臺灣南投地方法院民事判決 八十九年訴字第一七五號
原 告 乙○○訴訟代理人 庚○○被 告 甲○○訴訟代理人 陳世煌律師複代理人 己○○ 住彰化右當事人間請求不當得利事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應返還原告新台幣（下同）一百六十三萬二千七百二十八元及自民國八十五年二月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，及為以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：
（一）被告於七十九年三月一日就訴外人辛○○所承租坐落南投縣魚池鄉○○○區○○段第九二八號、建、面積一五三平方公尺國有基地一筆，與原告訂立買賣契約（第三人負擔契約），約定出售與原告，價金為每坪八萬一千八百元，合計三百十八萬五千七百零四元，原告於同年四月三十日如數付清。因為向國有財產局台中辦事處辦理承購、換約等手續，困難重重，故迄至八十五年四月五日才完成過戶手續，但觀其結果，發現系爭土地僅有八十七平方公尺，比原定出售面積一五三平方公尺，短少六十六平方公尺，則被告所超收一百六十三萬二千七百二十八元，應屬雖有法律上原因，而其後已不存在之利益，其為不當得利，又系爭土地原告係於八十五年二月十七日才知道其面積僅有八十七平方公尺，故依民法第一百八十二條第二項之規定，請求被告給付自知有無法律上原因而受領時起至清償日止之附加利息。
（二）當初購買系爭土地時，兩造均知此為國有承租地，但丁○○及介紹人戊○○皆稱此筆土地已重劃完成，已可自由買賣，而被告所出示的文件也是重劃後之土地地號九二六號及九二八號，並非如被告所言是出售承租權。
（三）本件契約既非承租權之買賣，亦非只約定包裹式日以實際看到使用面積為準，而是每坪八萬一千八百元，約一百零四．三六坪，總價是以坪數換算而得之八百五十三萬六千六百四十八元，並約定「土地係以實測面積為準」。有提出面積之問題，但丁○○說是以國有財產局之登記為準。證人戊○○在現場指出承租之地大約一百坪左右，原告曾指出這地應該沒有一百坪。
（四）本件並無點交之情事，乃因此地為國有基地，並無所有權狀等證明文件，只憑一張承租契約，是不能要求地政機關測定實際面積點交，原告購買皆會要求以實際面積為準，以坪來計價但賣方一直強出面積決不會少，如有疑問將來向國有財產局買賣完畢了所有權狀，再憑狀申請鑑界，也才有契約書第二條之約定：「土地係以實測面積為準」，如測了以後多出原先契約之約定，原告尚要補錢給被告，反之亦然；當初只是介紹人只是指明就是這塊地位置而已，才會約定土地以實測準，即詳細準確之面積，只能等所有權狀出來以後才能確定。
（五）此契約全名為「不動產預定買賣契約書」，與一般採用的「不動產買賣契約書」不同，加了「預定」及「預約」，乃因當初要購買時為國有基地，故以預定及預約方式處理，如向國有財產局買不到地，則賣方必須全部退回所收價金，買多少地，算多少錢，故也才有每坪八萬一千八百元及以實測面積為準之約定。
（六）本件買賣，向國有財產局購買時，因文件未備齊，困難重重，原告曾請被告幫忙協助備齊文件，被告皆置之不理，致使原告與介紹人多次四出訪求找齊文件至八十五年四月五日辦挼國有財產局之買賣才能要求以實測面積點交，後才發現短少一九．九七坪。當時並不知道九二八號土地上沒有建物，故不能馬上申請，一直到八十五年申購以後才知道面積短少，原來契約的價金，確實是以實際測量坪數才計算。
三、證據：提出不動產預定買賣預約契約書影本一份、財政部國有財產局臺灣中區辦事處國有基地產權移轉證明書影本一紙、土地所有權狀影本一紙、土地登記簿謄本節本影本二件等件為證。
貳、被告方面：
一、聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）被告於七十七年十一月七日經由仲介人戊○○之介紹以一百五十六萬元之價格向辛○○購買魚池鄉水社村五一八之六號國有建地之使用權及地上物全部包地上房屋乙棟所有權全部，面積一五二平方公尺，嗣於七十九年三月一日又經由戊○○之介紹由將該權利轉賣原告，是將向辛○○所買得權利，再以多少權利總價賣予原告，故於七十九年三月一日之不動產預定買賣預約契約書第四條約定「本件買賣基地，乙方及原承租人同意無條件配合換約，及過戶手續並委由介紹人將該界址地點交甲方」。雖契約書第二條約定「土地係以實測面積為準」，然核諸第四條約定，可知其真意是以點交時之實測面積為準，買賣土地既經介紹人點交清楚，自無面積不足之情事，且契約書第五條又約定「本件買賣之過戶手續，地上物部分能即時過戶，土地部分由甲方自行辦理，其所需證件乙方應無條件配合，但向國產局承購之土地價金及手續費用由甲方自理」，既由原告自理，則被告向辛○○購買之水社段五一八之六號土地，原面積一五二平方公尺，原告自行辦理換約、承購，面積縱有減少，亦與被告無涉。
