臺灣苗栗地方法院民事簡易判決114年度苗原簡字第31號原 告 何弘量被 告 陳子尚
紀宥宇
紀如萍
詹治勳
詹圍翔上列當事人間分割共有物事件，本院於民國115年3月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表一、二所示之土地，應予變價分割，所得價金由兩造按附表一、二所示之應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造按附表三所示訴訟費用欄之比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分：被告陳子尚、紀宥宇、紀如萍等人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張略以：
（一）坐落苗栗縣○○鎮○○段00000地號土地(下稱附表一土地)為一般農業區之農牧用地；苗栗縣○○鎮○○段00000地號土地(下稱附表二土地)為山坡地保育區之農牧用地，且為兩造所共有，其應有部分如附表一、二所示。又附表一土地現況為雜草、空地及提供產業道路「麻園坑道」供公眾通行使用，性質不適宜原物分割為單獨所有。且如原物分割，被告陳子尚、紀宥宇、紀如萍分得之面積僅各為13.65平方公尺，扣除現況道路使用部分，可供利用面積甚小，幾無經濟效益。再附表二土地現況為無對外道路之袋地，且其上有門牌號碼苗栗縣○○鎮○○里00鄰○○○000號房屋，及另外2棟無門牌平房占用，難以原物分割為5宗，且每宗土地均能對外通行。
（二）是附表一、二土地，性質均不適宜原物分割為兩造單獨所有，如採變價分割方法，所得價金按附表一、二所示應有部分比例分配予各共有人，既可保留土地完整性，共有人亦可行使優先購買權取得全部土地，似較符合全體共有人之最大利益。
（三）並聲明：兩造共有如附表一、二所示之土地，應予變價分割，價金按附表一、二所示應有部分比例分配。
二、被告陳子尚、紀宥宇、紀如萍等人則未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、被告詹治勳、詹圍翔陳述略以：同意變價分割，並對原告所述附表一、二土地上之占用情形沒有意見，但不願意由其等分配土地，而補償其他共有人價金等語。
四、得心證之理由：
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。又分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；或原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第2項亦有明文。再定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、使用情形及各共有人分割後所得之利用價值、經濟效益是否相當而為適當之分配，始能謂為適當而公平。
（二）附表一土地之使用分區為一般農業區、使用地類別為農牧用地；附表二土地之使用分區為山坡地保育區、使用地類別為農牧用地，有土地登記第一類謄本在卷可按(見本院卷第153、157頁)。依農業發展條例(下稱農發條例)第3條第11款規定係屬耕地，自有農發條例之適用。
（三）再按每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割；耕地之分割，除有農發條例第16條第1項各款情形外，其分割後每人所有每宗耕地面積應在0.25公頃以上，農發條例第16條第1項、耕地分割執行要點第4點分別定有明文。查附表一、二之土地為農發條例第3條第11款所定之耕地，已如前述。又原告係於民國109年4月28日，因拍賣而取得附表一、二土地之應有部分各6分之1，而被告詹治勳係於112年12月7日，因贈與而取得附表一土地之應有部分12分之7，有土地登記第一類謄本在卷可按(見本院卷第155、159頁)。是原告及被告詹治勳於取得上開土地時，均係於89年1月4日農發條例修正施行後新成立共有關係，不適用農發條例第16條第1項但書第3款之規定，亦即本件仍應適用農發條例第16條第1項「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割」之規定。再附表一土地之面積為491.34平方公尺，原告與被告陳子尚、紀宥宇、紀如萍、詹治勳、詹圍翔之應有部分分別為6分之1、36分之1、36分之1、36分之1、12分之7、6分之1，有土地登記第一類謄本在卷可按(見本院卷第153、155頁)。以各共有人應有部分比例換算面積，共有人分割後所得面積，原告為81.89平方公尺、被告陳子尚、紀宥宇、紀如萍各為13.65平方公尺、被告詹治勳為286.61平方公尺、被告詹圍翔為81.89平方公尺；附表二土地之面積為940.44平方公尺，原告與被告陳子尚、紀宥宇、紀如萍、詹治勳之應有部分分別為6分之1、36分之1、36分之1、36分之1、4分之3，有土地登記第一類謄本在卷可按(見本院卷第157、159頁)。以各共有人應有部分比例換算面積，共有人分割後所得面積，原告為156.75平方公尺、被告陳子尚、紀宥宇、紀如萍各為26.12平方公尺、被告詹治勳為705.33平方公尺。是附表一、二土地分割後，各共有人分得之面積均未達0.25公頃(即2,500平方公尺)，依農發條例第16條第1項前段規定，不得分割。
