臺灣南投地方法院民事判決 八十九年度重訴字第一三九號
原 告 乙○○複代理人 甲○○被 告 丁○○訴訟代理人 丙○○右當事人間請求返還買賣價金等事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣捌佰伍拾陸萬零玖佰叁拾壹元，及自民國九十年十月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣貳佰捌拾伍萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣捌佰伍拾陸萬零玖佰叁拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新台幣（下同）八百六十一萬八千三百九十四元，及自民國九十年十月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告於八十四年十月一日向被告購買坐落於南投縣○○鎮○○段○○○號、面
積一二四０平方公尺土地及其上建物即門牌號○○○鎮○○路○○○巷一一０之五號房屋一棟，總價為一千六百萬元，雙方訂有不動產買賣契約書，依據該契約書第六條規定，雙方於訂定契約同時被告應將本件買賣標的物點交與原告占有，其應受課徵稅捐自契約日起由原告負擔，惟原告依約於同年月二日、五日，共交付六百萬元之現金予被告，並自訂約日起，依約繳付由買賣標的之土地向中國農民銀行抵押貸款一千萬元之利息，迄八十七年八月二十三日止，已繳付利息共計二百八十三萬一千二百一十一元，而被告卻僅將約二分之一之土地及地上房屋點交予原告，尚有二分之一土地仍由被告耕作，經原告多次與被告交涉，被告始終置之不理，且未經原告同意擅自於八十五年八月十五日將系爭土地上房屋提供中國農民銀行以增加擔保物設定抵押權，原告遂於八十七年八月底，以被告已違反契約第六條規定為由，口頭通知被告解除上開契約外，並要求被告依契約第十條後段之規定，返還已支付之價金六百萬元及代繳之抵押借款利息共二百六十一萬八千三百九十四元，詎被告仍置之不理。
㈡系爭土地依草屯都市計劃為農業區，買受人除需要有自耕能力證明，出賣人之
農地亦不得有違規使用之情形，否則不得移轉登記過戶；被告在系爭農地上所興建之農舍，合法登記之面積為一一四‧三三平方公尺，惟被告卻擴建為五一一平方公尺，就違規使用擴建之農舍面積三九六‧六七平方公尺部分，勢必要拆除，而無法全部辦理移轉登記，故系爭契約應屬自始無效。
㈢按承受私有農地所有權人之有無自耕能力，應以承受時（訂約時）為準，本件
兩造所訂立之不動產買賣契約書第八條雖約定「雙方約定登記權利人由乙方（即原告）自由指定，甲方（即被告）不得異議。」，惟並未明白約定指定登記於任何有自耕能力之特定第三人，即屬以不能之給付為契約之標的，買賣契約自始為無效。
㈣農地所有權移轉登記，應提出自耕能力證明書，地政機關始准予登記；依內政
部八十四年二月二十八日修正公布之「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」第五項第三款規定，「申請人應有現耕農地或喪失原耕農地未滿五年者」、第六項第三款規定「申請人耕作共同生活戶之配偶、直系血親、兄弟姊妹、媳婦、翁姑、岳父母、女婿或繼父母子女所有之農地。於共同生活戶之期間應在六個月以上。」、第八項第一項規定「承受農地之使用須符合區城計畫法或都市計畫法有關土地使用管制法令規定」，而原告及其父無現耕農地，其祖父雖有現耕地，但並非共同生活戶，因此並無自耕能力，且購買系爭土地及地上物，原為經營鋁門窗工廠，又契約訂明地上物除已登記之農舍外，包括未辦保存登記之建物內，惟增建之地上物部分已違反區域計劃法之規定（農地興建農舍其建蔽率為土地面積百分之十，系爭增建部分已達百分之五十），故若欲取得自耕能力證明書，須先將增建部份拆除，恢復農耕使用，始能由鄉鎮公所核發憑以辦理移轉登記。
