臺灣苗栗地方法院民事判決114年度訴字第143號
114年度訴字第163號原 告 涂有順
徐國明
彭智忠共 同訴訟代理人 羅永安律師被 告 溫文豪訴訟代理人 王少輔律師
賴俊嘉律師（以上為114年度訴字第143號事件當事人）原 告 溫文豪 住苗栗縣○○市○○路00巷00號訴訟代理人 王少輔律師
施志遠律師賴俊嘉律師被 告 涂有順 住○○市○○區○○街0○00號
徐國明 住苗栗縣○○鎮○○路0段000巷00弄00
號彭智忠 住新竹縣○○鄉○○村○○○00號共 同訴訟代理人 羅永安律師（以上為114年度訴字第163號事件當事人）上列當事人間請求履行買賣契約等事件，本院於民國114年12月23日合併言詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、本院114年度訴字第143號事件部分：
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
貳、本院114年度訴字第163號事件部分：
一、被告應連帶給付原告新臺幣1,314,000元，及被告涂有順、徐國明各自民國114年2月12日起、被告彭智忠自民國114年2月11日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、訴訟費用由被告連帶負擔。
三、本判決於原告以新臺幣438,000元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣1,314,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、分別提起之數宗訴訟，其訴訟標的相牽連或得以一訴主張者，法院得命合併辯論；命合併辯論之數宗訴訟，得合併裁判；民事訴訟法第205條第1、2項規定甚明。本院114年度訴字第143號履行買賣契約等事件（下稱系爭143號事件）及本院114年度訴字第163號給付價金事件（下稱系爭163號事件）係兩造各依渠等所簽立之買賣契約起訴對造，其等之當事人同一且當事人地位相反，且此二事件所本之基礎事實相同，兩宗訴訟亦均行同種程序，合併審理並無窒礙難行之處，有助於為全盤之考量以解決紛爭，爰依上開規定命合併辯論及裁判。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2、4款定有明文。
系爭143號事件之原告涂有順、徐國明、彭智忠（下稱涂有順等3人）原起訴被告溫文豪（下稱姓名）請求：㈠先位聲明：⒈溫文豪應將坐落苗栗縣○○市○○段000地號土地（下稱系爭土地）所有權移轉登記予涂有順等3人共有（應有部分各三分之一）；⒉確認溫文豪對涂有順等3人之買賣價金債權逾新臺幣（下同）14,672,194元部分不存在。㈡備位聲明：溫文豪應給付涂有順等3人3,322,194元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息（見系爭143號事件卷第15至16頁）。嗣變更請求為：溫文豪應給付涂有順等3人1,314,000元及自民事更正聲明暨準備一狀繕本送達翌日即民國114年3月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見系爭143號事件卷第181頁）。其變更係因起訴後溫文豪業移轉登記及交付權狀，核屬請求之基礎事實同一，且因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，揆諸前開規定，應予准許。
貳、實體方面
甲、系爭143號事件
一、涂有順等3人起訴主張：兩造於113年4月16日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定伊等以總價1,800萬元向溫文豪購買其所有系爭土地，雙方並委由合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經）辦理系爭契約買賣價金履約保證程序。詎：㈠系爭土地有遭農舍管制套繪之狀態；縱嗣塗銷套繪管制註記，溫文豪仍違反系爭契約第6條第2項、第7條第5項所約定隨時應給付無瑕疵之物之給付義務；㈡溫文豪亦未依系爭契約第2條第1項約定於113年5月3日前，給付備證用印款時備齊一切過戶證件資料辦理所有權移轉登記手續；且於系爭土地移轉登記後仍未交付權狀。故溫文豪因前開違約且可歸責之事由致涂有順等3人受有損害，伊等自得依系爭契約第10條第3項約定請求懲罰性違約金或損害賠償共計1,314,000元【計算式：自113年5月3日至113年9月26日共計146日；按買賣總價款每日千分之0.5即每日9,000元；146日×9,000元＝1,314,000元】。為此，爰依系爭契約第10條第3項約定、民法第227條第1項規定（準用給付遲延）提起本訴，並請求擇一為勝訴判決等語。