臺灣苗栗地方法院民事判決114年度訴字第146號原 告 陳彧勝被 告 李昌祿
賴詠蘋
李芷綺
李晨希上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年6月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落苗栗縣○○鎮○○段00000○00000地號土地，應予變價分割，所得價金由兩造分別按原告陳彧勝3分之1、被告李昌祿3分之1、被告賴詠蘋、李芷綺、李晨希公同共有3分之1之應有部分比例分配。
原告陳彧勝與被告李昌祿共有坐落苗栗縣○○鎮○○段000地號土地，及其上21建號建物(即門牌號碼苗栗縣○○鎮○○里00鄰○○路000巷0號房屋)，應予變價分割，所得價金由原告陳彧勝與被告李昌祿各按2分之1之應有部分比例分配。
訴訟費用由被告李昌祿負擔35% 、被告賴詠蘋、李芷綺、李晨希連帶負擔30%，原告負擔35%。
事實與理由
壹、程序方面：被告賴詠蘋、李晨希經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，被告李昌祿、李芷綺經合法通知，未於言詞辯論期日到場，均核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張略以：
（一）坐落苗栗縣○○鎮○○段00000○00000地號土地(以下段別省略，並合稱系爭土地)為兩造各按原告3分之1、被告李昌祿3分之1、被告賴詠蘋、李芷綺、李晨希公同共有3分之1之應有部分所共有。系爭土地使用分區為山坡地保育區之農牧用地，屬農業發展條例(下稱農發條例)所稱之耕地，並無不能分割之規定，但考量土地使用，原告僅有3分之1所有權，完全無法使用系爭土地，也無法就系爭土地為收益，且難以溝通各共有人協調分割。為此，訴請變價分割，並將賣得價金按兩造應有部分比例分配。
（二）坐落苗栗縣○○鎮○○段000地號(以下段別省略)土地，及其上21建號建物(即門牌號碼苗栗縣○○鎮○○里00鄰○○路000巷0號房屋)(下合稱系爭房屋)，為原告及被告李昌祿各按應有部分2分之1所共有，並無不能分割之規定，但考量系爭房屋現為被告李昌祿占有使用，且難以溝通協調分割。為此，訴請變價分割，並將賣得價金按兩造應有部分比例分配。
（三）並聲明：如主文第1項、第2項所示。
二、被告李昌祿未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明、陳述。
三、被告賴詠蘋、李晨希陳稱：同意原告之分割方案，以變價方式分割系爭土地等語。
四、被告李芷綺未於言詞辯論期日到場，惟具狀陳稱：對於原告提出分割共有物，無論是原物分割或變價分割，均無意見，且如原物分割，我也沒有意願承受其他共有人的土地，也不願意因受分配時取得超過應有部分價值之土地，而須以金錢補償其他共有人等語。
五、得心證之理由：
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。又分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；或原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第2項亦有明文。再定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、使用情形及各共有人分割後所得之利用價值、經濟效益是否相當而為適當之分配，始能謂為適當而公平。
（二）有關系爭土地部分：
１、系爭土地之使用分區為山坡地保育區，使用地類別為農牧用地，有土地登記第三類謄本在卷可稽(見本院卷第19、23頁)。依農發條例第3條第11款規定係屬耕地，自有農發條例之適用。
２、按每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割；耕地之分割，除有農發條例第16條第1項各款情形外，其分割後每人所有每宗耕地面積應在0.25公頃以上，農發條例第16條第1項、耕地分割執行要點第4點分別定有明文。系爭土地為農發條例第3條第11款所定之耕地，已如前述。又原告係於民國106年7月19日因贈與而取得系爭土地之應有部分3分之1，有土地登記第三類謄本、異動索引等在卷可按(見本院卷第19至25、147、155頁)。是原告係於89年1月4日農發條例修正施行後新成立共有關係，不適用農發條例第16條第1項但書第3款之規定，亦即本件仍應適用農發條例第16條第1項「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割」之規定。再系爭766-2地號土地面積為6,080平方公尺、766-6地號土地面積為3,498平方公尺，原告與被告李昌祿應有部分各3分之1，被告賴詠蘋、李芷綺、李晨希應有部分為公同共有3分之1，有土地登記第三類謄本在卷可按(見本院卷第19至25頁)。以各共有人應有部分比例換算面積，共有人分割後所得面積，系爭766-2地號土地面積3分之1為2,026.7平方公尺(6,0
80.7÷3=2,026.7)、766-6地號土地面積3分之1為1,166平方公尺(3,498÷3=1,166)，均未達0.25公頃(即2,500平方公尺)，依農發條例第16條第1項前段規定，不得分割。
