行事件拍定金額之同一條件，有優先承買權存在。
三、被告則以：㈠被告宋璧瓊：對原告主張有優先承買權一事無爭執，原告應有優先購買權等語。
㈡被告周敏鴻：否認原告具優先承買權；系爭右廂房為訴外人
周榮墻之遺產，非原告所有；周季芬拍定取得再移轉予原告之標的均與系爭建物無涉等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、本院協同兩造整理不爭執之事項如下（見本院卷第220、321、340頁）：
㈠683地號土地即重測前為同鄉潭內段260地號土地之相關土地
登記謄本所載所有權變動歷程如附件一所示；684地號土地即重測前為同鄉潭內段263地號土地之相關土地登記謄本所載所有權變動歷程如附件二所示。
㈡被繼承人周榮墻於民國104年2月13日死亡，其繼承人應為其
配偶即訴外人周吳甜及子女周漂昇、被告周敏鴻、訴外人林周月卿、周秀絨，周吳甜於105年4月26日死亡，周漂昇、周敏鴻、林周月卿、周秀絨再轉繼承周吳甜之應繼分，周漂昇、周敏鴻、林周月卿、周秀絨之應繼分各為1/4。
五、得心證之理由：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位，有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號原判例意旨參照）。本件原告主張其就系爭建物有優先承買權一事，被告宋璧瓊即系爭執行事件之拍定人未予爭執（見本院卷第339頁），原告對之提起確認之訴，即不具有確認利益，然為被告周敏鴻即系爭執行事件中亦同主張優先購買權者所否認，則原告就系爭建物是否有優先承買權之法律關係即有不明，其在法律上地位確有不安之狀態，且此種不安之狀態，能以本件訴訟予以除去，是原告對被告周敏鴻提起本件確認之訴有確認利益。
㈡按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項定有明文。又上開規定係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於坐落之土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年台上字第945號原判例、101年度台上字第567號判決意旨參照）。復按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同，民法第838條之1亦有明文。上述法定地上權之立法目的，乃考量土地與建築物同屬一人所有，如僅以一般債權人對債務人之不動產聲請拍賣，於此非基於自願性讓與而導致土地及建築物各異其所有人，因原不動產所有人與拍定人之間已無從期待其等洽議基地利用權，法律乃強制介入擬制當事人意思，視為設定地上權，防止拍定後建築物無法利用基地。是上開條文規定之法定地上權，成立之前提須土地與房屋本同屬一人，嗣因強制執行拍賣，致土地與建物所有人相異，始有適用，應屬當然。經查：
⒈系爭房地業經本院108年度苗家繼簡字第4號判決（下稱前案
判決）判決變價分割遺產而確定在案，被告周敏鴻及林周月卿、周秀絨執前案判決及確定證明書聲請強制執行，經本院以系爭執行事件受理並強制執行系爭房地之拍賣程序等情，為兩造所不爭執，並經本院調取系爭執行事件全卷核閱無訛，應堪認定。而前案判決認定系爭建物均為周榮墻之遺產（見系爭執行事件卷一所附前案判決書第2至3頁），並為原告不爭執系爭公廳為周榮墻之遺產（見本院卷第352頁），復依附件一、二所示，周榮墻未曾取得系爭土地之所有權，堪認系爭房地自始分屬不同人所有，核與民法第838條之1所定「土地及其土地上之建築物同屬於一人所有」之要件不符。次查，683地號土地應有部分8分之1、684地號土地應有部分16分之1（下合稱系爭土地應有部分）原由周漂昇於71年11月24日因贈與取得所有權，嗣經周季芬於4446事件拍定及於104年1月23日完成所有權移轉登記，周季芬再於105年3月14日贈與原告乙情，有附件及原告提出之系爭土地異動索引、本院不動產權利移轉證書附卷可參（見本院卷第113至123、147至163、325頁）。而系爭土地為附件所示數人共有，周漂昇於104年2月13日始因周榮墻死亡而繼承取得系爭建物，則周季芬於104年1月23日因4446事件取得拍定系爭土地應有部分時，周漂昇尚非系爭建物之共有人，系爭建物仍為周榮墻所有，是系爭土地應有部分於4446事件拍賣時，系爭房地分屬不同人所有，此相異之情形係於拍定前即存在，並非因強制執行拍賣程序而產生，與民法第838條之1第1項所定要件不符，自難遽認系爭建物於原告前手周季芬拍定取得系爭土地應有部分時，對系爭土地有上開法定地上權存在。
