臺灣南投地方法院民事判決 八十九年度訴字第十五號
原 告 乙○○訴訟代理人 吳萬春律師被 告 甲○○ 住訴訟代理人 張英一律師右當事人間返還保證金等事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣肆拾萬元，及自民國八十八年十月二十五日起，至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，其餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣壹拾叁萬伍仟元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣肆拾萬元，為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）五十五萬七千五百元，及自民國八十八年十月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並願供擔保請淮宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於民國八十七年十月間向被告承租門牌號碼南投縣南投市○○路○○○號房屋，雙方約定每月租金為十一萬五千元，並由原告繳付被告押租金五十萬元，租賃期間自八十七年十月六日至八十九年十月五日止，惟上開租賃標的物於八十八年九月二十一日集集大地震毀損不堪使用，原告除當即以口頭向被告表示終止租約外，復另行應被告之要求補送書面意思表示，惟被告卻又復文多所要求，並要求原告將租賃房屋之門、窗，牆或其他原有設施回復原狀。實則原告於八十七年十月間租用系爭房屋後，並無為任何契約書第四條第五款所稱之改裝情事，自亦無依該條款規定回復原狀之義務，更何況系爭房屋係因地震毀壞而不堪使用，而有全部或部分拆除整修之必要，自亦無從回復原狀可言，是以被告要求原告先行將房屋回復原狀後始願將保證金返還一節，殊屬無據。另系爭房屋自八十八年九月二十一日起即因天災而致毀損不堪使用，依民法第四百四十一條之反面解釋即應認自該日起即無給付租金之義務，而原告原已繳付當月之租金（自八十八年九月六日至同年十月五日），其中八十八年九月二十一日起至同年十月五日止部分之預付租金五萬七千五百元，被告即有返還之義務，原告爰依契約關係請求被告返還押租金五十萬元，依不當得利關係請求被告返還溢付之房屋租金五萬七千五百元。
（二）原告係於八十八年十月十五日補送終止租賃關係之書面文件通知被告，被告則於同年十月二十五日以存證信函答復原告，明確表示同意終止租賃關係，足徵系爭租賃關係業經雙方合意終止。至被告辯稱上開同意終止意思表示，係屬附「停止條件」之意思表示，亦即原告須完成（１）清除租賃房屋內之傢俱及雜物（２）回復租賃物原狀（３）相關稅費繳納完畢（４）撤銷租賃房屋之營業登記等條件，租賃關係始為終止。經查；被告於存證信函第二項指稱「如台端未能於指定時間處理完成上述四項，返還租賃房屋，則本人將由保證金中扣除清除費一十萬元．．．指定返還租賃房屋日期為中華民國八十八年十一月五日」觀之即明。蓋租賃關係如果尚未終止，則何來指定返還租賃標的物之日期，又如何自保證金中扣除清除費，足徵兩造間租賃關係確已合法終止。
（三）被告主張應回復原狀之部分為原建物之鐵捲門，惟查原告於八十二年十月六日向被告兄弟三人承租系爭土地及建物時，即約明「如乙方因使用上之需要增建房屋應經甲方同意，乙方在租賃土地上建築鐵架造房屋應以甲方名義為起造人向縣府建管課申請房屋建築執照及使用執照，並辦理建物所有權登記，建物所有權歸甲方，建築房屋之一切費用由乙方自行負責」，是原告經徵得被告兄弟等同意後即出資於系爭土地上增擴建房屋，建物擴建當時原為內外區隔之鐵捲門，於擴建後即在建物內部，自無保留之必要，被告兄弟對於該等鐵捲之拆除亦無意見，應認該等鐵捲門之拆除，係屬被告兄弟同意增擴建之範圍內，當然沒有回復原狀之問題。再者，系爭房屋已擴建完成，原鐵捲門之位置係在房屋內部，是否有必要另行在房屋內部裝設鐵門，其功能又有何作用？其權利之行使是否正當，自非無疑。
