臺灣南投地方法院民事判決 八十九年度訴字第五號
原 告 甲○○訴訟代理人 趙建興律師被 告 乙○訴訟代理人 賴思達律師複代理人 蔡瑞麒律師右當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院於民國九十四年一月十一日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就坐落南投縣○里鎮○○段○○○號土地上建號二六八號、門牌號碼南投縣○里鎮○○○路四二之一號房屋壹、貳樓之租賃關係不存在。
被告應將前項房屋壹、貳樓遷讓交還原告。
原告其餘之訴駁回。
本判決第二項，於原告以新台幣柒拾参萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新台幣貳佰貳拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
訴訟費用由被告負擔五分之四，原告負擔五分之一。
事 實
甲、原告方面：除請求確認兩造間就坐落南投縣○里鎮○○段○○○號土地上建號二六八號、門牌號碼南投縣○里鎮○○○路四二之一號房屋三樓租賃關係不存在，並供假執行擔保金額外，餘如主文所示。
一、聲明：
二、陳述：㈠坐落南投縣○里鎮○○段○○○○號土地上之建物，即建號同段二六八號、門牌
號碼南投縣○里鎮○○○路四二之一號房屋（八十六年七月二十六日門牌整編前為同路四四號，以下簡稱系爭土地及房屋）為原告所有。緣原告與訴外人粘國西為夫妻，粘國西自民國（下同）八十年起與其職員潘麗莉來往，致有不正常男女關係，使原告與粘國西家庭失和，因而於八十年二月十六日訂定家庭問題協商會議紀錄，於第二條約定粘國西將系爭土地及房屋贈與原告，因粘國西不依協議履行，原告訴請鈞院以八十四年度訴字第一二三號判命粘國西移轉登記，並確定在案，原告乃以該確定判決為據，於八十五年十二月三日辦理移轉登記完畢。
㈡粘國西不思悔改，八十一年十二月間反與潘麗莉通姦，且將財產贈與潘女，並常
對原告大聲叫罵，更於八十一年五月間到原告任教之國中辱罵原告，再於八十一年十二月間破壞原告住處門鎖，以自用小客車堵住門口，毆打原告成傷，強取皮包、車子等，原告無法忍受此痛苦，於八十二年間訴請離婚，經最高法院於八十八年二月五日判決確定。
㈢八十八年三月間原告聲請強制執行，命粘國西依前揭判決交付房地予原告，鈞院
執行處八十八年度民執愛字第一一九九號履行契約強制執行事件，於八十八年五月二十四日上午十一時三十五分進行履勘時，即由粘國西及被告代理人提出房屋租賃契約書，主張被告向原告承租系爭房屋一樓，此舉除為原告委任之代理人當場否認外，該執行筆錄上亦載明系爭房屋一樓為客廳，而被告所提租約第一條竟載明承租範圍○○里鎮○○○路○○號一樓。被告為00年00月0日生，已七十一歲，且為粘國西之嬸嬸，怎可能以每月新台幣（下同）一萬元代價承租一間一樓為客廳無任何寢室之房屋居住，顯見該租約係臨執行之際粘國西串同被告偽造。嗣鈞院於八十八年八月十六日執行點交時，因被告主張有租約而占有，只點交系爭房屋三樓部分，致原告無法取得該房屋一、二樓之占有。
㈣系爭房屋租賃契約書出租人為原告，載明代理人粘國西，承租人被告，顯見係粘
國西代理原告所為出租行為，然原告與粘國西自八十年起即分居，八十二年起更訟爭不斷，早已無情義可言，原告不可能授權粘國西代理房屋出租之事，且該租約租期為九年十個月，即自八十五年一月一日起至九十四年九月三十日止，而系爭房屋於鈞院八十四年度訴字第一二三號，自八十四年四月二十日起訴，審理至八十五年二月一日判決，原告既以訴請法院裁判方式要求移轉及交付系爭房地，又怎會在八十四年十二月二十日地院審理末期授權粘國西代理出租系爭房屋一樓，原告既要取回系爭房地，又怎會授權他人訂立租期長達九年十個月之租約。
