臺灣苗栗地方法院民事簡易判決114年度苗簡字第754號原 告 李柏漢訴訟代理人 廖宜祥律師複代理人 錢炳村律師
郭明德被 告 謝志忠上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國115年4月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣77萬元，及其中新臺幣5萬元自民國114年11月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔92％，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣77萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條亦定有明文。原告起訴原請求：㈠被告應將門牌號碼苗栗縣○○市○○路000號之廠房及坐落同段苗栗縣○○市○○段000○000地號土地騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）9萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被告應自民國114年7月1日起至騰空遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告3萬元（見本院卷第13、15頁）。嗣變更請求為：㈠被告應將如115年1月5日苗栗縣頭份地政事務所土地複丈成果圖編號A、B、C、D所示之門牌號碼苗栗縣○○市○○路000號之未保存登記建物（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告79萬元，及其中5萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第273、274頁），其中變更聲明㈡之金額包括請求被告給付積欠之租金4萬元、請求被告給付不當得利5萬元與利息，及請求被告給付系爭房屋回復原狀之損害賠償70萬元。經核原告前開變更之聲明㈠，其中請求返還土地部分已為聲明減縮之變更，另請求系爭房屋返還部分僅為更正事實上之陳述，非訴之變更；另變更聲明㈡中，請求給付應付租金及不當得利均為聲明之減縮，另追加請求被告將系爭房屋回復原狀之損害則為基於同一租賃契約所生之損害，請求之基礎事實同一，揆諸前開規定，前開訴之變更應予准許。
㈡原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本
案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項規定定有明文。查原告於前開聲明變更、更正後，於被告言詞辯論後復具狀表示撤回聲明㈠部分（即請求被告騰空遷讓返還系爭房屋）部分，而為訴之一部之撤回，惟被告具狀表示不同意撤回，故此部分撤回不生效力，併此敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造於112年2月1日簽立租賃契約（下稱系爭租約），約定由伊將系爭房屋出租予被告使用，租賃期間自112年2月1日起至117年1月31日止，每月租金為3萬元。詎被告自114年起未按時給付租金，伊乃於114年5月27日寄發存證信函向被告催討積欠之租金，仍未獲置理，遂於114年6月8日寄發存證信函通知被告搬遷並終止系爭租約，惟被告於同年月10日收受後直至同年7月31日始搬離系爭房屋。系爭租約既已於114年6月10日終止，伊自得依系爭租約請求：⒈騰空遷讓返還系爭房屋。⒉被告給付積欠之租金（114年1月1日至6月10日）共計4萬元（計算式：租金共計16萬元-已給付9萬元－押租金3萬元＝4萬元）。⒊自系爭租約終止後之114年6月11日起至同年7月31日止，相當於租金之不當得利5萬元。
⒋被告於租賃期間擅自改裝系爭房屋致地板嚴重毀損，依系爭租約第9條約定，被告返還系爭房屋時應負回復原狀之義務而未為之，併請求回復原狀之必要修繕費用70萬元。為此，爰依系爭租約及租賃、不當得利之法律關係，提起本訴。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告79萬元，及其中5萬元自民事起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：系爭租約未到期，原告終止租約不合法，伊確實有積欠部分租金未給付，然伊並非不願意給付，且原告前曾允諾伊給予一段搬遷期，故伊認為系爭租約應自114年7月31日終止，於此之前使用系爭房屋並非不當得利。又伊承租系爭房屋時，房屋屋況很糟，且當時伊有經原告同意將系爭房屋屋內內側地板墊高，才會運來碎磚塊鋪在地板上，預計要灌水泥墊高地板，但後來因經費不足所以還沒灌水泥，伊並無破壞系爭房屋隔間等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院為行集中審理，協同兩造協議並簡化爭點整理如下：㈠兩造同意下列不爭執事項為真實，法院得逕採為判決基礎：
