臺灣南投地方法院刑事裁定 九十一年度聲判字第四號
聲 請 人 甲○○○住台中代 理 人 陳守章律師被 告 乙○○ 女 四右列聲請人因被告毀棄損壞案件，不服臺灣高等法院台中分院檢察署檢察長中華民國九十一年九月三日，九十一年度上議字第五八四號駁回聲請再議之處分（原不起訴處分案號：臺灣南投地方法院檢察署九十年度偵字第四四三二號），聲請交付審判，本院裁定如左：
主 文聲請駁回。
理 由
一、聲請人原告訴意旨及再議意旨略以：被告乙○○於民國八十九年十月二十日經仲介人陳品少、彭玉粉、廖金乾介紹，向告訴人甲○○○購買坐落南投縣○○鄉○○段一五五、一五五之一、一五六、二○○地號○○○鄉○○段二、三地號土地，○○○鄉○○段一五五、一五五之一地號土地上○○○鄉○○段一二建號○○○鄉○○段○○○○號土地上○○○鄉○○段一三建號房屋（以下簡稱系爭房屋），被告與聲請人先於八十九年十月二十日訂定不動產買賣契約，因被告遲延不決，雙方於八十九年十二月五日再度訂定內容相同之不動產買賣契約（以下簡稱系爭買賣契約），被告於八十九年十二月五日訂約當天，交付新台幣（下同）三十萬元之定金予告訴人後，即藉故 遲延，不再交付任何價金，雙方之買賣契約顯未成立，不料被告竟於九十年六月間，未經聲請人同意，僱用不詳姓名之人駕駛挖土機將系爭房屋拆除。而從被告所交定金僅區區新台幣三十萬元，已見被告無承買系爭不動產之誠意，其猶未經聲請人同意逕拆除系爭房屋，因認被告設有毀損罪嫌。
二、臺灣南投地方法院檢察署檢察官依據偵查結果，略以：系爭買賣契約第二條約定：於本契約成立同時由乙方（被告乙○○，下同）支付三十萬元予甲方（聲請人甲○○○，下同）作為定金；自簽約之日起，甲方同意乙方進行整地銷售房屋之相關事宜。該契約第六條亦約定：關於本件買賣土地增值稅由乙方負擔，建物部分做滅失處理。此有系爭買賣契約影本一份附卷可參。另被告購買前開房、地係為建屋出售之用，且被告已給付三十萬元之定金予告訴人等情，業經告訴人於偵查中陳述明確。如前所述，被告既已支付三十萬元之定金予告訴人，依系爭買賣契約之約定，被告自有權自簽約之日即八十九年十二月五日起進行整地銷售房屋之相關事宜，況系爭買賣契約復約定建物部分做滅失處理，則被告於簽約後，責由其夫郭惠賢於九十年六月間，僱工拆除系爭房屋，以進行整地銷售房屋之事宜，其顯係依系爭買賣契約而為。從而，被告拆除系爭建物之所為，即與刑法第三百五十三條規定旨在處罰無權處分者任意毀壞建築物而喪失其使用效能之意旨不符。此外，復查無其他積極證據足資認定被告有何其他不法犯行，應認其罪嫌不足。至被告支付定金後，未繼續支付尾款之部分，核屬民事債務不履行之範疇，應循民事爭訟程序解決，因認被告罪嫌不足，依刑事訴訟法第二百五十二條第十款處分不起訴。聲請人不服，聲請再議，經臺灣高等法院台中分院檢察署檢察長審核結果，認為仍乏積極證據足可證明被告犯罪，處分駁回再議。
三、聲請人聲請交付審判，無非係以：㈠不動產買賣契約是否成立，以是否交付價金及辦理所有權移轉登記、點交為要件
，本件被告僅交付區區新台幣三十萬元，此後被告一直拒絕交付一千四百萬元之龐大價金，且雙方復未辦理所有權移轉登記，系爭不動產之買賣契約顯然未成立。
㈡本件不動產買賣契約既未成立生效，被告於法理上即不具備處分買賣標的物之權
利。檢察官非基於契約之明定，逕認被告有權整地，並已獲同意對地上物為滅失處理。若被告自始無購買意願，拒付價金，又隨意拆除房屋，亦認非惡意毀損之行為，顯非適法，指摘原處分駁回再議不無率斷云云。
四、經查：㈠按「訂約當事方人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立」，民法第二百
四十八定有明文。又買賣契約不過一種以移轉物權為目的之債權契約，尚難謂即為移轉物權之物權契約。惟經雙方合意之債權契約已經成立，上訴人基於買賣契約，請求被上訴人履行物權移轉必要程序之義務，如非另有其他情事，尚非無據，最高法院三十八年台上字第一一一號判例可供參照。本件聲請人已向被告收取定金，依上述法條規定，雙方之不動產買賣契約已經成立，至聲請人所稱不動產所有權移轉登記，不過雙方本於債權契約而生之物權契約履行問題，並不影響雙方不動產買賣契約已成立之事實。
㈡聲請人與被告訂立之不動產買賣契約第二條約定：自簽約之日起甲方（即聲請人
）同意乙方（即被告）進行整地銷售房屋之相關事宜；該契約第六條亦約定：關於本件買賣土地增值稅由乙方負擔，建物部分做滅失處理。有該買賣契約書影本在卷可稽。被告為欲整地建屋出售而僱工拆除系爭房屋，係依據契約約定經聲請人允許所為，屬合法行為，核與刑法第三百五十三條第一項毀壞建築物罪之構成要件不合。至於被告迄未支付尾款，乃屬債務不履行之民事問題，應循民事途徑以求解決，併此敘明。
㈢綜上，原不起訴處分書及駁回再議處分書既已調查說明，對照卷內資料，並無不
合，復查無其他積極證據可資證明被告有毀損之犯行，是原檢察官及臺灣高等法院台中分院檢察署檢察長分別予以不起訴處分及駁回再議之聲請，並無不當，本件交付審判之聲請為無理由，應予駁回。
五、依刑事訴訟法第二百五十八條之三第二項前段，裁定如主文。中 華 民 國 九十二 年 二 月 十二 日
臺灣南投地方法院刑事庭
審判長法 官 林 宜 民
法 官 周 玉 蘭法 官 黃 堯 讚右正本證明與原本無異。
不得抗告。
書記官中 華 民 國 九十二 年 二 月 十二 日