㈤粘國西代理原告所為之出租系爭房屋一樓之行為，原告既未事先授與代理權，事
後又否認其有權代理，該出租房屋之法律行為係無權代理，對原告不生效力，被告占有系爭房屋一樓，顯乏合法正當之權源。兩造間既無出租及承租之事，因被告提出租約致執行法院未辦點交影響原告對系爭房屋之使用收益，爰訴請確認兩造間上開租賃關係不存在，並依民法第七百六十七條規定，請求返還遭被告無權占有之系爭房屋一、二樓。
㈥系爭租約係偽造訂立，茲分述如下：
⒈粘國西與被告於將受強制執行之際以倒填日期方式串同偽造訂立系爭租約，時間
係八十八年二月五日以後，同年五月二十四日以前，租約上既由被告與粘國西簽名用印且載明訂約日期為八十四年十二月二十日，粘國西卻於八十四年十二月十八日出境，同年月二十九日入境，顯見租約簽訂日期粘國西根本不在國內，如何能簽訂租約。
⒉據原告與粘國西間離婚事件台灣高等法院台中分院八十六年度家上更㈡字第五號
判決書所示，粘國西自稱於南投縣○里鎮○○○路○○號經營建築師事務所及不動產投資買賣事業，既是作為粘國西執業場所，焉有可能將之出租予被告。
⒊在鈞院八十五年度執字第四七五號給付票款強制執行事件，八十五年三月十九日
查封系爭房屋時，粘國西稱該房屋係自住，無增建，根本未提及自八十四年十二月二十日即將一樓出租予被告之事。
⒋台灣高等法院台中分院八十五年度重上字第七號粘俊芳與原告間塗銷所有權移轉
登記事件，於八十六年六月二十五日行準備程序時被告出庭作證，就住居所部分證稱住南投縣○里鎮○○街○○○號，另在同院八十八年上訴字第九七九號粘國西等誣告案件八十八年六月七日訊問筆錄被告出庭作證，其住所亦載為南投縣○里鎮○○街○○○號，由上可知乙○根本無承租系爭房屋一樓及居住於該地之事實。
⒌八十六年四月二十五日檢察官朱坤茂至系爭房屋履勘，經按鈴無人應門，對面老闆娘稱粘國西出國不在家，亦足證明被告並未居住該處。
⒍迄至八十八年五月二十日，在粘國西、粘俊芳、粘錦雲三人被訴誣告等案件（台
灣高等法院台中分院刑事庭八十八年度上訴字第九七九號）審理時，傳證被告所載住所亦為南投縣○里鎮○○路○○號，非系爭被告所承租居住之房屋。
⒎被告之虛偽訂立不實租約犯行，亦經判決確定係犯刑法第二百十四條及第三百五十六條之罪。
⒏關於系爭房屋二樓部分，前因被告主張其占有使用中，故鈞院執行處對於原告聲
請執行點交二樓部分認屬無據予以駁回，經原告對該裁定不服提起抗告，台灣高等法院台中分院以八十八年度抗字第一六一一號裁定將原裁定廢棄，其廢棄理由為「第三人乙○係設籍於南投縣○里鎮○○街○○○號而非系爭房屋，所提出之租約出租人為抗告人，相對人為代理人，抗告人又否認其為出租人，再租賃物為系爭房屋一樓而非二樓，執行筆錄第四項記明為乙○代理人，當場表示相對人已遷出，屋內所留物品為其與粘換所有。按粘換為相對人之母，乙○為00年00月0日生 已近七十歲之齡，抗告人所提之照片有書櫃、保險櫃等物，並稱為相對人執行建築師事務所所用之設備，以此設備顯非一般老年人家居生活所用，是抗告意旨並非無據，原執行法院未予詳察，遽予駁回抗告人聲請執行系爭房屋二樓，尚有未洽，自應發回原執行法院就近更行調查後更為適當處理」，亦認被告並無居住系爭二樓之情事。
㈦由前所述可知系爭房屋租約絕非八十四年十二月二十日訂立，而是在八十八年五
