臺灣南投地方法院民事判決 八十九年度重訴字第七○號
原 告 謝德良興業股份有限公司法定代理人 戊○○被 告 甲○○
己○○壬○○乙○○○被 告 庚○○
辛○○丁○○丙○○法定代理人 癸○右當事人間請求返還土地事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決：
㈠、被告甲○○應將坐落南投縣南投市○○段第二九九之一九地號土地上如附圖一所示Ｂ部份面積○‧○○○五公頃及同地段第二九九之三二地號土地上如附圖一所示Ｄ部份面積○‧○一三五公頃之地上物拆除，並將土地交還予原告。
㈡、被告謝泗海、壬○○、乙○○○應將坐落南投縣南投市○○段第二九九之一九地號土地上如附圖一所示Ａ部份面積○‧○○○三公頃及同地段第二九九之三二地號土地上如附圖一所示Ｃ部份面積○‧○一一八公頃，及同地段第二九九之五地號土地面積○‧○○○八公頃之地上物拆除，並將土地交還予原告。
㈢、被告庚○○、辛○○、丁○○、丙○○、癸○應將坐落南投縣南投市○○段第二五九之五地號土地上如附圖二所示斜線部份面積○‧○一九二五七公頃之地上物拆除，並將土地交還予原告。
㈣、前一至三項原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
㈠、坐落南投縣南投市○○段第二九九之一九、二九九之三二、二九九之五、二五九之五地號土地均屬原告所有，前經原告分別出租予被告甲○○、及被告謝泗海、壬○○、乙○○○等人之被繼承人謝吳招治及被告庚○○、辛○○、丁○○、丙○○、癸○等人繼受謝東漢（已死亡）之承租權興建房屋各一幢，因雙方並未訂立書面，依民法第四百二十二條之規定，兩造間之租賃當視為不定期之租賃，而此等租賃關係，係以被告有特定之房屋而占用其基地為目的，則縱屬上開性質之租賃，依契約之目的，及探求當事人之真意，應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。
㈡、迨民國八十八年九月二十一日適逢九二一集集大地震，被告等人興建於系爭租賃土地上之原有建物，已因地震而全倒，兩間造之租賃關係，亦隨之當然消滅，但被告事後在原告事前反對及事後表達不同意之情形下，擅自於原址新建如聲明所示之建物一棟。
㈢、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第四百五十五條前段及第七百六十七條前、中段規甚明。本件兩造間之租賃關係既因被告之原有房屋滅失而告消滅，被告自應依上開規定，將所承租之土地返還原告，但被告等捨此不為，更未經原告同意而重行搭建房屋，致妨礙原告對於系爭土地所有權之行使，爰依上開規定，請求被告拆除系爭地上物而將無權占用之土地返還予原告。
㈣、對被告抗辯之陳述：
１、被告庚○○於其答辯狀自承系爭建物連同土地之租賃權，尚未為遺產之分割，故系爭建物為伊與其它繼承人公同共有云云。按既被告提出形式上似無爭執必要之「遺產分割協議書」，足見系爭建物及本件原有之租賃關係，依民法第一千一百四十八條、一千一百五十一條規定，當數告庚○○及辛○○、丁○○、丙○○、癸○等人公同共有，則本件訴訟標的，對於上開五人當屬民事訴訟法第二百五十五條規定之必須何一確定之關係，爰追加上開辛○○、丁○○、丙○○、癸○等人為被告。
２、本件原告之主張係援引最高法院八十五年度台上字第七九０號及二一０八號判決要旨而來，本件租賃關係在兩造別無其他書類佐證締約時另有約定之情形，則與上開判決所指情形相同，自應作同一解釋。至於被告所引最高法院五十一年度台上字第二九八七號判例所指情形，核與本件情形不同，當無適用之餘地。固然「租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務」為上開判例所肯認，惟該判例旨在闡釋土地出租人於租地建屋租賃關係存續中，非有土地法第一０三條所列各款之情形，不得收回土地，並非就租地建屋租賃關係是否消滅而為釋示。又前述判例及決議意旨，其前提要件為租賃關係仍須存在，若租賃關係已消滅，即無其適用，本件兩造間就系爭土地之租賃關係，既已因房屋不堪使用而消滅，且本件現存房屋並無滅失之情形，足見本件與前開判例及決議之情形不同。