（四）兩造所簽租賃契約第六條第二項固有原告於租期屆滿拒絕交還租賃物時，應支付違約金，如有訴訟時訴訟費用及律師費均由承租人負擔之約定，惟查原告並無拒絕返還租賃物情事，而被告則主張原告有未回復租賃物原狀情事，即等同租期屆滿不交還房屋，其事實及法律上之主張均有未洽，是被告主張應扣除違約金十一萬五千元，律師費五萬元及訴訟費用五千五百七十五元，應屬無據。
（五）租賃契約書第七條第二款固有承租人遷出時，如遺留傢俱雜物等物品不搬者，視為放棄，由出租人處理，承租人並應付十萬元之清除費之記載，惟查原告於終止租約後，即已將租賃房屋內之傢俱搬遷一空，並無遺任何傢俱雜物情事，被告請求扣除十萬元之清除費，即無理由。
三、證據：提出房屋租賃契約書影本一份、存證信函影本二份、照片一紙等為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回，及如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免予假執行。
二、陳述：
（一）按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，至租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金，前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止租約，民法第四百三十五條定有明文。查本件系爭房屋在九二一大地震之後僅一部分廁所有所損害，需經修復，其餘廂房隔間，天花板、地板等胥未曾有所損壞，而原承租系爭房屋係供ＫＴＶ營業使用，僅上開廁所之損害尚不足以致其承租目的不達，從而原告片面終止租約應尚未發生效力。至於被告所稱曾以口頭所為之終止意思表示，被告予以否認，另被告針對原告於八十八年十月十五日所發終止租約存證信函所覆之南投第六支局第一九四號存證信函雖曾為同意之意思表示，惟上開法律行為尚附有（一）租賃房屋內遺留之傢俱雜物清除完畢。（二）租賃房屋的門、窗、牆其他原有設施回復原狀。（三）水費、電費或因營業行為而產生相關費用繳納完畢（四）撤銷營業登記。等四款停止條件，原告迄今尚未ＫＴＶ之廂房予以拆除而回復原來空屋之原狀，其停止條件尚未成就，自難謂本件租約已合法終止。
（二）雖右開存證信函被告曾謂：「如台端未能未指定時間內處理完成上述四項並返還租賃房屋，則本人將由保證金中扣除清除十萬元，另因需回復原狀而產生的支付金額亦由保證金中扣除，台端不得異議。又因台端未能於指定時間內返還租賃房屋，而致使本人造成其他損失，本人亦可另外請求賠償。」云云，惟上開內容僅係在原告未能履行先停止條件之後之備位停止條件，其內容僅係停止條件內容之變更而已，尚非捨棄先位條件內容而無條件的同意原告之終止意思表示，從而本件兩造之租約既尚未有效終止，原告請求終止租約之後之保證金返還，即無理由。
（三）退步言之，倘認兩造租約已合法終止，則被告應可主張下列各款金額之抵銷：
（１）依兩造合約第七條第二款所定之清潔費十萬元。
（２）依兩造合約第四條第五款曾約定雙方終止合約之後，原告應將承租物回復原狀即將所興建之廂房隔間及霓紅廣告看板予以拆除，而上開隔間拆除之費用為十二萬三千五百元，另該全家樂ＫＴＶ之霓紅廣告招牌拆除費用為三萬五千元合計為十五萬八千五百元。
（３）系爭房屋內原有三扇鐵捲門，因原告經營ＫＴＶ予以破壞，其回復原狀所需費用為九萬五千五百元。
（４）本件原告終止租約之後迄今尚未將租賃回復，顯合於合約第六條第二款之「乙方於租賃期滿不交還房屋」之要件，被告依此主張扣抵此部分房租一倍即十一萬五千元之違約金。
（５）另依系合約第六條第二款後段所定因租賃事宜所生訴訟致被告支出之律師費五萬元及訴訟費用五千五百七十五元，亦應由此保證金中扣除。