並聲明：溫文豪應給付涂有順等3人1,314,000元及自114年3月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、溫文豪則以：伊於系爭契約簽約前後業多次確認系爭土地無何建築套繪管制紀錄，系爭土地於履行系爭契約過程中雖曾遭苗栗縣頭份地政事務所（下稱頭份地政）為套繪管制之註記，然此係頭份地政之誤繕註記，該錯誤註記亦經刪除更正，故系爭土地於客觀上並無何套繪管制註記之瑕疵；又伊於113年5月3日前已交付過戶所需之相關文件予兩造委任辦理系爭土地移轉過戶之地政士即訴外人吳思賢，系爭契約履行時程之延後，係因行政機關前開錯誤註記之疏失，不可歸責於伊，亦難認伊有何違約情事；又伊並未拒絕交付權狀，且涂有順等3人亦無因未取得權狀有何損害等語，資為抗辯。並聲明：涂有順等3人之訴駁回；如受不利判決，願預供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造同意下列不爭執事項為真實，法院得逕採為判決基礎：㈠溫文豪出賣系爭土地予涂有順等3人，兩造並於113年4月16日
簽立系爭契約，溫文豪於該契約列名為賣方，溫為章則列名代理人，約定價金為1,800萬元，並依合泰建經之價金履約保證程序辦理。
㈡涂有順等3人應給付之價金於113年5月27日前已全額匯入履約
保證帳戶；因涂有順等3人爭執尚有本訴違約金1,314,000元，故除1,314,000元外，其餘買賣價金涂有順等三人同意溫文豪收受。
㈢溫文豪於113年9月20日業將系爭土地以買賣為登記原因移轉
予涂有順等3人。溫文豪於114年6月27日交付系爭土地之土地所有權狀予涂有順等3人。
㈣兩造所提證據之形式真正不爭執。
四、得心證之理由：㈠按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任，民法第227條第1項、第230條規定各定有明文。另按系爭契約第2條第1項約定「⒈買方應於民國113年5月3日前給付。⒉買賣雙方應於上述日期前，備齊一切過戶證件資料，並於公契上完成用印手續」、第6條第2項約定「賣方應隨時提供辦理過戶所需證件至買方順利取得完整無瑕疵之產權時為止，不得有刁難或藉故推諉遲延之情事，否則願負違約及因此所造成買方損害之賠償責任」、第7條第5項約定「若買賣土地為農地時，賣方應提供農地作農業使用證明書予買方，賣方保證買賣土地未曾申請農舍或提供予第三人申請農舍，亦非由已建築農舍土地分割出」、第10條第3項約定「賣方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、清償貸款、繳納稅費及點交土地等，應賠償買方自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至賣方完全給付時為止。」（見本院系爭143號事件卷㈠第27、29頁）。涂有順等3人主張溫文豪前開違約之事由，為溫文豪所否認，自應由涂有順等3人舉證證明。
㈡經查，系爭土地於系爭契約簽立後，頭份地政曾於113年5月
間於系爭土地之登記上註記「未經解除套繪管制不得辦理分割；已興建農舍，使用執照核發日期：71年7月19日」等文字，有系爭土地謄本、頭份地政之土地登記申請書在卷可參（見本院系爭143號事件卷㈠第23、499至503頁）。惟該等註記文字為頭份地政於頭份市公所函囑地政辦理農舍配合耕地註記作業時所為之行政上誤繕，且該誤繕之註記復經頭份地政於113年7月間為更正登記，並刪除相關註記登記（見本院系爭143號事件卷㈠第475至479頁之土地登記申請書），此有頭份地政函文及附件在卷可憑（見本院系爭143號事件卷㈠第437至633頁），足見上開註記為頭份地政之行政疏失。系爭土地既本無需為農舍套繪管制註記，自不因曾有此誤載之註記而產生瑕疵。
㈢又系爭土地非主管機關列管農舍套繪管制之標的，亦非其他農舍之配合耕地：
⒈按農業用地興建農舍辦法第12條第1、2項規定「直轄市、縣
（市）主管建築機關於核發建造執照後，應造冊列管，同時將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記，並副知該府農業單位建檔列管。（第1項）已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。（第2項）」，查系爭土地為都市計畫農業用地，業據兩造所不爭執，揆諸前開規定，有關農舍套繪管制之主管機關為苗栗縣政府。
⒉查系爭土地前為重測前蟠桃段山下小段447地號土地之一部；
而蟠桃段山下小段447地號土地（未分割前）前曾提供作為蟠桃段山下小段977建號（使用執照69栗建管頭字第6676號）及978建號（使用執照71栗建都頭字第001322號）之農舍基地，嗣蟠桃段山下小段447、446地號於74年4月18日分割為446、446-1、447及447-1地號土地，446與447-1地號於74年5月31日合併為446地號、447地號於95年1月13日分割為44
