臺灣苗栗地方法院民事簡易判決115年度苗簡字第75號原 告 陳昌毅訴訟代理人 洪坤宏律師被 告 林品旭
陳春宜林滋賢共 同訴訟代理人 柯晨晧律師複 代理人 曾千豪律師上列當事人間請求確認停車位使用權存在等事件，本院於115年8月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於113年10月29日與訴外人何浩宇訂立不動產買賣契約書
(下稱系爭契約)，向其購買苗栗縣○○鎮○○段0○○段○○○0000地號土地權利範圍1554/100000(下稱系爭土地)及同段394建號建物（門牌號碼苗栗縣○○鎮○○里00鄰○○○街00巷0號，下稱A建物，與系爭土地下合稱系爭房地），並於113年12月10日辦理移轉登記取得所有權。
㈡A建物所在家園社區（下稱系爭社區）大樓地下一、二樓係作
為停車空間使用，訴外人即系爭社區起造人慶華建設有限公司(下稱慶華公司)將社區區分為A棟至J棟，並按樓層給予每戶指定編號，慶華公司移轉所有權登記予各承購戶時，各承購戶間雖未訂定書面分管契約，約定停車位之使用位置及範圍，然慶華公司與各承購戶已另行約定各停車位之使用權人及使用範圍。其中，地下一層編號20停車位(面積如苗栗縣竹南地政事務所115年4月10日土地複丈成果圖所示為9.74平方公尺，下稱系爭停車位)最早係分配予訴外人即被告陳春宜前手即門牌號碼苗栗縣○○鎮○○里00鄰○○○街00巷0號7樓建物（下稱B建物，於系爭社區之對應編號為D7）承購戶陳保堂使用，地下一層編號11停車位（下稱11號停車位）則分配由證人即A建物（於系爭社區之對應編號為E1）之承購戶林芳標使用，嗣陳保堂與林芳標(下合稱陳保堂等2人)互換停車位，由林芳標取得系爭停車位之專用權。其後林芳標將系爭房地出售，經輾轉多手後，由原告取得系爭房地之所有權及系爭停車位之專用權。
㈢嗣原告於114年3月間欲開始於系爭停車位停放車輛時，發現
系爭停車位遭被告輪流且持續停放車輛。原告先後委請仲介規勸返還車位、於車位張貼公告，並以存證信函催告被告返還，惟被告仍持續於系爭停車位停放車輛，拒絕將系爭停車位返還原告。然由本件各證人之證述，A建物第一任屋主林芳標於84年購入系爭房地後，其停車位置即為「編號20號」，嗣系爭房地於97年間轉售予證人邱美秀後至103年間，邱美秀亦持續使用系爭停車位，期間如有他人占用，邱美秀曾報警排除，另有同社區其他住戶曾表示想向邱美秀承租系爭停車位，顯見其他住戶均知悉系爭停車位乃約定由A建物住戶使用，且證人即仲介汪仕耿、葉宜昕(下合稱汪仕耿等2人)均證稱，其等曾聽聞證人即鄰長葉添丁說明系爭停車位交換之情形，並曾閱覽第一屆管理委員會留存之停車位交換資料，足證系爭停車位之使用權隨系爭房地移轉而由原告繼受。反觀陳春宜於88年間因買賣取得B建物房地所有權，為系爭社區住戶，然自始未就系爭停車位主張任何權益，可證其亦知悉並承認此默示分管協議之存在，自應受拘束，並應將無權占用之系爭停車位返還原告。
㈣爰依民事訴訟法第247條第1項前段、民法第767條第1項前段
及中段規定，提起本訴。並聲明：⒈確認原告就系爭停車位之使用權存在；⒉被告應將系爭停車位返還原告，不得置放汽、機車及其他雜物；⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：㈠系爭社區於84年間竣工，起造人為慶華公司，A、B建物均坐
落於系爭社區。慶華公司於預售屋銷售時，即將社區地下室65個停車位分配予各別住戶使用，陳春宜所有之B建物於使用執照附表上對應之編號為D7，其預售屋買賣契約所對應之停車位為系爭停車位，B建物最初由陳保堂取得，嗣經訴外人郭世聰拍賣取得，陳春宜於87年12月23日向郭世聰買受。
依大法官會議解釋及最高法院判決，建商出售房屋時，與承購戶約定停車位之使用權及範圍，即屬共有物之分管契約，並拘束繼受應有部分之第三人，故陳春宜買受B建物時，即一併繼受系爭停車位之使用權，自得使用或授權親人使用。又陳春宜一家買受B建物後，即持續使用系爭停車位迄今，歷經20餘年，期間均無住戶向陳春宜或其家人主張權利，各共有人對於自己之停車位均妥為管理，相互容忍。縱不存在明示之分管契約，系爭地下室停車位亦因共有人互相同意彼此使用、管理各自之停車位，而成立默示分管契約，陳春宜仍取得系爭停車位之使用權。
㈡反觀原告提出之系爭契約，其停車位欄位明確勾選「無停車