３、關於本件被告或其被繼承人，其於出租期間就建屋之增建或改建均非經原告公司書面同意不得為之的義務，而查被告等既不否認於嗣後分別於原址增改建，而變更原有建屋原貌，核此當屬違反兩造間之租賃契約約定，此觀土地法第一百零三條第五款規定甚明矣，從而原告亦得以此充作終止契約之事由，而為本件之請求。
４、本件起訴對於被告甲○○及謝吳招治（嗣經壬○○等四人承受訴訟）部分之租賃關係原載為未定期日租約，經查，就前者，兩造間曾締有租約，期間係至八十八年十二月三十日，而屆期後兩造亦未締結新約，但原有租賃關係當係至八十八年十二月三十日止即因屆期而告終止，此點原告公司於起訴前，因原放置八十八年度租約書類之公文鐵櫃於八十八年九月二十一日地震時受牆垣倒塌壓毀而告滅失，而當時竟誤以為本件係屬「不定期」租賃之性質，遂誤植於起訴狀內，此因此節事實不符，爰予更正。另外，就後者而言，兩造間亦係定期租賃之性質。
５、同上，既對於上開被告部分原有定期租賃關係，因屆期而告終止，則屆期後上開被告等即不再有繼續使用系爭土地之權利，是則原告亦得請求被告等返還土地，爰追復此一新攻擊方法。
６、上開被告暫不論前項攻擊方法（即租賃因屆期而告終止），彼等未經原告同意，擅將系爭土地上為伊住屋以外之空地交予訴外人使用，亦即被告甲○○將其屋前空地交予伊親戚陳木德經營魷魚羹生意，被告壬○○等則將其屋前空地交予訴外人高美齡使用，固然被告等所稱未收取租金乙節，大違常理，但縱如渠言，為無償之使用借貸性質，則依民法第四百三十二條第一項所定，承租人（即被告等人）既負有以善良管理人之注意，保管租賃物之義務，於本件既有讓第三人使用之情事，當屬違反上開法文所定義務，則此時，原告自得援引上開法文及土地法第一百零三條等規定，為終止與上開被告租約之意思表示（以準備書狀之送達充作為終止意思表示），此點，實務上最高法院四十一年台上字第二二三號判例，亦認承租人將租賃物一部變更原狀佔為己有者，對於該部分，係使出租人失其間接占有人之地位，致其土地所有權失其從來之圓滿狀態，不得謂承租人非違反民法第四百三十二條之規定，出租人自得依土地法之規定，終止兩造租賃契約，從而，原告據為本件之請求，當無不合。
７、關於被告庚○○等，渠就原告於八十九年十月十一日準備書狀所附之出租表有所質疑其效力乙節，原告仍認該紙出租表內之所有約定均為有效，蓋以該表內並非僅僅在確認租金數額而已，其上即連承租之土地位置、面積，承租人名義，計算標準及滯納金計算標準等等約定內容實與一般契約所載無異，只有關於租賃期限並無約定，其他之關於契約所必要之點，均鉅細靡遺地一一體現，而承租人於繳交每期租金時也有讓其參看並核對之機會，而後再由伊簽名用印，如此而言，租賃雙方之意思表示實已然合致，豈容率爾否認。而此等書表，亦非專為訴訟或有分別定期或部應期者而不同，而承租人中亦有未曾簽署者，足見此等書表之接納，胥由承租人作最終決定，於此，顯無任何締約上之不公平可言。至於簽署者就其簽署行為觀察，亦有代理人之意旨形式可據，則其代理行為（即代承租人繳交租金及核認該出租表上約定內容）之效力，一民法第一百零三條以下規定，自及於承租人。既然上開出租表內所載，亦屬兩造約定之權利義務，則被告庚○○等於伊住屋之改建事務上，違反上開約定，積極的為約定方法以外之改建，則原告自得依土地法第一百零三條第三款規定，主張終止兩造間之租賃關係，此觀最高法院五十九年台上字第四四二三號判例稱「一般基地租賃，承租人欲建築何種房屋，固非出租人所得過問，惟如雙方當事人就租賃物之使用方法有所約定，而承租人違反約定之使用方法，經出租人阻止而仍繼續為之者，依照土地法第一百零三條第五款規定，並參照民法第四百三十八條規定，出租人非不得終止租約，請求收回其土地」及依最高法院六十四年台上字第一一二二號判例稱「民法第四百三十八條所謂違反約定使用方法，係指不依約定方法使用，並積極的為約定以外方法之使用者而言，如僅消極的不為使用，應不在違反約定使用方法之列。原審以上訴人不再經營瓦窯，已棄置不用，為違反約定使用方法，所持法律上之見解，不無違誤」所示內容，原告請求自屬正當。
