臺灣苗栗地方法院民事判決114年度訴字第381號原 告 周典緯訴訟代理人 洪坤宏律師被 告 邱文上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國114年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣柒拾伍萬捌仟貳佰元，及自民國一百一十四年八月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之十五，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣貳拾陸萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣柒拾伍萬捌仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴時訴之聲明第一項主張：「被告應給付原告新臺幣（下同）535萬6,727元及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」（本院卷第11頁），復於民國114年10月20日變更聲明為：「被告應給付原告500萬8,200元及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」（本院卷第113頁），核其原因事實均未變動，僅變更請求之金額，核無不合，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：原告於114年3月29日向被告以1,400萬元購買苗栗縣○○鎮○○○段000○號建物（下稱系爭建物）及其坐落之同段617 、632 、646 、647 地號土地應有部分各27分之1、同段638 地號土地全部（下均省略段名，與系爭建物合稱系爭房地），以114年6月15日為辦理不動產移轉登記之最後履行期限，並有簽定不動產買賣契約書（下稱系爭契約）為據（本院卷第17至23頁），原告隨後於114年4月間依約將500萬元買賣價金匯入履約保證金融帳戶。詎系爭房地於114年3月31日因被告之配偶聲請假扣押強制執行而遭查封登記，致無法辦理移轉登記，原告於114年6月17日催告被告履約亦未獲置理，遂於114年7月14日通知被告解除系爭契約。爰依系爭契約第8條第2項規定請求被告給付與原告已給付價金同額之違約金500萬元及賠償已支出地政士費用、履約保證手續費共8,200元等語。並聲明：㈠被告應給付原告500萬8,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：當時買賣系爭房地係為清償債務，因此開價低於市價，114年5月間代書要過戶時查到遭假扣押而無法辦理，被告隨即積極處理聯繫並將配偶債務等情如實告知代書，並請被告之受託人顏呈祥（下逕稱其名）轉知原告之仲介蕭卓明（下逕稱其名）。然114年6月15日點交時與原告於代書處協商，原告卻稱不知悉上情，當時代書建議以違約金105萬元解決，原告同意，但被告不同意。對於原告損失8,200元之交易費用無意見，但500萬元違約金過高，應予酌減等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、不爭執之事項：下列事項為兩造所不爭執（本院卷第105至106頁），並有相關證據在卷可佐，堪信為真實：
㈠兩造於民國114年3月29日簽訂系爭契約，約定由原告以1,400
萬元向被告購買系爭房地，並以114年6月15日為辦理不動產移轉登記之最後履行期限（本院卷第17至23頁）。
㈡原告在114年4月7日、114年4月24日分別依系爭契約將200萬
元、300萬元即共500萬元之買賣價金匯入兩造約定之履約保證金融帳戶（本院卷第25、69頁）。
㈢系爭建物及同段638地號土地於114年3月31日因被告之配偶許
靜旻聲請假扣押強制執行而遭查封登記，致無法於114年6月15日前辦理移轉登記予原告（本院卷第73、85頁）。㈣原告於114年6月16日以竹南照南郵局存證號碼第000074號存
證信函通知被告，內容略以：催告被告於文到七日內移轉系爭房地等語。
㈤系爭房地迄114年7月11日仍登記為被告所有（本院卷第73至95頁）。
㈥原告於114年7月11日以苗栗府前郵局存證號碼第000069號存
證信函通知被告，內容略以：前已催告被告於七日內履約系爭契約，但被告仍未履行，故通知解除系爭契約等語。該函於114年7月14日送達被告（本院卷第35至37頁）。
