臺灣南投地方法院民事判決 八十八年度簡上字第五十四號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 丁○○被上訴人 財團法人香蘭基金會法定代理人 丙○○訴訟代理人 甲○○右當事人間請求遷讓廠房事件，上訴人對於中華民國八十八年八月十日本院南投簡易庭八十八年度投簡字第二五三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決原判決廢棄，駁回被上訴人在第一審簡易之訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）被上訴人雖依土地法第三十七條計算房租，但請求違約金以房租之五倍計算顯然過高，實應按其因所受之實質損害計算。上訴人如不再租用該房地，而被上訴人另租與第三人，其租金亦不高過上訴人之租金，故其所受之實質損失不高，應予核減。
（二）按地政機關對於未辦繼承登記土地所為之代管行為係屬公法上之行政處分性質，該代管土地上之一切權利義務即應由代管機關依內政部發布之「未辦繼承登記土地處理要點」管理，代管後原所有權人及出租人之一切權利義務均歸消滅，至少其權利之行使產生障礙，改由代管機關依土地法第七十三條之一規定使用、收益及處分。原審判決就被上訴人依此規定喪失租賃物返還請求權之事實置而不論，剝奪上訴人與代管機關續訂租約之權利，其判決違法。縱被上訴人持南投縣政府同意委託代管之公函，但函中稱建物部分需整修完善，而今該批土地及廠房均係上訴人自行整地及修繕廠房，否則不堪使用，其所支出價金甚高而被上訴人均置之不理，僅求遷讓廠房及租金等，實有違縣府託管之本意。
三、證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）依系爭土地如附圖ＡＢＣＤＥ各部分之面積及公告現值為貳仟陸佰零貳萬零伍佰壹拾柒元，加上房屋稅繳款書中房屋價值壹佰柒拾柒萬叁仟柒佰元，總計叁仟貳佰叁拾柒萬柒仟零叁拾壹元，就土地法第九十七條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過及其建築物申報總價額年息百分之十為限」，故每月租金以上開總價乘以百分之十再除以十二個月計算，為貳拾陸萬玖仟捌佰零捌元，被上訴人於出租時因考慮租金額太高，故租金僅以約五分之一之額計算，即每月五萬五千元，故於違約金部分，乃以土地法第九十七條規定之租金額為準，加上承租人違約而使出租人衍生之訴訟費用，約為所定租金之五倍，故應屬合理範圍。
（二）被上訴人之創辦人即故董事長陳德深生前於民國七十六年十二月三十一日親筆書立贈與契約書，將其個人所有坐落台北縣市以外之土地全部贈與被上訴人，惟未及履行即不幸因病去世，因遺財數量龐大，為昭公信以免爭議，爰由部份繼承人將被繼承之遺囑連同贈與契約書等文件，呈請財政部台北市國稅局轉送法務部調查局鑑定，確係陳德深筆跡無誤。又無償贈與不動產之約定只要意思合致，契約即為成立。而因贈與契約所涉贈與標的數額龐大，如一次為全部請求所有權移轉登記，費用至鉅，非被上訴人公益法人之財力所能承擔，故僅先就公告現總額較低之土地請求移轉登記，其餘與標的請求權現仍續予請求中，故本件之土地及廠房被上訴人一直在請求合法登記為被上訴人，更何況被上訴人管理、使用、收益上述廠房及土地也是經遺囑執行人同意，甚且在尚未辦理移轉登記時，已經南投縣政府民國八十八年三月九日八八投府地用字第○四○二七三號同意委託由被上訴人代管。因此被上訴人依此規定訴請上訴人將租賃物返還，遷襄廠房及給付租金，應有理由。
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提出土地地價表、房屋稅繳款書、陳德深遺囑、法務部調查局筆跡鑑定通知書、南投縣政府八十八年三月九日八八投府地用字第○四○二七三號函、八十八年十一月三十日八八投府地用字第一四六五四五號函。
理 由
一、被上訴人起訴主張略以上訴人於民國八十四年十二月二十日與被上訴人訂定廠房租賃契約，向被上訴人租用坐落南投縣南投市○○路○○○號Ａ、Ｂ棟廠房及四周空地，租期自八十五年一月一日起至八十五年十月三十一日止，每月租金新台幣（下同）五萬五千元，並約定租賃期滿不交還房屋，自租賃期滿之翌日起，上訴人應支付按房租五倍計算之違約金。查被告於租賃期間均未按月繳納租金，且被上訴人就系爭房屋另有用途，乃分別於八十五年十月三日及同年十一月三十日以存證信函通知上訴人租約屆滿後不再續租，請上訴人於租期屆滿時將房騰空，惟未獲置理，爰依租賃法律關係訴請被告遷讓廠房及拆除增建之建物，將租賃物返還被上訴人，並給付違約金。對上訴人之抗辯則稱出租人對其物有所有權或其他權利與否，全非租賃之要件，況系爭土地及建物所有權人陳德深生前立有遺囑將系爭土地及建物贈與被上訴人，現正請求移轉贈與標的中，並經南投縣政府委託其代管，另依系爭土地如附圖ＡＢＣＤＥ各部分之面積及公告現值為貳仟陸佰零貳萬零伍佰壹拾柒元，加上房屋稅繳款書中房屋價值壹佰柒拾柒萬叁仟柒佰元，總計叁仟貳佰叁拾柒萬柒仟零叁拾壹元，依土地法第九十七條規定，每月租金以上開總價乘以百分之十再除以十二個月計算，為貳拾陸萬玖仟捌佰零捌元，被上訴人於出租時因考慮租金額太高，故租金僅以約五分之一之額計算，於違約金部分，仍以土地法第九十七條金額為準，加上承租人違約而使出租人衍生之訴訟費用，約為所定租金之五倍，應屬合理。