臺灣苗栗地方法院民事判決114年度訴字第100號原 告 潘明總
黎垂莊共 同訴訟代理人 王櫻錚律師
張智程律師上 一 人複 代理人 陳思翰律師被 告 林為寬（即林金鴻之繼承人）訴訟代理人 張梅蘭上列當事人間確認優先購買權不存在事件，本院於民國115年1月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序事項按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第1240號判決意旨參照）。本件原告主張被告就財政部國有財產署（下稱國產署）中區分署112年度第303批逾期未辦繼承登記不動產第
7、8標號，於民國112年12月1日所拍定座落苗栗縣○○鄉○○○段000○00000地號土地（下合稱系爭土地，分別以地號稱之）之優先購買權不存在，為被告所否認，則被告就系爭土地就優先購買權之存否即屬不明確，原告主觀上認其在私法上之地位有受侵害之危險，且此種不安之狀態能以確認判決將之除去，揆諸上開說明，原告應有受確認判決之法律上利益，得提起本件確認之訴。
貳、實體事項
一、原告主張：系爭土地原為訴外人林金鴻（下逕稱其名）所有，嗣林金鴻於83年4月27日死亡，其繼承人逾期未辦繼承登記，經國產署中區分署委託台灣金融資產服務股份有限公司（下稱金服公司）辦理以國產署中區分署112年度第303批逾期未辦繼承登記不動產第7、8標號公開標售，經原告於112年12月1日以774地號土地新臺幣（下同）1,781,153元、774-4地號土地309,486元，共2,090,639元得標。被告雖於112年12月27日向金服公司表示其為林金鴻之繼承人，依土地法第73條之1規定優先購買系爭土地，然系爭土地上無任何地上物。至被告所有之門牌號碼苗栗縣○○鄉○○村0鄰○○0號房屋（下稱8號房屋）並非坐落系爭土地，況系爭土地上現存之房屋屋況破落，縱該房屋即為8號房屋，亦不能供居住使用，是被告並未使用系爭土地，自無優先購買權存在等語。並聲明：確認被告就國產署中區分署112年度第303批逾期未辦繼承登記不動產第7、8標號，於112年12月1日所拍定座落系爭土地，權利範圍全部之優先購買權不存在。
二、被告則以：被告為林金鴻繼承人之一，系爭土地、8號房屋均屬林金鴻之遺產。被告為8號房屋所有權人，且8號房屋乃位於系爭土地上。112年12月間，被告戶籍設於8號房屋，亦居住於8號房屋，並有在系爭土地種植農作物。縱使8號房屋因被告未積極維護屋況而殘破不堪，亦無損於被告乃以8號房屋占有系爭土地，而對於系爭土地為管領使用之狀態，是被告就系爭土地自有優先購買權等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：原告主張被告未使用系爭土地，因而不具優先購買權等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠被告得就其使用範圍行使優先購買權：
⒈按依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三個月，繼
承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後三十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄，土地法第73條之1第3項定有明文。又本條規定之優先購買權人，係立法賦予其有取得優先購買權之資格，得行使之權利係優先購買權，該權利行使既係一種資格，非行使全體公同共有人之公同共有權利，自無需由公同共有人共同為之，與公同共有人權利行使無涉（最高法院109年度台上字第1546號民事判決意旨參照）。⒉經查，系爭土地原為林金鴻所有，林金鴻於83年4月27日過世
，被告為林金鴻繼承人之一等情，為兩造所不爭執，並有繼承系統表、林金鴻之除戶謄本、其全體繼承人之戶籍謄本、金服公司就系爭土地之標售資料、林金鴻之遺產稅財產參考清單在卷可查（本院卷第165至187、333、343、435至437頁）。是被告自得就其對林金鴻遺產之使用範圍，主張優先購買權。
㈡被告於112年12月系爭土地標售時之使用範圍⒈次按不動產物權，有依法律行為而取得者，亦有非因法律行
為而取得者，興建新建築物，乃建築物所有權之創造，非因法律行為而取得，該新建築物所有權應歸屬於出資興建人，不待登記即原始取得其所有權（最高法院101年度台上字第1
27號裁判意旨參照）。再按土地與房屋為各別之不動產，分別有獨立之所有權，惟房屋性質上不能與土地分離而存在，即占有房屋必定占有該房屋之基地（最高法院88年度台上字第289號裁判意旨參照）。
⒉經查，系爭土地上坐落有L型建物（如114年11月5日竹南地政
事務所複丈成果圖即附圖D1、D2、F1、F2部分所示，下合稱系爭房屋）、土地公廟（如附圖C1、C2部分所示）、墳墓（如附圖B1、B2部分所示）、香蕉樹園（如附圖A1、A2部分所示），774-4、同段774-3地號土地上鄰近系爭房屋處，另有附連於系爭房屋之鐵皮棚架1座，坐落774-4地號部分面積約為其總面積之一半，而為12.65平方公尺（如附圖E部分所示），其中系爭房屋為一層樓磚造平房，包含其北側之附屬建物，坐落系爭土地之部分面積為178.63平方公尺，另有部分面積坐落鄰近之同段774-3地號土地，鐵皮棚架則鄰近系爭房屋，坐落部分面積為12.65平方公尺，與系爭房屋位置呈現三合院形式，有系爭房屋與鐵皮棚架之外觀照片在卷可查（本院卷第271、489頁），而除系爭房屋、土地公廟及墳墓外，系爭土地上並無其他建物存在，至本院勘驗時所見水池位於香蕉園以西（本院卷第410頁），然經測量後並非坐落於系爭土地上，此觀諸附圖、本院勘驗結果即明（本院卷第387至389、417頁）。