㈤被告於原告給付六百萬元暨辦妥銀行代付利息手續後，依約即應將系爭買賣標
的物全部主動點交予原告占用，則依系爭買賣契約書第十條之規定，原告無庸催告，該買賣契約亦早已因被告之不點交標的物而解除。
三、證據：提出不動產買賣契約書、土地登記簿謄本、存證信函、南投縣草屯鎮公所證明書、建築改良物所有權狀影本各一份、照片二幀、支付貸款利息明細表、戶籍謄本影本二份、戶籍登記簿謄本影本三份、土地登記謄本一份、借款契約書影本二份、支票影本五份及錄音帶一捲為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，並陳明如受不利之判決願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠民法第九十九條第一項規定，附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效
力。查原告及被告雙方在八十四年十月一日訂立不動產買賣契約，在契約第三條之三約定：「其餘銀行貸款新台幣壹仟萬元正，其債務及利息自民國八十四年十月一日起由乙方負擔。全部貸款還清再辦理產權移轉登記。」、第四條約定：「本件不動產買賣登記手續日期約定於銀行貸款全部償還後，雙方須同往黃淑貞代書事務所協同辦理移轉登記文件，屆時甲方應將本件不動產產權移轉登記需要文件提交於乙方以便聲請登記。」，從以上之約定清楚說明，本件買賣契約係以「銀行貸款全部償還後」為停止條件之法律行為，須俟條件成就時發生效力，因此，依法本件買賣契約並非自始無效，至於條件何時成就，依約概由原告自由決定，被告並不干涉，惟銀行貸款一千萬元原告至今連一毛錢也未償還。
㈡立約時之土地法第三十條雖規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自
耕者為限，‧‧‧‧。違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」，由於本件買賣契約之附停止條件尚未成就，依據契約約定，還未達辦理產權移轉登記階段，因此，尚無土地法第三十條規定之適用；次依民法第二百四十六條第二項規定：「附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效。」，由於土地法在八十九年二月二日修法時，已將第三十條規定刪除，開放自然人皆可買受農地，因本件買賣契約附停止條件尚未成就，但不能之情形已經除去，因此，原告雖陳稱無自耕能力，但依法本件買賣契約為有效。
㈢原告與被告雙方在契約第一條明白約定「買賣標的物○○○鎮○○段三四○地
號，地目田，面積一、二四○平方公尺全部範圍，及其地上物建號五七，建物門○○○鎮○○路○○○巷一一○之五號，主要用途農舍，建築面積一一四‧三三平方公尺全部範圍。」，且買賣標的建物並已申領使用執照及建築改良物所有權狀在案，為一合法建物，因此，本件契約買賣標的物之移轉並不違反農業發展條例規定。
㈣原告陳稱登記權利人並未明白約定登記於任何有自耕能力之人，買賣契約自始
為無效。惟查雙方在不動產買賣契約書第八條內已約明「雙方約定登記權利人由乙方自由指定，甲方不得異議。」基此，原告縱自己為無自耕能力之人，依上述約定，既可自由指定任何人（包括任何其他有自耕能力之人）為承受系爭土地之移轉登記名義，而原告既有自耕能力之直系親屬可供指定，則該系爭土地買賣契約之履行，顯屬可能，並無客觀上自始給付不能情形，當無民法第二百四十六條第一項上段及土地法第三十條第一、二項之適用。
㈤原告又陳稱訂約時與祖父並非為共同生活戶，因此無有自耕能力。惟依原告所