三、證據：提出土地登記謄本四件、存證信函影本四件、地籍圖二紙、土地出租表影本三件、南投縣稅捐稽徵處函影本一件、不動產基地租賃契約書影本一件、土地建物租賃契約書影本一件、照片三張份為證、郵政匯票影本三紙、原告公司函影本一件、統一發票影本二紙、郵政國內匯款執據影本一件、本院八十九年度重訴字第八八號判決影本一件為證，並聲請向南投市公所函取系爭房屋地震後之勘查紀錄及相關資料及請求履勘現場，並囑託南投縣南投地政事務所實施測量。
乙、被告甲○○、謝泗海、壬○○、乙○○○方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：
㈠、按「土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第四百四十九條第一項之限制而已」，最高法院三十年渝上字第三一一號著有判例。
㈡、又按租賃定有期限者，於租賃契約存續期間，無論有無收回自住或重新建築之必要，出租人均不得以此為由，提前終止契約，此為民法第四百五十條第一項規定之要旨。而土地法第一百條第一款竟規定出租人於有收回自住或重新建築之必要時，得收回房屋云云，立承租人於不利之境地，司法院三十六年六月十一日院解字第三四八九號解釋因認土地法第一百條之規定於施行前未終止契約之不定期租賃亦適用之，至定期租賃契約無論其訂約係在施行前抑在施行後均無同條之適用等語，其立論之依據，無非以該條文第一款既非針對定期租賃而為規範，則其適用對象，係指不定期間之租賃，尚屬無疑。同理土地法第一百零三條第一款既規定租用建築房屋之基地，於契約年限屆滿時，出租人始得收回租賃之標的，則該條文係針對定期租賃而為規範，殊無疑義。司法院三十七年院解字第四０七五號解釋竟將該條文割裂而為適用，認同條第一款係針對定期租賃而為規定，至不定期租賃，非有同條第二至五款所列事由，出租人不得收回云云，與前開院解字第三四八九號解釋所使用之法學方法，相互扞格，有因違體系解釋之精神，且造成法律對定期租賃承租人之保護，反而不及於未定期間之租賃，合理性及公平性均值懷疑，就上開相互矛盾之二號解釋，由於三十七年院解字第四０七五號解釋有悖於國民之法律情感，致令承租人擁地自重，任憑土地荒蕪，出租人卻無追索之道，土地所有與所用分離，土地價值因而未能充分發揮，此種法律解釋已失其規範社會現象之意義，應認於本件已無援用之餘地，從而基地租賃未定期間者，應回復於民法第四百五十條第二項「各當事人得隨時終止契約，但有利於承租人之習慣者，從其習慣」之規定，始稱合理。
㈢、系爭土地上舊有建物，在九二一地震中僅係半倒，已由被告等修繕完畢，並未拆除重建，非如原告所稱已倒塌拆除重建。兩造間之租賃期限，參照前述判例，應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期間。而系爭土地上之房屋既未達不堪使用，其租賃期限未到，即租賃關係未終止，原告自不得依民法第四百五十五條及第七百六十七條規定，請求返還土地。
㈣、原告於九十年二月二十日準備書狀所附不動產基地租賃契約書，內載乙方承租人謝吳招治，承租標的為南投市○○段第二九九之一九、二九九之三二、二九九之五地號土地，訂約時間為八十九年元月一日。惟該契約並未由謝吳招治簽名或蓋章，僅由其子壬○○蓋章，但並未經授權。原告於起訴時，尚列謝吳招治為被告，直到八十九年九月一日，謝吳招治死亡，才由其子女謝泗海、壬○○、乙○○○等三人聲明承受訴訟，原告與謝吳招治所訂上述不動產基地租賃契約書，既未經謝吳招治授權，其效力自不及於謝吳招治。原告與謝吳招治間之系爭土地租賃關係，既屬不定期租賃，並不因壬○○與原告間另定契約而變更其效力。
㈤、原告與被告甲○○所訂租賃契約，租賃期間為八十六年七月一日至八十七年十二月三十一日，期間屆滿後，原告仍繼續收租，未再訂立租賃契約，其租約自應視為不定期租賃。
三、證據：提出繼承系統表一件、戶籍謄本四件、照片二十三張、原告公司函影本一件、統一發票影本一件、本院八十九年度重訴字第八八號判決影本一件為證。
丙、被告庚○○、辛○○、丁○○、丙○○、癸○方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：
