臺灣苗栗地方法院民事判決114年度訴字第160號原 告 陳邑如訴訟代理人 洪及仁被 告 江慧珠 應受送達處所不明
江明珠兼 上一人訴訟代理人 江冠錄被 告 江瑞華上 一 人訴訟代理人 曾星翔上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國115年1月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應就被繼承人江輝彬名下坐落苗栗縣○○鎮○○○段○○○段0000○0000○0000○0000○號建物所有權全部辦理繼承登記後，將前開建物移轉登記予原告。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告於繼承江輝彬之遺產範圍內連帶負擔。事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第7款分別定有明文。原告起訴時主張：「被告江輝彬、江施綉絹（下均逕稱其名，合稱江輝彬等2人）之繼承人，應將苗栗縣○○鎮○○○段○○○段000000○000000○000000○000000地號土地（下稱系爭土地）其上同段1083、1084、1085、1086建號建物、權利範圍全部，辦理所有權移轉登記予原告」（本院卷第15頁），嗣於民國114年8月22日變更其訴之聲明如主文第1項所示外，另主張「被告江瑞華應將門牌號碼竹南鎮龍山里18鄰天祥街2段21巷42弄3、5、7、9號即苗栗縣○○鎮○○○段○○○段0000○0000○0000○0000○號建物（下合稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地）所有權部登記次序0000-000號之最高限額抵押權（下稱系爭抵押權）設定登記全部予以塗銷。」（本院卷第345頁），核其就追加部分主張之請求權基礎為原告與江輝彬等2人間就系爭建物之買賣契約，及基於該契約債權人地位依民法第244條第1項請求塗銷系爭抵押權，而與其餘請求相互牽連，應不致妨礙被告之防禦及訴訟之終結，尚屬合法。
二、被告江慧珠、江瑞華經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：㈠原告與江輝彬等2人於101年4月間簽立土地房屋買賣契約，約
定由原告以新臺幣（下同）7,539,000元向江輝彬等2人買受系爭房地（下稱系爭契約），並就價金全部給付完畢，江輝彬等2人亦將系爭土地移轉登記予原告，惟系爭建物擬拆除後重建，故暫未過戶。詎江施綉絹、江輝彬陸續死亡，繼承人為被告全體，然系爭建物仍登記為江輝彬所有，爰請求被告依系爭契約第1條、第5條及民法第348條規定，就系爭建物辦理繼承登記後移轉予原告。
㈡又江輝彬及其繼承人依系爭契約應交付無瑕疵之物予原告，
詎被告江瑞華竟於112年9月15日擅自於系爭建物設定系爭抵押權予被告江瑞華，將使系爭契約陷於不完全給付之狀態，是依系爭契約，原告得請求被告交付無瑕疵之系爭建物。又渠等既以無償行為害及原告就系爭契約之債權，原告自得依民法第244條第1項規定聲請撤銷江輝彬與被告將江瑞華間設定系爭抵押權之無償行為等語。
㈢並聲明：⒈如主文第1項所示。⒉被告江瑞華應將系爭抵押權設定登記全部予以塗銷。
二、被告之抗辯：㈠被告江冠錄、江明珠以：依系爭契約本應將系爭建物登記予原告，故同意原告之請求等語。
㈡被告江瑞華以：伊對於系爭契約之作成與價金之收取毫不知
情，且系爭建物遲未過戶與常態不同，是否成立尚屬猶疑，且系爭建物屬江輝彬遺產，應由繼承人共同決定。另江輝彬對伊尚有龐大債務尚未清償，始設定系爭抵押權等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈢被告江慧珠未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、不爭執事項：下列事項為原告與到庭被告所不爭執（本院卷第322頁），並有相關資料在卷可查，未到庭被告則依民事訴訟法第280條第3項視同自認，自堪信為真實：