位」，且未於「所有權」或「僅有使用權」欄位勾選，特約事項並記載「無協議」，足見原告向其前手購買之標的並不包含停車位所有權或使用權，自始未繼受任何停車位使用權。依債之相對性原則，如原告之前手無法依契約交付停車位使用權，原告應向前手主張權利瑕疵擔保責任，而非向第三人主張停車位使用權。
㈢至原告雖主張陳保堂等2人曾互換系爭停車位、11號停車位，
系爭停車位係由林芳標取得使用權，惟由林芳標於本院證稱「我沒有跟人家換車位」、「我那個停車位如停放1300、1500之小型車輛，可以勉強停放2輛」，並參酌本院現場勘驗照片及地政測量成果，系爭停車位僅約1輛車寬，面積9.74平方公尺，無法停放2輛車，反觀11號停車位之長度、寬度足以停放兩輛車；另由現場照片所示11號停車位內機車之長度甚至未達停車位寬度之一半，可見林芳標實際使用者為11號停車位。又原告提出地下室第一層之平面圖上蓋之印文作為互易之證據，惟林芳標業已證稱該印章並非其個人印鑑，另一印文亦無法辨識完整姓名，無從認定為陳保堂之印文；汪仕耿等2人雖稱曾見過有印文之版本，惟被告認其等記憶恐有遺忘疏漏之處，尚無從據此證明陳保堂等2人間確有互易停車位之事實。況分管契約係全體共有人就共有物管理方法所成立之協議，其變更應得全體共有人同意，縱認陳保堂等2人確有互易行為，既未經全體共有人同意或區分所有權人會議決議，亦不生變更原分管契約之效力。
㈣依民事訴訟法第277條及相關實務見解，原告主張具有系爭停
車位使用權，並據此請求排除他人使用，應就其權利存在負舉證責任。惟原告提出之系爭契約已記載「無停車位」及「無協議」，林芳標亦否認曾與陳保堂交換停車位及相關文件之印章為其所有，其餘證據亦不足以證明陳保堂等2人間確有停車位互易之事實。反之，被告係基於慶華公司原有之停車位分配及分管契約取得系爭停車位使用權，縱不存在明示分管契約，亦因住戶長期使用、管理各自停車位而成立默示分管契約。是原告未能證明其具有系爭停車位使用權，其依民法第767條第1項前段、中段請求排除被告使用，並無理由。
㈤並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如獲不利判決，願供擔保請准宣告免於假執行。
三、兩造不爭執事項（卷一第206、268至269頁，並依判決格式修正及刪減文句) ：
㈠原告於113年10月29日與何浩宇訂立系爭契約，向其購買系爭房地，並於113年12月10日辦理移轉登記取得所有權。
㈡A建物所在之系爭社區大樓地下一、二樓係作為停車空間使用
，其中系爭停車位最早係分配予D7住戶陳保堂使用，11號停車位最早係分配予林芳標使用。
㈢B建物於系爭社區之對應編號為D7，最早由陳保堂向慶華公司
買受取得，後由郭世聰經拍賣取得，再由陳春宜買賣取得。㈣原告與何浩宇訂立之系爭契約第1條停車位標示勾選無停車位
，第12條特約事項約定：「本案共同使用部分內含停車空間，但無分管協議，買方確已知悉，現況賣方使用車位，編號為20號，無產權登記」。
四、法院之判斷㈠被告未能舉證陳保堂等2人間存在相互交換系爭停車位與11號
停車位使用權之協議⒈原告所提地下室平面圖第一層（卷一第33頁），於11號停車
位上蓋用之印文為「林芳標」、「陳長○」（姓名第三個字為何無法辨識），陳長○顯然並非陳保堂，無從證明陳保堂等2人間有交換系爭停車位與11號停車位之協議存在。
⒉葉添丁結證稱：系爭社區曾有管委會，第一任有，第二任就
沒有了。我有在管委會任職，我是召集人，是委員之一。（法官你有無聽說社區內住戶有互換停車位的事？）有一個李美鳳在用E1的車位，E1車位本來是林芳標的，我的停車位資料是建設公司給我的，E1當時是登記林芳標，後來林芳標沒有住進來，林芳標的父親林海桐住進來，林海桐是社區主委，當時林海桐的車停在車道旁，李美鳳停林芳標的位子（即電梯旁E1），我不曉得他們有無互換車位。我不曉得其他社區住戶有互換停車位。林海桐及第二手邱美秀都是停在那裡，一直延用下來。陳春宜他們是停在D7的停車格，林海桐及邱美秀是停在車道。林海桐及邱美秀停車的位置就是D7、H4旁邊及車道中間的範圍（卷二第58至59、61頁），參酌葉添丁當庭於本院履勘現場時拍攝之現場照片上所標示之位置（卷一第200頁），林海桐及邱美秀停車之位置確非系爭停車位，而係如車位編號圖及地下室平面圖第一層（卷一第31、33頁）所示編號20（D7即系爭停車位）、21（H4）停車位旁與車道間未劃設停車位之空隙，此核與林芳標證述：如果是1300、1500那種小台的車，可以勉強停2台（卷一第250頁，系爭停車位之大小依卷一第200頁現場照片顯然無法同時停放2台車輛），及依本院請求當庭標註其停車位所在之位置相符（卷一第85頁），及林芳標配偶林蕭秀霞結證稱：賣房子的公司告訴我車位是在車道左手邊很長、很寬，可以停二台（卷二第54頁）相符。足認林海桐縱有以林芳標名義與他人達成交換停車位之協議，交換後之位置亦係在系爭停車位、編號21（H4）停車位旁與車道間未劃設停車位之空隙而非系爭停車位，且D7即系爭停車位係由被告陳春宜使用。