⒈兩造於112年2月1日簽立系爭租約，約定由原告將所有之門牌
號碼苗栗縣○○市○○路000號廠房（即系爭房屋）出租予被告使用，租賃期間自112年2月1日起至117年1月31日止，每月租金為30,000元。（見本院卷第21至27頁）⒉原告於114年6月8日寄發存證信函（竹南郵局000113存證號碼
）向被告表示因積欠租金，終止系爭租約，請被告於114年6月30日前搬離系爭房屋，被告於114年6月10日收受上開存證信函。
⒊被告業於114年7月31日遷出系爭房屋。
⒋若原告終止契約不合法，兩造同意以114 年7 月31日為系爭租約之終止日。
㈡兩造所爭執事項：
⒈系爭租約是何時終止？由誰終止？⒉原告請求被告遷讓系爭房屋，有無理由？⒊原告請求被告給付114年1月至同年6月10日間尚未給付之租金
4萬元，有無理由？⒋原告請求被告給付自114年6月11日起至114年7月31日止，相
當於租金之不當得利共5萬元，有無理由？⒌原告請求被告賠償70萬元，有無理由?⒍原告請求之聲明有無理由？
四、法院之判斷：㈠原告於114年6月10日依法終止系爭租約：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文；又系爭租約第3條約定：「租金每個月新台幣3萬元正（收款付據）乙方（即被告）不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外）」及第4條約定「租金應於每月1（日）以前繳納，每次應繳1個月份乙方不得藉詞拖延」（見本院卷第21頁）。
⒉經查，被告於114年間租金之繳納情形為114年1月未繳納、同
年2月10日給付2萬元、同年2月23日給付1萬元（302元為水電費用）、同年3月28日給付1萬元（202元為水電費用）、同年4月8日給付30,000元、4月30日給付1萬元、5月1日給付1萬元，共計9萬元，業據原告所不爭執，並有被告所提交易明細在卷可憑（見本院卷第209至245、277頁）。復查，原告前以被告承租系爭房屋積欠租金乙事，曾於114年5月27日以存證信函定7日期限催告，並提出存證信函為憑（見本院卷第33、34頁），且據被告自行提出與原告間之對話紀錄（見本院卷第279至321頁），亦可見原告於被告積欠房租時數度催告被告清償房租。又被告每月1日既對原告負有房租債務，且自114年1月起即未遵期繳納房租，亦未於清償時指定應抵充之何月房租債務，自應以清償最先到期之房租較有利於被告（民法第322條、第321條參照），故被告前開陸續繳納之房租共計9萬元，堪認係清償114年1至3月之房租債務。
是以，原告於114年5月27日以存證信函定期催告時，被告已積欠114年4、5月達二個月租額之房租，又系爭租約約定租金於每期開始時支付，而原告於114年6月8日寄發存證信函表示終止系爭租約（見不爭執事項⒉），亦係於遲延給付逾二個月後終止，足認原告已合法終止系爭租約。從而，原告終止系爭租約之意思表示既於114年6月10日送達（見不爭執事項⒉），故系爭租約業於114年6月10日經原告合法終止。
㈡按原告提起訴訟，就為訴訟標的之法律關係，應有請求法院
判決之現實上必要性，即在法律上有受判決之現實利益，此為權利保護必要之要件；原告之權利保護要件有無欠缺，應以事實審言詞辯論終結時為準，於起訴時無欠缺，而於言詞辯論終結時有欠缺者，應認原告之訴為無理由（最高法院112年度台上字第1426號判決意旨參照）。本件原告起訴請求被告應遷讓系爭房屋等情，然查，原告於起訴時固因系爭租約終止仍經被告占用而得請求被告遷讓返還，然於本件審理中，原告已於115年2月間進入系爭房屋進行現場廢棄物之清除並取回系爭房屋占有，有心逸土木包工業之廠商報價單及收據，與廠商於115年2月10日、同年月13日清理系爭房屋內廢棄物之照片為憑（見本院卷第189至195、267至269頁），足徵原告於本件言詞辯論終結（115年4月7日）時，就此部分聲明已無法律上受判決之現實利益，而無權利保護必要，故此部分請求，應予駁回。㈢按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條定有明文。
本件系爭租約於114年6月10日經原告終止，且據被告前開所提出之交易明細，足見被告自114年1月1日至同年6月10日間，僅給付租金9萬元，以清償同年1至3月之租金（每月租金3萬元），如前所述，故被告於系爭租約終止前仍積欠租金共計7萬元（114年4月1日至同年6月10日）；從而，原告主張於扣除押租金3萬元外，被告仍積欠租金4萬元未給付，而依系爭契約第3條及前開規定請求被告給付，即屬有據。
