臺灣南投地方法院民事判決 九十年度簡上字第九三號
上 訴 人 黃美月即安家不被 上訴人 乙○○被 上訴人 丙○○訴訟代理人 甲○○右當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國九十年五月二日本院南投簡易庭八十九年度投簡字第二一六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決關於駁回上訴人在第一審其餘之訴及該部分假執行之聲請暨命負擔訴訟費用部分之裁判均廢棄。
（二）右廢棄部分，被上訴人乙○○應給付上訴人新台幣（下同）十二萬六千三百二十元及自民國八十九年五月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，被上訴人丙○○應給付上訴人三萬一千五百元及自八十九年五月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：除與原審判決書所載相同者，茲予引用外，補稱略以：
（一）被上訴人乙○○向上訴人探詢有何投資管道致富，因被上訴人曾為上訴人之老師，上訴人才詳細向被上訴人解說投資法拍屋可獲利，被上訴人遂央求上訴人代為注意法拍屋，上訴人物色待拍賣之房屋（即南投縣○○鎮○○路○○○○巷○○號），經上訴人現場勘查及作市場調查，經評估後在一定價格範圍內得標再出售有差價可賺，才告知被上訴人，後被上訴人同意以二百四十五萬六千元投標，兩造簽訂有委託標購法院不動產契約書，約定被上訴人同意以拍定價之百分之三即七萬三千六百八十元作為服務費，且上訴人必須協助被上訴人辦理所有繳款事宜及過戶手續，上訴人就該契約所載義務已履行，被上訴人即負有給付七萬三千六百八十元服務費義務。後上訴人電告被上訴人給付上開費用，被上訴人於電話中陳述房子還未出售賺到錢，卻要支付七萬三千六百八十元實有不甘，遂要求房子出售後再連同仲介費報酬一同支付，當時被上訴人告知其很忙無法前來上訴人處簽定不動產委賣契約書，並聲稱一切均委由上訴人處理，因深信被上訴人係老師，說話算話，不再堅持訂書面契約。至於房屋出售之仲介費，上訴人向被上訴人說明，按成交價之百分之四計算，至於屋內整潔、修繕、復水電等費用不包含在內，被上訴人同意上開仲介費及必要費用實付實支。上訴人為使房屋早日出售，便請人整修及辦理復水電，不久上開房屋以三百三十萬元出售，仲介費按百分之四計算為十三萬二千元，屋內整潔、修繕及復水電之費用三萬五千元，連同代標七萬三千六百八十元服務費，總計二十四萬餘元，被上訴人要求減少，上訴人念及其曾為上訴人老師，同意其要求，最後以二十萬元敲定。詎被上訴人事後硬說自始至終之服務費總計為七萬三千六百八十元，無非憑藉上訴人未簽書面契約之說詞。
（二）上訴人是以居間為業，同業之銷售契約內載委託人即賣方應依成交價百分之四給付報酬，而參酌最高法院八十六年台上字第二八０號判例意旨，依上開同業習慣，居間人即上訴人可向買方即被上訴人丙○○請求按成交價百分之一即三萬三千元，向賣方即被上訴人乙○○請求按成交價百分之四計算即十三萬二千元之報酬，及其他整修費用約三萬五千元。原審判決未審酌上訴人之主張及違背社會習慣，且未敘明不採納上訴人說詞之理由。
（三）被上訴人丙○○介紹第三人葉宗和向第三人詹文彥購買房屋，並非向上訴人購買，況丙○○就介紹買賣收取傭金一事，未有書面，且葉宗和係丙○○之姐夫，證詞可信度有待商確，原審未查，遽下判斷，上訴人實難甘服。
（四）被上訴人丙○○介紹她姐姐向上訴人買房子，他說叫上訴人算便宜些，就不用算仲介費，如她沒有這樣承諾，契約上就會寫介紹人。
（五）一般而言，從未標購法拍屋之人，對法拍屋隱藏性之風險，大部分之人都裹足不前，不單是填寫標單而已，週遭環境的評估，市場需求性的考量及便利性如何，通路的問題，並非被上訴人乙○○所言，要簡單填寫標單而已，被上訴人乙○○承認代標之報酬係七萬三千六百八十元，不含銷售。另修繕房屋花費三萬五千元係基本開銷，並非巧立名目，且也因花了這些費用，房屋才能順利在短時間出售獲得高利潤。被上訴人乙○○確實知悉代標與銷售是分開的，被上訴人乙○○言明自己標即不用多付，可知其承認代標部分兩造合意以標購價百分之三為報酬，上訴人是念及師生關係，所有修繕費用均由被上訴人先付，被上訴人要求銷售費於最後一次收款時給付，上訴人也同意，其實通常收費於第一次簽定買賣契約時即全部收取。