㈠、原告起訴狀所主張之系爭土地「前經原告出租予被告庚○○，由庚○○蓋建房屋一棟」等等事實，核與實情不符，被告謹否認之；又原告所主張之系爭基地租賃「係以被告有持定之房屋而占用其基地為目的，則縱屬上開性質之租賃，依契約之目的，及探求當事人之真意，應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅」之法律見解，亦與土地法基地租賃之立法意旨與判例不合，其請求並非有據，茲簡要說明如下：
１、系爭第二五九之五地號土地，並非係由被告庚○○一人單獨承租，且系爭租賃土地上之二棟房屋，並非被告庚○○一人單獨所有。查系爭第二五九之五地號土地，面積二八０平方公尺，早在數十年前，即由原告全部出租予被告庚○○之祖父謝漢東建築房屋（按未訂立書面租約，依民法第四二二條之規定，視為不定期之租賃），謝漢東在系爭土地上建有一棟三個房屋之土确厝。嗣謝漢東仙逝後，上開租賃權及地上之房屋由被告之父親謝森銘繼承取得，並按期繳交系爭租賃土地之租金，謝森銘並於八十二、三年間在系爭土地上增建一棟三個房間磚造平房。
嗣謝森銘於八十六年六月二十四日不幸仙逝，上開租賃權及土确厝與磚造平房各一棟，即由謝森銘之配偶鐘寄、長子即被告庚○○、次子辛○○、長女丁○○、次女丙○○等五人共同繼承，並非分由被告庚○○單獨取得。
２、按「繼承人自繼承開始時起，除本法另有規定外，承受被承人財產上之一切權利、義務。」「繼承人有數人時，在分害遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有」，民法第一千一百四十八條、第一千一百五十一條分別定有明文。又按「各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。」「除法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他權利之行使，應得公同共有人全體之同意」，民法第八百二十七條第二項、第八百二十八條第二項亦分別定有明文。上開租賃權及租賃土地上之房屋，既係被告等五人所公同共有，並非被告庚○○一人所單獨所有，則縱認租賃契約已失效，但被告亦無拆除系爭土地、返還系爭土地之權利。
３、又查系爭土地上之土确厝，雖因九二一地震而全倒，但系爭土地上另一棟磚造平房則受損輕微，仍然可以居住使用。又九二一地震後，上開土确厝全倒，原告公司之經理謝英濱曾在八十八年九月二十四日左右、九月二十七日左右、九月三十日左右及十月二日多次向被告庚○○之母親說：趕快蓋起來。此有多位證人親自見聞其事。詎原告於被告等人花費鉅資，在該倒塌之土确厝原址重建鋼架屋後，竟要求拆屋還地，顯違誠信。
４、按「租用建築房屋之基地非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在。承租人仍得申請重建，且其申請重建之房屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負同意重建之義務」，最高法院著有五十一台上字第二九八七號判例可資遵循。又按「租地建築房屋，除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人」，最高法院著有四十三年台上字第四七九號判例。由土地法第一百零三條之立法意旨及上開最高法院之判例可知，原告認系爭租賃土地上之房屋如已滅失，租賃契約即當然失其存在之見解，顯然於法不合，洵非可採。且如上所述，系爭土地上八
十二、三年間所建造之磚造平房，僅你輕徵受損，仍然可以居住使用。原告本件之訴，洵無理由。
５、另由被告庚○○之祖父所承租之土地，面積高達二八０平方公尺，而原先所建之土确厝，面積僅約二十八坪左右，拆合為九十二平方公尺左右而已，僅占二八０平方公尺之一小部分而已；再者，被告庚○○之先父於八十二、三年間在系爭土地上增建面積約二十坪左右之另一棟平房，出租人公司之事務所係設在左近，對之知之甚詳，但多年來未曾為任何異議或反對增建之表示，且多年來是以二八０平方公尺之全部面積計收租金，年年之租金原告均照收不誤。凡此均在在足見系爭基地租賃契約絕非係以在系爭土地上有特定之該棟房屋為目的而已，而是可以在系爭土地上建造其他房屋。原告主張不定期之基地租賃即係以租租人有特定之房屋為目的，該房屋滅失，租約關係即消滅云云，顯非可採。