三、證據：提出估價單二份、報價單一份、收據一份等件為證，並聲請訊問證人曹高銘。理 由
一、原告起訴主張其於八十七年十月間向被告承租門牌號碼南投縣南投市○○路○○○號房屋，約定每月租金為十一萬五千元，並由其繳付押租金五十萬元，租賃期間自八十七年十月六日至八十九年十月五日止，惟上開租賃標的物於八十八年九月二十一日集集大地震毀損不堪使用，兩造已合意終止租約，且已回復原狀，而系爭房屋自八十八年九月二十一日起即因天災而致毀損不堪使用，依民法第四百四十一條之反面解釋即應認自該日起即無給付租金之義務，而其原已繳付當月之租金，其中八十八年九月二十一日起至同年十月五日止部分之預付租金五萬七千五百元，被告即有返還之義務，爰依契約關係請求被告返還押租金五十萬元，依不當得利關係請求被告返還溢付之房屋租金五萬七千五百元。
二、被告則以本件系爭房屋在九二一大地震之後僅一部分廁所有所損害，需經修復，其餘廂房隔間，天花板、地板等均未有所損壞，而系爭房屋係供ＫＴＶ營業使用，上開之損害尚不足以致其承租目的之不達，從而原告片面終止租約應尚未發生效力。另被告針對原告於八十八年十月十五日所發終止租約存證信函所覆之南投第六支局第一九四號存證信函雖曾為同意之意思表示，惟上開法律行為尚附有（一）租賃房屋內遺留之傢俱雜物清除完畢。（二）租賃房屋的門、窗、牆其他原告設施回復原狀。（三）水費、電費或因營業行為而產生相關費用繳納完畢（四）撤銷營業登記。等四款停止條件，原告迄今尚未就ＫＴＶ之廂房予以拆除而回復原來空屋之原狀，其停止條件尚未成就，自難謂本件租約已合法終止；如認本本件租約如已終止，則依雙方所訂合約得予扣抵者有清潔費十萬元。廂房隔間及霓紅廣告看板拆除費用為十五萬八千五百元，三扇鐵捲門回復原狀所需費用為九萬五千五百元，違約金十一萬五千元，律師費五萬元及訴訟費用五千五百七十五元等語置辯。
三、原告起訴主張其於八十七年十月間向被告承租門牌號碼南投縣南投市○○路○○○號房屋，約定每月租金為十一萬五千元，並繳付被告押租金五十萬元，租賃期間自八十七年十月六日至八十九年十月五日止等之事實，業據提出房屋租賃契約書為證，並為兩造所不爭執，此部分之事實，應堪信原告之主張為真實。
四、首審酌本件租賃契約是否終止？何時終止？原告主張本件租賃契約於八十八年九月二十一日即以口頭向被告為終止契約之意思表示，並為被告所同意云云，為被告所否認，而原告又無法舉證證明之，是原告主張系爭租賃契約於八十八年九月二十一日即以終止，為本院所不採。又原告於八十八年十月十五日曾發存證信函予被告為終止之意思表示，而被告復於八十八年十月二十五日回函予原告，其內容為：「台端聲稱租用門牌號碼南投縣南投市○○路○○○號房屋，因地震損壞而欲終止房屋租賃契約，原則上本人同意終止房屋契約並返還保證金。但請台端于文到十日內先行處理完成下列事項。（１）租賃房屋內遺留之傢俱雜物清除完畢。（２）租賃房屋的門、窗、牆其他原有設施回復原狀。（３）水費、電費或因營業行為而產生相關費用繳納完畢（４）撤銷營業登記。如台端未能于指定時間內處理完成上述四項並返還租賃房屋，則本人將由保證金中扣除清除費壹拾萬元，另因需回復原狀而產生的支付金額亦由保證金中扣除，台端不得異議。又因台端未能於指定時間內返還租賃房屋，而致使本人造成其他損失，本人亦可另外請求賠償。指定返還租賃房屋日期為中華民國八十八年十一月五日。」，是由被告之回函之意思表示，已足認被告同意系爭租賃契約終止，雖被告復表示須完成上開四項事項，然被告亦表示若未完成，則由其於保證金中扣除十萬元，及請求因回復原狀而而產生的金額及遲延返還租賃房屋造成其他損失，並指定返還租賃房屋日期，而並非表示若未完成上開事項，則不予同意終止契約，是上開被告所要求事項並非附停止條件，而係另一意思表示，則本件租賃契約於原告收受被告之存證信函時即八十八年十月二十五日即已終止。