㈠系爭建物於簽約時為訴外人江輝彬、江施綉絹分別共有，江
施綉絹104年6月14日死亡後，由江輝彬分割繼承而登記為單獨所有權人㈡江輝彬於112年11月23日死亡，其全體繼承人為被告4人，應繼分為各4分之1。
㈢系爭建物目前仍登記為江輝彬所有，尚未經被告辦理繼承登記。
四、本院之判斷：原告主張其向江輝彬等2人買受系爭建物，得請求被告辦理繼承登記後再為移轉登記；又系爭抵押權因使權利瑕疵且屬無償行為，故應予塗銷等語，為被告江瑞華所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠原告應得請求被告將系爭建物移轉登記予原告：
⒈按系爭契約第1條約定：「甲方（即江輝彬等2人）所有本件
土地房屋（即系爭房地）今願以價款7,539,000元出賣與乙方（即原告）而乙方喜諾承買是實。」、第5條本文約定：「甲方對乙方收取本契約第2條第2項價款同時應須辦妥左列文件交付乙方以便向地政機關申請過戶登記而登記程序上再須要甲方之印鑑證明書或蓋章及親自到場監證時甲方應無條件給乙方之方便絕不得藉故刁難。」（本院卷第23至25頁）又按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條定有明文。又不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，亦為民法第758條第1項所明定，是不動產買賣契約成立後，出賣人當負有交付出賣物，並辦理不動產移轉登記予買受人之契約義務。
⒉經查，原告主張於101年4月間向訴外人江輝彬、江施綉絹買
受系爭房地，約定買賣價金為7,539,000元，價金均已付訖等語，業據原告提出其與江輝彬等2人間之土地房屋買賣契約書、101年5月2日、101年7月10日苗栗縣後龍鎮農會匯款申請書為證（本院卷第21至29、205至207頁）。而證人盧羿蓉於114年9月25日本院言詞辯論程序具結證稱：原告與江輝彬於101年4月時在江輝彬家的一樓，就是彬記中藥行裡面討論系爭契約的房地買賣，當時我在場，在場的還有我丈夫、原告丈夫、被告江冠錄及其妻子熊麗玲。我跟原告兩對夫妻去跟江輝彬買賣房屋、簽約，原告他們有四間，我在他們隔壁只有一間，簽約之前就在協商，當天談定後我們有確認契約內容、金額，江輝彬拿了印章親自蓋用，江施綉絹當天沒來，應該在房間，是由江輝彬一起拿來蓋的，我們都在場，也有帶章，確認土地標示坐落、金額，然後一式兩份，當場一起蓋章。因為我們兩對夫妻跟江輝彬買房子時有討論合建計畫，就是我跟原告買的共五間房子是相連的，位於社區入口，那房子殘破不堪無法住人，原地主後面還有很多戶也都是這樣，我們想說拆除重建變成類似樣品屋的概念，接著後面蓋起來就可以繁榮那個社區，當時想說既然要拆除了所以不過戶也很合理。後來因為疫情所以一直擱置到現在，直到112年底我們知道江輝彬住進加護病房，才警覺有後續問題，我們無法找齊繼承人所以才來訴訟。而且被告江瑞華在109至110年左右也有來找原告談合建，在江瑞華的後龍金龍旅社，顯然江瑞華也知道這是原告跟我的房地。土地過戶則是講好由熊麗玲帶著江輝彬去辦理等語（本院卷第448至458頁）。證人熊麗玲則於同日具結證稱：原告是我學校的同事，認識很久了，江輝彬、江施綉絹分別是我公婆，江輝彬和原告磋商系爭契約時我也在場，江施綉絹不在，因為她已經在病床上躺好幾年了，江輝彬已經想找人買地很久了，但土地太大不容易脫手，所以他希望可以找到跟他重建的買家，我先生江冠錄找到我朋友，就是有意願要來投資這塊房地的原告接洽來購買。系爭契約是在彬記藥房後面的小會客室簽立，當天就講定好要簽約，房地價金付給江輝彬，契約是我協助撰寫的。