㈡、原告又主張被告等非經原告公司之書面同意，不得增建或改建云云。並舉出租表為論據。惟查：如前所述，系爭另棟平房係被告庚○○之先父早在八十二、三年即建造完成，原告並無任何異議。原告所稱之租表，並未經全體承租人之簽署，依法對於被告等均不生效力。原告自不得據此出租表為終止租約之依據。
三、證據：提出電費資料影本一件、收費收據影本一件、統一發票影本八件、戶籍謄本一件、分割協議書影本一件、遺產稅免稅證明書影本一件、照片十一張為證。
丁、本院依職權履勘現場並會同南投縣南投地政事務所人原現場測量，作成複丈成果圖附卷，並向南投縣南投市公所調取補助款發放資料參辦。
理 由
一、原告起訴主張：坐落南投縣南投市○○段第二九九之一九、二九九之三二、二九九之五、二五九之五地號土地屬原告所有，前經原告分別出租予被告甲○○、及被告謝泗海、壬○○、乙○○○等人之被繼承人謝吳招治及被告庚○○、辛○○、丁○○、丙○○、癸○等人繼受被繼承人謝東漢之承租權，興建房屋各一幢，因雙方並未訂立書面（嗣主張其與被告甲○○原訂有租約，租期自八十六年七月一日起至八十七年十二月三十一日止，其後未再續約；其與謝吳招治及被告壬○○亦定有租約，租期自八十九年一月一日起至八十九年十二月三十一日止），依民法第四百二十二條之規定，兩造間之租賃當視為不定期之租賃，而此等租賃關係，係以被告有特定之房屋而占用其基地為目的，則縱屬上開性質之租賃，依契約之目的，及探求當事人之真意，應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。至八十八年九月二十一日適逢九二一集集大地震，被告等人興建於系爭租賃土地上之原有建物，已因地震而全倒，兩間造之租賃關係，亦隨之當然消滅，但被告事後在原告事前反對及事後表達不同意之情形下，分別擅自在其承租土地原址新建如聲明所示之建物一棟，爰依民法第四百五十五條前段及第七百六十七條前、中段之規定，請求被告等人拆屋還地。被告甲○○、謝泗海、壬○○、乙○○○等人則以：土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。本件原告與被告甲○○所訂租賃契約，租賃期間自八十六年七月一日至八十七年十二月三十一日，期間屆滿後，原告仍繼續收租，未再訂立租賃契約，其租約自應視為不定期租賃。另原告與被告謝泗海、壬○○、乙○○○之被繼承人謝吳招治及被告壬○○所簽訂之不動產基地租賃契約書，並未由謝吳招治簽名或蓋章，僅由其子壬○○蓋章，但並未經授權，其效力自不及於謝吳招治，原告與謝吳招治間之系爭土地租賃關係，既屬不定期租賃，並不因壬○○與原告間另定契約而變更其效力。況系爭土地上舊有建物，在九二一地震中僅係半倒，已由被告等修繕完畢，並未拆除重建，上開房屋既未達不堪使用，其租賃期限未到，即租賃關係未終止，原告自不得請求返還土地等語置辯；被告庚○○、辛○○、丁○○、丙○○、癸○等則以：渠等所繼承系爭土地上之土确厝，雖因九二一地震而全倒，但系爭土地上另一棟磚造平房則受損輕微，仍然可以居住使用。按租用建築房屋之基地非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在。承租人仍得申請重建，且其申請重建之房屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負同意重建之義務，本件系爭土地上八十二、三年間所建造之磚造平房，僅係輕微受損，仍然可以居住使用。另由被告庚○○之祖父所承租之土地，面積高達二八０平方公尺，而原先所建之土确厝，面積僅約二十八坪左右，折合為九十二平方公尺左右而已，僅占二八０平方公尺之一小部分而已；再者，被告庚○○之先父於八十二、三年間在系爭土地上增建面積約二十坪左右之另一棟平房，出租人公司之事務所係設在左近，對之知之甚詳，但多年來未曾為任何異議或反對增建之表示，且多年來是以二八０平方公尺之全部面積計收租金，年年之租金原告均照收不誤。凡此均在在足見系爭基地租賃契約絕非係以在系爭土地上有特定之該棟房屋為目的而已，而是可以在系爭土地上建造其他房屋，系爭另棟平房係被告庚○○之先父早在八十二、三年間即建造完成，原告並無任何異議，原告所稱之租表，並未經全體承租人之簽署，依法對於被告等均不生效力，原告自不得據此出租表為終止租約之依據等語置辯。
