臺灣苗栗地方法院民事簡易判決115年度苗簡字第19號原 告 劉禹廷被 告 林美齡訴訟代理人 曹瑞玉
林漢臣上1人複 代理人 何邦超律師上列當事人間請求確認樓梯使用權存在事件，本院於115年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於113年9月16日訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約），
原告向被告承租其所有門牌號碼苗栗縣○○市○○路000號房屋（即苗栗縣○○市○○段000○號建物，重測前頭份段頭份小段1017建號建物，下稱系爭房屋）之1樓至2樓及頂加空間，租賃期間自113年10月1日起至123年9月30日止，原告並支付頂讓金新臺幣(下同)25萬元且投入約164萬元之裝修費用，並基於系爭租約及現場狀況，長期使用系爭房屋內之樓梯(下稱系爭樓梯)作為通往2至3樓之唯一動線。依系爭房屋建物測量成果圖所示，系爭樓梯位於251建號建物範圍內，屬租賃標的之附屬設施，且被告於簽約時並未對系爭樓梯之性質進行任何限制或共用說明，原告自得依系爭租約占有使用。詎料於租賃期間，卻有第三人即苗栗縣○○市○○路000號房屋(下稱518號房屋)之屋主，向原告主張系爭樓梯為共用設施，被告未依民法第423條盡保持義務排除第三人干擾，放任518號房屋屋主及其家人或施工人員長期經由系爭樓梯進出，且未設置任何門禁或安全隔離措施，使上開所述人員得由該動線進入原告室內私人生活空間，經原告反應後，被告反稱系爭樓梯係與518號房屋共用，之後更封鎖一樓空間及系爭樓梯限制原告通行使用，嚴重侵害原告之居住安全與經營收益，已達不能為約定使用收益之程度。
㈡被告雖辯稱原告有積欠租金及轉租、破壞租賃物等情事，惟
原告於爭議發生後，以存證信函通知被告，請求釐清租賃範圍並改善第三人干擾之問題，被告均置之不理，原告自得依民法第264條規定行使同時履行抗辯權，於被告改善並排除侵害前，暫緩給付租金，此係為防免在權利義務不明確下之不當給付風險，並非惡意欠租，被告亦未提出原告破壞租賃物或將系爭房屋轉租予他人之證據以實其說。又原告因系爭樓梯受限導致使用收益大幅減損，故以使用受限期間按實際收益受損程度減免60%租金比例計算後，原告已於115年3月23日提存3萬元之租金至本院，以示履約誠意。
㈢系爭租約仍在存續中尚未期滿終止，原告仍有繼續承租之意
願，且非無故拒絕履行租賃義務，而是基於使用受阻與安全問題，暫緩給付租金，是被告欲以遲付租金為由終止系爭租約，顯然與事實不符並無理由。爰依系爭租約之約定及民法第423條規定提起本訴。並聲明：⒈確認原告就系爭樓梯，具有合法且排他性之使用權，為系爭租約附屬之範圍；⒉被告不得允許第三人進入系爭樓梯。
二、被告答辯：㈠系爭房屋前係出租予訴外人龔送青，其於承租期間於系爭房
屋經營養生會館並作居住使用，嗣由原告承繼龔送青之租約與養生會館之生財器具，惟原告違反系爭租約第8條、第9條約定，將系爭房屋出租外勞使用，此由房屋外牆可以證明，原告亦未經被告同意將養生館生財器具搬上屋頂，且自114年2月後便無再給付租金，被告於114年7月14日寄發頭份郵局存證號碼000230號存證信函(下稱系爭甲存證信函)催繳積欠之5個月租金，並請原告於114年7月31日前搬遷及搬回貴重物品，然未獲置理，嗣於114年9月1日再次寄發頭份郵局存證號碼0000000號存證信函(下稱系爭乙存證信函)通知終止租約時，原告已欠租達6個月，則被告自得終止租約，是系爭租約業經被告終止而不存在。
㈡依系爭房屋建物登記謄本，251建號建物有層數層次，沒有樓
梯面積，樓梯係主建物，系爭租約內亦無樓梯使用條款，倘若系爭租約存在，被告對原告就系爭樓梯有獨占使用權不爭執。被告否認有限制原告通行之行為，系爭樓梯被封鎖，是518號房屋之住戶所為，與被告無關，被告並無讓第三人進去使用系爭樓梯，其等自行進入使用與被告無涉，原告不可以此作為拒付全部租金之理由。再者，被告並未拒收租金，原告沒有提存權利，且其提存金額僅3萬元，提存時間為115年3月23日，系爭租約早於114年9月1日業經被告終止，原告並非適法提存，且原告主張減租60%於法無據，即便原告可以減租，但在未經法院判決確認減租數額之前，尚不生變更租金之效力，原告仍負有依原約定給付全額租金之義務。原告雖主張同時履行抗辯權，但縱使租賃目的稍有影響，也不能完全不付租金，被告並無違約，原告不得對抗被告。
㈢綜上所述，本件實係原告違約在先，被告依民法第440條第1
項、第443條第2項、第438條第2項規定，終止系爭租約為合法且有效，故原告之主張並無理由。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項及爭點(卷第211至212、251頁，並依判決格式修正及刪減文句)：
㈠不爭執事項：
⒈兩造於113年9月16日訂立系爭租約，原告向被告承租被告所
有之系爭房屋，租賃期限自113年10月1日起至123年9月30日止，租金每月1萬8,000元，每月10日以前繳納，原告於訂約時交付被告3萬6,000元為押租保證金，水電費瓦斯費應由原告繳納。