提戶籍資料觀之，原告之父親張復齊與原告之祖父張芳並非共同生活戶，而張復齊之行業為營造業，職業為元發水電行技工，其無自耕能力甚明，然竟能在張芳於八十六年五月八日死亡後馬上繼承農地且持有至今，而原告戶籍謄本記載行業為農業，職業為自耕農，從外觀上已足以使人信賴其有自耕能力，故除非原告能誠實表示其有無自耕能力外，他人實無從得知；又以原告及其父親之職業相對照，其父親既能繼承農地，越發令人相信原告有自耕能力。
㈥民法第二百四十六條第一項規定：「以不能之給付為契約標的者，其契約為無
效。‧‧‧」，所謂「不能」，係指全部自始客觀不能而言，亦即契約在「成立時」，契約的全部內容，對「任何人」而言，均不可能實現的意思。查兩造在八十四年十月一日訂立不動產買賣契約，其契約第一條明白約定「買賣標的物○○○鎮○○段○○○○號，地目田，面積一、二四○平方公尺全部範圍，及其地上物建號五七，建物門○○○鎮○○路○○○巷一一○之五號，主要用途農舍，建築面積一一四‧三三平方公尺全部範圍。」，次查買賣標的建築物經南投縣政府建設局於七十九年七月二十六日核發使用執照，並已向草屯地政事務所辦理保存登記，於八十四年七月三日核發建築改良物所有權狀，為一合法建物，再者原告亦自承具有農民身分，因此，依據雙方訂約時相關法律規定，該契約之內容並非不能實現，該契約為合法有效之契約並無疑義。
㈦契約第十三條約定由原告負擔保存登記費用，係指買賣標的建物之保存登記費
用，並非增建部分保存登記費用。八十四年間被告打算將買賣標的物出售，因此委○○○鎮○○街○○號黃淑貞代書事務所辦理買賣標的建物保存登記手續，並於取得建築改良物所有權狀後準備出售；原告本在他處租屋營業，在得知被告要出售土地消息後，屢次向被告表明亟欲購買之意願，並表示願意負擔被告委託代書辦理買賣標的建物保存登記而尚未支付之費用，並記明於契約第十三條，雙方並於談妥交易條件後，共同在代書事務所黃代書公證下喜悅訂立買賣契約，因此並沒有誰欺騙誰之問題。
㈧被告從未接到來自原告任何有關點交剩餘土地之通知，且原告依然一如往常，
至今仍住在系爭房地，並無任何改變，在此情形下，契約是否已合意解除，已不辯自明。被告僅在八十九年八月三十日接到原告郵局存證信函，惟此存證信函係在 鈞院作出八十九年度簡上字第八九號判決後二十天才製造出來的，其證據力不值一駁。
㈨本案自八十四年十月一日契約成立開始，至八十九年七月二十六日 貴院南投
簡易庭言詞辯論終結日止，計四年又十月，歷經草屯鎮調解委員會調解、南投簡易庭四次調解暨八次言詞辯論，原告從未表示要收回剩餘土地，亦從未主張被告違約，應返還買賣價金，並解除本契約之事。
㈩原告主張被告未經原告同意，私自於八十五年八月十五日將系爭土地上房屋提
供中國農民銀行以增加擔保物設定抵押權，嚴重影響原告之權益一事。查被告於八十四年十月一日與原告訂立不動產買賣契約，將系爭房地出售予原告後，有關貸借事宜，皆由銀行與原告雙方直接連繫，被告並未與聞。八十五年八月十五日將系爭土地上之房屋提供中國農民銀行以增加擔保物設定抵押權，係因系爭土地早於八十三年六月十八日辦理設定抵押，向中國農民銀行草屯分行借款壹仟萬元，而建物遲至八十四年六月十三日才完成保存登記（保存登記費用依約由原告負擔），經行方事後查知而要求原告補辦建物設定抵押才准許辦理契約展期，據悉此乃金融界之通例，又雖然增加擔保物設定抵押，但並沒有提高設定抵押額度，何來嚴重影響原告之權益？又雙方於買賣契約第五條約定：
「本件買賣標的物，如有出賣、抵押權、典權、地上權及其他他項權利設定或有受強制執行、假扣押、假處分之登記或其他有來歷不明以及糾紛者，應於本件手續登記日期前由甲方負責全部撤銷或解決清楚，甲方應負擔保買賣標的物確無瑕疵之責任。」此條約定乃規範被告應負擔之責任，由於系爭房地並未有不能辦理移轉登記事宜，又何來被告違約之說？本件係因原告之財力不足，致發生所謂利息及其後衍生違約及契約無效等問題
，故應由原告負責；又原告所支付之貸款利息，應係原告在該段期間使用買賣標的物之對價，依約應由原告繳納。
鈞院八十九年度簡上字第八九號確定判決，係以雙方買賣契約有效成立之法律