（六）上訴人領有南投縣政府所發營利事業登記證，乃合法之商號，內政部之公文不動產經紀業收費以不超過百分之六為限，被上訴人乙○○指不法，何來不法。
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提營業快訊影本一件、太平洋房屋專任委託契書影本一件、力霸房屋委託銷售契約書影本一件、內政部函影本一件、全國房屋不動產委託代理銷售契約書影本一件、日榮房屋仲介有限公司房地產委託代理銷售契約書影本一件等為證。
乙、被上訴人乙○○方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：除與原審判決書所載相同者，茲予引用外，補稱略以：
（一）上訴人原係被上訴人之學生，於八十八年七月到被上訴人住處遊說被上訴人標購法拍屋，並保證若被上訴人標得法拍屋後，必幫被上訴人在半個月內賣出房屋以獲利，上訴人亦表示基於師生情誼，僅拿些微報酬，故兩造約定僅以標的房屋購得價額百分之三即七萬餘元作為本件房屋標購及出售之傭金，被上訴人依約在賣出房子後即八十八年十一月二十四日隨即給付五萬元佣金給上訴人，其餘二萬餘元上訴人均未前來收取，被上訴人於八十九年一月十二日以存證信函告知上訴人，惟上訴人卻置之不理，是前開金額係上訴人受領遲延，原審判決被上訴人支付遲延利息，顯不合理。
（二）本件房屋標購時，被上訴人正巧出國，被上訴人之夫、弟薛耀雄及友人吳森永亦無暇幫被上訴人代標，上訴人見狀即表明可以幫忙，當時即簽下合約，當初上訴人若真表示代標法拍屋，被上訴人即要給付上訴人七萬多元佣金，被上訴人之親朋好友再忙也會抽空幫忙，再者，標買法拍屋只要於投標單內載明投標之標的及金額，並將保證金放置於內即可，豈須七萬餘元之佣金，上訴人之主張有違常理。
（三）上訴人遊說被上訴人標得法拍屋，目的在賣出獲利，故買入賣出本是一件事，豈有一分為二付佣金之理，且為何至房屋有了買主定下買賣契約後，被上訴人才付第一筆佣金款，再上訴人亦曾告知買主丙○○，她僅拿被上訴人一點點佣金，試問如是上訴人主張之二十萬元佣金，此豈是一點點佣金。兩造於訂約之初，即已約定以標得法拍屋價值之百分之三作為整個代標代售之佣金。
（四）上訴人巧立名目，欲向被上訴人收取高達三萬五千元之清潔費。房屋轉售於丙○○之買賣契約書，僅記載買方應支付仲介費，而未約定賣方即被上訴人再付服務費等情，是上訴人主張被上訴人同意另給付代售房屋之佣金云云，並不實在。另證人於原審證稱有幫被上訴人油漆房屋及清潔房子云云，證詞不實，上訴人主張有換水龍頭亦為不實。再上訴人代標法拍屋後，被上訴人於同年九月間，還數度到上訴人處拿取權利移轉證書及各項資料，非如上訴人所言被上訴人無法前來上訴人處簽定不動產委賣契約書。
三、證據：援用原審之立證方法。
丙、被上訴人丙○○方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：並未向上訴人說不用仲介費，有幫上訴人介紹買房屋，仲介費互相抵銷。
三、證據：援用原審之立證方法。理 由
一、上訴人起訴主張：被上訴人乙○○於八十八年七月間委託伊向法院代標坐落南投縣○○鎮○○路○○○○巷○○號之房地，兩造約定以二百四十五萬六千元競標，得標後，被上訴人乙○○應以得標價之百分之三為報酬給付予上訴人。嗣得標後，被上訴人乙○○又委託上訴人代為出售前開房地，並允諾按成交價百分之四給付上訴人仲介費，並同意實支實付上訴人就該屋修繕、清潔、復水電等費用，後兩造同意由被上訴人乙○○給付上訴人上開代標之報酬、屋內整潔、房地出售、修繕等費用共計二十萬元，嗣後經上訴人居間媒介另一被上訴人丙○○向被上訴人乙○○買受前開房地，依約被上訴人乙○○應給付予上訴人二十萬元，而被上訴人乙○○除給付五萬元外，尚欠十五萬元未付，另被上訴人丙○○與被上訴人乙○○訂立上開房地之買賣契約書時，同意按成交價三百三十萬元之百分之一即三萬三千元給付上訴人作為仲介之報酬，惟迄今仍未支付，為此提起本件訴訟。
二、被上訴人乙○○則以：伊與上訴人約定係由上訴人代為標購及出售房地，全部費用按房地得標價之百分之三即七萬三千六百八十元計算，並未將代標及出售房地分別約定。又前開房地出售予被上訴人丙○○之買賣契約書上僅記載「買方」應支付仲介費，而未約定「賣方」（即被上訴人乙○○）應再給付仲介服務費等語及被上訴人丙○○以：伊曾為上訴人介紹賣一間房子，上訴人應給付介紹費三萬一千五百元予伊，伊主張抵銷等語置辯。
