臺灣苗栗地方法院民事簡易判決115年度苗簡字第51號原 告 黃聖智訴訟代理人 趙政揚律師被 告 呂美玲上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼苗栗縣○○鎮○○路○段○○○○○號二樓房屋及同址地下一層編號九號停車位騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣玖萬柒仟元，及自民國一百一十五年一月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被告應自民國一百一十四年七月十一日起至返還第一項房屋及停車位之日止，按月給付原告新臺幣肆萬肆仟陸佰柒拾伍元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔百分之九十，餘由原告負擔。
六、本判決原告勝訴部分得假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：被告於民國112年7月10日與原告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租苗栗縣○○鎮○○段000○號即門牌號碼同鎮龍山路2段287號建物之2樓及同址地下1層編號9號停車位（下合稱系爭房屋），約定租賃期間自112年7月11日至114年7月10日為止，每月租金18,000元，押租金則為36,000元，另管理費每月350元（自114年3月底調整為每月1,675元）由被告負擔，嗣前開租約屆滿後，雙方未另定新約，且原告於114年2月至6月即多次通知不再續租。詎被告自起租後即經常未繳足租金，更從未繳過管理費，仍積欠如附表1所示之租金與管理費共133,000元，亦未返還房屋而占用迄今，爰依系爭租約第3條、第6條、第12條第1項、第3項及民法第439條規定，請求被告返還系爭房屋，並給付以押租金抵銷後仍積欠之租金及管理費97,000元，及自租期終止翌日即114年7月11日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當之月租金18,000元及違約金54,000元，每月共72,000元等語。並聲明：㈠如主文第1項所示。㈡如主文第2項所示。㈢被告應自114年7月11日起至遷讓返還第㈠項建物之日止，按月給付原告72,000元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠被告應將系爭房屋返還原告：
⒈按系爭租約第12條第1項約定「本契約租期滿後，非經雙方合
意另訂新的書面租賃契約，視為不再續租。乙方應於租約期滿或終止時，將租賃房屋遷讓交還給甲方，並遷出戶籍登記/營業登記，不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用。」（本院卷第26頁）⒉經查，觀諸兩造114年2月28日LINE對話紀錄，原告向被告稱
：「呂小姐～我們合約7月到期，但到期後我沒辦法再租妳了，現在提前幾個月告訴妳讓妳有時間先找房子，合約到期前如果妳還有欠房租也請妳於到期交還房子時一并付清，並清空所有屬於妳和妳家人的所有物品」，114年4月11日被告詢問能否展延3個月後再搬家時，原告亦回覆：「不好意思～租約到期妳要搬離～房子我另有用途！欠的房租妳先來核對一下」、「我已經提早那麼多個月告知妳沒辦法再續約～妳現在趕快找房子，時間到趕快搬離」、114年6月7日則告知被告：「7月11日早上11時在樓下門口會合點交返還房屋」等語（本院卷第113、121、125頁）。可知兩造間於系爭租約屆期終止後，並未另定新約，是系爭租約既於114年7月10日終止，承租人即被告於該期間屆滿後，即負有返還租賃物即系爭房屋之義務。至系爭房屋之占有情形，依所在社區管理人員回覆原告稱：系爭房屋之住戶每天都有回來，其所有之車牌號碼000-0000號機車亦有停在停車格內等語，且該機車確為被告所有，有原告與管理人員之LINE對話紀錄、前開機車之車籍資料在卷可查（本院卷第111頁、證物袋內資料），是原告主張系爭房屋迄今仍由被告占用當中等情，堪認為實，則原告請求被告應自系爭房屋遷出，並將之遷讓返還予原告，應屬有據。
㈡被告應給付原告112年7月至114年6月之積欠租金及管理費共97,000元：
按系爭租約第3條約定：「每月應繳月租金18,000元整（含/不含租賃所得稅及健保補充保費），並於每月15日期前支付，乙方不得藉任何理由拖延或拒絕，甲方亦不得任意要求調整租金。」、第6條約定：「房屋稅、地價稅等房屋之稅捐由甲方負擔；水電費、瓦斯費、電話費、社區大樓管理費等乙方居住使用本租賃房屋所生之雜項費用由乙方負擔。」（本院卷第25頁）由前開約定可知，被告於租賃期間應給付之租金應為每月18,000元，管理費則由被告負擔，且此為被告依系爭租約所應負擔之契約債務。另觀諸系爭房屋所在之「龍之城」社區113年10月23日之113年第2次區分所有權人大會會議紀錄議案二決議：「現場出席住戶投票表決結果以室內實際坪數計算，每坪以50元計，屆時管委會將會至地政事務所申請電子檔，公告各住戶室內正確的坪數，供住戶計算該繳金額，金額尾數為整數，何時開始實施，將會公告各電梯內」（本院卷第31至33頁）、同社區113年11月11日管理委會會議紀錄：「參、(4)...10/23住戶大會決議調漲管理費，依住戶實際坪數計，每坪為50元，將公告後於114年3月開始實施」、換算表則記載系爭房屋所在戶別調整後管理費為3,350元（本院卷第37頁），又系爭房屋僅該筆建物2樓部分，有系爭房屋暨同址1樓之建物登記謄本在卷可查（本院卷第65頁），則原告稱雙方曾口頭協議其管理費為全戶管理費之半數即1,675元，亦非無據。又原告主張被告積欠如附表1所示之房租119,300元及管理費13,700元，共133,000元，被告並未爭執，堪信為實，另以原告於租約終止後應返還之押租金36,000元抵銷其積欠租金後，被告應給付原告前開積欠之租金、管理費之餘款共97,000元（計算式：133,000元－36,000元＝97,000元），亦堪認定。
㈢被告應自114年7月11日起按月給付原告39,350元：
⒈按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，為民