（四）附表一、二土地以原物分割時，既有上開法律規定上之困難，又經本院當庭詢問到場之原告及被告詹治勳、詹圍翔，是否同意依民法第824條第2項、第3項之規定，以原物分配予部分共有人，其他未受分配共有人以金錢補償之。經原告及被告詹治勳、詹圍翔，均表示不願意由其分配土地，而補償其他共有人價金等語(見本院卷第188頁)。被告陳子尚、紀宥宇、紀如萍等人則未到場或具狀表示意見，可認附表一、二土地原物分配，事實上亦顯有困難。
（五）本院審酌附表一、二土地之性質、共有人之意願，及民法第824條第7項既規定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之」，故如採變價分割，共有人中若對於附表一、二土地已作使用規劃或有特殊感情，且有意取得附表一、二土地之完整所有權者，得於變賣程序參與競標，買回附表一、二土地，縱係共有人以外之人得標，附表一、二土地之共有人仍得以相同條件優先承買，此不僅得以顧及兩造有保有附表一、二土地意願者之利益，且變價拍賣係交由市場競價決定附表一、二土地之價值，而非推論評估之價格，應更具真實性，較能公平兼顧全體共有人之利益，並使兩造能信服以消弭歧異。從而，依據附表一土地其上現況為雜草、空地及提供產業道路「麻園坑道」供公眾通行使用；附表二土地其上現況為無對外道路之袋地，且其上有門牌號碼苗栗縣○○鎮○○里00鄰○○○000號房屋，及另外2棟無門牌平房占用，業據原告具狀陳明在卷(見本院卷第16頁)。並有空照圖在卷可憑(見本院卷第33、37頁)。被告詹治勳、詹圍翔就附表一、二土地有原告所稱之情狀，亦表示沒有意見(見本院卷第188頁)；被告陳子尚、紀宥宇、紀如萍則未到場或具狀爭執。又被告詹治勳、詹圍翔並同意變價分割(見本院卷第188頁)，及其經濟效用、兩造之利益及共有人之意願等一切情形，認附表一、二土地之分割方法，以變價分割方式，經由公開變價程序拍賣，使附表一、二土地之共有人及任何第三人均能自由決定是否參與競價及競價金額，由價高者得，再將變賣所得價金按兩造之權利範圍比例即所有權應有部分比例分配價金之分割方法，使未能取得附表一、二土地之當事人，獲得較為價高之金錢分配，應為最妥適公允之分割方案。又附表一、二土地無法為單獨分割已如前述，是原告依民法第823條第1項、第824條第2項規定主張予以變價分割，尚屬適當，應予准許，爰判決如主文第1項所示。
五、再按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。分割共有物之訴，乃係固有必要共同訴訟，兩造之間本可互換地位，原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然，所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，如由被告負擔全部訴訟費用，於法顯失公平。是本院認本件之訴訟費用應由兩造按應有部分比例分擔，始為公允，爰判決如
主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。中 華 民 國 115 年 3 月 30 日
苗栗簡易庭 法 官 陳秋錦以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 115 年 3 月 30 日
書記官 張智揚附表一：苗栗縣○○鎮○○段00000地號土地編號 姓 名 應有部分 １ 陳子尚 36分之1 ２ 紀宥宇 36分之1 ３ 紀如萍 36分之1 ４ 何弘量 6分之1 ５ 詹治勳 12分之7 ６ 詹圍翔 6分之1附表二：苗栗縣○○鎮○○段00000地號土地編號 姓名 應有部分 １ 陳子尚 36分之1 ２ 紀宥宇 36分之1 ３ 紀如萍 36分之1 ４ 何弘量 6分之1 ５ 詹治勳 4分之3附表三：
編號 姓 名 訴訟費用 １ 陳子尚 3% ２ 紀宥宇 3% ３ 紀如萍 3% ４ 何弘量 16% ５ 詹治勳 69% ６ 詹圍翔 6%