三、上訴人主張被上訴人乙○○於八十八年七月間委託伊向法院代標坐落南投縣○○鎮○○路○○○○巷○○號之房地，兩造約定以二百四十五萬六千元競標，得標後，被上訴人乙○○應按得標價之百分之三即七萬二千六百八十元為報酬給付予上訴人，惟被上訴人乙○○僅給付五萬元一節，業據提出不動產權利移轉證書、委託標購法院不動產契約書等件為證，復為被上訴人所不爭，堪信為真實，至被上訴人雖以：其餘二萬餘元上訴人均未前來收取，被上訴人於八十九年一月十二日以存證信函告知上訴人，上訴人仍置之不理，是前開金額係上訴人受領遲延，原審判決被上訴人支付遲延利息，顯不合理云云置辯，惟被上訴人既未將其應給付之金額依法辦理清償提存，上訴人自不生受領遲延之問題，被上訴人乙○○所辯其無庸給付遲延利息云云，自不足採。是上訴人主張被上訴人乙○○應給付上訴人二萬三千六百八十元及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年五月十一日起至清償日，按年息百分之五計算之利息之範圍內為有理由，應予准許。
四、上訴人另主張被上訴人乙○○又委託上訴人代為出售前開房地，並允諾按成交價百分之四給付上訴人仲介費，並同意實支實付上訴人就該屋修繕、清潔、復水電等費用，後兩造同意由被上訴人給付上訴人上開代標之報酬、屋內整潔、房地出售、修繕等費用共計二十萬元，嗣後經上訴人居間媒介另一被上訴人丙○○向被上訴人乙○○以三百三十萬元買受上開房地，扣除被上訴人乙○○先前給付應再給付上訴人十五萬元一節，為被上訴人乙○○所否認，並以上訴人同意代標及代售之仲介報酬費用，以該房地標購價額之百分之三即七萬三千六百八十元計算，不再收取其他費用等語置辯。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實應負舉證之責任，民法第二百七十七條定有明文，經查，上訴人主張兩造於得標系爭房地後有另行約定被上訴人乙○○同意按成交價之百分之四作為給付上訴人代售之仲介服務費一節，既為被上訴人否認，依前開規定，就上開主張，應負舉證責任。上訴人就此固舉證證人杜金櫃、陳柚崙、詹文彥之證詞及提出同業委託代銷不動產之契約書等為證，惟查：
（一）兩造前約定由被上訴人乙○○委託上訴人向法院代標坐落南投縣○○鎮○○路○○○○巷○○號之房地，並按標購價額之百分之三即七萬二千六百八十元計算報酬，兩造就上開委託標購法拍屋事項及服務費按標得價之百分之三作計算，亦簽立書面之委託標購法院不動產契約書為證，已如上述，則兩造事後就代售部分如有另行約定按成交價百分之四給付上訴人仲介費，依理應會再簽立書面之契約作為憑證始符常情，況上訴人自承係經營不動產居間為業之人，依其受理委託代銷之習慣，更應要求委託人須與之訂立書面契約，以杜爭議，上訴人徒以被上訴人稱事忙無法簽立契約一節，不惟為被上訴人所否認，亦與一般經驗法則相違，是上訴人上開主張是否為真，已有疑義。
（二）證人杜金櫃固於原審到庭證稱：是上訴人同業，收費標準是百分之三至四，至點交為止，如再代為銷售另要百分之三至四報酬等語（參原審卷第一二七頁），惟上開證人所述係一般代標代售房屋之業者收取之費用，並不得據為認定兩造就系爭房屋代售部分之約定亦如是，況且兩造曾有師生情誼，為兩造自承在卷，是否因此師生關係代售房地部分有另行約定報酬計算之方式甚或免除該項費用，均有可能，是難以上開證詞，率爾推斷兩造間嗣後確有如上訴人主張被上訴人乙○○同意代售部分按成交價百分之四給付上訴人仲介費一節為真。另證人陳柚崙有到上開房屋全部粉刷，工資及材料費二萬五千元，系爭房屋鎖是壞的，換搖控器一千五百元，換鎖一千元及漏水維修五千元等情，雖據證人陳柚崙、詹文彥於原審到庭證述甚詳，惟其等之證詞，僅足證明上訴人確有派人修繕系爭房屋，惟依上開證人所述，尚不足以證明上訴人進行上開修繕，係被上訴人委託所為，是上訴人主張依兩造約定，請求被上訴人給付上開房屋之修繕費用三萬五千元一節，並不足採。