當時江輝彬、被告江冠錄有在討論土地房屋過戶後，大家可以來討論合建，至於房屋沒有過戶的原因我不了解，只是江輝彬好像有提到合建時可直接重建，不用再報拆或滅失，減少麻煩，而且江輝彬一天到晚都想要合建。後來江輝彬跟我說錢已經進來，要我準備過戶，我就跟江輝彬一起到地政事務所當場寫。江輝彬要求我在系爭契約幫江輝彬等2人代簽名，蓋章則是他自己蓋。我知道原告同意暫緩房屋過戶，說是尊重江輝彬的意思，因為江輝彬說要合建，原告也同意等語（本院卷第458至465頁）。由前開土地房屋契約書及證人盧羿蓉、熊麗玲之陳述，佐以系爭土地確由原告於101年6月26日取得，亦有系爭土地登記第一類謄本在卷可查（本院卷第55至61頁），可知原告確有以前開價金向江輝彬等2人購買系爭房地，且系爭土地已於系爭契約簽立後未久先行過戶，另依前開證人之證述可知原告購買目的係為投資，並期能以重建方式獲利，而依通常房屋交易之情形，房屋過戶將須支出規費、契稅等，建物存續年份越短、價值越高則稅費越高，則原告與江輝彬等2人交易之目的既在於將房屋拆除重建並出售獲利，且原告與江輝彬之兒媳即證人熊麗玲又為舊識，亦有相當之信賴關係存在，則為減省交易成本而就系爭建物暫緩移轉登記，尚非無稽。從而，原告主張其以系爭契約向江輝彬等2人買受系爭建物，應堪信為實。⒊復由苗栗縣後龍鎮農會匯款申請書（本院卷第205至207頁）
以觀，可知原告分別於101年5月2日、101年7月10日各匯款4,000,000元、3,539,000元，共7,539,000元至江輝彬申設於玉山銀行後龍分行帳號0000000000000號帳戶（下稱玉山帳戶）內，江輝彬之玉山帳戶亦確於同日有原告匯付之該等款項入帳，亦有114年9月9日玉山銀行集中管理部函暨玉山帳戶交易明細在卷可查（本院卷第423至425頁）。而系爭土地係於101年6月26日移轉登記完成（本院卷第55至61頁），則原告前開付款時程與金額，與系爭契約第2條所定第一、二期款於101年4月27日前給付各2,000,000元、尾款3,539,000元於登記完成後付清等期程大致相符，堪認原告就系爭契約之買賣價金均已給付完畢，江輝彬等2人依前開系爭契約第1條、第5條及民法第348條規定，自應將系爭建物之所有權移轉登記予原告。
⒋被告江瑞華雖抗辯系爭契約之真正性有疑，且系爭契約價金
再轉出至何處亦關乎系爭契約之效力等語。然系爭契約乃屬真正而非通謀虛偽，業如前述。至江輝彬收受原告之價金後，雖有將其中大筆款項自玉山帳戶轉出（本院卷第425頁），惟該等買賣價金既為江輝彬所受領，則其如何處分自與原告無涉。況證人熊麗玲前開證述亦稱其受江輝彬告知已收到原告給付之買賣價款後方準備過戶土地；被告江冠錄則稱系爭契約的價金是進到江輝彬的戶頭，當時江輝彬有說想要把錢給被告江瑞華，後來也有匯錢，不曉得為什麼江瑞華不承認等語（本院卷第320頁），是此可知原告給付之價金乃由江輝彬取得後自行處分，並非僅用以製造金流外觀。被告江瑞華前開抗辯自無足採。
⒌末按繼承人自繼承開始時，承受被繼承人財產上之一切權利
、義務，民法第1148條第1項本文定有明文。是債務人死亡後，其債權契約之權利、義務，自歸由全體繼承人負擔。查江輝彬等2人依系爭契約對於原告負有移轉系爭建物之契約義務，而江施綉絹於104年6月14日死亡後，其繼承人為江輝彬與被告，有繼承系統表、江輝彬等2人及被告之除戶謄本、戶籍謄本在卷可查（本院卷第79至95頁），則就系爭契約之義務當由渠等承受之；再江輝彬於112年11月23日死亡後，其固有及繼承自江施綉絹就系爭契約之義務，亦由其繼承人全體即被告承受之，且系爭建物本係渠等繼承自江輝彬，則原告請求被告即江輝彬等2人之全體繼承人依系爭契約將系爭建物移轉登記予原告，亦未逾被告繼承江輝彬遺產之範圍，應屬有據。
㈡被告應於移轉登記前先就系爭建物辦理繼承登記：
⒈按因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行