（二）本件兩造於七十九年三月一日訂立不動產買賣預約契約書，買賣標的魚池鄉○○○區○○段○○○號土地，自七十六年五月十七日土地重劃後面積即為八十七平方公尺，而契約上竟記載一五三平方公尺，對於少六六平方公尺，原告於給付時明知無給付義務，依民法第一百八十條第三項規定，自不得請求返還。
（三）查兩造系爭不動產預定買賣預約契約書所載買賣土地標示雖載「魚池鄉○○○區○○段○○○○號、建、面積一五三平方公尺，全部」，然依土地登記簿謄本記載水社段九二八號土地面積為八十七平方公尺，可見其面積記載是出於錯誤。
（四）又依原告於八十八年十月十二日調解聲請狀稱「緣相對人於七十九年三月一日就案外人辛○○所承租坐落南投縣魚池鄉○○○區○○段第九二八號、建、面積一五三平方公尺國有基地一筆，與聲請人訂立買賣契約」等語，又兩造所訂立之不動產預定買賣預約契約書第四條亦明載「本件買賣，基地是國有基地，乙方及原承租人同意無條件配合換約」。基地既係國有，則辛○○不可能出賣，被告亦不可能出賣。辛○○沒有所有權只有承租權，其承租權讓與被告，被告又將其承租權讓與原告，故本件買賣標的非為土地所有權，而是承租權。而承租權之買賣，依常情只能約定那一筆土地之承租權賣多少價錢，如被告向辛○○、丙○○○、買受承租權之契約即為如此。又證人戊○○於鈞院八十九年七月十一日證稱「系爭土地是國有基地，只有承租權，沒有所有權，應該向國有財產局承租，兩造當事人訂約時，是以實際看到使用之面積為準，並沒有去測量，原來被告向前手買時也是以實際的面積為準，我只是指出標示的地方，」，八十九年九月五日證稱「系爭土地之承租使用權在辛○○和丙○○○在賣給被告時由我介紹，在買賣時並沒有指明多少坪，只是照國有財產局之租約面積，後來被告賣給原告時有去看過土地，但沒有實際測量過，買賣總價捌佰多萬有談論過，但一坪多少沒有說過。」，由於僅談總價捌佰多萬元，但一坪多少沒有說過，故買賣契約書第二條買賣價金每坪八萬一千八百元約一０四．三六坪，顯然係自九二八地號錯誤面積五五三平方公尺（登記面積八十七平方公尺）加上九二六地號面積一九二平方公尺合計約一０四．三六坪所算出之每坪單價，且承租權之買賣，最多只能說明承租土地之面積，不可能保證其將來取得所有權之面積多少，故買賣契約縱有土地面積之記載，亦僅為承租土地面積。當時沒有約定每坪多少錢造是以總價八百多萬元來交易的，契約書被告沒有詳細看，且本件是七十九年定之契約，為何原告之前未提出來，過了十幾年才提出來。
（五）另證人即代書江耀鑐於鈞院八十九年八月一日到庭證稱「（不動產預定買賣契約）標的是承租使用權，契約第一點土地標示面積記載係根據賣方所提供向國有財產局承租的契約，兩造契約成熟時才叫我去的」，契約第一點土地標示面積記載係根據賣方所提供向國有財產局承租的契約，被告提供向辛○○買受之魚池鄉水社村五一八之六號土地承租權契約，及向丙○○○買○○○鄉○○段○○○○號土地承租權契約，則代書依該二承租權買賣契約書記載面積，其僅為國有基地承租之面積，而非將來承購國有土地之面積，故買賣契約雖載「土地以實測面積為準」，亦係指國有基地承租之範圍係以實測面積為準，核與證人戊○○所稱「兩造當事人訂約時，以實際看到使用之面積為準」等語相符。
（六）如上所述，本件是國有基地承租權之買賣，而非土地所有權之買賣，且依兩造訂立之買賣契約書所載「四、本件買賣，基地係國有基地，乙方（即被告）及原承租人同意無條件配合換約及過戶手續並委由介紹人將該地界址點交甲方（即原告）。五、本件買賣之過戶手續，地上物部份能即時過戶，土地部份由甲方自行辦理，其所需證件乙方應無條件配合，但向國有財產局價購之土地價金及手續費由甲方自理，乙方不負擔任何費用」，買賣國有基地承租權，被告只無條件配合換約，無條件提供所需證件，原告須自行辦理，自行負擔價購之土地價金及手續費，自不應辦理價購面積不足，反要被告負擔，又契約上又無保證價購面積與承租面積一致，且不足面積應予退款之約定，故原告以國有基地產權移轉證明書證明其價購土地面積少於當時買賣承租權面積，主張返還不當得利，自不應准許。