⒉原告另以本院不動產權利移轉證書、所有權移轉贈與契約書
、苗栗縣政府稅務局竹南分局109年3月20日苗稅竹字第109700055A號函、同局109年3月20日苗稅竹密字第1099000445號函為證（見本院卷第283至285、325至331、343至345頁），主張系爭右廂房原屬周漂昇單獨所有，嗣經周季芬拍定取得再贈與移轉予原告所有，並非周榮墻之遺產等語；惟此為被告周敏鴻否認，抗辯系爭右廂房屬周榮墻之遺產等語。經查，觀諸原告所舉上開不動產權利移轉證書（見本院卷第325頁），其上記載之不動產標的為系爭土地，尚無建物，而建物與土地各為獨立之不動產，上開不動產權利移轉證書不能證明系爭右廂房有何權利移轉之事實。又細譯原告所舉所有權移轉贈與契約書，移轉標的即建物標示欄載有「門牌號碼苗栗縣○○鄉○○村0鄰○○00號（左）」（見本院卷第285、331頁），堪認原告主張其自周季芬受贈之建物為門牌號碼苗栗縣○○鄉○○村0鄰○○00號之左側廂房，而上開門牌房屋除系爭公廳、系爭右廂房外尚有其他建物即左側廂房乙情，為原告及被告周敏鴻陳述一致（見本院卷第353頁），自難認原告依所有權移轉贈與契約書所載自周季芬受贈之建物確為系爭右廂房，是原告執上開不動產權利移轉證書、所有權移轉贈與契約書為憑而主張系爭右廂房曾屬周漂昇所有經4446事件拍賣由周季芬拍定再經周季芬贈與原告等節，洵屬無據。至苗栗縣政府稅務局竹南分局109年3月20日苗稅竹字第109700055A號函雖以：...經查系爭房屋稅籍之房屋納稅義務人非被繼承人周榮墻，故撤銷系爭房屋納稅義務人名義變更之處分等語（見本院卷第345頁），然房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明，房屋稅收據上關於系爭房屋之納稅義務人之記載，雖有變更名義，仍不足據以證明即為系爭房屋之所有人（最高法院70年台上字第3760號原判例意旨參照），是上開函示雖說明系爭右廂房納稅義務人並非周榮墻，然亦未逕為認定係周漂昇，尚難僅以系爭右廂房納稅義務人名義之變更推認系爭右廂房事實上處分權人即原為周漂昇；復苗栗縣政府稅務局竹南分局109年3月20日苗稅竹密字第1099000445號函則僅函覆周榮墻之繼承人就系爭公廳部分以繼承為原因申報變更納稅義務人之事項，無任何關於系爭右廂房之函示說明內容，亦無從以此證明原告所述系爭右廂房原屬周漂昇所有而非周榮墻之遺產乙情可信。參酌周漂昇曾對林周月卿、周秀絨及被告周敏鴻提起訴訟確認系爭建物均為其所有之訴，經本院以108年度訴字第354號判決駁回其訴，並經臺灣高等法院臺中分院以109年度上易字第95號判決駁回周漂昇之上訴而確定在案，業經本院調取上開事件全卷審核無誤；復觀周漂昇於107年間自承系爭房地均為周榮墻、周吳甜之遺產而提起分割遺產之訴，有本院107年度苗家繼簡字第3號判決可參（參本院108年度訴字第354號卷第147至149頁），顯與原告於本件陳稱系爭右廂房原為周漂昇所有乙節互核矛盾，由此更徵原告主張系爭右廂房原為周漂昇單獨所有而非周榮墻之遺產乙情，實難認有據。從而，原告所舉事證均不能證明主張其輾轉取得原屬周漂昇所有之系爭右廂房乙情可信，則其以系爭右廂房及系爭土地應有部分均原為周漂昇所有而經4446事件拍賣由周季芬拍定再經周季芬贈與原告等節為由，主張系爭右廂房於原告前手周季芬拍定取得系爭土地應有部分時，對系爭土地有上開法定地上權存在，暨主張系爭右廂房經周季芬贈與原告所有而具上開法定地上權等節，均無可採。
⒊基於物權法定主義，民法第838條之1法定地上權之要件，應
從嚴解釋，如於土地及建築物非屬同一人，或土地及建築物分別為數人所有或各有多數不相同之共有人，因拍賣異其所有人之情形時，仍認有法定地上權存在，即逾該條項規定之範圍，其因而造成拍定人之不利益，顯難謂為公允〈最高法院98年度台上字第478號判決類似意旨參照），且亦不當限制其他共有人權益（臺灣高等法院臺中分院114年度上字第112號判決意旨參照）。縱認原告所述系爭右廂房於原告前手周季芬拍定取得系爭土地應有部分前原為周漂昇單獨所有乙節非虛，然系爭土地尚有如附件所示其他共有人，依上開說明，於系爭土地應有部分為周季芬拍定前，系爭土地及系爭右廂房仍非同屬於周漂昇一人所有，是原告以上開情事主張依民法第838條之1規定有法定地上權等語，要無可採。⒋系爭房地間於系爭執行事件拍賣程序出賣時，尚無原告所主