（三）另上訴人雖提出營業快訊影本、太平洋房屋專任委託契書影本、力霸房屋委託銷售契約書影本、內政部函影本、全國房屋不動產委託代理銷售契約書影本、日榮房屋仲介有限公司房地產委託代理銷售契約書影本各一件，舉證證明主管機關准許仲介不動產業者得按成交價收取不超過百分之六之合理報酬及同業大都按成交價收取百分之四之報酬。惟查，一般不動產仲介業居間他人買受房屋，會收取一定仲介報酬之商業習慣，固為週知之事實，但不動產仲介業者，接受他人委託買賣房屋時，簽立如上訴人提出之契約書，作為契約當事人權利義務之證明，亦屬常態，而本件兩造間之成立代售上開房屋時之合意，並未簽立書面之委託銷售房屋契約業如上述，可知兩造者之委託代銷房屋顯與一般不動產業者接受委託銷售房屋之情形有別，兩造間就該項代銷事務，是否有依上開業者之常規按成交價百分之四計付報酬之約定，甚有疑問，因如有上開約定，應訂立書面之委託銷售契約書載明該項約定始符常態，而兩造不為此舉，應得認兩造間就本件代銷房屋之契約，或因兩造間曾存有師生情誼或其他關係而係例外個案，並不得以上訴人所舉之上開不動產業者受他人委託按成交價百分之四收取報酬之商業習慣，進而推定兩造間亦有此約定。
（四）綜上所述，上訴人提出之書證資料及所舉證人，均不足以認定其主張兩造有另行約定被上訴人乙○○同意按成交價之百分之四作為給付上訴人代售前開房屋之仲介服務費一節為真，此外，上訴人復未舉出其他證據以實其說，上訴人上開主張，自不足採。
五、上訴人再主張被上訴人丙○○與被上訴人乙○○訂立上開房地之買賣契約書時，同意按成交價三百三十萬元之百分之一即三萬三千元給付上訴人作為仲介之報酬，迄今仍未支付一節，業據其提出買賣契約書乙份為證，復為被上訴人丙○○所不爭執，堪信為真實。按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第三百三十四條第一項前段定有明文。本件被上訴人丙○○抗辯主張伊曾介紹第三人葉宗和向上訴人買房子，上訴人應給付被上訴人丙○○三萬一千五百元之介紹費，並就此金額與應給付予上訴人之款項主張抵銷一節，經查，被上訴人上開抗辯，核與證人葉宗和於原審結證情節相符（參原審卷八十九年六月七日調解程序筆錄），且上訴人於原審自認被上訴人丙○○確有介紹其買屋一節，惟以被上訴人丙○○亦同意上訴人賣屋予其姐算便宜些，即不收取上開三萬一千五百元之仲介費云云置辯，上訴人上開主張，為被上訴人否認，上訴人亦未舉證以實其說，自為本院所不採。再上訴人於上訴聲明狀，固否認被上訴人丙○○係介紹第三人葉宗和向上訴人買房子，並以葉宗和係向第三人詹文彥買房子云云置辯，惟查，上訴人於原審當庭自認被上訴人有幫伊介紹一間房子等語（參原審卷八十九年七月十九日言詞辯論筆錄），且證人葉宗和亦於原審證稱：丙○○介紹我向安家（即指上訴人）買屋等語，是被上訴人丙○○確有介紹第三人葉宗和向上訴人買屋之事實，應可認定，上訴人於上訴聲明狀更異其說詞，並未提出任何證據資料佐證，實不足採。綜上，被上訴人丙○○主張以上訴人應付之仲介費三萬一千五百元為抵銷一節，依上開民法規定，洵屬有據，應予准許。從而，上訴人請求被上訴人丙○○給付一千五百元部分及自起訴狀繕本送達之翌日即八十九年五月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息一節，為有理由，逾此部分之請求，要無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原審以上訴人得向被上訴人乙○○請求給付二萬三千六百八十元及向被上訴人丙○○請求給付一千五百元部分，並均自起訴狀繕本送達之翌日即八十九年五月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息為有理由，應予准許，並酌定相當擔保金准許上訴人及乙○○分別為假執行及免為假執行之聲請，並駁回上訴人其餘請求及假執行之聲請，而為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與判決結果無涉，毋庸一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 一 月 十六 日
臺灣南投地方法院民事庭~B審判長法官 張 國 忠~B法 官 林 純 如~B法 官 徐 奇 川右為正本係照原本作成不得上訴中 華 民 國 九十一 年 一 月 十六 日~B書 記 官