關係為裁判基礎，並認為契約業經被告合法解除，判決被告之請求有理由，設若原告主張契約無效可以成立，豈非意味著 鈞院八十九年度簡上字第八九號確定終局判決錯誤？被告僅收到以買賣標的物向簡維專先生借款之三百萬元，原告謂已交付被告六百萬元，並非事實。
原告表示其祖父及父親皆務農，而其本身也是自耕農，具自耕能力，且一再保
證依法可買受農地，被告信賴其身分及說詞，才與其訂立買賣契約，且被告於八十七年十二月三十一日以存證信函通知原告履行契約，原告亦置之不理，是原告事後主張契約無效，有違誠信原則。
若契約無效，被告亦主張就原告應賠償被告下列之損失予以抵銷：⑴被告於八
十八年一月十二日代繳之利息及違約金共計四十萬四千八百八十七元，⑵原告應給付自八十七年十月一日起至九十年十一月五日止，按每月新台幣六萬一千八百元計算之租金，⑶賠償被告因承諾出售系爭土地予原告，致喪失與胡詔集先生訂約之機會，而受有差價之損失。
原告已為訴之變更三次，有礙被告之防禦，且顯非基於同一事實，被告不同意
。又原告所提起之本件訴訟，與 鈞院八十八年投簡字第四一六號及八十九年度簡上字第八九號遷讓房屋事件，係同一事件，已違反一事不再理之原則。
三、證據：提出不動產買賣契約書、台灣南投地方法院南投簡易庭八十八年度投簡字第四一六號民事判決、建築改良物登記簿、地價稅稅額繳款書、使用執照、建築改良物所有權狀影本各一份、房屋稅繳款書、存證信函、中國農民銀行收據影本各二份為證。
丙、本院依職權調閱本院八十九年度簡上字第八九號民事歷審卷宗及向中國農民銀行草屯分行函詢借款人丁○○自八十四年十月一日起至八十七年八月二十二日止所繳納之利息。
理 由
一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一、七款分別定有明文。本件原告原主張該買賣契約已因被告之不點交標的物，而經原告於八十七年八月底以被告違反契約第六條規定為由，口頭通知被告解除契約；其後又主張系爭契約屬不能給付之契約，應自始無效，及依契約第十條之規定，原告毋庸催告，該買賣契約亦早已因被告之不點交標的物而解除等語，被告雖不同意，惟本件原告所為訴之變更，其請求之基礎事實係屬同一，且自原告於九十年二月二十二日曾主張系爭契約無效時起，雙方就此即各自提出其攻擊及防禦方法，自亦無甚礙被告之防禦及訴訟之終結，應予准許；又本院八十八年投簡字第四一六號及八十九年度簡上字第八九號遷讓房屋事件，係被告（於該事件為原告）主張系爭買賣契約業經其八十八年一月十二日書面通知解除，而請求原告遷讓房屋及給付租金，兩造於該事件訴訟繫屬中均未提及有買賣無效之情事，而本件原告所主張者係買賣契約無效及因被告未點交而契約自然解除之事由，兩者之訴訟標的並不相同，難認已違反一事不再理之原則，均合先敘明。
二、本件原告起訴主張其於八十四年十月一日向被告購買坐落於南投縣○○鎮○○段○○○號、面積一二四０平方公尺之土地及其上建物即門牌號○○○鎮○○路○○○巷一一０之五號房屋一棟，總價為一千六百萬元，雙方訂有不動產買賣契約書，依據該契約書第六條規定，雙方於訂定契約同時被告應將本件買賣標的物點交與原告占有，惟原告於訂約時並無自耕能力，且農地亦不得有違規使用之情形，否則不得移轉登記過戶，系爭土地上有被告違規使用擴建之農舍面積三九六‧六七平方公尺部分，無法全部辦理移轉登記，是該買賣契約應係以不能之給付為契約之標的，為自始無效，故被告應返還已支付之價金六百萬元及代繳之抵押借款利息二百六十一萬八千三百九十四元，共計八百六十一萬八千三百九十四元；又縱若契約有效，然依契約第十條之規定，該契約於被告不點交標的物時，即已自然解除，毋待原告之催告，故被告仍應返還前述之價金及代付之利息等語；被告則以雙方在不動產買賣契約書第八條內即已約明「雙方約定登記權利人由乙方自由指定，甲方不得異議」，基此原告縱自己為無自耕能力之人，依上述約定，仍可自由指定任何人（包括任何其他有自耕能力之人）為承受系爭土地之移轉登記名義人，且原告於審理中復自承其有農民身份，是本件並非客觀上自始給付不能而無效。