張民法第838條之1規定之法定地上權存在，已如前述。參酌原告自承無租賃關係等語（見本院卷第320頁），其復無主張其他有何地上權、租賃權或典權存在之情事，故其於系爭執行事件拍賣程序就系爭建物自無土地法第104條所定之優先承買權。
㈢按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣
條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，民法第426條之2第1項定有明文。又土地法第104條第1項及民法第426條之2第1項之優先購買權，分別依土地法第104條第2項及民法第426條之2第3項，出賣人未依法通知優先購買權人者，出賣人縱然已將土地所有權移轉登記予買受人，亦不得對抗優先購買權人，優先購買權人得請求買受人塗銷已為之所有權移轉登記，由出賣人與優先購買權人補訂書面契約，並辦理所有權移轉登記予優先購買權人，是該項優先購買權具相對物權之效力（最高法院109年度台上字第3277號判決意旨參照）。復土地法第104條第1項於64年7月24日修正後除租賃外，具有地上權、典權關係者亦可行使優先購買權，然非謂除此之外，其他合法使用人亦得以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否則買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定性（最高法院101年度台上字第567號判決意旨參照）。
是民法第426條之2第1項規定之優先購買權具相對物權之效力，不宜以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否則買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定性。經查，原告自陳其無租賃關係等語（見本院卷第320頁），復無租用基地建築房屋之情事，核與民法第426條之2第1項規定不符。又依上開說明，本件難認其得擴張解釋適用民法第426條之2第1項規定而具有優先承買權，是原告主張因周漂昇使用系爭建物多年，且系爭建物經周季芬拍定後再贈與原告，其為有權使用系爭建物，故得擴張解釋適用民法第426條之2第1項前段規定云云，洵無足採。
㈣另原告聲請傳喚訴外人即系爭執行事件書記官孔秀蓮到庭為
證，待證事實為原告有於系爭執行事件中陳報其具優先購買權之補充說明資料到法院，該事件司法事務官說沒收到，但書記官說有收到等語（見本院卷第322頁），然原告就系爭建物無優先購買權之事實已臻明確，業如前述，且原告有無於系爭執行事件中提出具優先購買權之補充說明資料乙情，核與本件前揭認定無影響，而無調查之必要，併此敘明。
六、綜上所述，本件原告就系爭建物主張優先承買權，不符土地法第104條第1項及民法第426條之2第1項規定，且對被告宋璧瓊提起本訴無確認利益，故原告請求確認就系爭建物，有按系爭執行事件拍定金額同一條件之優先承買權存在，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 2 月 23 日
苗栗簡易庭 法 官 賴映岑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 23 日
書記官 趙千淳附表：
編號 類別 建物 權利範圍 1 建物 門牌號碼為苗栗縣○○鄉○○村0 鄰00號未保存登記建物之公廳部分，範圍1/2 ，如附圖A1、A2、A3部分所示（於系爭執行事件拍賣程序暫編為53建號） 1/2 2 建物 門牌號碼為苗栗縣○○鄉○○村0 鄰00號未保存登記建物之右側廂房部分，如附圖B1、B2、B3部分所示（於系爭執行事件拍賣程序暫編為54建號） 全部附圖：系爭執行事件卷內之本院108年度苗家繼簡字第4號判決附圖即苗栗縣竹南地政事務所民國109年9月8日鑑定圖附件一：本院卷第223頁附件二：本院卷第225頁