臺灣苗栗地方法院民事判決114年度訴字第179號原 告 施振祥被 告 陳文誌上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國114年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣（下同）1,584,968元及自民國114年2月6日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔40％，餘由原告負擔。
本判決於原告以528,000元供擔保後，得假執行。但被告如以1,584,968元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國113年3月5日成立買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定原告向被告購買其所有苗栗縣○○鄉○○段000000地號土地及同段1325建號建物（下稱系爭房地），價金共計新臺幣（下同）1,150萬元；原告則已給付買賣價金共計376萬元。又系爭房地於系爭買賣契約成立後遭被告之債權人聲請本院囑託查封登記致無法移轉登記，原告乃依系爭買賣契約第8條第2項約定催告被告去除查封登記以履行契約，詎被告經原告與履約保證受託人第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經）催告後仍未能除去查封登記而履行契約，原告復依該約定於113年11月13日解除系爭買賣契約。
又系爭賣賣契約既因被告違約而解除，被告自應返還原告已給付之價金，並給付原告已支付同額價金之違約金，而原告僅收受自第一建經退回之部分買賣價金，被告尚有84,968元價金未返還，並應支付原告已支付價金376萬元同額之違約金，爰依系爭買賣契約第8條第2項約定、解除契約回復原狀法律關係提起本訴等語。並聲明：被告應給付原告386萬7,269元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告係因遭人詐欺致遭查封登記，此為無法預料之情事致無法履行系爭買賣契約，並非故意，故不需支付違約金；如認需要支付違約金，亦認違約金過高；惟原告請求解約後返還價金部份即8萬4,968元部分同意返還等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願預供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠本件原告主張兩造於113年3月5日成立系爭買賣契約，約定原
告向被告購買系爭房地，價金共計1,150萬元，原告則已給付買賣價金共計376萬元，又系爭房地於系爭買賣契約成立後遭被告之債權人聲請本院囑託查封登記致無法移轉登記致無法履行系爭買賣契約等情，業據其提出系爭買賣契約、存證信函、系爭房地之土地、建物謄本等件為憑（見本院卷第47至85頁），並據被告所不爭執（見本院卷第112頁）。又土地經辦理查封登記後未為塗銷前，除有土地登記規則第141條第1項所定各款情形外，登記機關應停止與其權利有關之新登記，此觀該登記規則同條項本文規定即明，是不動產經法院囑託辦理查封登記後，在未為塗銷登記前，登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能（即確定不發生）之狀態（最高法院110年度台上字第2741號判決意旨參照）；觀之系爭房地之謄本（見本院卷第79、83頁），可見系爭房地確已於113年4月15日經查封登記在案，且迄今未塗銷，足認被告就系爭買賣契約之履行，已屬給付不能。
㈡按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，應返還由他方所受領之給付物，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款定有明文；又系爭買賣契約第7條第1項、第2項約定：「買賣雙方約定最後履行契約義務期限為113年5月31日…前項期限屆至前完成移轉登記並塗銷他項權利登記…」，及第8條第2項約定：「賣方（即被告）違反契約之義務時…經買方（即原告）與第一建經定7日期限催告，仍未履行，買方得解除契約。因可歸責於賣方之事由致契約解除時，除應返還買方已給付之價金外，並同意按買方已支付之價金總額之同額做為違約金賠償買方…」，有系爭買賣契約在卷可憑（見本院卷第50頁）。本件原告主張其依系爭買賣契約第8條第2項約定催告被告去除查封登記以履行契約，且被告經原告與第一建經催告後仍未能除去查封登記而履行契約，原告復於113年11月13日解除系爭買賣契約等情，業據其提出存證信函在卷可憑（見本院司促卷第23至32頁），並據被告所不爭執（見本院卷第112頁）；是被告依約既負有將系爭房地移轉登記之義務，且經原告及第一建經依系爭買賣契約第8條第2項約定催告後仍未能履行，故原告依上開約定條項解除系爭買賣契約，並依該約定及民法第259條規定請求被告返回原告前給付之價金376萬元中之84,968元（其餘價金前已返還），及依該約定請求違約金（數額如下述），即屬有據。
㈢又觀之系爭買賣契約第8條第2項約定「賣方違反契約之義務
時，每逾一日按買方已付價款萬分之二計算違約金（自逾期之次日起至完成給付日止），逾第7條第1項及第2項期限仍未完成點交結算，以總價計算每日違約金；…。因可歸責於賣方之事由致契約解除時，除應返還買方已給付之價金外，並同意按買方已支付之價金總額之同額做為違約金賠償買方，且應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用」，足見賣方即被告違約後，除應給付按買方已支付價金總額同額之違約金外，尚得請求每逾一日按買方已付價款萬分之二計算違約金（即延滯金）及解約後所衍生之費用，而於前開約定中將違約金與其他之損害賠償併列，足認系爭買賣契約第8條第2項後段約定之違約金（即與支付價金同額違約金）之性質，係以強制債務履行為目的，以確保債權效力之強制罰為懲罰性違約金（本院106年台上字第1853號判決意旨參照）。又按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，為民法第252條所明定，契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。倘違約金屬懲罰性違約金，並應參酌債務人違約之情狀以為判斷（最高法院111年度台上字第167號判決意旨參照）。本院審酌系爭買賣契約簽訂後迄至被告違約情事發生之期間未久、此期間內國內房地產市場價格波動情形，暨被告違約經原告解除契約後，使原告於系爭房地買賣過程中所付出時間精神之耗費、交通往返之支出或造成個人資金調度之損失等無法具體精算之費用均歸於徒勞等一切客觀情事，及被告係於履行契約中突遭債權人聲請查封，及其陳以前已配合原告將屋內祖先牌位移走等履約情形及違約惡性之程度，與兩造就系爭買賣契約之利益衡平及其他一切情狀；復參酌本件為成屋買賣，且兩造前開違約金之約定，亦類同內政部頒布之成屋買賣契約書範本第11條第1項：「賣方違反第7條（所有權移轉）第1項或第2項、第9條（交屋）第1項前段約定時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之2單利計算之金額，全部退還買方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金；惟該違約金以不超過房地總價款15％為限。」（此為內政部網站公告週知之資訊）之違約金最高數額限制等內容，故認系爭買賣契約第8條第2項約定以已支付買賣價金相同之數額即376萬元作為違約金數額，核屬過高，應酌減至150萬元始屬適當；原告逾此部分之請求，並無理由。
㈣從而，本件原告得向被告請求返還買賣價金84,968元及懲罰
性違約金150萬元，共計1,584,968元，及自支付命令送達翌日即114年2月6日（見本院113年司促字第8611號卷第52頁之送達證書）起至清償日止，按年息5％計算之利息（民法第229條2項、第233條第1項前段、第203條規定、第259條第2款規定參照）。
四、綜上所述，原告依系爭買賣契約第8條第2項約定及民法第259條第1款規定，請求被告給付1,584,968元及114年2月6日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保後，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，假執行之聲請已失所依附，即應駁回之。另被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 6 月 17 日
民事第一庭 法 官 黃思惠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 17 日
書記官 洪雅琪