二、本件原告主張坐落南投縣南投市○○段第二九九之一九、二九九之三二、二九九之五、二五九之五地號土地屬其所有之事實，業據原告提出土地登記謄本四件附卷為證，足認為真實。原告復主張坐落南投縣南投市○○段第二九九之一九地號土地上如附圖一所示Ｂ部份面積○‧○○○五公頃及同地段第二九九之三二地號土地上如附圖一所示Ｄ部份面積○‧○一三五公頃部分，現有被告甲○○所有房屋一棟占有使用該土地；坐落南投縣南投市○○段第二九九之一九地號土地上如附圖一所示Ａ部份面積○‧○○○三公頃及同地段第二九九之三二地號土地上如附圖一所示Ｃ部份面積○‧○一一八公頃，及同地段第二九九之五地號土地面積○‧○○○八公頃部分，現有被告謝泗海、壬○○、乙○○○所有房屋一棟占有使用該土地；坐落南投縣南投市○○段第二五九之五地號土地上如附圖二所示斜線部份面積○‧○一九二五七公頃部分，現有被告庚○○、辛○○、丁○○、丙○○、癸○所有房屋一棟占有使用該土地之事實，則據原告提出存證信函影本四件、地籍圖二紙南投縣稅捐稽徵處函影本一件、照片三張及被告提出戶籍謄本四件、照片二十四張等為證，且為被告所不爭執，並經本院會同南投縣南投地政事務所人員勘驗現場屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖（即附圖一、所示）附卷足稽，堪信為真實。
三、經查：本件被告甲○○在系爭土地上（即第二九九之一九地號土地上如附圖一所示Ｂ部份面積○‧○○○五公頃及同地段第二九九之三二地號土地上如附圖一所示Ｄ部份面積○‧○一三五公頃部分）及被告謝泗海、壬○○、乙○○○等在系爭土地上（即第二九九之一九地號土地上如附圖一所示Ａ部份面積○‧○○○三公頃及同地段第二九九之三二地號土地上如附圖一所示Ｃ部份面積○‧○一一八公頃，及同地段第二九九之五地號土地面積○‧○○○八公頃）各有土角造石棉瓦頂平房一座（門牌分別為南投縣南投市○○路○段○○○號、二０六號），該房屋原均係台灣瓦頂，經九二一地震後，其牆壁並未倒塌，現以鋼樑予以支撐並在其騎樓四處加強以鋼製浪板其餘以石棉瓦頂予以補強，該南投縣南投市○○路○段○○○號房屋係被告甲○○於七八年前所建造；二０六號房屋則係被告謝泗海、壬○○、乙○○○等人之被繼承人謝吳招治所建造。而系爭第二五九之五地號土地上有二棟平房，其中一棟原為三個房屋之土确厝於九二一地震中全倒，現在該倒塌之土确厝原址重建鋼架屋一座，另一棟為三個房間磚造平房，於九二一地震後並未倒塌，仍由被告庚○○、辛○○、丁○○、丙○○、癸○等人居住使用（即第二五九之五地號土地上如附圖二所示斜線部份面積○‧○一九二五七公頃）等事實，則經本院分別履勘現場屬實，並有勘驗筆錄及南投縣南投市公所八十九年十一月十三日八九投市社字第二六五九一號函附之發放補助款卷證資料附卷可稽，且為兩造所不否認，堪認為真實。
四、按租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該土地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務，最高法院五十一年台上字第二九八七號判例可資參佐。而依該判例全文觀之，該判例亦係對已由定期租賃，因期滿經承租人繼續使用而視為不定期租賃之情形為之；至於自始即未定立書面租賃契約，或訂立不定期租賃契約之情形，出租人欲收回土地，雖係遙遙無期，致法律對定期租賃承租人之保護，反而不及於未定期間之租賃，然此乃定期租賃係可預見其於一定期間後，土地將由出租人收回，承租人必不會花用鉅款於興建極精美或龐大之建物，而不定期租賃因有上開規定，承租人自可投入鉅額資金於建築物上，其合理性及公平性應不庸懷疑，況選擇不定期租賃或定期租賃，純係出租人與承租人基於契約自由之原則而訂立，要亦無不公平之存在，此外出租人亦可經由要求增減租金以減輕其損失，是該判例應無不合理或不公平性存在。又最高法院八十五年台上字第二一０八號民事判決雖謂：「．．．惟本件上訴人之房屋既已破舊不堪使用，其租賃契約，因而消滅不存續，．．．」等語，然該判決亦認「參酌該判例（指最高法院五十一年台上字第二九八七號判例）理由所載，係指房屋因火災焚燬等而致滅失，與本件房屋因年久破舊不堪之自然因素之情形不同。」