上訴人抗辯理由略以：被上訴人並非系爭廠房之所有權人，上訴人得知後擬與真正所有權人續租，惟因繼承人意見不一致，一直無法另訂租約。又系爭土地南投縣政府代管中，上訴人為系爭房地之現使用人，依法有優先承租權，並已向代管機關南投縣政府甲請優先承租中，正等待該府請示上級後辦理，故上訴人對於系爭廠房並無交還之義務，縱被上訴人雖持南投縣政府同意委託代管之公函，但函中稱建物部分需整修完善，而今該批土地及廠房均係上訴人自行整地及修繕廠房，否則不堪使用，其所支出價金甚高而被上訴人均置之不理，僅求遷讓廠房及租金等，實有違縣府託管之本意，被上訴人之請求顯屬於法不合云云。
二、本件被上訴人主張兩造間就附表所示廠房及土地訂有租賃契約等事實，為上訴人所不爭，復據其提出租賃契約、存證信函及回執、現場照片等件，及經原審會同被上訴人（上訴人經合法通知未到現場）及南投縣南地政事務所測人員就其承租信置等履勘現場查明屬實，製有八十八年四月八日複丈成果圖附卷可按，應堪認定。又系爭土地雖為訴外人陳德深之遺產，惟迄今未辦理繼承登記，南投縣政府業已委託被上訴人於繼承人辦竣繼承登記時或民國九十五年七月三十一日止，代管系爭土地並繳納地價稅及房屋稅等情，亦據被上訴人提出南投縣政府八十八年三月九日八八投府地用字第○四○二七三號函、八十八年十一月三十日八八投府地用字第一四六五四五號函在卷足稽。上訴人雖辯稱被上訴人並非系爭廠房之所有權人，上訴人得知後擬與真正所有權人續租，惟因繼承人意見不一致，一直無法另訂租約云云，然按租賃契約，係以當事人約定，一不以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件，最高法院六十四年臺上字第四二四號判例可資參照。本件兩造既有訂定租賃契約之事實，而查被上訴人係依兩造間之租賃契約，本於出租人地位請求上訴人即承租人遷讓租賃物，並非以所有權人地位自居，自與其有無系爭房地之所有權無涉，況系爭不動產既經南投縣政府委託被上訴人代管，上訴人自應受前揭租賃契約之拘束。
三、按系爭土地如附圖Ａ部分地號一二八之七，面積二一七．四平方公尺，公告現值每平方公尺壹萬貳仟肆佰貳拾玖元，總值計貳佰柒拾萬零貳仟零陸拾肆元，土地如附圖Ｂ部分地號一二八之二一，面積四六．○六平方公尺，公告現值每平方公尺壹萬貳仟伍佰元，總值計伍拾柒萬伍仟柒佰伍拾元，土地如附圖Ｃ部分地號一二八之二一，面積一八．九一平方公尺，公告現值每平方公尺壹萬貳仟伍佰元，總值計貳拾叁萬陸仟叁佰柒拾伍元，土地如附圖Ｄ部分地號一二八之十、之二一，面積八五．四九平方公尺，公告現值每平方公尺壹萬貳仟伍佰元，總值計壹佰零陸萬捌仟陸佰貳拾伍元，土地如附圖Ｅ部分面積二一○六．一四平方公尺，地號一二八之十、之二一部分公告現值每平方公尺壹萬貳仟伍佰元，地號一二八之
十一、之四○部分公告現值每平方公尺壹萬貳仟元，地號二三八之二部分公告現值每平方公尺壹萬貳仟柒佰柒拾叁元，平均公告現值每平方公尺壹萬貳仟叁佰伍拾肆元陸角，總值計貳仟陸佰零貳萬零伍佰壹拾柒元，加上房屋課稅價值壹佰柒拾柒萬叁仟柒佰元，總計叁仟貳佰叁拾柒萬柒仟零叁拾壹元，有系爭土地地價表及系爭房屋稅繳款書可稽。參以土地法第九十七條城市地方房屋之租金，以不超過及其建築物申報總價額年息百分之十為限之規定，依上開標準，將總價之百分之十再除以十二個月計算，為貳拾陸萬玖仟捌佰零佰叁拾柒萬柒仟零叁拾壹元。是被上訴人所稱訂立租約時已考慮租金額之問題，故僅定以五分之一之標準等語，應堪採信。而租賃契約中關於違約金以租金之五倍計算，即係還原至原可收取之租金標準，若參酌其於租賃期間已折扣之租金利益，及因違約所生之損害等，縱有上訴人所指整地修繕等情，兩造間約定之每月二十七萬五千元之違約金，亦應無上訴人所指過高之處，上訴人請求核減違約金，自屬無據。
四、兩造間之租賃契約約定租期自八十五年一月一日起至同年十月三十一日止，被上訴人於租期屆滿前即已明示不續租之意思等情，有上開存證信函及回執等件為證，上訴人亦不爭執，本件堪認兩造間系爭租賃契約業已終止。綜上所述，被上訴人本於租賃關係訴請上訴人返還租賃物，即遷讓如附圖所示Ａ、Ｂ部分廠房，並將其增建之如附圖所示Ｃ、Ｄ增建建物拆除後將其坐落基地及如附圖所示Ｅ部分之土地全部返還被上訴人，並自八十六年一月一日起至上房地遷讓之日止，按月給付違約金二十七萬五千元，即屬正當，應予准許。原審基上意旨而為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 一 月 五 日
臺灣南投地方法院民事庭
審判長法官 簡朝振法 官 匡 偉法 官 陳宗賢右為正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 八十九 年 一 月 五 日
書 記 官 林雅貞