五、原告另主張自八十八年九月二十一日起即因天災而致毀損不堪使用，自該日起即無給付租金之義務，而原告已預繳八十八年九月二十一日起至同年十月五日止部分之預付租金五萬七千五百元，被告有返還之義務云云，惟按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，至租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金，前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止租約；又租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；再租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除，此為民法第四百三十五條、第四百二十九條第一項、第四百三十條分定明文。經查本件系爭房屋在九二一大地震之後僅一部分廁所有所損害，此為兩造所坦承，而經本院會同兩造至現場勘驗，本件系爭建築物之主體、廂房隔間，天花板、地板等並未有損壞，此有勘驗筆錄附卷可稽，是本件系爭房屋並未滅失，僅一部分有修繕之必要，而依前開規定，此修繕義務為出租人即被告所應負擔，而原告得請求被告修繕，而被告不為修繕，原告可終止租賃契約或原告可自行修繕請求修繕費用或於租金中扣除修繕費用，然原告均未此請求被告，或以此事由而為終止本件租賃契約，雖系爭房屋因不歸責於雙方事由而有所損壞，然造成之損壞，依修繕即可修復，並非已滅失，或已達不能修復而無法租賃物之使用，此由該房屋並未經鑑定為半倒或全倒可證，而造成之損壞，原告依上開民法規定，均可請求被告履行，原告並為此請求，而謂依民法第四百四十一條之反面解釋，原告於八十八年九月二十一日之後，即無庸再付租金，實於法未合，從而原告主張依不當得利關係請求被告返還八十八年九月二十一日起至同年十月五日止部分之預付租金五萬七千五百元，為無理由，應予駁回。
六、按押租金之目的，係指租賃關係存續中，擔保承租人之租賃債務，而所謂租賃債務包括租金債務及承租人之不履行損害賠償債務。而租賃關係終了時，不論其終了原因為何，承租人欠有租金或損害賠償債務者，其交之押租金當然抵充，即無須當事人之意思表示，亦不問當事人之意思為何，當然抵充而結算其差額；復按終止契約時，雙方負有回復原狀之義務，此為民法第二百六十三條準用同法第二百五十九條規定。經查；
（一）本件契約已合意終止，已如前述，則本件租賃關係已終了，出租人即被告即負有押租金返還之義務，而若承租人拒絕返還租賃物則被告可拒絕返還押租金，或原告有積欠租金、其他不履行之損害賠償，則被告可當然扣抵上開債務，而本件原告已返還系爭租賃標的物，雖被告辯稱原告尚未回復原狀，故並未返還系爭房屋云云，然返還租賃物與租賃物之回復原狀係二給付義務，並非同一，是被告所辯並不足採，而本件原告並積欠被告租金，是本件須再審酌者為原告是否其他債務不履行之租賃債務。而本件系爭租賃房屋之裝潢及隔間均未拆除，而該裝潢及隔間均係原告得被告之同意所興建，且是原告用來作為經營ＫＴＶ使用，此為兩造所不爭執，且依原告與被告及訴外人吳吳逢財、吳昭智就系爭租賃物於八十二年十月六日所訂之租賃契約，亦就是本契約之前身，其租賃期限為八十二年十月六日起至八十七年十月五日止，而其第一條亦規定．．．房屋一棟全部出租、第五條規定如乙方（即原告）因使用上之需要增建房屋，應經甲方同意。乙方在租賃土地上建築鐵架造房屋應以甲方（即被告、吳逢財、吳昭智）名義為起造人向縣府建管課申請房屋建築執照及使用執照，並辦理建築物所有權登記，建物所有權歸甲方，建築房屋之一切費用由乙方自行負責，未經甲方許可則不得私自建造房屋，另依本件房屋租賃契約書第一條規定房屋所在地及使用範圍為南投市○○路○○○號全部平房出租，而被告並非是經營ＫＴＶ之業者，且該裝潢及隔間亦非被告所為，則所謂平房亦係指該六四三號房屋主體，而無論前後二租賃契約均非包括該裝潢及隔間，而該裝潢及隔間，亦非屬建築房屋或擴建之行為，是雖本件系租賃契約訂立時該裝潢及隔間均已設置完全，然該設置是屬於增加房屋之設備，並非建造房屋，則原告辯稱其已回復原狀，為本院所不採，被告抗辯系爭房屋尚未回復原狀，為有理由。