３、系爭土地以原物分割時，既有上開法律規定上之困難，又經本院當庭詢問到場之原告是否同意依民法第824條第2項、第3項之規定，以原物分配予部分共有人，其他未受分配共有人以金錢補償之，經原告表示不願意由其分配土地，而補償其他共有人價金等語(見本院卷第206頁)。而被告李芷綺具狀陳稱：如原物分割，我沒有意願承受其他共有人的土地，也不願意因受分配時取得超過應有部分價值之土地，而須以金錢補償其他共有人等語，有民事陳報狀在卷可稽(見本院卷第199頁)；被告賴詠蘋、李晨希則均表示：同意以變價分割處理，價金由兩造按原應有部分比例分配等語，有言詞辯論筆錄在卷可按(見本院卷第131、161頁)。顯見其等亦不願由其等分配土地，而補償其他共有人價金。被告李昌祿則未到庭，亦未具狀表示意見。可認系爭土地原物分配，事實上亦顯有困難。
４、本院審酌系爭土地性質、共有人之意願，及民法第824條第7項既規定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之」，故如採變價分割，共有人中若對於系爭土地已作使用規劃或有特殊感情，且有意取得系爭地號土地之完整所有權者，得於變賣程序參與競標，買回系爭土地，縱係共有人以外之人得標，系爭土地之共有人仍得以相同條件優先承買，此不僅得以顧及兩造有保有系爭土地意願者之利益，且變價拍賣係交由市場競價決定系爭土地之價值，而非推論評估之價格，應更具真實性，較能公平兼顧全體共有人之利益，並使兩造能信服以消弭歧異。從而，依據系爭土地均為不規則形，且其上為雜木林，並無道路可供通行，業據原告及被告李晨希到院陳明在卷，並有地籍圖在卷可按(見本院卷第162、27頁)。及其經濟效用、兩造之利益及共有人之意願等一切情形，認系爭土地之分割方法，以變價分割方式，經由公開變價程序拍賣，使系爭土地之共有人及任何第三人均能自由決定是否參與競價及競價金額，由價高者得，再將變賣所得價金按兩造之權利範圍比例即所有權應有部分比例分配價金之分割方法，使未能取得系爭土地之當事人，獲得較為價高之金錢分配，應為最妥適公允之分割方案。又前開土地無法為單獨分割已如前述，是原告依民法第823條第1項、第824條第2項規定主張予以變價分割，尚屬適當，應予准許，爰判決如主文第1項所示。
（三）有關系爭房屋部分：
１、系爭房屋為原告及被告李昌祿所共有，應有部分各2分之1，已如前述。又系爭房屋為2層樓連棟加強磚造之透天建物，2樓無其他出入口，據被告李昌祿於本院履勘現場時陳稱屋後亦無出入口，且房屋係占用在156地號土地上，全部占滿；且地政人員表示系爭房屋確實坐落在156地號土地上，且已占滿，故本件無庸測量等情，業經本院會同苗栗縣通霄地政事務所人員及兩造到場履勘屬實，有勘驗筆錄、空照圖、現場照片等在卷可按(見本院卷第171至181頁)。
２、本院審酌系爭房屋僅1樓有1大門出入，如採原物分割方法，因各共有人分得部分均有出入需求，勢將導致日後各共有人對樓梯及出入口使用上之爭執，徒增法律關係之複雜，且不利於建物之融通交易，自足減損系爭房屋之經濟價值，故採原物分配之方法，難認合於全體共有人之利益。經本院詢問原告是否願依民法第824條第2項、第3項規定將系爭房屋分配予原告，再由原告補償被告李昌祿金錢，原告已表示不願意在案(見本院卷第206頁言詞辯論筆錄)。被告李昌祿則未到庭，亦未具狀表示意見。是如將系爭房屋分配予部分共有人，則受分配之共有人依民法第824條第3項規定，對於未受分配或不能按其應有部分受分配之共有人，應予金錢補償，然各共有人對於金錢補償之標準或有不同，受分配之共有人亦未必有意願及資力以金錢補償他共有人，足認系爭房屋以原物分配方法分割，顯有困難。反觀如採變價分割之方法，由買主就系爭房屋單獨買受，在自由市場競爭下，將使系爭房屋之市場價值極大化，對於共有人而言，實較為有利。況民法第824條第7項規定：變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。核其立法理由，乃共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰增訂變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權。準此，倘原告及被告李昌祿中有欲保有所有權者，仍得於變價分配之執行程序中，評估自身之資力，決定是否參與競標或行使優先承買權，而單獨取得共有物之所有權，亦使未能取得系爭房屋之當事人，獲得較為價高之金錢分配，應為最妥適公允之分割方案。從而，本院審酌系爭房屋之使用情形、經濟效用、共有人之整體利益等一切情狀，認系爭房屋應以變價分割為可採。是原告依民法第823條第1項、第824條第2項規定主張予以變價分割，尚屬適當，應予准許，爰判決如主文第2項所示。
六、再按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。分割共有物之訴，乃係固有必要共同訴訟，兩造之間本可互換地位，原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然，所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，如由被告負擔全部訴訟費用，於法顯失公平。是本院認本件之訴訟費用應由兩造按應有部分比例分擔，始為公允，爰判決如
主文第3項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385第1項前段、第80條之1、第85條第1項但書、第2項，判決如主文。中 華 民 國 114 年 7 月 8 日
民事第二庭 法 官 陳秋錦以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 8 日
書記官 張智揚