又兩造訂立之買賣契約，其契約第一條明白約定「買賣標的物○○○鎮○○段○○○○號，地目田，面積一、二四○平方公尺全部範圍，及其地上物建號五七，建物門○○○鎮○○路○○○巷一一○之五號，主要用途農舍，建築面積一一四‧三三平方公尺全部範圍」，而該買賣標的建築物經南投縣政府建設局於七十九年七月二十六日核發使用執照，並已向草屯地政事務所辦理保存登記，於八十四年七月三日核發建築改良物所有權狀，為一合法建物並無不能移轉之情事，該契約為合法有效之契約；另被告從未接到來自原告任何有關點交剩餘土地之通知，且原告至今仍住在系爭房地，並無任何改變，是本件並無原告所主張買賣契約早已因被告之不點交標的物而解除之情形等語資為抗辯。
三、原告主張其於八十四年十月一日向被告購買坐落於南投縣○○鎮○○段○○○號、面積一二四０平方公尺之土地及其上建物即門牌號○○○鎮○○路○○○巷一一０之五號房屋一棟，總價為一千六百萬元，雙方訂有不動產買賣契約書，依據該契約書第六條規定，雙方於訂定契約同時被告應將本件買賣標的物點交與原告占有之事實，業據其提出不動產買賣契約書、土地登記簿謄本、南投縣草屯鎮公所證明書、建築改良物所有權狀影本各一份及照片二幀為證，核與被告提出之不動產買賣契約書、建築改良物登記簿、使用執照、建築改良物所有權狀影本各一份及房屋稅繳款書影本二份相符，且為被告所不爭執，自堪信為真實。是本件所應審究者厥為原告購買之系爭建物，係土地建物全部抑或僅係土地全部與其中建築面積為一一四‧三三平方公尺之農舍及該買賣契約有無客觀上自始給付不能之情形、該契約於被告未點交剩餘土地時，是否即已自然解除等節。
四、經查，本件不動產買賣契約書第一條明載「甲方將其所有後開標示記載之不動產出賣於乙方，而乙方亦同意承買是實」，並在契約書第十三條之後標示土地○○○鎮○○段○○○○號、地目田、面積一、二四○平方公尺全部範圍、及地上物，故本件兩造間房地之買賣，就建物部分應包括土地上建物全部之事實，應堪認定，且從契約書第十三條記載「保存登記等費用由乙方負擔」，建物標示僅記載建號為五七、建物門牌○○○鎮○○路○○○巷一一○之五號、基地坐落和平段三四０地號、主要用途農舍、構造為平房、鋼架造（有牆）、建築面積一一四‧三三平方公尺、出賣範圍全部等情，及證人即承辦本件買賣契約之土地代書黃淑貞到庭證稱：建築執照只有核准一一四‧三三平方公尺，當時已經辦理保存登記，只是約定費用由誰負擔等語可知，該等地上建物僅就建築面積一一四‧三三平方公尺部分，有使用執照，本件原告於購買房地之初，既已知悉被告擴建之農舍三九六‧六七平方公尺部分，係未請領建築執照，且未就此部分約定須辦理保存登記及由誰負擔其費用等語，足見被告對擴建之農舍部分並無另行辦理保存登記及移轉所有權予原告之義務，僅負有交付之義務，是原告以此部分之建物未能辦理保存登記，日後勢必要拆除，而主張該買賣契約為客觀自始給付不能，即屬無據，應非可採。
五、次按「私有農地所有權之移轉，依土地法第三十條第一項規定其承受人以能自耕者為限。同法第二項並規定違反前項規定者，其所有權之移轉無效。又承受農地所有權之人有無自耕能力，應以訂約承受時為準，如其訂約承受時無自耕能力，即係以不能之給付為契約之標的，則依民法第二百四十六條第一項之規定，該項約定移轉農地所有權與無自耕能力人之契約，應認為無效，且除有同條但書之情形外，並不因嗣後取得自耕能力而使之成為有效」、「私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限，為訂約當時有效之土地法第三十條所明定。若承買人係無自耕能力之人，又未約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即屬民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為有效。