⒉系爭租約第8條約定，承租人未經出租人同意不得私自將租賃
權利租借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用店面（房屋），禁止飼養寵物。第9條約定，房屋有改裝設施之必要時，承租人應取得出租人之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築物結構，承租人應於善良管理房屋，交還房屋時自應負責回復原狀。
⒊被告於114年7月14日寄發系爭甲存證信函，限原告應於函到7
日內給付114年3月至7月共5個月租金9萬元，另應於114年7月31日前將系爭房屋室內及騎樓堆積之拆除廢棄物清理乾淨，搬到屋頂原營業項目養生館生財器具回復原狀，逾期視為廢棄物處理，經原告於114年7月15日收受；另於114年9月1日寄發系爭乙存證信函，表示依民法第440條規定終止租約，並催告原告應在收函後2日內點交返還系爭房屋，經原告於114年9月2日收受。
㈡爭點：
⒈系爭租約是否業經被告合法終止？⒉原告之請求有無理由？
四、法院之判斷㈠爭點⒈⒈原告得否行使同時履行抗辯權拒絕給付租金？⑴出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並
應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約；前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之，民法第423條、第435條、第436條分別定有明文。又民法第423條乃出租人之租賃物交付及保持義務，出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。若承租人得請求減少租金或拒絕給付租金，依民法第436條準用同法第435條規定意旨，應按不能使用收益部分所占整體部分之比例計算其租金額（最高法院95年度台上字第569號判決意旨參照）。
⑵查原告於本院審理時自承：系爭房屋2樓前面拿來居住使用，
2樓後面給按摩小姐幫客人按摩，1樓是大廳當店面使用，頂加做置物使用，外牆要做廣告牆出租使用，預計規劃除了2樓前面是居住使用，其餘是做商業使用（卷第248至249頁），足認原告就系爭房屋僅有2樓前方擬作居住使用，其餘1樓、2樓後方、外牆均作商業使用，故原告承租系爭房屋主要係供商業使用，堪可認定。而作商業使用部分，必然須允許不特定之多數客人往來進出，方得作為商業使用，故縱如原告所主張518號房屋屋主及其家人或施工人員長期經由系爭樓梯進出，且未設置任何門禁或安全隔離措施，顯然亦不致於使原告承租系爭房屋之租賃目的完全無法達成，故原告自不能援引前揭規定完全拒付租金。況原告所提書狀亦自認所得減免之租金數額為60%，亦即至少應給付40%租金（卷第220頁）即每月7,200元（計算式：18,000×40%＝7,200），且依民法第435條第1項規定請求減少租金，若出租人與承租人間就減少之租金數額無法達成協議，必須由承租人訴請法院裁判確認，在法院確定判決認定所得減少之租金數額前，承租人不能自行認定所得減少之租金數額並逕行依其認定之金額繳納租金，否則仍應負遲延、不足給付租金相關法律責任。本件原告顯非得完全拒付租金，原告於尚未訴請法院確認所得減免之租金數額前，自無從行使同時履行抗辯權拒付租金。⒉系爭租約是否業經被告合法終止？⑴承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租
人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。⑵查原告自承僅繳租至114年2月（卷第210頁），且迄至115年3
月23日始向本院提存所以被告為受取權人提存3萬元（卷第241頁），則依不爭執事項⒊，被告於114年7月14日寄發系爭甲存證信函，限原告應於函到7日內給付114年3月至7月共5個月租金9萬元，經原告於114年7月15日收受，當時已符合法定欠租金額達2月以上及遲延給付時間逾2月之要件，且原告於收受後7日內並未依被告催告補繳欠繳租金，則被告另於114年9月1日寄發系爭乙存證信函，表示依民法第440條規定終止租約，經原告於114年9月2日收受後，系爭租約即已遭被告合法終止，兩造間就系爭房屋之租賃關係自斯時起已不復存在。
㈡爭點⒉
兩造間就系爭房屋之租賃關係既已不存在，原告訴請確認其就系爭樓梯具有合法且排他性之使用權，為系爭租約附屬之範圍，及被告不得允許第三人進入系爭樓梯，均為無理由，皆應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所舉證據，核與判決結果無影響，爰不另贅述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 4 月 10 日
苗栗簡易庭 法 官 王筆毅以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 10 日
書記官 楊慧萍