法第250條第1項所明定。雙方約定之違約金債權，於有違約情事時，其請求權即已發生。違約金有損害賠償性質及懲罰性質，當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。前者以違約金作為債務不履行所生損害賠償總額之預定；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰性，債務人於違約時除應支付違約金外，仍應依契約之約定或其他債之關係負損害賠償責任。而約定之違約金額是否過高？前者以債權人所受損害為主要準據，後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀（最高法院110年度台上字第732號民事判決參照）。次按約定之違約金額過高者，不問其作用為懲罰性或損害賠償之預定，法院均得於賦與兩造攻防機會後，依民法第252條規定，減至相當之數額（最高法院111年度台上字第531號民事裁定參照）。惟是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、及當事人所受損害，並債務人若能如期履行，債權人可得享受之一切利益數額，以為酌定之標準（最高法院84年度台上字第850號民事判決參照）。
⒉經查，觀諸系爭租約第12條第3項約定：「乙方未即時遷出返
還房屋時，甲方除得按日向乙方請求未返還租賃房屋期間之相當月租金額外，並得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止按照房租加貳倍計算之違約金。」，其中「請求相當月租金額」部分乃為填補原告不能使用租賃標的之損害，乃屬損害賠償性之違約金，「租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止按照房租加貳倍計算之違約金」部分，則為強制被告履行返還租賃標的目的之懲罰性違約金。而被告自系爭租約於114年7月10日終止後，無法律上之原因繼續占有系爭房屋，致原告無法使用系爭房屋外，尚須代為繳納系爭房屋之管理費1,675元，是可認被告如占有前述標的可獲得每月相當於租金及房屋受有管理之利益共為19,675元，亦為原告所受之損害，則原告就此部分之損害19,675元（計算式：18,000元＋1,675元＝19,675元）自得向被告請求。至兩造雖另有約定被告尚應給付租金加2倍計算之違約金，然兩造每月約定租金僅18,000元，被告占用系爭房屋，除前開相當於租金與管理費之損害外，當不致原告每月另受有52,325元即相近於3倍月租金額之損害，是考量因被告不按時繳租、遷出等違約行為所致原告管理上困難，及被告違約占用系爭房屋約8個月，使原告無從就系爭房屋使用收益，如有房屋使用需求尚須另覓他處等情，本院認原告就此部分懲罰性違約金得向被告請求之數額每月應為25,000元。是原告依系爭租約第12條第3項規定請求被告自114年7月11日起至遷出系爭房屋之日止按月給付44,675元（計算式：19,675元＋25,000元＝44,675元），應屬有據，其餘部分則無理由。
㈣利息：
按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第1項、第233條第1項本文及第203條分別定有明文。本件原告對被告前揭租金及管理費債權，係屬有確定期限之金錢債權，且於各該期之當月15日即屆期，此觀諸系爭租約第3條即明。從而，原告併請求被告自民事起訴狀繕本送達翌日即115年1月29日起至清償日止（本院卷第103頁），按法定利率即年息5%計算之遲延利息，亦屬有據。
四、綜上所述，原告依系爭租約第3條、第6條、第12條第1項、第3項約定，請求被告遷出系爭房屋，並給付積欠之租金與管理費97,000元，暨自115年1月29日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，及自114年7月11日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告44,675元部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。原告陳明願供擔保請准宣告假執行，僅係促使本院職權之發動，爰不另為准駁之諭知。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及未予援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 3 月 25 日
苗栗簡易庭 法 官 陳景筠附表1：
租賃年月 租金 管理費 應繳 積欠 應繳 積欠 112年7月 18,000 0 350 350 112年8月 18,000 0 350 350 112年9月 18,000 0 350 350 112年10月 18,000 0 350 350 112年11月 18,000 0 350 350 112年12月 18,000 0 350 350 113年1月 18,000 0 350 350 113年2月 18,000 0 350 350 113年3月 18,000 0 350 350 113年4月 18,000 0 350 350 113年5月 18,000 0 350 350 113年6月 18,000 0 350 350 113年7月 18,000 0 350 350 113年8月 18,000 0 350 350 113年9月 18,000 0 350 350 113年10月 18,000 0 350 350 113年11月 18,000 0 350 350 113年12月 18,000 11,300 350 350 114年1月 18,000 18,000 350 350 114年2月 18,000 18,000 350 350 114年3月 18,000 18,000 1,675 1,675 114年4月 18,000 18,000 1,675 1,675 114年5月 18,000 18,000 1,675 1,675 114年6月 18,000 18,000 1,675 1,675 合 計 432,000 119,300 13,700 13,700以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 25 日
書記官 蔡孟穎