臺灣南投地方法院民事判決 八十九年訴字第三八五號
原 告 謝火曾即祭祀公業謝德良公嘗管理人訴訟代理人 謝勝隆律師複 代理人 孔慶忠律師被 告 甲○○訴訟代理人 陳大俊律師右當事人間請求交還土地事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決被告應將坐落於南投市○○段二五九之二地號土地上如附圖所示ＡＢＣ部分，面積約為０點０一八０公頃之地上物拆除，並將土地交還予原告，並願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠坐落於南投市○○段二五九之二地號之土地，係原告所有，前經出租予被告，由被告
蓋建房屋，因雙方並未訂立書面，依民法第四二二條規定，視為不定期租賃，依契約之目的及探求當事人之真意，兩造間租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅，現該屋於八十八年九月二十一日適逢集集九二一大地震而告全倒，兩造間之租賃關係當隨之消滅，然被告竟在原告事前反對及事後表達不同意之情形下，擅自於原址新建建物一幢，妨害原告對於系爭土地所有權，並有積欠租金之情形，爰依民法第四百五十五條前段及同法第七百六十七條，訴請拆屋還地。
㈡對於被告抗辯之陳述：
１、本件系爭土地之租賃關係，已因房屋老舊不堪使用而消滅，且本件現存房屋並無滅失之情形，與被告所述不同，從而被告主張原告有同意被告在系爭土地上重建房屋之義務，自非可採。
２、被告所辯「被告為興建房屋而使用系爭土地之目的，顯非於房屋遭遇地震致滅失之時，即屬達成」云云，乃係被告單方面之主觀意願，非就此確與原告達成任何意思表示上之合致，原告否認之。
３、民法第四百二十二條之一雖規定承租人得請求為地上權之登記，但非當然賦予承租人有法定地上權之存在，僅賦予承租人請求為地上權登記之請求權，而在地上權未登記前，自不得逕自主張有受地上權保護規定之適用。
４、系爭建屋係滅失後重新建造，否則被告為何干冒偽造文書之嫌，具領震災房屋全倒補助金。
５、民國八十八年四月間，祭祀公業謝德良公嘗之管理人原選任訴外人謝文華擔任，嗣因謝文華常年經商在外，不克應付祖祠重建事務，遂於八十九年一月間改選原告繼任為管理人。
三、證據：提出土地登記謄本正本一份、存證信函影本二份、祭祀公業謝德良公嘗管理人選任之會議紀錄影本一份為證。並聲請向南投市公所函調系爭土地上房屋全倒補助之申請案卷。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴及假執行聲請，如受不利之判決，願預供擔保請免為假執行。
二、陳述：㈠被告向原告承租其所有坐落於南投市○○段二五九之二地號之土地興建房屋，並未訂
立書面，亦未約定租賃期間，應係成立租用基地建築房屋之不定期租賃，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租不得收回。縱租地所建之房屋，雖告滅失，而租用基地之契約，要未失其存在，承租人欲申請重建，出租人有同意重建之義務。㈡被告租用系爭土地興建之房屋，係因九二一大地震始受有毀損，而非因建築物本身之
材料及結構使用日久，已達到不堪使用之程度，依契約之目的探求當事人之真意，被告為興建房屋而使用系爭土地之目的，顯非於房屋遭遇地震致滅失之時，即屬達成，自難謂系爭不定期租賃契約之租賃期限已經屆至，故被告所建之房屋雖經滅失，惟仍得請求原告同意重建，原告請求拆屋還地，顯非有據。
㈢民法第四百二十二條之一規定：「租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請
求出租人為地上權之登記。」，而此規定溯及適用於修正前之租用基地建築房屋者，復為債篇施行法第二十三條所明定，且依民法第八百四十一條規定「地上權不因工作物或竹木滅失而消滅」，顯示未定期限租地建屋契約應具備永續性質，並不因房屋滅失致租賃契約消滅。
㈣況系爭土地上之房屋，留有修補裂縫之痕跡，係地震後為鞏固住家安全所為補強，其
屋頂牆並未因地震而倒塌，自亦無滅失可言，且經修繕後已堪使用，而被告並無積欠租金之情形。從而原告主張系爭土地上之房屋歷經九二一地震已經滅失乙節，實不足採。
㈤依卷附系爭土地登記謄本之記載，系爭土地所有人為祭祀公業謝德良公嘗，其管理人
為謝周地，原告謝火曾是否具備祭祀公業謝德良公嘗之管理人資格，應先為審理調查。
三、證據：提出匯出匯款回條、免用統一發票收據、收據影本各一份。
丙、本院依職權勘驗現場。理 由