㈦原告迄114年7月14日依系爭契約第2條、第3條之約定給付之買賣價金總額為500萬元。
四、本院之判斷：原告主張被告未依系爭契約於履行期限內將系爭房地移轉原告，應給付違約金及損害賠償500萬8,200元等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：原告請求被告依系爭契約第8條第2項約定給付違約金500萬元、損害賠償8,200元，有無理由？茲逐一論述如後：
㈠被告有違反系爭契約第7條第1項、第2項之情形：
⒈按系爭契約第7條第1項、第2項約定：「第七條本買賣標的點
交：一、買賣雙方約定最後履行契約義務期限為114年6月15日。二、前項期限屆至前完成移轉登記並塗銷他項權利登記，買賣雙方應於五日內完成點交手續，否則依違約事項計算違約金。」（本院卷第20頁）可知兩造就系爭房地約定完成物權移轉登記之期限為114年6月15日，並於移轉登記後五日內為點交，若有逾期即屬違反上開規定而應負擔違約之責。然系爭建物及同段638地號土地於114年3月31日因被告之配偶許靜旻聲請假扣押強制執行而遭查封登記，致無法於114年6月15日前辦理移轉登記予原告，且系爭房地迄114年7月11日仍登記為被告所有（本院卷第73至95頁），為兩造所不爭執（不爭執事項㈢、㈤），則被告確未於114年6月15日之履行期限內將系爭房地移轉予原告並為點交，而有違反系爭契約第7條第1項、第2項約定之情事，堪以認定。
⒉被告雖抗辯其均有持續處理系爭房地遭其配偶假扣押事宜，
並透過受託人顏呈祥、買方之仲介蕭卓明轉知原告因與配偶之債務糾紛可能須展延交屋等情，並提出其與律師、顏呈祥間之討論內容為憑（本院卷第123至141頁），然觀諸被告與饒斯棋律師事務所之LINE對話紀錄，乃關於其與配偶間假扣押強制執行案件進度及是否展延交屋期限之討論，114年5、6月間被告雖有與顏呈祥討論展延履約期限或解除系爭契約等事宜，可證被告亦知悉已逾期未移轉登記，而希與原告展延系爭契約之履約期限。然被告並未提出原告同意展延，或兩造協議解除契約或合意違約金之相當證明，則兩造仍應按系爭契約之約定履行，是縱被告並非放任系爭契約逾期而不予理會，亦無礙於其違約之事實，當不能免其責任。
㈡被告應給付原告違約之損害賠償8,200元及違約金75萬元：
⒈按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，為民
法第250條第1項所明定。雙方約定之違約金債權，於有違約情事時，其請求權即已發生。違約金有損害賠償性質及懲罰性質，當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。前者以違約金作為債務不履行所生損害賠償總額之預定；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰性，債務人於違約時除應支付違約金外，仍應依契約之約定或其他債之關係負損害賠償責任。而約定之違約金額是否過高？前者以債權人所受損害為主要準據，後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀（最高法院110年度台上字第732號民事判決參照）。次按約定之違約金額過高者，不問其作用為懲罰性或損害賠償之預定，法院均得於賦與兩造攻防機會後，依民法第252條規定，減至相當之數額（最高法院111年度台上字第531號民事裁定參照）。惟是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、及當事人所受損害，並債務人若能如期履行，債權人可得享受之一切利益數額，以為酌定之標準（最高法院84年度台上字第850號民事判決參照）。
⒉經查，系爭契約第8條第2項約定：「第八條違約、解除契約
暨賠償責任：......二、賣方違反契約之義務時，每逾一日按買方已付價款萬分之二計算違約金（自逾期之次日起至完成給付日止），逾第七條第一項及第二項期限仍未完成點交結算，以總價計算每日違約金；經買方與第一建經定七日期限催告，仍未履行，買方得解除契約。因可歸責於賣方之事由致契約解除時，除應返還買方已給付之價金外，並同意按買方已支付之價金總額之同額做為違約金賠償買方，且應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。」可知兩造乃約定於賣方違反契約義務而應負擔違約責任時，除負有給付違約金之義務外，尚須返還已付價金並負擔因此衍生之稅捐及相關費用，即買方得依約就已支出之稅捐、費用等損害之賠償及違約金併為請求，是該等違約金之約定係以強制債務之履行為目的，而屬懲罰性質之違約金，首堪認定。
