臺灣苗栗地方法院民事判決114年度訴字第387號原 告 劉瑞端訴訟代理人 鄭聿珊律師複代理人 聶嘉嘉律師被 告 鄧聖文上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年8月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有苗栗縣○○市○○段000○00000地號土地應合併分割如附圖民國114年11月27日苗栗縣苗栗地政事務所土地複丈成果圖所示：編號A'''區塊（面積217平方公尺）及C'''區塊（面積500平方公尺）土地均分歸原告單獨所有；編號B'''區塊（面積238平方公尺）及D'''區塊（面積500平方公尺）土地均分歸被告單獨所有。
被告應補償原告新臺幣38,350元。
訴訟費用由兩造按如附表「訴訟費用負擔比例」欄所示負擔。
事實及理由
一、原告主張：苗栗縣○○市○○段000○00000地號土地（下合稱系爭土地，分稱地號，段省略）為兩造所共有，應有部分比例各1/2，又系爭土地並無不分割之約定，且依其使用目的，亦無不能分割之情形，因兩造就分割方法無法達成協議，爰依民法第823條、第824條規定，請求系爭土地為裁判合併分割。又452-1地號土地上有門牌號碼苗栗縣○○市○○路000巷00號房屋（下稱系爭房屋）坐落其上，兩造自民國93年起即由原告使用西側土地及房屋、被告使用東側土地及房屋，系爭房屋中間則為公廳（如附件附圖一所示），故依使用現況及兩造持有應有部分換算之面積，並考量兩造間分割後找補之情形，自應以附件附圖二所示方案（下稱原告方案）分割及依鑑定機關朝富不動產估價師事務所（下稱朝富估價事務所）鑑定之金額新臺幣（下同）38,350元由被告給付找補金額予原告，始為公平妥適之分割方案。並聲明：如主文第一、二項所示。
二、被告則以：不同意系爭土地之分割。如認要分割，系爭土地應按附件附圖三所示方案（下稱被告方案）分割，即編號甲區塊（面積196平方公尺）及丙區塊（面積298平方公尺）均分歸原告所有、編號乙區塊（面積259 平方公尺）及丁區塊（面積702平方公尺）均分歸被告所有；並由被告依公開實價登錄價格（每坪約3.36萬）計算找補金額。蓋被告為鄧家之長子，系爭房屋為鄧家祖厝，公廳中有供奉神明及被告之祖先牌位（原告已另將其該房之祖先牌位移至他處供奉），目前均係由被告逢年過節及平日祭祀祖先、傳承香火之用，故應由被告取得系爭房屋公廳坐落之土地位置。另朝富估價事務所未考量系爭土地位置之不利因素（如靠近高壓電塔、長春集團之汙染或苗栗水質為硬水等），所鑑定之價格非市價之反應價格等語。
三、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人，民法第823條第1項、第824條第2項第1款前段分別定有明文。原告主張系爭土地為兩造共有，且未有不分割之協議，依物之使用目的亦無不能分割之情事，但迄今仍未能達成分割協議等情，有系爭土地登記謄本在卷可憑（見本院卷㈠第31、33頁），被告固爭執不同意分割（見本院卷㈠第57頁），惟並未提出符合前開規定而不能分割之證據，其抗辯自無可採，故原告依民法第823條、第824條請求分割系爭土地，應予准許。
㈡次按法院裁判分割共有物，屬形成判決，可自由裁量定共有
物之分割方法，但應兼顧全體共有人之利益，並斟酌各共有人之意願、使用情形、利害關係、共有物之性質、價格、利用價值及分割後之經濟效用等情形，依公平原則，而為適當之分配，不受當事人聲明或主張之拘束。又依民法第824條第2項、第3項規定為裁判分割共有物之方法有三：㈠以原物分配於各共有人。㈡變賣共有物以價金分配於各共有人。㈢以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以價金補償之。是法院為裁判分割時，需衡酌共有物之性質、價格、經濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素，並兼顧公平之原則。若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途（最高法院94年度台上字第1768號、98年度台上字第2058號民事判決意旨參照）；又按法院為裁判分割時，如因共有人之利益或其他必要情形，就共有物之一部，仍有維持共有之必要，同法第824條第4項，已賦予法院得對該部分仍維持共有之權限，以符實際並得彈性運用（最高法院102年度台上字第1336號判決意旨參照）。經查：
⒈452-1地號土地上坐落由原告之子鄧晨宇、鄧如佑及被告、被
告之手足即楊鄧秀芳、鄧秀玉、鄧秀子等人公同共有之二層樓水泥磚造未保存登記建物即系爭房屋，而系爭房屋如附圖一編號B所示室內區域為公廳，而公廳內、外各有門扇通往西側、東側房屋，而西側（含二樓）房屋部分為原告與其子鄧晨宇居住使用即編號A區域、東側（含二樓）房屋部分即編號C、D區域則為被告所使用，房屋前方即452-1地號土地東南側、452地號土地西側有水泥鋪面庭院；現況已鋪設之通行道路係由水泥鋪面之庭院行經同段452地號、453地號土地通往南側之文發路518巷；又依系爭土地之坐落位置觀之，452地號土地東側臨產業道路、南側臨文發路518巷，而452-1地號則需行經452地號土地向外通行道路，此有土地房屋稅籍資料、空照圖、本院勘驗筆錄及現場照片與附圖一、實際居住證明等件可憑（見本院卷㈠第117至127、163至179、1
99、201頁）。⒉是依系爭土地現況足見，452-1地號土地現供興建其上之系爭