一、程序方面：原告主張祭祀公業謝德良公嘗，於八十九年一月十六日改選謝火曾為管理人之事實，業據其提出祭祀公業謝德良公管理人選任之會議紀錄影本一份在卷可考，自堪信為真實，是其以祭祀公業謝德良公嘗管理人之地位起訴，即無不合，先予敘明。
二、本件原告主張坐落於南投市○○段二五九之二地號之土地係其所有，前經出租予被告，由被告蓋建房屋，因雙方並未訂立書面，依民法第四二二條規定，視為不定期租賃，依契約之目的及探求當事人之真意，兩造間租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅，現該屋於八十八年九月二十一日適逢集集九二一大地震而告全倒，兩造間之租賃關係當隨之消滅，然被告竟在原告事前反對及事後表達不同意之情形下，擅自於原址新建建物一幢，妨害原告對於系爭土地所有權，並有積欠租金之情形，爰依民法第四五五條前段及同法第七六七條，訴請拆屋還地等語。被告則以系爭土地上之房屋，留有修補裂縫之痕跡，係地震後為鞏固住家安全所為補強，其屋頂牆並未因地震而倒塌，自亦無滅失可言，且經修繕後已堪使用，而被告復無積欠租金之情形；縱認該屋已因九二一大地震而滅失，亦非因建築物本身之材料及結構使用日久而達到不堪使用之程度，依契約之目的探求當事人之真意，被告為興建房屋而使用系爭土地之目的，顯非於房屋遭遇地震致滅失之時，即屬達成，自難謂系爭不定期租賃契約之租賃期限已經屆至，故被告所建之房屋雖告滅失，而租用基地之契約，要未失其存在，被告欲申請重建，原告有同意重建之義務等語，資為抗辯。
三、系爭房屋於八十八年九月二十一日大地震後嚴重受損之事實，為被告所不爭，且經本院勘驗「其四周柱子皆有鋼骨補強，惟鋼骨外觀並非新品，房屋周邊牆壁有水泥補強、修補痕跡，房屋內部牆壁無重新粉刷，但有水泥補強痕跡，天花板仍無舊品，無更換」，製有勘驗筆錄一份在卷可稽，復有南投縣南投市公所八十九年十一月二日八九投市社字第二六二二八號函附之被告所有門牌號碼為南投縣南投市○○路○○○巷○號之建物請領九二一震災全倒租金資料一份在卷可憑，而該請領慰助金之九二一震災住屋勘查表亦記載「受災戶住屋裂痕深重或傾斜過甚，非經拆除或重建不能居住者」等情，並有牆壁裂痕深重之照片影本在卷可考，參以被告復切結該屋受損嚴重無法居住，經專業檢查單位評定為危險者，欲自行拆除，且被告復連同其母謝魏美容、其女謝孟捷，請領租金補助新台幣（下同）十萬八千元，有切結書及請領租金補助申請書影本各一份在卷可稽，足認該屋已受損嚴重至不堪使用程度，自難因事後被告曾就四周柱子以鋼骨補強，並以水泥補強牆壁，即認該屋尚堪使用。
四、本件兩造間之租賃關係，是否因地上房屋毀損而消滅，茲析述如下：按關於建築房屋基地契約之消滅，出租人收回基地，除土地法第一百零三條第一款之規定，固僅於契約定有期限者始有適用外，若同條第二款至第五款之規定，則不問契約之是否定有期限，均適用之，司法院三十七年院解字第四○七五號解釋可資參照；又租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務，最高法院五十一年台上字第二九八七號判例可資參佐，是原告主張兩造間之租賃關係，於原有房屋全倒而告滅失，當隨之消滅云云，應不足取；至於不定期租賃，出租人欲收回土地，卻是遙遙無期，法律對定期租賃承租人之保護，反而不及於未定期間之租賃，此乃定期租賃係可預見其於一定期間後，土地將由出租人收回，承租人必不會花用鉅款於興建極精美或龐大之建物，而不定期租賃因有上開規定，承租人自可投入鉅額資金於建築物上，其合理性及公平性應不庸懷疑，況選擇不定期租賃或定期租賃，純係出租人與承租人基於契約自由之原則而訂立，要亦無不公平之存在，此外出租人亦可經由要求增減租金以減輕其損失，是該判例應無不合理或不公平性存在。
五、另原告雖主張被告有積欠租金之情形，惟其並未舉證以實其說，從而原告基此請求被告返還，尚非有據，應予駁回。
六、綜上所述，兩造間之不定期租賃既仍未消滅，原告本於民法第四百五十五條及同法第七百六十七條請求被告應將座落於南投市○○段二五九之二地號土地上如附圖所示部分，面積約為０點０一八０公頃之地上物拆除，並將土地交還予原告，即無理由，應予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，於判決之結果無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十 年 一 月 二十九 日
臺灣南投地方法院民事庭
法 官 謝耀德右正本証明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份參拾肆元）。
中 華 民 國 九十 年 一 月 三十 日
書 記 官