⒊至邱美秀雖結證稱：（法官問：你的停車位是哪一個位 置？
）一開始是告訴我蓋章的位置即11號位置，後來換到20號這邊，前任屋主在仲介處簽約時，前任屋主的媳婦跟我說的，媳婦代表公公跟我簽約，她跟我說停車位本來是11號後來換到20號（卷一第252頁），邱美秀與何浩宇簽立之買賣契約書亦載明「本買賣契約包括地下第1層停車位，產權狀況持分併入公共設施，使用狀況固定位置使用，有車位編號，目前車位編號B1-20」（卷一第211頁），核與證人彭煜烽結證稱：我是何浩宇的代理人，那間房子的由來是因為前任屋主邱小姐跟我有借貸關係，因為邱小姐那時候還不出錢，她說不然把房子抵債賣給我，因為我的名下有房子了，貸款不好貸，所以我只好找我朋友何浩宇當人頭貸款，實際上房子是抵給我，等於是借名登記。A建物出售給原告是我代理何浩宇去處理的，A建物配的車位是地下道下去之後左手邊第一個編號20號（卷一第256頁），系爭買賣契約第12條特約事項亦約定：「本案共同使用部分內含停車空間，但無分管協議，買方確已知悉，現況賣方使用車位，編號為20號，無產權登記」（兩造不爭執事項㈣），互核相符。惟依A建物建物登記第一類謄本所示A建物係於84年4月27日建築完成（卷一第37頁），足認系爭社區應係於84年4月27日建築完成，而邱美秀自承係於97年後方居住在A建物（卷一第252頁），且系爭社區地下一樓停車空間現場並無實際劃設車位編號，有本院拍攝現場照片在卷可佐（卷一第200頁），林蕭秀霞亦結證稱：系爭房地是由我公公、婆婆及殘障的小姑住（卷二第56頁），故不能排除林蕭秀霞因不常開車且未居住於A建物而不熟悉停車位與慶華公司提供車位編號圖及地下室平面圖第一層（卷一第31、33頁）相對應之位置，且因林海桐、林芳標使用之停車位置現場並無劃設編號，致誤認林海桐、林芳標使用之停車位即為系爭停車位。系爭社區內區分所有權人間停車位如何分配，應以最早之住戶林芳標、葉添丁，及始終居住於系爭社區內之葉添丁較為清楚，應以林芳標、葉添丁證述內容為可採，故邱美秀、彭煜烽之證言，及上開2份買賣契約記載之內容既與林芳標、葉添丁證述之內容不符，自非可採。汪仕耿等2人證述A建物搭配使用之停車位為系爭停車位（卷一第262至267頁），因係傳聞自葉添丁、彭煜烽，非親自見聞，且與葉添丁證述內容不符，亦無從據為有利原告之認定。
⒋綜上分析，林芳標若確有與他人交換停車位，換得之位置亦
係在系爭停車位、編號21（H4）停車位旁與車道間未劃設停車位之空隙而非系爭停車位。
㈡葉添丁另結證稱：（法官：林海桐跟李美鳳他們車位如果有
交換的話，社區其他住戶知道這件事？）我不曉得（卷二第60頁），無從據以認定系爭社區其他住戶知悉車位交換協議存在，另考量系爭社區停車空間除地下一樓外尚有地下二樓，分配到地下二樓停車位之住戶，顯然不在意，日常生活中亦難由車位現實使用狀況見聞覺知車位交換協議存在，故縱使停車位交換協議存在，亦尚難認定交換車位協議之當事人與系爭社區其他區分所有權人間就此停車位使用權之變更已有默示分管協議存在，則交換車位協議基於債之相對性，自不能拘束未參與交換協議之其他區分所有權人。
五、綜上所述，原告未能舉證陳保堂等2人間有停車位交換協議存在，且系爭社區區分所有權人間難認就交換後之停車位使用情形已達成默示分管協議，故原告之請求為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻防方法與所舉證據，核與判決結果無影響，爰不另贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 9 月 11 日
苗栗簡易庭 法 官 王筆毅以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 9 月 11 日
書記官 楊慧萍