，則在房屋因地震等同屬不可抗力之因素而致滅失，亦應認兩造間之基地租賃關係，並未消滅，理論上方能一貫。本件原告主張被告甲○○承租原告所有上開地段第二九九之一九、二九九之三二地號土地建有房屋一棟（如附圖一所示Ｂ、Ｄ部分），雙方並未訂立書面（嗣主張原訂有租約，租期自八十六年七月一日起至八十七年十二月三十一日止，其後未再續約），於八十八年九月二十一日適逢九二一集集大地震，被告甲○○興建於系爭租賃土地上之原有建物，已因地震而全倒，兩間造之租賃關係，亦隨之當然消滅云云。經查本件被告甲○○所建造之房屋，並未於九二一地震中倒塌，僅以鋼樑予以支撐並在其騎樓四處加強以鋼製浪板其餘以石棉瓦頂予以補強如前述，原告主張其租賃關係因該房屋已倒塌而消滅云云，應不足取；又原告主張其與被告甲○○間原訂有租約，租期自八十六年七月一日起至八十七年十二月三十一日止之事實，業據原告提出不動產基地租賃契約書影本一件附卷為證，且為被告甲○○所不否認，堪認為真實。惟原告於上開租約屆期後，仍繼續向被告甲○○收取租金，此經被告甲○○提出原告出具之八十九年九月統一發票影本一件附卷可證，亦為原告所不否認，足認為真實。是原告既於租期屆滿後繼續向承租人收取租金，顯係基於繼續出租之意思，本件兩造間即有視為不定期租賃之情形存在，依前揭判例所示，原告不得對被告甲○○主張拆屋還地。原告復主張被告甲○○將其屋前空地交予伊親戚陳木德經營魷魚羹生意，有違民法第四百三十二條第一項所定善良管理人之注意及保管租賃物之義務，依土地法第一百零三條規定，為終止與被告甲○○租約之意思表示云云。惟查本件被告甲○○交予伊親戚陳木德經營魷魚羹生意之處所，係其房屋之騎樓處，並非在空地上，有卷附之照片可稽。換言之，土地承租人對於其自己房屋部分之使用管理，原與出租之土地無涉，此與土地法第一百零三條第三款所定「承租人轉租基地於他人」之情形不同，原告自不得據此終止租約，請求返還土地。又原告主張被告謝泗海、壬○○、乙○○○之被繼承人謝吳招治承租原告所有上開地段第二九九之一九、二九九之三二地號土地建有房屋一棟（如附圖一所示Ａ、Ｃ部分及第二九九之五地號土地全部），雙方並未訂立書面（嗣主張其與謝吳招治及被告壬○○亦定有租約，租期自八十九年一月一日起至八十九年十二月三十一日止），於八十八年九月二十一日適逢九二一集集大地震，謝吳招治興建於系爭租賃土地上之原有建物，已因地震而全倒，兩間造之租賃關係，亦隨之當然消滅云云。經查本件被告謝泗海、壬○○、乙○○○之被繼承人謝吳招治所建造之房屋，並未於九二一地震中倒塌，僅以鋼樑予以支撐並在其騎樓四處加強以鋼製浪板其餘以石棉瓦頂予以補強如前述，原告主張其租賃關係已因房屋倒塌而消滅云云，應不足取；又原告主張其與謝吳招治及被告壬○○定有租約，租期自八十九年一月一日起至八十九年十二月三十一日止之事實，業據其提出土地建物租賃契約書影本一件附卷為證，惟為被告謝泗海、壬○○、乙○○○等人否認，辯稱該契約並未由謝吳招治簽名或蓋章，僅由其子壬○○蓋章，但並未經授權，其效力自不及於謝吳招治，自不及於謝吳招治之繼承人即被告謝泗海、壬○○、乙○○○等人云云。經查上開租賃契約僅經被告壬○○簽名蓋章，未經謝吳招治簽名，且該契約並未載明被告壬○○代理謝吳招治之意旨，則該契約自不得拘束為謝吳招治之繼承人即被告謝泗海、乙○○○等人。又查縱使本件契約屬實，其租賃期限於八十九年十二月三十一日始告屆至，而原告竟於租賃期間尚未屆滿前之八十九年六月十三日提起本件訴訟，其請求顯然於法不合。又本件上開租賃期限屆滿後，被告壬○○亦繼續繳納租金，此有被告壬○○寄送之匯票影本在卷可參。是原告既於租期屆滿後繼續向承租人收取租金，顯係基於繼續出租之意思，兩造間即有視為不定期租賃之情形存在，依前揭判例所示，原告不得對被告謝泗海、壬○○、乙○○○等人主張拆屋還地。原告又主張被告壬○○等將其屋前空地交予訴外人高美齡使用，有違民法第四百三十二條第一項所定善良管理人之注意及保管租賃物之義務，依土地法第一百零三條規定，為終止與被告謝泗海、壬○○、乙○○○等人租約之意思表示云云。惟查本件壬○○等人交予訴外人高美齡使用部分，亦係其房屋之騎樓處，並非在空地上，有卷附之照片可稽。