⒊次查，林金鴻之遺產清冊中，乃包含8號房屋，此參諸林金鴻
之遺產稅參考清單即明（本院卷第437頁）。8號房屋雖未辦理建物保存登記，然曾於80年4月10日因辦理查封登記而暫編為苗栗縣○○鄉○○○段00○號建物，其所有權人亦為林金鴻，坐落土地為同段774、774-3、774-4地號土地，有80建號建物之建物測量成果圖、建物登記第一類謄本在卷可查（本院卷第473、475、485頁），而其建物謄本上所載門牌地址雖為「大龍村4鄰8號」，然由內政部地籍圖資網路便民服務系統查詢，其中地政門牌所顯示大龍村4鄰內之地址為「8號」者，僅有「大龍村4鄰8號」；而戶政門牌則顯示為「大龍村桃坪8號」（本院卷第455至459頁），兩者坐落位置相同，可知上二址所指乃同一建物，且其中「大龍村4鄰8號」之址即為80建號建物謄本所示地址，再參以林金鴻於苗栗縣造橋箱大龍村4鄰之內僅所有房屋1處，足認8號房屋即為苗栗縣○○鄉○○○段00○號建物。再參以系爭土地標售時，金服公司公開標售公告附表所載：系爭土地上乃坐落有苗栗縣○○鄉○○○段00○號建物，且非屬依土地法第73條之1列冊移交國產署辦理標售之不動產等語（本院卷第343頁），且依本院囑託竹南地政事務所測量及勘驗之結果，系爭房屋乃坐落系爭土地，而其外觀為磚造一層房屋、屋頂為石棉瓦造，面對系爭房屋左側則有鐵皮棚架，與8號房屋登記謄本上所載層次一層、主要建材為磚瓦造、鐵架石棉瓦造等情相符（見附圖、本院卷第387至389、475頁），且系爭土地上除系爭房屋、土地公廟外，別無其他建物，則系爭房屋即為8號房屋，堪以認定。
⒋又系爭房屋固屬未辦理保存登記之建物，原為林金鴻所有，
嗣其死亡後，被告為其繼承人之一，是其繼承開始後，自當為系爭房屋所有權人之一，且被告之戶籍地址於112年12月間乃設置於系爭房屋，有被告之戶籍謄本在卷可查（本院卷第49頁），可見其對於系爭房屋並未喪失事實上處分權。而房屋不能與土地分離而存在，是被告既然為系爭房屋之所有權人暨事實上處分權人，則其係以系爭房屋占有而使用系爭土地，堪以認定。
⒌復由系爭土地上所存在之土地公廟（如附圖編號C1、C2部分
）、墳墓（如附圖編號B1、B2部分），其中土地公廟雖亦非經保存登記之建物，然其廟內壁面有發起人名冊，外牆上則有捐款名單（本院卷第405、407頁），可見該土地公廟所有權人及事實上處分權人，乃為發起建造之人所共有，而由其廟內壁面所記載之82年建造與發起人名冊等資訊，可見林金鴻於82年為整建該土地公廟發起人之一，則該土地公廟之所有權及事實上處分權之部分於林金鴻死亡後，亦為被告所繼承。而就墳墓部分，被告抗辯該墳墓係埋葬林金鴻及其先祖之遺骨，概與墳墓碑石所載「林」字等情相符（本院卷第408頁），則被告當亦屬該等地上物之所有權人之一。從而可知，前開土地公廟之建物及墳墓所占有部分，亦為被告所利用。
⒍再參以證人林淑敏於本院證稱：伊為林為寬的妹妹，被告從
國中開始跟父母與伊同住在系爭房屋。系爭房屋附近的農田在母親過世後，由伊與被告共同耕作，之前有休耕，現在種植香蕉，113年間大概1個月會去1、2次，去看香蕉、竹筍跟柚子可否採收。後來被告身體不舒服，113年底伊就把被告接出同住照顧，但因伊有在上班，比較少回去，會拜託鄰居即被告訴訟代理人張梅蘭去看屋子。伊有回去的時候也會帶被告一起過去等語（本院卷第282至287頁）。是此可知，系爭土地上之香蕉園，為被告與林淑敏共同耕作，而為利用。⒎據上論結，被告為林金鴻之繼承人，且其所有之系爭房屋、
土地公廟、墳墓及香蕉園，均位於系爭土地上，而該等地上物均不能脫離土地而存在，且林金鴻係於83年間過世，系爭房屋於80年間辦理暫時登記時即已存在，土地公廟則為其生前所出資建造並存在迄今，墳墓亦應為其過世後由被告等繼承人埋土使用迄今，堪認系爭土地至少於林金鴻死亡後迄112年12月公開標售時，均為被告所使用。。
㈢被告就系爭土地有優先購買權存在：
被告既為林金鴻之繼承人之一，而系爭土地原為林金鴻所有，因未辦理繼承登記，經國產署中區分署委託金服公司辦理公開標售，於112年12月1日決標時由原告得標，復經被告於112年12月27日提出優先購買之申請，有113年11月15日金服公司中部分公司函暨附件之投標單、優先購買權申請書在卷可查（本院卷第53至58頁），且為兩造所不爭執。則被告既已依土地法第73條之1第3項於法定期間內行使優先購買權，且其資格符合該規定之要件，業如前述，被告就系爭土地之優先購買權自屬存在。原告主張被告就系爭土地不具優先購買權，應非有據。
四、綜上所述，原告依民事訴訟法第247條第1項規定，請求確認被告就國產署中區分署112年度第303批逾期未辦繼承登記不動產第7、8標號，於112年12月1日所拍定系爭土地全部之優先購買權不存在，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及未予援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 2 月 26 日
民事第二庭 法 官 陳景筠以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 26 日
書記官 蔡孟穎