房屋使用，而系爭房屋目前仍堪使用居住，並據兩造長期分區使用之狀態，參酌上情，應將系爭土地西側分予原告、東側分予被告，較為妥適，兩造亦得就各分得之土地合併使用，向南通行文發路518巷或向東通行產業道路，而無不能通行使用土地之情形。又觀之兩造所提分割方案亦大致同此意旨為主張，二者差異在452-1地號土地坐落房屋公廳區塊要分配予何人，另452地號土地則為有無依兩造原應有部分換算面積分割。本院審酌依原告方案，係由原告取得452-1地號土地其中217平方公尺及452地號土地其中500平方公尺，合計717平方公尺；被告取得452-1地號土地其中238平方公尺及452地號土地其中500平方公尺，合計738平方公尺；依此方案，兩造所受原物分配僅相差21平方公尺，與其等應有部分各二分之一所表彰之面積及價值較為接近。相較之下，被告方案使原告僅取得土地面積合計494平方公尺，被告則取得961平方公尺，兩造原物分配相差達467平方公尺，須以較大幅度之金錢補償始能調整其價值差額，原物分配之公平性顯然較低，此據朝富估價事務所鑑定共有人間依原告方案應補償之金額為38,350元、依被告方案則需補償高達1,997,810元等情（見本院卷㈠第397、503頁之鑑定報告），可見甚明。再者，452-1地號土地本非方整，如依被告方案分割，將會使原告所分得452-1地號土地區塊形狀更不規則，且為遷就公廳坐落位置而增加土地分割線之轉折，顯然不利於土地之完整利用及價值維持。被告雖執以前詞欲分得系爭房屋公廳處之土地，然本件裁判分割之標的為土地，系爭房屋並非本件分割客體，房屋坐落位置及使用情形僅為選定分割方法時所應斟酌之因素，尚應依系爭土地之面積、形狀、位置、兩造應有部分比例、分割後各區塊之完整性、利用可能性與所生價值差額等因素為整體考量，不能僅因被告認其有延續祭祀或單獨使用公廳之意願，即認本為兩造共同使用之公廳所坐落之土地，當然應分歸被告所有。況且，採原告方案並不當然發生公廳應予拆除或遷移之效果，地上物權利人於分割後有無占用土地之合法權源，仍應另依其權利關係處理。從而，原告方案在原物分配均衡、既有使用狀況之延續、土地範圍完整性均較被告方案有利於系爭土地整體之使用及價值維持，堪認系爭土地應依原告方案分割，乃較為公平妥適之分割方式。
㈢再按分割之方法，係以原物分配於各共有人為原則，以原物
為分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2項第1款、第3項亦有明文。又關於共有物之分割，如依原物之數量按應有部分之比例分配，價值不相當，而須以金錢補償時，應依原物之總價值，按各共有人應有部分比例算出其價值，再與各共有人實際分得部分之價值相較，由分得價值較高之共有人，就其超出應有部分價值之差額部分，對分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方為公允（最高法院90年度台上字第1245號判決可參）。經查，系爭土地依原告方案分割後，原告有未能完全依應有部分比例換算之面積之情形，且兩造就分得土地區塊臨路、形狀等不同因素亦可能造成分得位置而有價值差異而需互為金錢找補，經本院囑託朝富估價事務所就系爭土地依原告方案為鑑定估價，鑑定結果認被告應補償原告38,350元，有估價報告書在卷可憑（見本院卷㈠第397頁）。本院審酌朝富估價事務所係針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，及該所估價師專業意見分析後，採用比較法及土地開發分析法，最終評估結果及最終價格（參本院卷㈠第287至397頁之報告書），故認朝富估價事務所所為鑑價方法客觀公正，其評估價格核屬系爭土地於現行不動產市場條件下之合理價值，自得採認為系爭土地之價格並為計算被告應補償原告金額之依據。至被告雖抗辯朝富估價事務所之鑑定未考量系爭土地特殊因素，然查，該所於鑑定時本有將系爭土地之個別條件列入鑑定考量（見本院卷第324至333頁之報告書內容），其所辯並無可採。
四、綜上所述，系爭土地並無不能分割之事由，本院依兩造意願、共有物性質、經濟效用及利用價值與利益之均衡、公平性等情狀，認為系爭土地應予分割如主文第一項所示，且被告應補償原告38,350元如主文第二項所示，最有利發揮系爭土地之效益及經濟價值，爰諭知如主文第一、二項所示。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物事件涉訟，兩造之行為，均可認係按當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要，故諭知由兩造按如附表「訴訟費用負擔比例」欄所示分擔訴訟費用，較為公允，爰判決如主文第三項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第2項。
中 華 民 國 115 年 10 月 6 日
民事第一庭 法 官 黃思惠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 7 日
書記官 洪雅琪附表：
編號 共有人 苗栗縣苗栗市文新段 訴訟費用負擔比例 452地號土地 使用分區：特定農業區 使用地類別：農牧用地 面積：1,000平方公尺 452-1地號土地 使用分區：特定農業區 使用地類別：甲種建築用地 面積：455平方公尺 應有部分 1 鄧聖文 1/2 1/2 1/2 2 劉瑞端 1/2 1/2 1/2