（七）末依原告提出之財政部國有財產局台灣中區辦事處國有基地產權移轉證明書，原告依被告及第三人辛○○所交付有關證件資料，於八十五年二月十七日已辦妥第三人辛○○取得產權移轉證明書，依該證明書九二八地號為八十七平方公尺，又依原告提出之土地所有權狀庚○○於八十五年四月九日已取得所有權時亦載明面積八十七平方公尺，則兩造買賣若有減少面積，原告怎可能到八十八年十月十二日才聲請調解？㮀
（八）綜合以上所述，兩造買賣標的為國有基地承租權，而非土地所有權，原告自不能以其嗣後辦理價購土地面積不足，而請求返還不當得利。
三、證據：提出地上物買賣契約書影本一件、不動產預宣買賣預約契約書影本一件、土地登記簿謄本影本二件、土地房屋出讓證書影本一件、收據影本一紙等件為證，並聲請訊問證人戊○○。
理 由
一、本件原告起訴主張：兩造於七十九年三月一日就訴外人辛○○所承租坐落南投縣魚池鄉○○○區○○段第九二八號、建、面積一五三平方公尺國有基地一筆，訂立買賣契約，由原告買受上開土地所有權，價金為每坪八萬一千八百元，合計三百十八萬五千七百零四元，並於同年四月三十日給付價金予被告，因向國有財產局台中辦事處辦理承購、換約等手續，迄至八十五年四月五日才完成過戶手續，並發現系爭土地面積僅有八十七平方公尺，比原定出售面積一五三平方公尺，短少六十六平方公尺，則被告所超收一百六十三萬二千七百二十八元，應屬雖有法律上原因，而其後已不存在之利益，其為不當得利，又系爭土地係於八十五年二月十七日才知道其面積僅有八十七平方公尺，故依民法第一百八十二條第二項之規定，請求被告給付返還上開款項及自知有無法律上原因而受領時起至清償日止之附加利息等語。被告則以：被告於七十七年十一月七日經由戊○○之介紹以一百五十六萬元之價格向辛○○購買魚池鄉水社村五一八之六號（重劃後為九二八號）國有建地之使用權及地上物全部包括地上房屋乙棟所有權全部面積一五二平方公尺，嗣於七十九年三月一日又經由戊○○之介紹將該權利轉賣原告，是將向辛○○所買得權利，再以多少權利總價賣予原告；雖契約書第二條約定「土地係以實測面積為準」，然核諸第四條約定，可知其真意是以點交時之實測面積為準，買賣土地既經介紹人點交清楚，自無面積不足之情事，原告向國有財產局辦理換約，承購，面積縱有減少，亦與被告無涉，當時沒有約定每坪多少錢，是以總價八百多萬元來交易的等語資為抗辯。
二、本件原告主張兩造於七十九年三月一日就訴外人辛○○所承租坐落南投縣魚池鄉○○○區○○段第九二八號、建、國有基地一筆，訂立買賣契約，由原告買受上開土地，業據提出不動產預定買賣預約契約書一紙為證，復為被告所不爭，堪信原告此部分之主張為真實，茲兩造有爭執者，１、兩造買賣之標的係上開土地所有權或承租權？２、買賣價金係系爭土地加上另一筆土地及地上物，總價為八百五十三萬六千六百四十八元，亦或以每坪價金八萬一千八百元計算。３、被告受領原告支付之價金，是否構成不當得利？分述如下：
（一）原告主張兩造就系爭土地所訂立之買賣契約，係土地所有權之買賣一節，為被告所否認，並抗辯應係土地承租權之買賣等語。經查，兩造於七十九年訂立系爭買賣契約時，系爭土地屬國有財產局所有，且當時向國有財產局承租之原承租人係訴外人辛○○等情，為兩造所不爭，復有卷附不動產預定買賣預約契約書第四項前段載明，另依契約書上第四項、第五項約定：本件買賣基地係國有基地，乙方（即被告）及原承租人同意無條件配合換約．．．向國有財產局承購之土地價金及手續由甲方（即原告）自理，則由兩造契約約定，系爭土地既屬國有，被告須配合換約（應僅承租更換），且向國有財產局承購之土地價金及手續由原告自行辦理，顯見兩造間訂立之買賣契約，關於系爭土地部分，應屬土地承租權而非所有權之買賣，證人即兩造買賣契約之介紹人戊○○亦到庭稱：系爭土地是國有基地，只有承租權，沒有所有權，應該向國有財產局承租等語，益徵被告上開抗辯，應屬可採，原告上開主張即為本院所不採。