換言之，土地承租人對於其自己房屋部分之使用管理，原與出租之土地無涉，此與土地法第一百零三條第三款所定「承租人轉租基地於他人」之情形不同，原告自不得據此終止租約，請求返還土地。另原告主張被告庚○○、辛○○、丁○○、丙○○、癸○承租原告所有上開地段第二五九之五地號土地建有房屋一棟（即如附圖二所示斜線部分），雙方並未訂立書面契約，於八十八年九月二十一日適逢九二一集集大地震，被告庚○○、辛○○、丁○○、丙○○、癸○等人所有於系爭租賃土地上之原有建物，已因地震而全倒，兩間造之租賃關係，亦隨之當然消滅云云。經查本件第二五九之五地號土地上原有有二棟平房，其中一棟原為三個房屋之土确厝於九二一地震中全倒，現在該倒塌之土确厝原址重建鋼架屋一座，另一棟為三個房間磚造平房，於九二一地震後並未倒塌，仍由被告庚○○、辛○○、丁○○、丙○○、癸○等人居住使用等事實，業經本院分別履勘現場屬實如前述，關於該未倒塌重建之磚造平房部分，並無如所稱建物因地震全倒其租賃關當然消滅之情形存在。而關於倒塌重建之鋼架屋部分，查系爭第二五九之五地號土地，面積二八０平方公尺，早在數十年前，即由原告全部出租予被告庚○○之祖父謝漢東建築房屋，並未訂立書面租約，謝漢東在系爭土地上建有一棟三個房屋之土确厝，嗣謝漢東逝世後，上開租賃權及地上之房屋由被告之父親謝森銘繼承取得，並按期繳交系爭租賃土地之租金，謝森銘並於八十二、三年間在系爭土地上增建一棟三個房間磚造平房。嗣謝森銘於八十六年六月二十四日逝世，上開租賃權及土确厝與磚造平房各一棟，即由謝森銘之配偶鐘寄、長子即被告庚○○、次子辛○○、長女丁○○、次女丙○○等五人共同繼承，原告亦持續向被告等人收取租金等事實，業據被告等提出電費資料影本一件、收費收據影本一件、統一發票影本八件、戶籍謄本一件、照片十一張等為證，原告就此並未否認，足認為真實。查被告庚○○、辛○○、丁○○、丙○○、癸○等人所使用之上開土确厝房屋固於九二一地震中倒塌而重建，惟其房屋之倒塌，係因地震之不可抗力因素而致滅失，並非破敗至不堪使用自然倒塌之情形，依前揭說明所示，本件兩造間之基地租賃關係並未消滅，縱令現今被告庚○○、辛○○、丁○○、丙○○、癸○等人於系爭土地上所搭建之地上物與渠等前此於系爭土地上所搭建之地上物，其型態不一，然依前開最高法院判例所示意旨，原告既負有同意重建之義務，則除非原告得舉證證明兩造間之租地建屋關係中已明白約定日後被告於系爭土地上重建之地上物時，須與訂約之初所搭設地上物之型態相同者外，為出租人之原告自不得以被告日後所搭建之地上物與原狀不符為由，而終止兩造間基地租賃關係，是本件原告之主張即不可採。更何況本件原告另提出出租表一件，主張其與被告庚○○、辛○○、丁○○、丙○○、癸○等人就承租之土地位置、面積，承租人名義，計算標準及滯納金計算標準等等均已約定，僅有關於租賃期限並無約定，因認兩造間有不定期租賃關係存在等語。若如此，則兩造間既仍有基地租賃關係存在，依前揭判例所示，原告自亦不得對被告庚○○、辛○○、丁○○、丙○○、癸○等人請求拆屋還地。
五、本件兩造間之租賃關係既仍存續如前述，從而原告請求被告甲○○應將坐落南投縣南投市○○段第二九九之一九地號土地上如附圖一所示Ｂ部份面積○‧○○○五公頃及同地段第二九九之三二地號土地上如附圖一所示Ｄ部份面積○‧○一三五公頃之地上物拆除；被告謝泗海、壬○○、乙○○○應將坐落同地段第二九九之一九地號土地上如附圖一所示Ａ部份面積○‧○○○三公頃及同地段第二九九之三二地號土地上如附圖一所示Ｃ部份面積○‧○一一八公頃，及同地段第二九九之五地號土地面積○‧○○○八公頃之地上物拆除；被告庚○○、辛○○、丁○○、丙○○、癸○應將坐落同地段第二五九之五地號土地上如附圖二所示斜線部份面積○‧○一九二五七公頃之地上物拆除，並將土地交還予原告，洵屬無據，應予駁回。
六、兩造其餘之陳述及所提其他證據，或於判決之結果無影響，或與本案之爭點無涉，自不須逐一斟酌論述。
七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 一 月 三 日~B臺灣南投地方法院民事庭~B 法 官 劉邦遠右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 一 月 三 日~B 書 記 官 鄭智文