月二十四日前為防止執行處點交所串同偽造並以倒填日期方式為之，原告與粘國西之婚姻已於八十八年二月五日解消，且系爭房屋早於八十五年十二月三日辦理移轉登記為原告名義，可知該租約虛偽訂立時原告與粘國西已非夫妻，無夫妻法定財產問題且非日常家務代理之範疇，故其所辯亦無足採。
三、證據：提出建築改良物登記簿謄本三件、家庭問題協商會議紀錄一件、本院八十四年度訴字第一二三號判決、更正裁定、確定證明書、本院八十二年度婚字第四二九號判決、最高法院八十八年度台上字第二七九號判決、確定證明書、房屋租賃契約書各一件、本院執行筆錄、房屋稅繳款書各二件、本院八十八年度執字第一一九九號裁定、粘國西入出境日期證明書、台灣高等法院台中分院八十六年度家上更㈡字第五號判決、八十八年度抗字第一六一一號裁定、查封筆錄、準備程序筆錄、訊問筆錄、調查證據聲請狀、本院八十八年度訴字第二一三號判決、台灣高等法院台中分院八十八年度上字第六八七號判決、最高法院九十三年度台上字第一四三七號裁定、台灣高等法院台中分院九十年上訴字第二０六七號刑事判決各一件（以上均影本）、土地登記謄本、建物登記謄本、被告戶籍謄本各一件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：㈠系爭房屋原為訴外人粘國西所有，而信託登記於粘國西之妻即原告名下，八十年
間，原告與粘國西夫妻失和，雙方簽定「家庭問題協商會議紀錄」，粘國西同意將系爭房屋贈與原告，但未辦理移轉登記，嗣後原告提起訴訟，以贈與之法律關係請求粘國西應將系爭房屋先辦理更名登記為粘國西所有，再辦理移轉登記予原告並交付原告，經法院判決原告勝訴確定，原告因而持該確定判決於八十五年十二月三日逕向地政機關辦理移轉登記，並以該確定判決為執行名義，聲請強制執行點交系爭房屋，故系爭房屋於八十五年十二月三日以前，係屬訴外人粘國西所有。
㈡被告於八十三年六月間，受粘國西之託，至系爭房屋照顧粘國西之父粘火灶，因
而居住於系爭房屋，八十三年底，粘父臨終前指示粘國西須將系爭房屋出租予被告居住，粘國西感念被告照顧其父之情，乃於八十三年十二月二十日將系爭房屋
一、二樓以每月租金一萬元，出租予被告居住使用，但基於親戚關係，雙方僅以口頭約定之方式訂立租約，並未簽訂書面契約。原告持前開確定判決向鈞院聲請強制執行，即將點交系爭房屋，被告為保障自身之權益，須以基於租賃關係占有系爭房屋為理由，聲明異議，但唯恐僅有口頭約定，如未提出租賃書面契約，無法取信於執行法院，乃於執行法院點交前與粘國西補簽租賃契約書，提出於執行法院，然因斯時登記名義人為原告，為使出租人與系爭房屋之名義上所有權人相符，故粘國西乃於租賃契約書上，以原告之代理人名義簽名，但實際上系爭房屋之出租人及契約之當事人係粘國西而非原告，自無原告所稱無權代理之問題。且系爭租賃關係始於八十四年，當時粘國西與原告尚有夫妻關係，系爭房屋為粘國西原有財產，粘國西將之出租予被告，係處分自己財產，無需得原告同意。又依民法第一千零十八條規定，聯合財產由夫管理，依同法第一千零零三條規定，夫妻於日常生活互為代理，粘國西均有權代理，其效力當然及於原告。
㈢粘國西為感念被告照顧粘父之情，故出租予被告系爭房屋一、二樓，僅收取租金
每月一萬元，惟顧及約定之租金太低，恐引人疑竇，故於租賃契約書上故意僅載明承租範圍為一樓（系爭房屋一樓僅有客廳，並無房間供居住），故被告提出之租約雖僅載一樓，但實際上係承租並居住使用一、二樓。再因時間已經過數年之久，被告年紀又大，記憶力差，粘國西亦一時疏忽，而將實際訂約日期之八十三年十二月二十日，於契約書上誤載為「八十四年」十二月二十日，且於執行法院前來執行點交時，誤依契約書上所載錯誤之訂約日期向執行人員陳報，而載於筆錄。又被告確實居住於系爭房屋一、二樓已數年之事實，業據證人王文秋於鈞院八十八年度執字第一一九九號強制執行案件之點交程序中證述明白，況原告提起本訴，業於其起訴狀及準備書狀中自認被告占有系爭房屋一、二樓，被告就占有系爭房屋一、二樓之事實，無庸舉證。