（二）按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院著有三十九年台上字第一０五三號判例參照。本件原告主張系爭土地之價金，係以每坪八萬一千八百元計算，面積以實測為準，迄至八十五年四月五日完成過戶手續，發現系爭土地僅有八十七平方公尺，比原定出售面積一五三平方公尺，短少六十六平方公尺等情，固據提出上開契約書及財政部國有財產局臺灣中區辦事處國有基地產權移轉證明書影本一紙為證，被告則抗辯當時沒有約定每坪多少錢，是以總價八百多萬元來交易的，且承租權之買賣，依常情只能約定那一筆土地之承租權賣多少價錢，被告向辛○○買受承租權之契約即為如此等語。經查，證人戊○○於八十九年七月十一日結證稱：「兩造當事人訂約時，是以實際看到使用之面積為準，並沒有去測量，原來被告向前手買時也是以實際的面積為準，我只是指出標示的地方」等語，另於八十九年九月五日到庭證述：「系爭土地之承租使用權，在辛○○和丙○○○在賣給被告時由我介紹，在買賣時並沒有指明多少坪，只是照國有財產局之租約面積，後來被告賣給原告時有去看過土地，但沒有實際測量過，買賣總價八百多萬有談論過，但一坪多少沒有說過。」等語，證人既為兩造買賣契約及被告與系爭土地原承租人訂約之介紹人，而與兩造間又無何親屬或僱傭關係，應無偏袒其中一方之虞，是其證言之憑信性甚高，則依其所述，被告抗辯兩造間僅有總價八百多萬之約定，並沒有約定每坪之單價一節，尚非子虛；再參酌兩造訂立買賣契約時，買賣標的除系爭九二八地號土地外，另包括同段第九二六號土地及坐○○○鄉○○村○○街○○○號建物一棟，且上開二筆土地部分均標明「全部」等情，有上開契約書之內容可佐，顯見兩造間買賣標的應係二筆土地之全部及建物一棟，並以總價八百五十三萬六千六百四十八元為總買賣價金；另查，系爭土地早於七十五年五月十七日因土地重劃，登記為國有地，登記面積為八十七平方公尺，為兩造所不爭，復有卷附之系爭土地登記簿謄本影本一件可證，原告亦自認曾到現場去看過系爭土地，故原告於七十九年與被告訂約時，若非以整筆土地為買賣標的，而係以土地面積為買賣標的，原告理應要求實地測量後，再以確實面積計算買賣價金，始符常情；至買賣契約書第二條記載買賣價金每坪八萬一千八百元，約一０四．三六坪，應係自九二八地號錯誤面積一五三平方公尺（登記面積八十七平方公尺）加上九二六地號面積一九二平方公尺合計約一０四．三六坪，並由總價八百五十三萬六千六百四十八元折算出之每坪單價，尚不得僅以系爭契約書上有「每坪八萬一千八百元」之記載，即認系爭土地之面積為兩造上開買賣標的；又綜觀系爭買賣契約書，其上並無一般買賣不動產時常見之「超過一定比例部分，則依每坪單價計算退補金額」之約定，益徵系爭契約約定「土地係以實測為準」，或得佐證兩造訂立系爭買賣契約時，並未實地測量，土地之面積尚待日後測量後方可確定，但非得遽採為原告上開主張之有利證據。綜上，兩造間之買賣契約應係以系爭土地全部加上同段第九二六號土地全部及建物一棟為買賣標的，並約定總價為八百五十三萬六千六百四十八元，原告上開主張以系爭買賣係以土地每坪八萬一千八百元計算，面積以實測為準一節，尚不足採。
（三）按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同。民法第一百七十九條固定有明文。惟本件情節，原告給付被告系爭買賣契約總價金八百五十三萬六千六百四十八元之部分三百七十八萬五千七百零四元，係依兩造不動產預定買賣預約契約書之債之本旨而給付，目的在清償基於上開買賣契約而生之債務，此項有效成立之債務，因清償而消滅，則出賣人即被告受領上開價金具有法律上原因，自與前開不當得利之要件不符。
三、綜據上述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付一百六十三萬二千七百二十八元及遲延利息部分，即無理由，應予駁回；原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所依附，應併予駁回。
四、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
五、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 四 月 四 日~B臺灣南投地方法院民事庭~B法 官 徐奇川右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 四 月 四 日~B書 記 官