7、447-1、447-2地號，447、447-1、447-2地號於95年12月13日合併後分割為447、447-3地號，447地號於96年3月9日分割為447、447-4地號，即104年重測後之系爭土地。上開土地歷經合併分割後，上開：①977建號（使用執照69栗建管頭字第6676號）於95年1月6日為建物第一次測量，建物坐落於斯時447地號、建築基地為447、447-1、447-2地號，復於96年3月2日建物坐落於447-4地號（即重測後山下段763地號土地），建築基地為447、447-3、447-4地號，977建號建物重測後為山下段199建號；②978建號（使用執照71栗建都頭字第001322號）於95年1月24日為建物第一次測量，建物坐落於斯時447-1地號、建築基地為447、447-1、447-2地號，復於96年3月2日變更建築基地為447-3地號即重測後山下段762地號土地，978建號建物重測後為山下段198建號等情，復有苗栗縣政府函文及附件在卷可憑（見本院系爭143號事件卷㈠第223至321頁，卷㈡第263至323頁）；故以前開農舍及基地之分割、合併及變更後，系爭土地已非山下段198、199建號農舍之基地。此經苗栗縣政府亦以函文說明：系爭土地並無受農舍套繪管制等語，及頭份地政來函陳以：系爭土地其上並無登記建物，前所誤載之使用執照71栗建都頭字第001322號建物業變更建築基地為山下段762地號（即重測前447-3地號），故配合註記刪除更正，（系爭土地）登記簿資訊無配合耕地之註記等語，有苗栗縣政府及頭份地政函文及附件可憑（見本院系爭143號事件卷㈡第163至203、223頁）；另據證人黃于芬證述：我之前是頭份市公所農經課約僱人員，負責套繪資料查詢業務，有經手系爭土地之套繪查詢，因系爭土地有關是否套繪的主管機關是苗栗縣政府，公所是依縣府回覆之處理，縣府前曾認有套繪，惟其後又稱無套繪，事後我有跟苗栗縣政府、地政事務所等人員三方至地政機關調閱相關資料確認系爭土地已於96年間已解除套繪，縣府亦為此部分認定等語（見本院系爭143號事件卷㈡第33至38頁）。
從而，系爭土地既未經苗栗縣政府為農舍套繪管制，亦非為前開二建物（農舍）之基地耕地或配合耕地，難認有何權利瑕疵。
⒊系爭契約第7條第5項固約定「若買賣土地為農地時，賣方應
提供農地作農業使用證明書予買方，賣方保證買賣土地未曾申請農舍或提供予第三人申請農舍，亦非由已建築農舍土地分割出」等語，然該約定之目的是為確認買賣標之農業用地可得用以興建農舍（農業設施），或獨立買賣不受農舍應與其坐落用地併同移轉（農業發展條例第18條規定參照）等限制使用；故系爭土地雖從重測前蟠桃段山下小段447地號土地分割而出，然系爭土地於系爭契約簽立時，並非其他農地之配合耕地，亦無農舍（農業設施）套繪管制，堪認溫文豪所出賣之系爭土地本並無存在何權利瑕疵。
㈣又據證人吳思賢於本院審理中證述：我是辦理系爭契約之地
政士，系爭土地於簽約前依仲介公司所提之資料並無套繪註記，且實際上亦為空地，而依系爭契約，於5月初用印、申報稅務，但於5月下旬就發現市公所這邊有系爭土地的套繪通知，我告知買賣雙方有此問題，大家討論這部分要如何處理，整個買賣就暫停下來，因為我們在簽約前調閱的土地謄本並沒有套繪註記的紀錄，也拿到縣政府無套繪的公文，但於5月20幾日至9月初的土地謄本都是有被套繪的狀況，大概到9月9日有說這是一個錯誤的登記，因為96年間已經解除套繪了，我才再申請謄本確認確實被解除了，之後有陸續跟地政、縣政府、頭份市公所確認都已經解除了，系爭土地是沒有被套繪的，溫文豪於簽約時就把系爭土地權狀交付給我了，之後在5月上旬也把印鑑、印鑑章都交出來，由我持相關過戶證件進行土地移轉，溫文豪並無過戶文件交付遲延之情形，當時爭議出現了，雙方都同意去做調解處理此問題怎麼解決，嗣系爭土地於113年9月20日雖已移轉予買方，但買方認為有遲延的問題未處理，不同意辦理結案，於11月15日時，買方有要求交付土地權狀，惟我認為溫文豪有遭扣留部分款項，並未取得全部買賣價金，所以不能交付權狀，因為交易還沒完成，當時買方的律師也說先這樣處理暫時先放著，但溫文豪之後也有同意交付，並告知買方可以來取權狀等語（見本院系爭143號事件卷㈡第17至25頁），又證人吳思賢為仲介公司特約地政士而處理系爭土地買賣移轉事件，亦曾代理買賣雙方（溫文豪、徐國明）處理、查詢系爭土地誤認套繪登記等情，與兩造間並無何利益衝突而偏袒任一方之必要，堪認其證述堪予採信。故依證人吳思賢所述及前開錯誤登記更正之歷程，足見溫文豪本已於系爭契約約定之時程交付相關過戶證件提供辦理系爭土地之移轉登記，嗣因行政機關前開錯誤登記乃造成系爭契約履行延宕之情形，亦此據頭份地政函文所指：「在更正登記完畢之前，溫文豪無法辦理移轉登記」等語（見本院系爭143號事件卷㈠第438頁），故系爭契約之履行縱因此遲延履行，亦難認可歸責於溫文豪。再者，溫文豪固於系爭土地移轉所有權登記後未立即交付權狀予涂有順等3人，惟此乃因涂有順等3人尚有買賣價款未給付，亦經買方同意暫由地政士保管。綜據上述，難認溫文豪有何違反系爭契約第2條第1項、第6條第2項約定之情事。㈤從而，系爭土地於買賣契約簽立時，客觀上即無何遭農舍套
