臺灣苗栗地方法院民事判決
114年度重訴字第105號原 告 羅愛湄訴訟代理人 彭郁欣律師被 告 羅長青上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年2月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○地號土地及同段四建號建物（門牌號碼：苗栗縣○○鄉○○村○鄰○○○○○○號）應予合併分割，其所有權全部分歸被告單獨所有，並由被告補償原告新臺幣陸佰參拾參萬貳仟伍佰元。
二、訴訟費用由兩造各負擔二分之一。事實及理由
一、原告主張：苗栗縣○○鄉○○段○○○○段○000地號土地（下稱系爭土地）及其上同段4建號建物（門牌號碼為苗栗縣○○鄉○○村0鄰○○00○0號，下稱系爭建物，並與系爭土地下合稱系爭房地）均為兩造共有，應有部分則各為1/2。而系爭房地並無因物之使用目的不能分割之情形，共有人間亦無不分割之約定，但就分割方法無從獲得協議。系爭土地其上僅坐落系爭建物及該建物之附屬建物即圍牆、雨棚、大門，系爭建物為3層樓建物，各層僅有1座樓梯，難以割裂使用，系爭房地以原物分割顯有困難，原告主張系爭房地均以變賣方式合併分割並將變價所得按原應有部分比例分配予兩造，亦同意被告取得系爭房地之全部並由其補償原告新臺幣（下同）6,332,500元之分割方案。為此，爰依法提起本件訴訟，請求合併分割系爭房地並採合併變價分割等語。並聲明：兩造共有系爭房地應予合併變價分割，所得價金由兩造按應有部分比例各2分之1分配。
二、被告則以：不同意分割亦不同意變價分割，系爭房地應維持兩造共有及由被告管理使用，系爭房地為祖產，系爭建物係以共用目的而設計，故系爭房地存有因物之使用目的不能分割之理由；原告提起本件訴訟違反誠信原則、公平原則；系爭房地如不能維持共有，被告希望以520萬元取得系爭房地之全部等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但
因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第5項分別定有明文。而所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言。查系爭房地均為兩造所共有，應有部分各2分之1，系爭土地為山坡地保育區之丙種建築用地，而系爭建物坐落在系爭土地上並領有90栗建管銅字第35號使用執照等情，為兩造所不爭執，並有系爭房地之登記謄本、相關照片、地籍圖套繪攝影圖、系爭建物之使用執照卷內壹樓平面圖存卷可稽（見本院卷第147至157、299、305頁及使用執照卷），是此部分事實應堪認定。又系爭土地為系爭建物之建築基地及法定空地，依建築法第11條第1項、第3項規定受套繪管制乙情，有苗栗縣政府民國115年1月23日府商建字第1150017668號函存卷可稽（見本院卷第295至296頁）。又倘分割系爭房地未使法定空地、建築基地與系爭建物本身占地分離，即不違反建築法第11條第1項、第3項或建築基地法定空地分割辦法第3條、第4條、第5條等規定，不屬依法令或因使用目的不得分割之情形，尚無不許分割之理。是系爭房地既無因物之使用目的致不能分割之情形，共有人間亦無不分割之約定，且系爭房地之共有人均相同，則原告依上開規定請求裁判合併分割系爭房地，核無不合，應予准許。至被告固以系爭房地為祖產、系爭建物係以共用目的而設計為由抗辯系爭房地存有因物之使用目的不能分割之理由，惟被告上開抗辯情事均非屬兩造定有不分割協議或上開規定所謂因物之使用目的不能分割之情形，是其上開抗辯難認可採。另原告既為系爭房地之共有人，則其請求判決分割系爭房地，核屬其共有人權利之正當行使，難認有何違誠信原則、公平原則之情事，故被告所辯原告提起本訴為違反誠信原則、公平原則云云，亦無可採。
㈡按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完
成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第824條第2項定有明文。又法院裁判分割共有物，屬形成判決，可自由裁量定共有物之分割方法，但應兼顧全體共有人之利益，並斟酌各共有人之意願、使用情形、利害關係、共有物之性質、價格、利用價值，及分割後之經濟效用等情形，依公平原則，而為適當之分配，不受當事人聲明或主張之拘束。經查：
⒈系爭土地上除系爭建物及該建物之附屬建物即圍牆、雨棚、
大門外，無其他建物或地上物，系爭土地為系爭建物之基地，系爭建物有前門及後門之2出入口，圍繞該建物之圍牆所設庭園僅有1個對外入口，系爭建物有3層樓，各層僅有1座樓梯，系爭土地僅南側有臨接3公尺寬度之無名產業道路等情，為兩造所不爭執（見本院卷第146、163、275至276頁）。又系爭土地為系爭建物之建築基地及法定空地，依建築法第11條第1項、第3項受套繪管制範圍之使用面積為253平方公尺，有苗栗縣政府115年1月8日府商建字第1140280133號函、115年1月23日府商建字第1150017668號函存卷可稽（見本院卷第271至272、295至296頁），衡以系爭土地之謄本顯示該土地面積為255.35平方公尺，可知系爭土地幾乎均為系爭建物之建築基地及法定空地，堪認該土地除去系爭建物使用範圍外，所餘空地面積（2.35平方公尺）顯難供各共有人單獨有效利用，實無法與系爭建物割裂而為分割。復系爭建物僅有一座樓梯可通行1樓至3層樓乙情，為兩造所不爭執，是系爭建物如以原物分割，因兩造分得部分均有出入之需求，勢將導致日後各共有人對樓梯使用上之爭執齟齬。而若劃出共同使用之樓梯或走道空間維持共有，不僅減少各共有人得有效利用之空間，更徒增法律關係之複雜化，無法使各共有人得適當居住生活，亦不利於建物之融通交易，自足減損系爭房地之經濟價值，難認合於全體共有人之利益，是系爭房地雖得合併分割，但如欲使各共有人均受原物之分配，顯有困難。