是以，若僅約定登記名義人由買受人指定，其契約即為無效」，最高法院六十九年度台上字第三０一八號、八十四年度台上字第一五九二號判決可資參照。查本件系爭土地之地目為田，都市計劃土地使用分區為農業區，有原告提出之土地登記謄本及南投縣草屯鎮公所八十九年十二月十五日八九草鎮服工字第三二五六八號證明書各一份在卷可考，應屬八十九年一月二十六日修正前土地法第三十條所稱之私有農地；又原告及其父無現耕農地，其祖父雖有現耕農地，但訂約時並非共同生活戶，有原告提出之戶籍謄本影本二份及戶籍登記簿謄本影本三份在卷可考，且為被告所不爭執，而自耕能力證明書之核發，依內政部八十四年二月二十八日修正公布之「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」第五項第三款及第六項第三款規定，「申請人應有現耕農地或喪失原耕農地未滿五年者」、第六項第一款規定「申請人耕作共同生活戶之配偶、直系血親、兄弟姊妹、媳婦、翁姑、岳父母、女婿或繼父母子女所有之農地。於共同生活戶之期間應在六個月以上」，原告既未具備上開各款情形應無自耕能力，況系爭土地上除已登記之農舍外，尚有未辦保存登記之建物內，已違反區域計劃法之規定，依前開「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」第八項第一款規定「承受農地之使用須符合區域計畫法或都市計畫法有關土地使用管制法令規定」，原告仍不能取得自耕能力證明書；另本件雙方在不動產買賣契約書第八條內雖已約明「雙方約定登記權利人由乙方自由指定，甲方不得異議。」，然既未約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，依前開判決之旨趣，即屬民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為有效。至被告雖復抗辯：雙方在八十四年十月一日訂立不動產買賣契約，依契約第三條之三、第四條約定：「其餘銀行貸款新台幣壹仟萬元正，其債務及利息自民國八十四年十月一日起由乙方負擔。全部貸款還清再辦理產權移轉登記」、「本件不動產買賣登記手續日期約定於銀行貸款全部償還後，雙方須同往黃淑貞代書事務所協同辦理移轉登記文件，屆時甲方應將本件不動產產權移轉登記需要文件提交於乙方以便聲請登記」，可知本件買賣契約係以「銀行貸款全部償還後」為停止條件之法律行為，須俟條件成就時發生效力，因此本件買賣契約並非自始無效，至於條件何時成就，依約概由原告自由決定等語，惟查契約有效成立後，始有買賣價金之給付問題，是該二契約條款之意義，應係指買賣契約有效成立後，以「銀行貸款全部償還後」為辦理所有權移轉登記之條件，而非契約有效成立之停止條件，是被告此部分之抗辯，要不足取。
六、又原告主張被告已收到六百萬元價金之事實，雖為被告所否認，惟查被告收受價金六百萬元之事實，業據原告提出借款契約書影本二份、支票影本五份及錄音帶一捲為證，且被告於八十九年十一月十六日言詞辯論時即自承「原告分兩次先後交付了六百萬元」乙語，而證人即被告之子魏世雄到庭證稱：我媽媽（即被告）有同意我出賣這塊房地，我有收受六百萬元，該六百萬元是買賣契約之價金等語，參以該買賣契約書後面亦有立會人魏世雄之字樣，及兩造就是否已交付六百萬元之情事，於本院八十八年度投簡字第四一六號及八十九年度簡上字第八九號遷讓房屋事件中，均未曾爭執等節，是原告此部分之主張堪認為真實。又原告主張其已繳納被告向中國農民銀行草屯分行借款一千萬元自八十四年十月一日起至八十七年八月二十二日止之利息共計二百六十一萬八千三百九十四元之事實，有中國農民銀行草屯分行九十年十二月三十一日農草字第九０二二０００００四號函一份在卷可稽，且為被告所不爭執，自堪認為真實。按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文，兩造間之買賣契約既為無效，被告收受之價金六百萬元及原告代為繳納之利息二百六十一萬八千三百九十四元，即成為不當得利，依法自應返還原告。從而原告依不當得利之法律關係，請求返還其已給付之價金及代為繳納之利息共計八百六十一萬八千三百九十四元，洵屬有據。