（二）依租賃契約第七條第二款規定乙方（指原告）遷出時，如遺留傢俱雜物不搬者，視為放棄應由甲方（即被告）處理，另乙方並應支付甲方清除費十萬元，而依上述本件系爭裝潢及隔間均尚未清除，則被告主張扣抵清除費十萬元為有理由，另被告辯稱依該契約第四條第五款規定，原告有回復原狀之義務，因此另請求十五萬八千五百元之回復原狀費用，然縱觀該契約之規定，傢俱雜物之清除費之規定係在回復原狀規定之後，且系爭契約並未規定若未回復原狀，應如何處置，是本院認回復原狀之費用，即包括予清除費中，被告另主張應扣抵十五萬八千五百元之回復原狀費用，為本院所不採。
（三）被告復辯稱系爭房屋內原有三扇鐵捲門，因原告經營ＫＴＶ予以破壞，其回復原狀所需費用為九萬五千五百元云云，被告所稱之事實雖舉曹高銘為證，然該鐵門之拆除是經被告同意，而鐵門何時被原告所拆除，被告並未舉證證明之。
而依原告與被告及訴外人吳吳逢財、吳昭智就系爭租賃物於八十二年十月六日所訂之租賃契約，其租賃期限為八十二年十月六日起至八十七年十月五日止，而其第五條定如乙方（即原告）因使用上之需要增建房屋，應經甲方同意。乙方在租賃土地上建築鐵架造房屋應以甲方（即被告、吳逢財、吳昭智）名義為起造人向縣府建管課申請房屋建築執照及使用執照，並辦理建築物所有權登記，建物所有權歸甲方，建築房屋之一切費用由乙方自行負責，未經甲方許可則不得私自建造房屋，已如前述，而本件租賃契約係就現狀而訂定，故在訂定時鐵門已拆除，此為被告所不爭執，而拆除鐵捲門既係為擴建系爭建築物，而現該建築物所有權亦歸屬被告及訴外人吳吳逢財、吳昭智等人所有，此為被告所自承，則該拆除鐵捲門之行為係為擴建建築物所必須，且又建築完成後，建物所有權又屬被告等所有，則拆除鐵捲門之行為應屬建築之行為，依原契約第五條之規定，原告並不負有回復鐵捲門原狀之義務，是被告主張應扣抵回復鐵捲門之費用，實無理由。
（四）再被告復辯稱原告終止租約之後迄今尚未將租賃物回復，顯合於合約第六條第二款之「乙方於租賃期滿不交還房屋」之要件，被告依此主張扣抵此部分房租一倍即十一萬五千元之違約金云云。然查，如上所述，回復原狀之義務與返還租賃標的物係不同之義務，而租賃標的物原告業已返還被告，亦如上述，而是否回復原狀則為本件訴訟之爭點，要不得以出租人即被告主觀上認尚未回復原狀，即認承租人即原告未交還房屋，是被告此部分辯稱為無理由。
（五）未被告主張依系爭合約第六條第二款後段所定因租賃事宜所生訴訟致被告支出之律師費五萬元及訴訟費用五千五百七十五元，亦應由此保證金中扣除云云。
雖依系爭租合約第六條第二款規定乙方（即原告）於租賃期滿不交還房屋，自租賃期滿之翌日起乙方應支付按房租之一倍計算違約金。如訴訟時訴訟費用、律師費一切歸乙方負責支付，惟查原告並無拒絕返還租賃物情事，而被告辯稱原告有未回復租賃物原狀情事，即等同租期屆滿不交還房屋云云，均於法未洽，已如上述，是被告主張應扣除律師費五萬元及訴訟費用五千五百七十五元，亦屬無據。
七、綜上所述，本件原告已返還租賃標的物，被告即有返還押租金五十萬元之義務，而原告因系爭房屋內之裝潢及隔間均未拆除，被告依兩造所訂之租賃契約第七條第二款之規定扣抵清除費用十萬元為有理由，從而原告請求被告返還四十萬元及自八十八年十月二十五日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息為有理由，其餘部分，應予駁回。
八、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，爰一併駁回之。
九、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十七 日~B臺灣南投地方法院民事庭~B 法 官 黃 益 茂右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十八 日~B 書記官