為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權，民法第759條定有明文。而所有權移轉登記係直接對物權所為處分行為，故依前開規定，所有權人倘若死亡者，其繼承人自非先經登記，不得移轉之。然若請求權人已一併請求辦理繼承登記，倘法院認其移轉之請求有理由，為求訴訟經濟，自得以一訴請求該死亡所有人之繼承人辦理繼承登記，並請求該繼承人於辦理繼承登記後，就不動產為移轉登記（70年廳民一字第121號意旨參照）。
⒉查系爭建物現登記之所有權人仍為江輝彬，而江輝彬於112年
11月23日死亡，其繼承人即為被告全體，被告亦尚未辦妥系爭建物之繼承登記，有系爭建物第一類謄本在卷可查（本院卷第63至77頁），是原告請求被告於移轉登記系爭建物前，就現仍登記在江輝彬名下之系爭建物所有權全部辦理繼承登記，即屬有據。
㈢原告請求被告江瑞華塗銷系爭抵押權部分：
⒈按出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得
依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第353條固有明文，即買受人僅得依關於債務不履行之規定，行使其權利，且買受人僅能對出賣人主張瑕疵擔保之權利，而不能對第三人行使之。
⒉經查，原告雖主張被告依系爭契約應交付權利無瑕疵之系爭
建物，是被告江瑞華應將系爭建物上設定之系爭抵押權予以塗銷等語。然查，系爭契約係由被告所繼承，則原告僅得依債務不履行之規定，向被告主張瑕疵擔保責任，如減少價金、解除契約等，始屬之。而被告江瑞華固為系爭抵押權之抵押權人，惟江輝彬以系爭建物設定系爭抵押權予被告江瑞華時，被告江瑞華就系爭契約而言乃為第三人，則不能僅因系爭契約經繼承後，被告江瑞華為有系爭契約連帶債務人之一之偶然，即詎令其將固有財產之系爭抵押權塗銷，蓋其繼承系爭契約所應負擔之出賣人責任，與其取得系爭抵押權乃屬二事，亦無以其固有財產負擔繼承範圍內責任之理。況原告主張塗銷系爭抵押權，意在直接對第三人除去系爭建物之權利瑕疵，並非依前開規定依債務不履行之規定對出賣人行使權利，自與前開規定未合，不應准許。
⒊原告雖又主張依民法第244條第1項規定請求被告江瑞華塗銷
系爭抵押權云云。然按債務人所為之無償行為，有害及債權者，債權人得聲請法院撤銷之；債務人之行為非以財產為標的，或僅有害於以給付特定物為標的之債權者，不適用前二項之規定，民法第244條第1項、第3項分別定有明文。又按89年5月5日民法第244條第3項修正施行後，債權人之以給付特定物為標的之債權，債務人就所負債務為無償行為致給付不能且已無資力時，債權人倘未轉換請求債務人賠償因債務不履行所生金錢損害，不得依同條第1項及第4項規定，請求法院撤銷債務人所為之無償行為及請求受益人或轉得人回復原狀（最高法院108年度台上大字第1652號民事裁定意旨參照）。經查，原告對被告之債權乃為系爭建物之移轉登記請求權，業如前述，則此乃屬給付特定物為標的之債權無訛，則原告既仍請求就系爭建物為移轉登記，而未轉換為依債務不履行所生之金錢損害，自無民法第244條第1項適用之餘地。至江輝彬與被告江瑞華間就系爭抵押權之設定究否為無償行為，則無判斷之必要。
五、綜上所述，原告依系爭契約第1條、第5條約定、民法第348條第1項規定，請求被告就系爭建物辦理繼承登記後，再為移轉登記予原告，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及未予援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 115 年 1 月 30 日
民事第二庭 法 官 陳景筠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 30 日
書記官 蔡孟穎