七、復按契約因以不能之給付為標的而無效者，當事人於訂約時知其不能或可得而知者，對於非因過失而信契約為有效致受損害之他方當事人，負賠償責任，民法第二百四十七條定有明文。又「契約因以不能之給付為標的而無效，一方當事人對他方當事人應負損害賠償責任者，須以他方當事人非因過失而信契約為有效，所致之損害有限。如他方當事人於訂約時，亦明知標的之給付不能，或因有過失而不知者，則不能請求損害賠償，此觀諸民法第二百四十七條第一項規定自明」，最高法院七十二年度台上字第一六五五號判決可資照。本件私有農地之買賣，既係以承受人有自耕能力，始能有效成立，而雙方就此亦曾談及，此為兩造所不爭，且由兩造所訂立之不動產買賣契約書第八條亦可得之，是兩造就此標的之給付不能，顯均有過失，故被告抗辯其受有另失訂約機會之損害，並以之抵銷，應不足取；又本件兩造間之買賣契約既屬無效，則原以被告名義貸款之一千萬元，其利息及違約金即仍應由被告自行繳納，是被告以其於八十八年一月十二日繳納自八十七年八月二十三日起至八十八年一月十一日止之利息及違約金共計四十萬四千八百八十七元部分主張抵銷，即無理由，應不可採；另兩造間之買賣契約既屬無效，原告占有使用面積為五百十一平方公尺之房地，即屬不當得利，其所受之利益即屬相當於租金之利益，而本件系爭土地自八十六年七月迄今之申報地價，均為每平方公尺三百十二元，有地價謄本附於本院八十九年度簡上字第八九號遷讓房屋事件卷內可憑，而系爭土地之地上物所占用面積為五百一十一平方公尺，故其申報地價總額為十五萬九千四百三十二元，而系爭房屋八十八年度之課稅現值為二萬六千一百元，亦有房屋稅繳款書附於本院八十九年度簡上字第八九號遷讓房屋事件卷內可證，二者合計為十八萬五千五百三十二元，參酌兩造就系爭房地買賣價金達一千六百萬元之鉅，則原告受有相當於租金之不當得利，依法定限額之最高額度即年息百分之十計算應屬適宜，是被告得請求原告給付相當於租金損害之不當得利，應依按年給付一萬八千五百五十三元為度，從而被告以原告應給付自八十七年十月一日起至九十年十一月五日原告受強制執行遷讓房屋之日止，相當於租金損害之不當得利共計五萬七千四百六十三元部分主張抵銷，應予准許。
八、從而原告本於不當得利之法律關係，請求被告返還八百五十六萬零九百三十一元（0000000－00000＝0000000）及自原告所提九十年十月四日辯論意旨狀送達被告之翌日即同年十月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，應予准許。逾此部份之請求，為無理由，應予駁回。
九、本件兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰各酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所依附，應併予駁回。
十、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，於判決之結果無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
十一、據上論結：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 三 月 七 日~B臺灣南投地方法院民事庭~B 法 官 謝耀德右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 三 月 七 日~B 書 記 官