⒉審諸民法第824條第2項至第4項規定，法院裁判分割共有物，
固得為原物分割及變賣分割，但仍以原物分割為優先考慮，以尊重共有人就共有物財產權之存續價值，至共有人中有不能按其應有部分受分配，得以適當之價格補償之，尚不能僅因共有人就分割方案各執己見，即遽採變價分割（最高法院112年度台上字第2100號判決意旨參照）。原告主張系爭建物為訴外人即原告之父羅龍治、被告之父羅阿松共同興建而各取得所有權應有部分1/2，嗣渠等均以贈與為原因於88年5月26日將上開系爭房地應有部分分別移轉予兩造，系爭建物原供訴外人即羅龍治、羅阿松之母羅林娣妹居住，並由羅龍治同住照顧羅林娣妹，羅林娣妹死亡後，系爭建物仍由羅龍治繼續居住並管理家族祭祀事宜，嗣兩造於113年底間就系爭建物使用及處分方式未達成合意，被告於113年12月間入住使用系爭建物迄今等情，為被告所不爭執，且依被告之答辯內容及所提出相關對話紀錄內容（見本院卷第95至137、287頁），可徵被告仍有繼續占有使用系爭建物之強烈意願，佐以被告表示「如不能維持共有我希望以520萬取得系爭房地全部」等語（見本院卷第278頁），是被告抗辯其就系爭房地存有祖產之特殊情感，應屬有據。又原告表示無意願將系爭房地分歸於己單獨所有且無意與被告維持共有（見本院卷第164、181頁），是被告抗辯系爭房地應由兩造繼續維持共有云云，難謂可採。原告固主張系爭房地應合併變價分割，惟共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困難時，始予變賣，以價金分配於各共有人，業如前述，斟酌兩造之利益及被告仍使用系爭房地，被告對系爭房地存有生活上之依存關係，本件如得採部分共有人受原物分配之分割方式，即無採變價分配價金方式之必要。審酌系爭房地得將原物分配於部分共有人，並考量系爭房地之性質、使用情形、經濟效用暨各共有人之意願及其利益之均衡等情，認系爭房地並無原物分割有困難之情形，則依民法第824條第2項第1款規定，將系爭房地分配由被告單獨取得，並以金錢補償原告應有部分，始為適當，而較原告主張之變價分割方案為可採。
㈢以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有
部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。系爭房地依前揭分配結果，各共有人分配之面積或其價值，較其應有部分有所差異，就不能按應有部分受分配者，當以金錢相互補償。觀諸原告所提出宇豐不動產估價師聯合事務所114年3月4日不動產市場行情分析之文書（下稱市價文書，見本院卷第243至269頁），市價文書為宇豐不動產估價師聯合事務所實地訪查系爭房地使用現況，及其近鄰地區土地、建物利用情形、公共及公用設施概況、交通運輸概況，並針對系爭房地依據影響價格之產權、使用現況、管制事項、區域因素、個別因素、不動產市場現況及最有效使用等，就系爭土地採用勘估標的近鄰地區交易案例分析、區域周圍近年丙種建築用地土地交易案例分析評估土地價格，就系爭建物以成本法評估建物合理行情，而評估系爭土地之市場合理買賣價格為4,630,000元至5,410,000元、系爭建物之合理市場價格為7,530,000元至7,760,000元，審酌市價文書已就影響系爭房地及各區塊價值之因素仔細比較考量，據以決定土地、建物價值，自屬貼近現況及市場行情，復無其他事證足資認定上開估價報告書有何錯誤之處，應認市價文書所示系爭房地合理市場價格為可採。從而，被告既單獨取得系爭房地，依兩造應有部分及所取得之共有物價值為計算後，原告主張被告就取得原告之系爭房地應有部分各1/2部分，應以市價文書結論之系爭房地合理市價中間值即12,665,000元〔計算式：(4,630,000元+5,410,000元）÷2+（7,530,000元+7,760,000元）÷2＝12,665,000元〕之2分之1，即以6,332,500元（計算式：12,665,000元÷2＝6,332,500元）之金錢補償原告（見本院卷第181頁），應屬合理有據。被告雖抗辯應以520萬元承買系爭房地，惟未提出任何事證佐證市價文書所評估之系爭房地合理市價有何不合理之處，難認其上開抗辯有據，爰判決被告應補償原告之金額為6,332,500元。
四、綜上所述，系爭房地並無不能分割之事由，原告訴請合併分割系爭房地，本院兼顧兩造權益，依兩造意願、系爭房地之性質、使用情形、經濟效用暨各共有人之意願及其利益之均衡等情狀，認為系爭房地應以原物合併分割如主文第1項所示，並由被告補償原告6,332,500元為妥適。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。查系爭土地雖因兩造無法達成分割協議，原告因而提起訴訟，但本件訴訟進行中所生費用，逾越其應有部分者，非為伸張或防衛其權利所必要，且兩造均因系爭土地之分割而互蒙其利，故依上開規定，本院認此部分訴訟費用應由兩造按應有部分比例即各1/2負擔始為公平。
中 華 民 國 115 年 3 月 5 日
民事第一庭 法 官 賴映岑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 5 日
書記官 趙千淳