㈣按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人，
仍繼續存在，民法第四百二十五條定有明文。再按租賃契約並非要式契約，非必須以書面簽訂，故雖僅有口頭上之合意，亦可成立生效。本件被告於八十三年六月間即居住於系爭房屋，迄八十三年十二月二十日以口頭向當時之實際所有權人粘國西承租系爭房屋一、二樓，經粘國西同意，是租賃契約自斯時起即成立生效，而被告並自斯時起基於該租賃關係，居住使用系爭房屋一、二樓；嗣八十五年十二月三日，系爭房屋之所有權雖移轉於原告，但依民法第四百二十五條規定，上開租賃契約對於原告仍繼續存在。兩造間就系爭房屋一、二樓既有租賃關係存在，則被告之占有系爭房屋乃基於租賃關係而占有，非無權占有。
三、證據：提出執行筆錄影本二件為證。
丙、本院依職權調閱本院八十八年度訴字第二一三號塗銷所有權移轉登記等事件（含台灣高等法院台中分院八十八年度上字第六八七號、最高法院九十三年度台上字第一四三七號）、九十年易字第五二號偽造文書等案件（含台灣高等法院台中分院九十年上訴字第二０六七號、台灣南投地方法院檢察署八十八年度他字第五０六號、八十八年度偵字第四八九七號、九十一年度執字第二０一號）歷審卷宗。理 由
甲、程序方面：原告起訴時訴之聲明第二項，僅請求遷讓交還系爭房屋一樓，嗣追加為請求返還
一、二樓，係訴狀送達後為訴之追加，惟其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，復為被告無異議而為本案之言詞辯論，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、七款、第二項規定，應准其追加，先予敘明。
乙、實體方面：
一、兩造不爭執的事實：㈠系爭土地及房屋屬原告所有。
㈡於本院八十八年度執字第一一九九號執行遷讓房屋時，被告提出本件系爭租賃契約書及陳報由其占有使用系爭房屋一、二樓，故本院只點交該屋三樓。
二、本件爭點：㈠兩造間就系爭房屋一、二樓是否有租賃關係存在？原告主張卷附八十四年十二月二十日房屋租賃契約書係偽造；被告抗辯該租約係粘國西代理原告訂立。
㈡原告主張被告現仍占有使用系爭房屋一、二樓；被告抗辯現已未占有系爭房屋，但因有租賃關係被告仍可使用該房屋。
三、本院判斷：㈠本院民事執行處八十八年度執字第一一九九號履行契約強制執行事件，於八十八
年五月二十四日履勘現場時，被告代理人提出之系爭房屋租賃契約書，其出租人記載為原告，並由原告前夫粘國西代理簽訂，日期為八十四年十二月二十日。惟原告自始否認曾授權粘國西代理出租系爭房屋一、二樓，且原告與粘國西於八十年二月十六日即因粘國西外遇問題而訂定家庭問題協商會議紀錄，於第二條約定系爭土地及房屋由原告取得，嗣粘國西不依協議履行，原告於八十四年間以本院八十四年度訴字第一二三號訴請粘國西移轉登記獲判勝訴確定，於八十五年十二月三日辦理移轉登記完畢，前更於八十二年間以台灣台中地方法院八十二年度婚字第四二九號訴請離婚，至八十八年二月五日始判准離婚確定等情，有家庭問題協商會議紀錄、本院八十四年度訴字一二三號判決、更正裁定、確定證明書、八十二年度婚字第四二九號判決、最高法院八十八年度台上字第二七九號判決、確定證明書等可稽。衡情原告與粘國西自八十二年間即開始涉訟中，八十四年十二月二十日豈有授權粘國西代訂系爭房房租約之可能。況粘國西於八十四年十二月十八日至同年月二十九日間，人未在本國境內，有內政部警政署入出境管理局國人入出境日期證明書附於本卷，並有該局八十八年十一月十八日八八境信昌字第八二九二三號函出入境記錄附於本院九十年易字第五二號偽造文書等案件偵卷內為憑，是粘國西於八十四年十二月二十日租約簽訂日，人既不在國內，何能代理原告簽立系爭租約。