繪管制，於履約過程中遭行政機關誤為管制註記，亦非可歸責於溫文豪，難認溫文豪就系爭契約之履行有何違反系爭契約第2條第1項、第6條第2項、第7條第5項約定而應依第10條第3項約定給付違約金之事由，或有何可歸責於溫文豪致不完全給付之情形；涂有順等3人主張溫文豪應依系爭契約第10條第3項約定計算給付違約金或損害賠償，即屬無據。
五、綜上所述，涂有順等3人依系爭契約第10條第3項約定、民法第227條第1項規定請求溫文豪給付1,314,000元及自民事更正聲明暨準備一狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又涂有順等3人之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應一併予以駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
乙、系爭163號事件
一、溫文豪起訴主張：兩造於113年4月16日簽立系爭契約，約定伊以總價1,800萬元出賣系爭土地予涂有順等3人；伊已於113年9月20日依約移轉系爭土地所有權予涂有順等3人並完成點交，詎涂有順等3人竟以履約過程中系爭土地曾遭頭份地政註記誤為套繪管制之不可歸責伊之事由，拒絕撥付履保帳戶內其中1,314,000元之買賣價款，爰依系爭契約約定及民法第367條規定（請求擇一為勝訴判決），提起本訴。並聲明：涂有順等3人應連帶給付溫文豪1,314,000元及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、涂有順等3人則以：系爭土地有遭農舍管制套繪之狀態；縱嗣塗銷套繪管制註記，溫文豪仍違反系爭契約第6條第2項、第7條第5項所約定隨時應給付無瑕疵之物之給付義務；溫文豪亦未依系爭契約第2條第1項、第6條第1項約定於113年5月3日前，給付備證用印款時備齊一切過戶證件資料辦理所有權移轉登記手續，亦遲未交付權狀予伊等。故溫文豪因前開違約且可歸責之事由致伊等受有損害，伊等自得依系爭契約第10條第3項約定請求懲罰性違約金或損害賠償共計1,314,000元等語。並聲明：溫文豪之訴駁回；如受不利判決，願預供擔保，請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項同系爭143號事件。
四、得心證之理由：㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。民法第345條第1項、第367條第1項分別定有明文。系爭契約第2條、第7條第6項「買方應依下列日期給付賣方價款：買賣總價壹仟捌佰萬元整…完稅款：壹仟貳佰陸拾萬元整」、「買方若為二人以上，應負連帶責任。賣方若為二人以上時，亦同」（見本院系爭163號事件卷第25、27頁）。經查，涂有順等3人向溫文豪購買系爭土地，業經溫文豪移轉系爭土地所有權登記（見不爭執事項），涂有順等3人自應依系爭契約給付價金；而涂有順等3人固以溫文豪就系爭契約有系爭143號事件所示之違約事由，尚有買賣價款1,314,000元於履保帳戶拒絕溫文豪受領為辯，然溫文豪就系爭契約並無何違約事由，如系爭143號事件判決理由所示，故溫文豪請求涂有順等3人應依前開規定及系爭契約約定連帶給付剩餘買賣價款1,314,000元並自系爭163號事件起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息（民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條規定參照；涂有順、徐國明於114年2月11日收受，彭智忠於114年2月10日收受，見本院系爭163號事件第75至79頁），即屬有據。
五、綜上所述，溫文豪依前開規定及系爭契約請求涂有順等3人連帶給付溫文豪1,314,000元，及涂有順、徐國明各自114年2月12日起、彭智忠自114年2月11日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。
六、溫文豪陳明願供擔保後，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。另涂有順等3人陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項中 華 民 國 115 年 1 月 27 日
民事第一庭 法 官 黃思惠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 27 日
書記官 洪雅琪