⒊次查，原告已按系爭契約第2條第1項、第2項及第3條第2項約
定分別於114年4月7日、114年4月24日將200萬元、300萬元即共500萬元之買賣價金匯入兩造約定之履約保證金融帳戶，以為交付，是原告於114年6月15日前已付價金為500萬元，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡、㈦、本院卷第120頁）。又被告於114年6月15日逾履行期限未為移轉登記後，原告隨即於114年6月17日催告被告於七日內履行系爭契約（本院卷第35至37、97頁），訴外人第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）亦於同日寄發書面通知催告被告履約（本院卷第31至33頁），但被告仍未履行，其後系爭契約經原告於114年7月14日通知被告解除（本院卷第35至37頁），是被告已逾履行期限且至系爭契約於114年7月14日解除為止均未履約，該等未能履約之情事係因被告與他人間債務糾紛而受假扣押強制執行且未提出擔保免為假執行所致，與原告無涉，應屬可歸責於被告之事由，則依前開系爭契約第8條第2項後段約定，被告應按原告已支付之價金總額之同額做為違約金賠償買方，且應負擔因此所衍生之稅捐及費用。
⒋再查，原告為系爭契約已支出地政士費用4,200元、履約保障
手續費4,000元，業據提出第一建經公司履約價金保證系統查詢資料、解約暨終止履約保證同意書為憑（本院卷第71頁），且為被告所不爭執（本院卷第120至121頁），則原告請求被告賠償該等為履約所支出之費用，自屬有據。惟就原告主張違約金500萬元，該等違約金固為依系爭契約第8條第2項所為之當然解釋，惟衡諸系爭契約所約定解除契約後之違約金，仍須以所給付之總價款之同額款項做為違約金，並未如同前段就違約時間之久暫為各別之約定，且亦未衡酌兩造之損失或未能履約喪失之利益，且系爭契約總額為1,400萬元，違約金之約定即500萬元已達總價金之百分之三十五餘，亦已逾成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12點第1項損害賠償預定性違約金以不超過房地總價款百分之十五之規定，是如未就違約情況為衡量而一律依系爭契約第8條第2項課以出賣人違約義務，實屬過苛，是應予酌減方是。而由被告未履約對於原告所生損害以觀，原告係於114年4月間給付500萬元，並於同年7月30日自履約保證帳戶取回，又原告雖自陳除已支出之費用外，並未因被告未履約而受有其他損失（本院卷第104頁），而原告於被告未依約履行後隨即解除契約並取回價金，未因被告未能履約生有具體之固有權利損害，然依通常情形，原告仍有喪失取回價金前動支該筆資金之處分權之期限利益，於買賣及被告違約過程中產生處理相關事務之勞務耗費、聯絡及交通支出等無法以金錢具體量化之成本。從而，審酌被告因與訴外人之債務而欲出售房地，卻亦因該債務而不能履約即可歸責情節之輕重，及原告因此所受損害及所失利益等一切情況，認系爭契約之違約金應酌減至原告已付價款之百分之十五即75萬元（計算式：500萬元×15%＝75萬元）為當。
⒌從而，原告請求被告依系爭契約第8條第2項規定給付損害賠
償8,200元、違約金75萬元，共75萬8,200元，應屬有據，其餘部分則無理由。
㈡利息：
按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項本文及第203條分別定有明文。本件原告對被告前揭違約金及損害賠償債權，係屬給付無確定期限之金錢債權，而民事起訴狀繕本已於114年8月18日送達被告，有送達證書在卷可參（本院卷第51頁），從而，原告併請求被告自民事起訴狀繕本送達翌日即114年8月19日起至清償日止，按法定利率即年息5%計算之遲延利息，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭契約第8條第2項規定，請求被告給付75萬8,200元，及自114年8月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及未予援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 11 月 21 日
民事第二庭 法 官 陳景筠以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 21 日
書記官 蔡孟穎