㈡又本院民事執行處八十五年度執字第四七五號給付票款強制執行事件，於八十五
年三月十九日至系爭房屋現場查封時，該案債務人粘國西在場陳稱系爭房屋係自住無增建等語，有該查封筆錄為據。若系爭房屋如被告所辯，於八十三年間粘國西曾口頭租予被告，八十四年間更訂立書面由被告承租，且租期長達九年十個月，查封當時粘國西豈有毫不提及之理。此外，被告與粘國西因偽造系爭租約犯行，業經本院九十年易字第五二號偽造文書等案件歷審判刑確定，亦據本院調閱該等卷宗核對屬實，益徵系爭租約係偽造無訛。至於被告所舉證人王文秋曾證述被告居住於系爭房屋一、二樓已數年等語，顯與該刑事案件認定結果不同，亦不能證明系爭租賃契約為真，不足採用。是被告辯稱八十三年間先有口頭約定後再補簽系爭租約云云，自無可信。
㈢查上開偽造文書刑事案件審理中，粘國西與被告已坦承系爭租賃契約書是在法院
即將強制執行之際，即八十八年四月間所簽訂，斯時原告與粘國西已經判決離婚確定，且八十五年十二月三日系爭房地並移轉登記為原告所有，被告仍以八十三十二月二十日、八十四年十二月二十日時，粘國西與原告尚有夫妻關係，系爭房屋粘國西為實際所有人，且夫有管理權，及夫妻日常事務互有代理權等詞置辯，殊不可採。
㈣綜上可知，兩造間就系爭房屋一樓之租賃契約係被告與粘國西所偽造，系爭房屋
二樓則根本無被告辯稱之租賃關係存在，是原告請求確認該部分租賃關係不存在，自有理由。然系爭房屋三樓部分，兩造間並無租賃關係，為兩造所不爭執，原告併訴請確認該部分租賃關係不存在，即無確認利益，不應准許。
㈤末查，被告自始即主張伊占有系爭房屋一、二樓，且在本院強制執行時更以占有
人身分阻止點交，致系爭房屋只點交三樓，一、二樓部分不點交，況被告於本院爭點整理時，猶稱伊基於租賃關係仍可使用該建物，顯無解消占有意思，是被告以現在未占有系爭房屋為辯，自不足取。故被告無占有權源仍使用系爭房屋一、二樓，原告依民法第七百六十七條規定，請求被告遷讓交還系爭房屋一、二樓，要有所本，應予准許。
四、從而，原告請求確認兩造間就坐落南投縣○里鎮○○段○○○號土地上建號二六八號、門牌號碼南投縣○里鎮○○○路四二之一號房屋一、二樓之租賃關係不存在，及基於所有物返還請求權，請求被告應將前開房屋一、二樓遷讓交還原告，為有理由，應予准許。至於確認兩造間就系爭房屋三樓部分之租賃關係不存在，則無理由，應予駁回。
五、就遷讓房屋部分，兩造陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核原告此部分全部勝訴，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額分別准許之。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條。中 華 民 國 九十四 年 一 月 二十五 日
臺灣南投地方法院民事庭
法 官 黃綵君右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十四 年 一 月 二十五 日
法院書記官 林坤昭