㈣又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。故無權占用他人之房地，占有人應返還之不當得利範圍，即為相當於租金之利益。本件原告主張被告應給付自系爭租約終止後之114年6月11日起至同年7月31日止，相當於租金之不當得利5萬元；經查，被告於系爭租約終止後，仍有物品堆置於系爭房屋，業據其自認：我114年7月底有將東西清空，但沒有通知原告點交，我認為租約要從我搬走之後才終止等語（見本院卷第116、173頁），且兩造不爭執被告業於114年7月31日遷出系爭房屋（不爭執事項⒊），足見自系爭租約終止後之114年6月11日起至同年7月31日止，系爭房屋仍經被告占有使用尚未返還，顯係無權占有，且受有相當於租金之利益，致原告受有損害，復參以系爭租約之租金為每月3萬元，則原告依民法第179條規定，請求被告該期間相當租金之不當得利共計5萬元，即屬有據。
㈤原告請求被告給付系爭房屋回復原狀之費用部分：
⒈按系爭租約第6條約定「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼
續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利…」、第9條約定「有改裝設施之必要時，乙方取得甲方（即原告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」、第12條約定「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害…」、第17條約定「租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處理，乙方決不異議」（見本院卷第23、25頁）；另按損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，且債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1項、第3項。
⒉本件原告主張被告於系爭房屋內傾倒事業廢棄物，請求被告
給付回復原狀費用70萬元等情，並提出系爭房屋出租前後照片、心逸土木包工業之廠商報價單及收據，與廠商於115年2月10日、同年月13日清理系爭房屋內廢棄物之照片為憑（見本院卷第103至107、189至195、267至269頁）。經查，系爭房屋內部地板上有遭傾倒大面積之土石、碎石磚塊之事實，有本院於114年12月19日現場履勘所拍攝系爭房屋之現況照片在卷可憑（見本院卷第139、140頁），而被告有於系爭房屋內傾倒碎石磚塊，業據其自認在卷（見本院卷第173、174、251頁）。又系爭租約既已終止，故依系爭租約前開約定，被告自有將傾倒廢磚碎石騰空清除並回復原狀之義務；至被告雖稱鋪設碎石磚塊於屋內係經原告同意，然未提出證據證明，此部分尚無可採。而原告因清除被告所傾填之土石、碎石磚塊，需支出68萬之清運費用，有其所提廠商報價單及收據為證，堪認為回復原狀所必要之費用，故原告請求被告給付68萬元清運費用，即屬有據。至原告固主張清運費用共計70萬元，然依報價單及估價單施工項目可見，其中2萬元係維修大門鐵捲門之費用，與清運廢磚石無關，故此部分費用，應予剔除。
㈥綜上，原告得向被告請求積欠租金4萬元、不當得利5萬元及
回復原狀所必要之費用68萬元，共計77萬元，及其中不當得利5萬元自民事起訴狀繕本送達之翌日即114年11月12日（114年11月11日送達，見本院卷第89頁之送達證書）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（民法第182條第2項、第203條參照）。
五、綜上所述，原告依系爭租約約定及民法租賃及不當得利法律關係，請求被告給付77萬元，及其中5萬元自起訴狀繕本送達翌日即114年11月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用簡易程序之訴訟，所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1 項第3 款規定，本院應依職權宣告假執行，並依職權為被告供相當之擔保後得免為假執行之宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 4 月 21 日
苗栗簡易庭 法 官 黃思惠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 21 日
書記官 洪雅琪